V O T O

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

O autor interpôs a apelação em tela, alegando que tem interesse processual, eis que é legítimo possuidor e que inexistiria prejuízo para a CEF na alteração do mutuário, pleiteando o direito de purgar a mora até a arrematação do imóvel e requerendo seja reconhecida a ilegalidade no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade.

Intimada, a CEF apresentou contrarrazões, alegando a ilegitimidade ativa do apelante, eis que o financiamento foi celebrado com o Sr. GERSON ELIAS GOMES, que não informou ao banco sobre as supostas negociações envolvendo o imóvel. Destaca que, com a inadimplência do mutuário, mesmo após regularmente intimada para purgar a mora, operou-se a consolidação da propriedade em 20/04/17 com observância da Lei 9.514/97.

In casu, o contrato de financiamento (ID 149656903) e a matrícula (ID 149656904) registram a compra do imóvel e a celebração do contrato de financiamento entre GERSON ELIAS GOMES e CEF em 27/06/13 e a consolidação da propriedade fiduciária em prol da CEF em 07/10/14 (averbação nº 06) após o devedor deixar transcorrer in albis o prazo para purgação da mora, informação que goza de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei 8.935/94 (ID 157202471).

Alega a inexistência de intimação pessoal para purgar a mora com a indicação do valor do débito, mas não participou dessa fase do procedimento, de modo que não teria como garantir descumprimento procedimental. Em regra, a intimação para purgar o débito é acompanhada da discriminação detalhada do valor a ser depositado para fins de purgação da mora, e dúvidas adicionais podem ser sanadas pelo devedor junto à CEF.

Para consolidação da propriedade fiduciária, o Cartório de Registro de Imóveis, através do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem a averbação da consolidação. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum, e pode ser ilidida por prova em contrário produzida em observância do contraditório. 

Porém, não há comprovação de vício no procedimento extrajudicial, ônus que competia ao apelante, enquanto fato constitutivo de seu direito, na forma do art. 373, inciso I do CPC.  

O comprador originário e único que integra o contrato com a CEF (ID 149656903) não é parte no processo, nem de outro modo autorizou o apelante a atuar em seu nome, em evidente lesão ao art. 18 do CPC.

O contrato particular de ID 149656901 firmado em 11/08/14 vincula seus signatários e não é capaz de gerar direitos e deveres de ordem civil nem é oponível à CEF, que não participou nem se obrigou na avença. A força obrigatória dos contratos vincula os contratantes que livremente optaram por estabelecer direitos e obrigações recíprocas, não produzindo efeitos perante terceiros que não anuíram expressamente.

Nos termos da jurisprudência pacífica, o "contrato de gaveta" celebrado após 25/10/96 deve ser obrigatoriamente comunicado à instituição financeira, sob pena do "gaveteiro" ser considerado parte ilegítima para questionar o contrato de financiamento imobiliário de origem. Neste sentido é o Tema Repetitivo 552 do C. STJ, que firmou a tese segundo a qual "No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem a cobertura do mencionado Fundo." (REsp 1150429/CE).

Neste sentido são os precedentes desta C. Turma:

"69616679 - APELAÇÃO. FCVS. APÓLICE PÚBLICA. RAMO 66. INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA POR VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE GAVETA. NECESSÁRIA DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS PREVISTOS NA LEI N. 10.150/2000. ILEGITIMIDADE ATIVA DA AUTORA. QUESTÃO DE ORDEM PÚBLICA. AUSÊNCIA DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO. EXTINÇÃO DO FEITO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. APELO PREJUDICADO. 1. A matéria devolvida a este Tribunal diz respeito com a responsabilidade das requeridas pelo sinistro constatado no imóvel da Apelante, relativamente à progressividade dos vícios de construção, que dificultam seu uso e habitabilidade. 2. A Lei nº 10.150/2000 prevê o reconhecimento dos denominados contratos de gaveta, mediante o cumprimento dos requisitos previstos no artigo 20, segundo o qual, As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei no 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta Lei. 3. O colendo Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão, segundo o rito do artigo 543-C do Código de Processo Civil de 1973, estabelecendo que tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos (RESP 1150429/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, CORTE ESPECIAL, julgado em 25/04/2013, DJe 10/05/2013). 4. No caso dos autos, o contrato de compra e venda e cessão de direitos dos imóveis de propriedade da apelante foi celebrado após 25/10/1996, sendo indispensável a anuência da instituição financeira em relação às cessões em referência, o que, contudo, não ocorreu, ensejando, assim, a ilegitimidade ativa ad causam da cessionária apelante. 5. Caracterizada a ilegitimidade passiva da Apelante na relação jurídica dos autos, a extinção do processo sem resolução do mérito é medida que se impõe, frente a ausência de requisito de admissibilidade subjetivo da ação, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15. 6. Conhecida de ofício, a ilegitimidade ativa da autora, para reformar a sentença e declarar extinto o processo, sem exame de mérito, na forma do art. 485, VI, CPC/15. Julgado prejudicado o recurso de apelação. (TRF 3ª R.; ApCiv 5006226-79.2021.4.03.6110; SP; Primeira Turma; Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy Filho; Julg. 18/04/2023; DEJF 28/04/2023)"

"69610966 - CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. COBERTURA SECURITÁRIA. APÓLICE PÚBLICA. INTERESSE DA CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. CONTRATO DE GAVETA FIRMADO PELA AUTORA POSTERIORMENTE AO DIA 25/10/1996 SEM A ANUÊNCIA DA CEF. LEI Nº 10.150/2000. ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. (...) 9. No mais, anoto que a Lei nº 10.150/2000 prevê o reconhecimento dos denominados contratos de gaveta, consoante se observa da leitura do artigo 20 do referido diploma normativo. 10. O C. Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de Recurso Especial pelo rito dos repetitivos, consolidou entendimento no sentido de que a celebração do chamado ‘contrato de gaveta’, após o dia 25/10/1996, deverá ser obrigatoriamente comunicado à instituição financeira, sob pena de o denominado ‘gaveteiro’ ser considerado parte ilegítima para questionar o contrato de financiamento imobiliário de origem. 11. Portanto, diante dos precedentes jurisprudenciais elencados e tendo em vista o fato de que o contrato de gaveta tratado nestes autos foi firmado pela autora, sem anuência ou conhecimento da CEF, somente em janeiro de 2003, não há falar em legitimidade ativa da ora apelante para pleitear a cobertura securitária pretendida. 12. Como se não bastasse, friso, por relevante, que o contrato firmado pelos mutuários originários está extinto desde 08/08/1991, muitos anos antes da formalização do contrato de gaveta com a apelante, conforme CADMUT acostado aos autos, razão pela qual inexiste a alegada sub-rogação de direitos pretendida pela ora recorrente. 13. Apelação da autora não provida. (TRF 3ª R.; ApCiv 5000202-22.2018.4.03.6116; SP; Primeira Turma; Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho; Julg. 30/03/2023; DEJF 14/04/2023)"

Irretocável a sentença que reconheceu a ilegitimidade ativa do autor, in verbis:

"De início registro que a parte autora não é a titular do contrato firmado com a CEF, não podendo, por conseguinte, pleitear direito alheio em nome próprio.

Na verdade, pelo que consta dos autos, a parte autora não tem qualquer relação com a CEF, tendo em vista que o contrato de cessão do imóvel (documento id 38719896) foi firmado sem anuência da Caixa Econômica Federal.

Nesse passo, observo que o autor é parte ilegítima para figurar no polo ativo da demanda, deixando, por consequência, de preencher umas das condições da ação.

Diante do acima exposto, JULGO EXTINTO, sem resolução do mérito, o presente feito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. "

In casu, o contrato de gaveta foi celebrado em 2014, sem anuência ou conhecimento da CEF, assim, o apelante não possui legitimidade ativa para discutir questões do financiamento ocupando a posição contratual do mutuário original, inclusive processualmente, sendo de rigor a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI do CPC.

Ante o exposto, nego provimento à apelação, na forma da fundamentação acima.

É como voto.