O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO:  Com a devida vênia, acompanho a e.Relatora pela conclusão.

Cuida-se de ação de cobrança ajuizada por GIONCO & CARNEIRO DA CUNHA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, ora apelante, em face do INSTITUTO FEDERAL DE EDUCAÇÃO, CIÊNCIA E TECNOLOGIA DE MATO GROSSO DO SUL, ora apelado, na qual se pede o pagamento de aluguel referente ao mês de abril de 2020, em razão de atraso na entrega do imóvel pelo locatário.

No caso, em 21/02/2020, o locatário, ora apelado, comunicou ao locador, por meio de notificação, o interesse na rescisão unilateral do contrato e que devolveria o imóvel em 06/04/2020 (ID 182817436). Em razão do período de calamidade pública decorrente da pandemia de Covid-19, a vistoria somente foi realizada em 17/04/2020 (ID 182817440), quando se constatou que “o imóvel não se encontra apto para devolução, por se encontrar em condições piores do que quando da vistoria inicial (...)”. Realizados os reparos necessários, o bem foi efetivamente entregue em 06/05/2020, um mês após a data pretendida, razão pela qual a parte locadora pleiteia o aluguel do período.

No caso, entende a e.Relatora que a responsabilidade do locatário se encerra com a desocupação do imóvel, não sendo possível recusar o recebimento em razão da necessidade de reformas no imóvel, como se extrai de trecho de seu voto, que segue:

(...)

Não cabe ao locador, no entanto, recusar o recebimento das chaves em razão da necessidade de reformas no imóvel, principalmente considerando que o bem já estava desocupado e à sua disposição. Como consequência, não são exigíveis do locatário aluguel e IPTU relativos a esse período.

(...)

Nesse ponto, ressalvo meu entendimento no sentido de que, na ausência de previsão contratual expressa, deve prevalecer o disposto no art. 569, incisos I e IV, do CC e no art. 23, inciso III, da Lei 8.245/1991, assim dispostos:

Código Civil

Art. 569. O locatário é obrigado:

I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

(...)

IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Lei nº 8.245/1991

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

(...)

A meu ver, a entrega do imóvel, pelo locatário ao locador, pressupõe que o bem esteja em condições de uso, o que inclui reparos, pinturas e demais verbas devidas por aquele que usava a residência ou o estabelecimento comercial. Até que sejam finalizadas todas as tarefas que caibam ao locatário, esse se mantém obrigado ao pagamento do aluguel, do IPTU e demais despesas previstas no contrato de locação, sob pena de enriquecimento sem causa e da boa-fé objetiva (art. 422 e art. 884, ambos do CC/2002).

Nesse sentido, já se posicionou o STJ, conforme julgados que trago à colação (grifei):

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RESILIÇÃO. RESTITUIÇÃO DO BEM EM CONDIÇÕES PRECÁRIAS. LOCADOR QUE FOI INJUSTAMENTE PRIVADO DE SEU USO E GOZO. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA.
1. Ação ajuizada em 29/04/2014. Recurso especial interposto em 09/04/2018 e concluso ao gabinete em 03/12/2020.
2. O propósito recursal consiste em dizer se é devida indenização por lucros cessantes pelo período em que o imóvel objeto de contrato de locação permaneceu indisponível para uso, após sua devolução pelo locatário em condições precárias.

3. Nos termos dos arts. 569 do CC/02 e 23 da Lei 8.245/91, incumbe ao locatário usar e gozar do bem locado de forma regular, tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu e, finda a locação, restituí-lo ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

4. Recai sobre o locatário a responsabilidade pela deterioração anômala do bem, circunstância que autoriza o locador a exigir, para além da rescisão do ajuste, indenização por perdas e danos.

5. A determinação das perdas e danos está submetida ao princípio da reparação integral, de maneira que devem abranger tanto o desfalque efetivo e imediato no patrimônio do credor, como a perda patrimonial futura, a teor do disposto no art. 402 do CC/02.

6. Para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador.

7. A ausência de prova categórica de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem se fosse devolvido pelo locatário em boas condições de uso não impede a caracterização dos lucros cessantes. A simples disponibilidade do bem para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial, que restou reduzida pelo ilícito contratual.

8. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ. REsp 1.919.208/MA. 3ª Turma. Rel. Min. NANCY ANDRIGHI. J. 20/04/2021. Dje 26/04/2021).

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. JULGAMENTO ULTRA PETITA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO INATACADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 283 DO STF. ENTREGA DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR PERDA DO OBJETO. CONDENAÇÃO DA AUTORA/LOCATÁRIA AO DE PAGAMENTO DOS ALUGUEIS DEVIDOS NO PERÍODO. NECESSIDADE. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. O presente recurso especial foi interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/73, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 2, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/73 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016), devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

2. A ausência de impugnação ao fundamento adotado pelo acórdão recorrido que, por si só, é capaz de manter o entendimento então firmado, atrai a incidência, por analogia, da Súmula nº 283 do STF.

3. A ação renovatória tem por objeto principal o alongamento do prazo contratual, por igual período. Por conseguinte, pela mesma via e por estar intrinsecamente vinculada com a locação, a atualização do valor do aluguel também é objeto da demanda.

4. A locação pressupõe a entrega de um bem mediante contraprestação. Assim, enquanto o locatário estiver na posse do imóvel, é devida a retribuição pelo seu uso, ainda que findo o contrato, sob pena de enriquecimento sem causa, circunstância defesa à luz do art. 884 do CC/02, e violação da boa-fé objetiva, insculpida no art. 422 do CC/02.

5. Recurso especial a que se nega provimento.

(STJ. REsp 1.528.931/SP. 1ª Turma. Rel. Min. MOURA RIBEIRO. J. 13/11/2018. Dje 20/11/2018).

Contudo, no caso dos autos, há uma circunstância especialíssima. O atraso na realização da vistoria e a consequente entrega do imóvel se deram logo no início da pandemia do novo coronavírus, quando as incertezas sobre a devastadora Covid-19 eram ainda expressivas, na medida em que as autoridades sanitárias enfatizavam a necessidade de isolamento.

É legítimo concluir que, nesse lapso de tempo, sequer era fácil e operacional conseguir mão de obra para os reparos e pinturas no imóvel, razão pela qual a entrega das chaves se deu de modo intempestivo mas aceitável, ao ponto de excluir a imputação dos ônus ao locatário, tal como pretende o autor.

Ante o exposto, acompanho o voto da Eminente Relatora pela conclusão.

É o voto.

E M E N T A

DIREITO PRIVADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL.

I – Hipótese de devolução de imóvel já desocupado e entrega das respectivas chaves que foi postergada por conduta da locadora, que não quis receber o bem sem que antes fossem feitos os reparos exigidos.

II – Inexigibilidade dos alugueis e IPTU relativos ao período em que a locadora se recusou a receber as chaves em razão da necessidade de reformas no imóvel, principalmente considerando que o bem já estava desocupado e à sua disposição.

III – Recurso desprovido, com majoração da verba honorária.