V O T O

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Pugna o apelante seja possibilitada a purgação da mora até a expedição da carta de arrematação ou pagamento das parcelas vencidas (ID 152047880).

Consultando os autos principais, a CEF apresentou contestação e manifestação, alegando que consolidou a propriedade do bem em regular observância da Lei (ID 152047833).

Na matrícula do imóvel, está registrada a alienação fiduciária 22/11/2013 (ID 152047836, averbação nº 12) e a consolidação da propriedade em prol da CEF em 08/03/17 (ID 152047836, averbação nº 14) constando que a devedora foi regularmente intimada e não purgou a mora, informação que goza de fé pública nos termos da art. 3º, Lei 8.935/94.

O Cartório do Registro de Imóveis, através do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem à averbação da consolidação da propriedade. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum, e pode ser ilidida durante a instrução do processo em regular procedimento observando o contraditório, encargo do qual não se desincumbiu a apelante (art. 373, I do CPC).

O apelante tinha ciência, desde a assinatura do contrato, que o inadimplemento poderia levar à perda do imóvel, e confirma que deixou de pagar o débito por questões pessoais (ID 152047502).

Apesar de alegar onerosidade excessiva do contrato, não indica as cláusulas contratuais que pretendia controverter, incorrendo em inépcia, no particular (art. 330, § 2º do CPC), nem continuou a depositar os valores incontroversos (art. 330, § 3º do CPC). Toda a alegação sobre a revisão contratual, teoria da imprevisão e onerosidade excessiva é genérica e desprovida de fundamento de fato e de direito.

Não se imputa ilegalidade ao procedimento de consolidação da propriedade e há prova nos autos que a devedora foi intimada para purgação da mora (ID 152047835; ID 152047836) e teve ciência sobre a designação dos leilões (ID 152047836). A inicial foi protocolada um dia antes do primeiro leilão designado já solicitando a suspensão, configurando ciência inequívoca da apelante (precedentes do C. STJ - AgInt-AREsp 1.897.413, Proc. 2021/0141367-2 de 07/2022; AgInt-REsp 1.325.854, Proc. 2011/0168967-2 de 11/2021 e deste E. Tribunal - AI 5029986-20.2022.4.03.0000 de 04/2023; AI 5026292-43.2022.4.03.0000 de 12/2022).

A CEF, mesmo sem obrigatoriedade legal, apresentou nas duas audiências de conciliação realizadas na origem, proposta de acordo, admitindo inclusive apenas a quitação do valor atrasado e retomada do contrato (ID 152047860; ID 152047867), sem aceitação da parte autora, que indicou não ter condições de adimplir.

A mera pretensão de acordo sem que o apelante demonstre efetiva intenção e possibilidade de pagamento não é argumento suficiente para acolhimento do pedido e não há obrigação legal do agente financeiro de renegociar a dívida ou aceitar pagamento parcial, e qualquer provimento jurisdicional nesse sentido configuraria ingerência indevida do Poder Judiciário na autonomia e liberdade contratual das partes envolvidas.

Os atos expropriatórios decorrem do exercício regular do direito da CEF e devem prosseguir para preservar o procedimento complexo de alienação e os interesses legítimos da credora. 

Não obstante o cenário fático demonstrar que o apelante não tem meios reais para adimplir o débito, o contrato foi celebrado em 2013 e a propriedade consolidada em março/2017, na vigência da Lei 9.514/1997 e antes da entrada em vigor da Lei 13.465/2017 (em 11/07/17) que estabeleceu um marco expresso para purgação da mora até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).

A Lei 9.514/97 autorizava a purgação sem instituir um marco máximo para o devedor e, segundo entendimento jurisprudencial, pela previsão do art. 34 do Decreto-Lei 70/66, era possível purgar a mora a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação. No mesmo sentido é o art. 826 do CPC e enunciado nº 151 do CJF.

Pela data da contratação e data de consolidação da propriedade, forçoso concluir que a apelante tem direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.

Com fundamento no art. 85, § §11 e 14, do CPC, considerando a sucumbência recíproca e que a inadimplência incontroversa da parte autora deu causa a ação, fixo em 10% o percentual da verba honorária de sucumbência em benefício de cada uma das partes, vedada a compensação e respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal. Observe-se o art. 98, § 3º, do CPC, ante a concessão de gratuidade de justiça.

Ante o exposto, dou parcial provimento à apelação, para reconhecer o direito da apelante de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, fixados os consectários na forma da fundamentação acima.

É como voto.