V O T O

Cinge-se a controvérsia acerca da legalidade da aplicação da penalidade por suposta irregularidade na comercialização de imóveis no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

Os atos administrativos são dotados de presunção de legitimidade, de veracidade e de legalidade, o que somente pode ser derrubado mediante prova robusta, já que não cabe ao Poder Judiciário interferir no mérito dos atos da Administração e seus entes delegados, mas sim apenas em sua legalidade formal.

É certo que a Administração Pública deve ter atuação que possibilite ao cidadão defender-se ante a possibilidade de prática ou de expedição de atos que venham a produzir efeitos na sua esfera de direitos, como forma de melhor atender à necessidade de transparência e lisura no exercício das atribuições dos entes públicos.

A possibilidade de defesa nos processos administrativos deve ser ampla, nos termos da Carta Magna e compreende todos os momentos processuais, desde o início do processo até o momento de sua execução, incluindo a possibilidade de recurso das decisões tomadas.

O Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 1978, que regulamenta a Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, quanto a profissão de Corretor de Imóveis, dispõe:

Art 38. Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis:

I - transgredir normas de ética profissional;

II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;

Outrossim, o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis prevê:

Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:

I - aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;

II - manter sociedade pro­fissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em Resoluções;

III - promover a intermediação com cobrança de “over-price”;

IV - locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;

V – receber honorários ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados;

VI - angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro pro­fissional ou para a classe;

VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;

VIII - deixar de atender às noti­ficações para esclarecimento à fi­scalização ou intimações para instrução de processos;

(...)

No caso concreto.

O autor é sócio e representante da empresa Magnum Comercial e Construtora Ltda, responsável pela comercialização de imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV vinculados aos empreendimentos denominados Villa Del Rey e Residencial San Raphael, na cidade de Sorocaba/SP.

O autor foi notificado para apresentação de documentação por supostas irregularidades na operacionalização dos empreendimentos supracitados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, em razão da intermediação de compra e venda de imóvel em valores superiores ao limite estabelecido no PMCMV.

Diante da inércia do autor na apresentação dos documentos o Departamento de Ética e Disciplina do CRECI concluiu pela “existência de indícios relevantes de irregularidades quanto ao programa Minha Casa Minha Vida em intermediação de compra e venda, pois, o limite em razão da população do Município é de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), irregularidades presumidas em razão de ausência de atendimento da Notificação (...)”, sendo imposta ao autor a pena de multa equivalente ao valor de quatro anuidades e censura.

Da análise do processo administrativo observa-se que as penalidades foram aplicadas, tendo em vista a presunção da veracidade dos fatos supostamente irregulares, ante a ausência de atendimento à notificação.

No curso da presente ação judicial as irregularidades referentes à comercialização das unidades dos empreendimentos em desacordo com o Programa Minha Casa Minha Vida, não restaram demonstradas.

A sentença analisou a contento os fatos, razão pela qual transcrevo-os:

“ (...)

Os empreendimentos Villa Del Rey e San Raphael, de responsabilidade da parte autora, estão localizados na cidade de Sorocaba, cuja população é superior a 250.000 habitantes.

Dessa forma, conforme espelha o documento de orientação aos Agentes de Fiscalização, os imóveis comercializados dentro do programa MCMV, na cidade de Sorocaba, teriam, à época, o valor limitado em R$ 130.000,00 (doc. ID 8063181, p. 25-26).

No caso dos autos, conforme o parecer conclusivo lavrado no âmbito do Processo Administrativo PROCASA nº 2011/000043, que abrange os processos disciplinares ensejadores das multas objeto do feito, “(...) tendo em vista que a Requerida foi Notificada e, estando ciente que a não apresentação dos documentos traria a presunção de supostas irregularidades, e, ainda assim, deixou de apresentar quaisquer documentos, vislumbramos indícios de irregularidades na operacionalização do Programa Minha Casa Minha Vida referente ao empreendimento denominado “Residencial Villa Del Rey” na cidade de Sorocaba (...)” (doc. ID 8063181, p. 34).

O Departamento Técnico de Ética e Disciplina do CRECI, por sua vez, “analisando os autos”, concluiu pela “existência de indícios relevantes de irregularidades quanto ao programa Minha Casa Minha Vida em intermediação de compra e venda, pois, o limite em razão da população do Município é de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), irregularidades presumidas em razão de ausência de atendimento da Notificação (...)” (doc. ID 8063181, p. 35).

Por fim, nos termos da decisão proferida pelos membros da 3ª Turma do Plenário do CRECI, foi imposta à parte autora, então querelado, a pena de censura cumulada com multa equivalente ao valor de 4 anuidades, em síntese, porque “(...) regularmente citada via postal, apresentou defesa insuficiente, pois pela documentação acostada aos autos ficou evidente que intermediou imóveis com valores acima dos permitidos pelo Programa Minha Casa Minha Vida, além de deixar de atender notificação emanada deste Conselho” (doc. ID 8063183, p. 33-35).

Diante do panorama exposto, a despeito das unânimes conclusões do Conselho réu no sentido de que são presumidas irregularidades pela ausência de atendimento à notificação e assim, evidente a intermediação de imóveis com valores acima do limite estabelecido, não restou devidamente demonstrada nesta esfera judicial as irregularidades alegadas pela parte ré, tampouco, justificada a penalidade e multa impostas ao autor, enquanto sócio e representante técnico da empresa Magnum Comercial e Construtora Ltda, responsável pela comercialização dos empreendimentos denominados Residencial Villa Del Rey e San Raphael. 

Observo que a divulgação do empreendimento Residencial Villa Del Rey era realizada com panfletos que anunciavam ‘lançamentos futuros’ e promoviam o chamamento dos interessados para a realização de um cadastro prévio, além de estampar o logotipo do Programa Minha Casa Minha Vida (doc. ID 8063181, p. 4).

Ainda que intempestiva, a defesa do autor foi apresentada na esfera administrativa em 21/06/2012, aduzindo que havia previsão para o lançamento do empreendimento em julho de 2012 e, assim, à época da fiscalização do Conselho, o empreendimento era divulgado “para pesquisa de análise de renda, aceitação do produto e demanda da região” (doc. ID 8063181, p. 46).

Quanto ao Residencial San Raphael, no âmbito administrativo, a parte autora declarou, em 21/06/2012, que o empreendimento está regularizado junto à Prefeitura, ao Cartório de Imóveis e à Caixa Econômica Federal para comercialização em conformidade com as regras inerentes ao Programa Minha Casa Minha Vida (doc. ID 2755837, p. 21). Acostou, ainda, a declaração da Caixa Econômica Federal ao Primeiro Oficial de Registro de Imóveis de Sorocaba, asseverando que o empreendimento “se enquadra no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (...) pois todas as 128 unidades imobiliárias que compõem o referido empreendimento foram avaliadas com valores inferiores a R$ 130.000,00” (doc. ID 2756113, p. 3) e a planilha de preços dos imóveis comercializados (doc. ID 2756448, p. 3).

Considerando, portanto, que as unidades do empreendimento Residencial Villa Del Rey não eram comercializadas à época da fiscalização, porquanto tratava-se de ‘Lançamentos Futuros’, e que as unidades do Residencial San Raphael estavam em conformidade com as regras estabelecidas para enquadramento no Programa Minha Casa Minha Vida,  não restaram demonstradas nos autos as irregularidades apontadas pelo CRECI, tampouco poderiam ser presumidas em face da inércia da parte autora no tocante à apresentação da sua defesa administrativa.

Assim, ausente a comprovação das irregularidades indicadas ela parte ré e que deram ensejo à penalidade de multa no valor de R$ 6.758,24 (seis mil, setecentos e cinquenta e oito reais e vinte e quatro centavos), inscrita na Dívida Ativa da União, de rigor o acolhimento do pedido da parte autora para a anulação da pena pecuniária aplicada e cancelamento da dívida inscrita.”

A imputação de irregularidades sem a comprovação efetiva dos fatos alegados que ensejaram a aplicação das penalidades, fere os princípios da inocência, da razoabilidade e o da legalidade já que a ausência da apresentação de documentação, não leva automaticamente à tipificação da infração prevista no art.38, inciso II do Decreto nº 81.871/78 e aquelas previstas no Código de Ética Profissional.

Com efeito, transgredidos os princípios que regem a atuação da Administração, o controle jurisdicional pode e deve incidir sobre os elementos do ato (precedente ARE 717894/5C- Santa Catarina- Recurso Extraordinária com agravo, relator: Ministro Dias Toffoli, julgamento: 28/02/2013), o que no caso em tela, impõe reconhecer a ilegalidade do ato administrativo que culminou na aplicação das penalidades, sendo de rigor a decretação de sua nulidade.

Por fim, reforço somente a afirmação já lançada, de que, o controle do mérito do ato administrativo pelo poder judiciário é exceção à regra Separação dos Poderes consagrada na Corta Constitucional de 1988, só se justificando quando se mostrar evidente a violação ao sistema jurídico, máxime se eivado de ilegalidade, situação configurada neste feito.

Anoto que eventuais outros argumentos trazidos nos autos ficam superados e não são suficientes para modificar a conclusão baseada nos fundamentos ora expostos.

A título de honorários recursais, a verba honorária fixada na sentença, deve ser majorada do valor equivalente a 1% (um por cento) do seu total.

Diante do exposto, nego provimento à apelação, restando mantida, pelos seus próprios fundamentos, a r. sentença de primeiro grau.

É o voto.