V O T O

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Não prospera o pedido de recebimento do apelo da CEF no efeito suspensivo. Isso porque, nos termos do art. 1.012, §1º, inc. V, do CPC, começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação, a sentença que confirma, concede ou revoga a tutela provisória.

A matéria inicialmente devolvida em apelação diz respeito à imprescindibilidade ou não do prévio requerimento na via administrativa, como condição para o ingresso na via judicial, da pretensão de ressarcimento de danos decorrentes de vícios construtivos em imóvel residencial, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

Obstar a tutela jurisdicional somente porque a parte autora não buscou, na esfera administrativa, obter tal ressarcimento, poderia vir a causar vilipêndio não só aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, como também infirmar o acesso à Justiça, assegurado no art. 5º, inc. XXXV, da Constituição Federal pois, em última análise, acabaria por inibir o particular de judicializar demandas de tal ordem.

Conforme decidiu o Supremo Tribunal Federal “o acionamento do Poder Judiciário não exige demonstração de prévia tentativa frustrada de entendimento entre as partes: basta a demonstração da necessidade da tutela jurisdicional, o que pode ser feito, por exemplo, a partir da narrativa de que um direito foi violado ou está sob ameaça” (RE 631.240, Rel. Ministro Roberto Barroso, j. em 03.09.2014).

No mesmo sentido, os seguintes julgados desta Primeira Turma:

“APELAÇÃO. CIVIL MÚTUO HABITACIONAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. INTERESSE DE AGIR. PLEITO ADMINISTRATIVO QUE NÃO PODE SER TIDO COMO CONDIÇÃO SINE QUA NON PARA O SOCORRO DO JUDICIÁRIO. CERCEAMENTO DE DEFESA DA AUTORA. NULIDADE DA SENTENÇA. APELO PROVIDO.

1. Diante do resultado não unânime, o julgamento teve prosseguimento conforme o disposto no art. 942 do CPC/15.

2. A matéria devolvida a este Tribunal diz respeito à responsabilidade civil da CEF pelo sinistro constatado no imóvel da parte autora, adquirido no âmbito do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida, em decorrência de vícios de construção, que dificultam seu uso e habitabilidade. 

3. Diante do princípio da intangibilidade da atuação do Poder Judiciário e da inexistência de contencioso administrativo, com força de res judicata no ordenamento jurídico nacional, o exaurimento da via administrativa não pode ser tido como condição sine qua non para o socorro ao Poder Judiciário.

4. O Plenário do Supremo Tribunal Federal, no julgamento de repercussão geral reconhecida nos autos do RE 631.240, Rel. Min. Roberto Barroso, Sessão do dia 03.09.14, firmou entendimento no sentido de que “A instituição de condições para o regular exercício do direito de ação é compatível com o art. 5º, XXXV, da Constituição. Para se caracterizar a presença de interesse em agir, é preciso haver necessidade de ir a juízo.”.

5. Na hipótese não se pretende a cobertura securitária, diante do seguro contratado em razão do financiamento habitacional, mas sim a efetiva responsabilização da Caixa Econômica Federal pelos vícios de construção constatados no imóvel de propriedade da autora, diante de sua atuação construção do imóvel, na condição de agente operador do programa Minha Casa Minha Vida.

6. O Superior Tribunal de Justiça, no terreno da responsabilidade civil, já exarou entendimento, no sentido de que a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder nos casos em que não atua apenas como agente financeiro, "por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda (...)" (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018).

7 O interesse de agir estará presente sempre que o provimento jurisdicional pleiteado tiver efetiva utilidade para se obter o resultado pretendido em relação à lesão alegada.

8. No caso, a presente demanda se demonstra útil, adequada e necessária ao Autor, sendo que a comprovação da violação de seu direito não prescinde de qualquer comunicação de sinistro ou requerimento administrativo, mas sim da instrução probatória a ser realizada nestes autos.

9. Uma vez demonstrado que a Autora não detém de cópia do contrato de financiamento, incumbe à CEF na qualidade de agente mutuante, apresentar referida documentação nos autos, que inclusive, se mostra imprescindível para análise de sua legitimidade para figurar no polo passivo da lide.

10. A documentação acostada aos autos consiste em indício de prova suficiente a demonstrar a existência de relação jurídica entre as partes, que não pode ser ignorada pelo Judiciário.

11. Em havendo a afirmação da existência da relação jurídica subjacente (contrato de financiamento imobiliário popular em favor da parte postulante) e da alegação de vícios (construtivos) decorrentes da execução desse mesmo ajuste de vontades, e estando ambas as partes em condições (processuais) de apresentar o documento que fundamenta o pedido, não se mostra ajustado, antes mesmo da apresentação de resposta da parte contrária, impor ônus processual a um só dos litigantes.

12. O julgamento da questão de fundo não se mostra viável neste momento por esta e. Corte, nos termos do artigo 1.013, § 3º, dado que não foi aberta a fase instrutória em primeira instância, fase esta necessária para formação do convencimento do magistrado para analisar a pretensão da autora frente aos vícios construtivos apontados na exordial, sob pena de cerceamento de sua defesa.

13. Recurso de apelação a que se dá provimento, para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à vara de origem, a fim de que seja realizada a devida instrução dos autos.”

(ApCiv 5011462-95.2019.4.03.6105, Rel. Des. Federal Helio Nogueira, Rel. p/ o acórdão Des. Federal Wilson Zahuy, j. em 06/05/2022, DJEN de 11/05/2022)

"PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. DESNECESSIDADE DE DOCUMENTO QUE COMPROVE A RECUSA NA VIA ADMINISTRATIVA. INTERESSE DE AGIR. DEVER DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. FUNÇÃO INTEGRATIVA DA BOA-FÉ OBJETIVA. PARADIGMA DA ETICIDADE. RECURSO PROVIDO.

1. É cediço que a Constituição da República, em seu o art. 5º, inc. XXXV, consagrou o princípio da jurisdição universal, de modo que nenhuma lesão ou ameaça a direito pode ser excluída da apreciação do Poder Judiciário.

2. Não se faz necessário comprovar o prévio requerimento dos documentos na via de administrativa, para que, tão somente em caso de recusa documentada da instituição financeira, desponte a necessidade de propositura da ação.

3. Por tratar-se de contrato submetido às normas da legislação consumerista, bem como por força dos deveres anexos impostos aos sujeitos da relação contratual em virtude da função integrativa da boa-fé objetiva, a obrigação de exibir documentação comum às partes decorre de imposição do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, de forma que a exigência de prévio requerimento administrativo, de pagamento de tarifas administrativas, ou ainda, de recusa documentada da instituição financeira, implicaria em violação ao princípio da boa-fé objetiva. Precedentes do STJ.

4. De rigor a reforma da sentença, para afastar a extinção do processo sem resolução do mérito, restando incabível, porém, a aplicação do art. 1.013, § 3º, inc. I, do Código de Processo Civil, uma vez que a demanda não reúne condições para o imediato julgamento, sobretudo porquanto não angularizada a relação processual.

5. Apelação provida para afastar a extinção do feito sem resolução do mérito e determinar o retorno dos autos ao Juízo de origem, para regular prosseguimento nos ulteriores termos do processo, observado o dever da Instituição Financeira Ré de proceder à exibição do respectivo contrato de financiamento habitacional.”

(ApCiv 5011215-17.2019.4.03.6105, Rel. Des. Federal Helio Nogueira, j. em 03/06/2020, DJF3 Jud. 1 de 12/06/2020, grifos nossos)

Na hipótese vertente, a CEF insurgiu-se com relação ao mérito do pedido em sua contestação, estando presente o interesse de agir, ante a resistência à pretensão autoral.

Com referência à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF por vícios de construção de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1ª) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, por danos (materiais e/ou morais), nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2ª) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável, apenas, pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro.

Nesse sentido, destaco o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça:

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO NA VIGÊNCIA DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. INCLUSÃO DO AGENTE FINANCEIRO NO PÓLO PASSIVO DA DEMANDA. TRIBUNAL FEDERAL QUE CONCLUIU QUE A CEF FOI MERO AGENTE FINANCEIRO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E DO CONTRATO. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. A CEF só é responsável se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, quando tenha escolhido a construtora ou tenha qualquer responsabilidade relativa ao projeto. Precedentes.

3. No caso, O TRF da 5ª Região concluiu que tocou à CEF tão somente a disponibilização dos recursos a serem empregados na execução da obra e que o fato de a construtora ter inserido o logotipo da instituição financeira nos anúncios do empreendimento não transfere a responsabilidade pelos vícios no imóvel, tampouco pela incompatibilidade entre as características divulgadas pela construtora no material promocional do condomínio e aquelas efetivamente apresentadas ao final da obra, em desfavor do agente financiador, seja porque ele não participou do contrato de compra e venda firmado, seja porque o material publicitário foi confeccionado apenas pela construtora. A alteração dessa conclusão esbarra nos óbices das Súmulas nºs 5 e 7 desta Corte.

4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

5. Agravo interno não provido."

(AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. em 18/05/2020, DJe de 20/05/2020).

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA RÉ.

1. Não se constata a alegada violação ao artigo 1.022, do NCPC, porquanto todos os argumentos expostos pela parte, na petição dos embargos de declaração, foram apreciados, com fundamentação clara, coerente e suficiente.

2. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça: "a legitimidade passiva da CEF nas lides que tenham por objeto imóveis adquiridos no programa minha casa, minha vida, somente se verifica nas hipóteses em que atua além de mero agente financiador da obra" (AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2019, DJe 13/02/2019).

3. Para infirmar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, demandaria, necessariamente, o reexame das provas carreadas aos autos, o que é vedado nesta instância, a teor das Súmulas 5 e 7/STJ.

4. Agravo interno desprovido."

(AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. em 20/02/2020, DJe de 03/03/2020).

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS. AFRONTA AO ART. 535 DO CPC/73. VÍCIO NÃO INDICADO. SÚMULA Nº 284/STF. TESES REFERENTES À MULTA CONTRATUAL E JUROS, COMISSÃO DE CORRETAGEM, RESSARCIMENTO DOS ALUGUEIS E DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS Nº 211/STJ E Nº 282/STF. PROGRAMA HABITACIONAL MINHA CASA MINHA VIDA. CEF. NATUREZA DAS ATIVIDADES. AGENTE FINANCEIRO. SEM LEGITIMIDADE PASSIVA. SÚMULA Nº 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A alegação de afronta ao art. 535 do CPC/73 sem indicar em que consistiria o vício, consubstancia deficiência bastante a inviabilizar a abertura da instância especial, atraindo a incidência da Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal. 2. A ausência de prequestionamento, mesmo implícito, impede a análise da matéria na via especial. Súmulas nº 211/STJ e nº 282/STF. 3. A Caixa Econômica Federal somente possui legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro. Súmula nº 83/STJ. 4. Agravo interno não provido.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 30/08/2018, DJe de 04/09/2018).

Cito, ainda, jurisprudência desta Turma Julgadora:

"APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SFH. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. COBERTURA SECURITÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. APELO NÃO PROVIDO. 

1. A matéria devolvida a este Tribunal diz respeito com a responsabilidade das requeridas pelo sinistro constatado no imóvel do Apelante, relativo a progressividade dos vícios de construção, que dificultam seu uso e habitabilidade.

2. O C. STJ tem reconhecido a responsabilidade da CEF por vícios de construção de imóveis objeto do Sistema Financeiro de Habitação nos casos em que atua como agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, o que não se reconhece quando atua tão somente como agente financeiro, vale dizer, quando é responsável pela liberação de recursos financeiros para a aquisição do imóvel.

3. O Apelante firmou com SANDRA MARIA ARTHUSO GASPAR e ARISTIDES GASPAR e com a Caixa Econômica Federal, o “Contrato por Instrumento Particular de compra e Venda de Imóvel residencial Quitado, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia, Carta de Crédito, com Recursos do SBPE no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação – SFH”, juntamente com o contrato de financiamento, resta demonstrado nos autos que o autor e sua cônjuge falecida também celebraram contrato de seguro habitacional com a Companhia CAIXA SEGURADORA S/A.

4. Nas hipóteses em que a CEF atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF, não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe foi dado em garantia (alienação fiduciária).

5. Não se mostra possível imputar à CEF o dever de indenizar pelos danos decorrentes de problemas estruturais do imóvel, quando a obra foi realizada exclusivamente a cargo de terceiro.

6. Considerando que a relação entre os autores e a CEF se limita ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de imóvel de terceiro, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira seja pelos eventuais vícios redibitórios do imóvel, tampouco no que diz respeito à cobertura securitária pretendida, considerando que, ainda, não se tratar de Apólice de Seguro Pública, fato que atrairia o interesse jurídico da CEF.

7. Uma vez caracterizada a ilegitimidade passiva da CEF na relação jurídica dos autos, a extinção da ação sem resolução do mérito em relação à instituição financeira, com a consequente remessa dos autos à Justiça Estadual para julgamento da lide posta entre os autores e os corréus remanescentes, é medida que se impõe.

8. Recurso de apelação a que se nega provimento."

(ApCiv 0017205-31.2015.4.03.6100, Rel. Des. Federal Wilson Zauhy Filho, j. em 25/05/2023, DJEN de 29/05/2023)

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPETÊNCIA. RESPONSABILIDADE DA CEF. DANOS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. AGRAVO PROVIDO.

1. Há responsabilidade solidária da CEF em responder por vícios na construção e pela respectiva solidez e segurança do imóvel apenas nos casos em que ela também desempenhar o papel de executora de políticas federais de promoção de moradia.

2. Agravo de instrumento provido."

(AI 5026662-27.2019.4.03.0000, Rel. Des. Federal Helio Nogueira, j. 04/05/2020, e - DJF3 Jud. 1 de 07/05/2020).

"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DANOS DECORRENTES DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO SFH. LIBERAÇÃO DE RECURSOS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL JÁ ERIGIDO. ATUAÇÃO DA CEF COMO AGENTE FINANCEIRO. RESPONSABILIDADE AFASTADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS AO JUÍZO ESTADUAL.

1. O C. STJ possui entendimento no sentido de que, nas hipóteses em que a CEF não atue apenas como agente financeiro - responsável, tão somente, pelo financiamento do projeto de construção do imóvel -, há responsabilidade solidária pelos defeitos do empreendimento.

2. Ocorre que, no caso dos autos, a atuação da CEF restringiu-se ao papel de mero agente financeiro, não havendo qualquer responsabilidade da instituição acerca de vícios do imóvel.

3. De acordo com o contrato acostado aos autos, a CEF não financiou nenhum empreendimento em construção, com prazo de entrega. Ao contrário, trata-se de contrato de alienação fiduciária em garantia, pela qual a parte autora obteve recursos para financiar a compra de imóvel de terceiro particular.

4. Uma vez que do contrato se vê claramente que a CEF não financia, aqui, um imóvel em construção, mas tão somente libera recursos financeiros para que a compradora adquira de terceiro imóvel já erigido, não há responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel financiado, já que não participou da elaboração do empreendimento.

5. Ressalte-se que, nessas hipóteses, em que atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia. Precedentes.

6. Desse modo, cingindo-se a relação entre a parte autora e a CEF ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de imóvel de terceiro, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira pelos eventuais vícios redibitórios do imóvel.

7. Por conseguinte, a CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, devendo a ação ser extinta, sem resolução do mérito, em relação à instituição financeira, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15. Da ilegitimidade passiva da CEF decorre o reconhecimento, de ofício, da incompetência absoluta desta Justiça Federal para apreciação do feito, devendo a ação ser remetida à Justiça Estadual para julgamento da lide posta entre a parte autora e as corrés remanescentes.

8. Reconhecimento, de ofício, da incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito, ante a ilegitimidade passiva da instituição financeira. Extinção do processo, sem apreciação do mérito, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15 em relação à Caixa Econômica Federal. Remessa dos autos à Justiça Estadual. Prejudicado o recurso”.

(ApCiv 0003773-90.2016.4.03.6105, Rel. Des. Federal Helio Nogueira, j. em 31/01/2020, e - DJF3 Jud. 1 de 13/02/2020).

Ressalto, adicionalmente, que no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para que se configure a responsabilidade da CEF por vícios construtivos e, por consequência, a sua legitimidade para compor lides a esse respeito, é necessário que a instituição financeira tenha atuado seja na construção do imóvel, seja na elaboração do projeto, sua execução ou fiscalização das obras do empreendimento, ou, ainda, que o contrato esteja relacionado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), com recursos advindos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Nesta última hipótese, consoante dispõe a Lei nº 10.188/2001, a CEF não atua como mero agente financeiro, mas sim como gestor de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda.

Trago nesse sentido, recente julgado desta Primeira Turma que, a contrario sensu, assim decidiu:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PRESCRIÇÃO DECENAL. LITISCONSÓRCIO CONSTRUTORA. INVERSÃO ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO.

1. Quanto à prescrição, por se tratar de ação indenizatória, que tem por objetivo a condenação da parte agravante em danos materiais e morais, deve-se aplicar o prazo prescricional geral, estabelecido no art. 205 do Código Civil.

2. No caso dos autos, observa-se que o imóvel da parte autora foi construído com recursos do PAR – Programa de Arrendamento Residencial, sendo integrante, portanto, do Programa Minha Casa, Minha Vida Faixa 1, conforme alegado pela própria agravante, razão pela qual a CEF é parte legítima.

3. Eventual solidariedade passiva não descaracteriza o litisconsórcio facultativo, não havendo qualquer óbice no ajuizamento de ação exclusivamente contra a instituição financeira.

4. A distribuição dinâmica do ônus da prova vem albergada pelo § 1º do artigo 373 do Código de Processo Civil.

4. Agravo de instrumento desprovido."

(AI 5008672-18.2022.4.03.0000, Rel. Des. Federal Helio Nogueira, j. em 17/02/2023, DJEN de 23/02/2023, grifos nossos)

In casu, em 21/08/2013, a autora celebrou com a CEF e com a Construtora Itajaí Ltda. contrato de “compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – Apoio à Produção – Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa Minha Vida – Recurso FGTS Pessoa Física”, tendo por objeto a, então, futura unidade autônoma/apartamento nº 22 do bloco 11 do empreendimento Residencial Uirapuru, na cidade de Ribeirão Preto/SP (ID 269840246).

Das cláusulas deste instrumento contratual, é nítida a atuação da CEF tanto na fiscalização das obras do empreendimento, como na gestão dos recursos. Coube à Caixa, dentre outras atribuições: a aprovação do cronograma físico-financeiro da obra e a liberação de recursos, condicionada ao acompanhamento e medição de obra por seus engenheiros (cláusula 3ª); a análise técnica para a prorrogação do prazo para término da construção e o bloqueio do valor da parcela, a seu critério, em caso de atraso no cumprimento do prazo para construção definido no cronograma físico-financeiro (cláusula 4ª). A entrega da última parcela para construção do empreendimento fica condicionada à verificação, pela CEF, da conclusão total da obra e de que nela foram investidas todas as parcelas anteriormente entregues (cláusula 3ª, §8º). Além disso, a CEF figura como garante da escorreita consecução da obra de engenharia, na medida em que obriga a contratação de seguro pela construtora para a conclusão das obras de construção do empreendimento, “sendo mantido até sua consecução e obtenção do respectivo habite-se expedido pelo Poder competente”.

É pacífico o entendimento da jurisprudência quanto à responsabilidade solidária entre a construtora e o agente financeiro para responder pelos vícios construtivos, quando este atua na qualidade de agente executor e operador de políticas federais para a promoção de moradia para consumidores de baixa renda, como ocorre na espécie:

“PROCESSO CIVIL E ADMINISTRATIVO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO A NÃO SURPRESA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. LAUDO PERICIAL. APELAÇÃO DESPROVIDA.

1. Não há afronta ao princípio da não surpresa, previsto no art. 10 do Código de Processo Civil, pois a questão do vencimento da garantia foi trazida no laudo pericial, a respeito do qual foi oportunizado às partes se manifestarem, em observância ao contraditório e à ampla defesa.

2. A Caixa Econômica Federal é parte legítima para figurar no polo passivo da lide, pois a empresa pública não atua, in casu, como mero agente financeiro, mas como verdadeira promotora de políticas públicas habitacionais direcionadas à população de baixa renda, sendo sua obrigação oferecer e zelar pela prestação de um serviço público de qualidade, inclusive por danos diretamente causados pela conduta ou omissão dos responsáveis pela construção do imóvel. Inclusive, nesses casos, a jurisprudência tem reconhecido a responsabilidade civil solidária da CEF com o construtor do imóvel. 

3. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu anteriormente que, à falta de prazo prescricional específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir ao caso o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02. Precedentes.

4. A autora adquiriu o imóvel por intermédio do Programa Minha Casa Minha Vida, tendo firmado contrato de compra e venda e mútuo com alienação fiduciária com a Caixa Econômica Federal, em 07.12.2011, e pretende com a presente demanda o recebimento de indenização por dano moral e material.

5. O laudo pericial concluiu que as patologias encontradas no imóvel são decorrentes da falta de manutenção ou manutenção ineficiente pelo proprietário.

6. No que diz respeito ao reembolso dos gastos com a contratação de assistente técnico pela autora, há que se destacar que descabe o ressarcimento nessa hipótese, pois, em se tratando de ação redibitória, é necessária a realização de perícia nos autos, sob o crivo do contraditório, sendo dispensável o laudo técnico elaborado unilateralmente por profissional de confiança da parte antes do ajuizamento da demanda.

7. Apelação desprovida.”

(TRF 3ª Região, Primeira Turma, ApCiv 5000580-35.2019.4.03.6118, Rel. Des. Federal Nelton dos Santos, j. em 14/12/2023, Intimação via sistema em 15/12/2023, grifos nossos)

“CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO E DANOS FÍSICOS NO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CEF RECONHECIDA. ATUAÇÃO COMO FINANCIADORA DO PROJETO DE CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL E REPRESENTANTE DO FAR. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DESNECESSIDADE DE DOCUMENTO QUE COMPROVE A RECUSA NA VIA ADMINISTRATIVA. INTERESSE DE AGIR. DEVER DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. FUNÇÃO INTEGRATIVA DA BOA-FÉ OBJETIVA. PARADIGMA DA ETICIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. INAPLICABILIDADE DO PRAZO DECADENCIAL. INCIDÊNCIA DE PRAZO DE PRESCRIÇÃO DECENAL. INOCORRÊNCIA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE VERGAS E CONTRA VERGAS. RESPONSABILIDADE DAS RÉS PELA REPARAÇÃO DO DANO RECONHECIDA. EXISTÊNCIA DE DANO MORAL. MANUTENÇÃO DO VALOR FIXADO PELA SENTENÇA.

1. O C. STJ possui entendimento no sentido de que, nas hipóteses em que a CEF não atue apenas como agente financeiro - responsável, tão somente, pelo financiamento do projeto de construção do imóvel -, há responsabilidade solidária com a Construtora pelos defeitos do empreendimento (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018). Além disso, a CEF é a representante legal do FAR, conforme art. 2°, §8.º e art. 4°, VI da Lei n.º 10.188/01.

2. Anoto estar firmada a jurisprudência do C. STJ e desta E. Corte Regional no sentido da responsabilidade solidária da CEF e da construtora por vícios de construção em imóveis adquiridos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, por meio do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, instituído pela Lei 10.188/2001, sendo a responsabilidade civil, em casos tais, regulada pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor.

3. Assim, fixada a premissa acerca da responsabilidade objetiva da CEF e da construtora corré acerca de vícios construtivos em imóveis adquiridos por meio do FAR, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, cumpre analisar se, no caso concreto, tais vícios se fazem presentes.

4. É cediço que a Constituição da República, em seu o art. 5º, inc. XXXV, consagrou o princípio da jurisdição universal, de modo que nenhuma lesão ou ameaça a direito pode ser excluída da apreciação do Poder Judiciário.

5. Não se faz necessário comprovar o prévio requerimento dos documentos na via de administrativa, para que, tão somente em caso de recusa documentada da instituição financeira, desponte a necessidade de propositura da ação.

6. Por tratar-se de contrato submetido às normas da legislação consumerista, bem como por força dos deveres anexos impostos aos sujeitos da relação contratual em virtude da função integrativa da boa-fé objetiva, a obrigação de exibir documentação comum às partes decorre de imposição do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, de forma que a exigência de prévio requerimento administrativo, de pagamento de tarifas administrativas, ou ainda, de recusa documentada da instituição financeira, implicaria em violação ao princípio da boa-fé objetiva. Precedentes do STJ.

7. A jurisprudência do C. STJ tem entendido que quando a pretensão do consumidor é de ordem indenizatória, isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel, não há incidência de prazo decadencial, pois a ação é tipicamente condenatória e sujeita-se ao prazo de prescrição.

8. Incide no caso o prazo decenal previsto no art. 205 do CC, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do antigo Código Civil – “Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra”. Precedentes.

9. Considerando que o imóvel foi entregue em 2015 e a ação foi ajuizada em 2019 resta afastada a prejudicial de prescrição alegada pelas corrés.

10. Procedeu o perito judicial à análise da unidade, concluindo que os cogitados vícios de construção foram constatados apenas na ausência ou mal dimensionamento de vergas e contra vergas, não mencionando os demais vícios elencados na inicial.

11. Portanto, deve ser considerado como vício construtivo apenas aquele constatado pela perícia (falhas na ausência de vergas e contra vergas), devendo as corrés serem condenadas ao pagamento dos danos materiais para a sua solução, conforme o montante apurado pelo Sr. Perito que está demonstrado na planilha de custos que acompanha o laudo pericial.

12. Já em relação ao dano moral este é inerente à situação apresentada nos autos, onde ocorreram diversas dificuldades impostas pelas rés à parte autora, que foi obrigada a morar em imóvel com diversos vícios de construção e diligenciar junto à construtora, à CEF e em última instância ao judiciário na tentativa de solucionar o problema, sendo desnecessária prova neste sentido.

13. Assim, houve efetiva violação do direito subjetivo da parte autora, que transborda do mero aborrecimento, pois os fatos narrados possuem a gravidade e a dimensão necessária para a caracterização do dano moral indenizável, além do receio de que se agravassem ainda mais os vícios e defeitos existentes na residência, trazendo risco para si e para sua família, além de sofrer angústia e desgaste emocional.

14. O montante de R$ 5.000,00 arbitrado pela primeira instância a título de danos morais configura-se equânime e justo, indenizando satisfatoriamente a autora e não causando a penúria das rés.

15. Recursos de apelação das rés parcialmente providos. Recurso de apelação da parte autora desprovido.”

(TRF 3ª Região, Primeiraª Turma, ApCiv 5005336-08.2019.4.03.6112, Rel. Des. Federal Helio Nogueira, j. em 18/04/2023, DJEN de 24/04/2023, grifos nossos)

No tocante à eventual responsabilização da construtora encarregada contratualmente pela execução da obra, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que "o Código de Processo Civil de 2015 não prevê a obrigatoriedade da denunciação da lide em nenhuma de suas hipóteses. Ao contrário, assegura o exercício do direito de regresso por ação autônoma quando indeferida, não promovida ou proibida (CPC/2015, art. 125, caput, e § 1º)” (AgInt no AREsp 1.962.768/RJ, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. em 14/12/2021, DJe 17/12/2021). No mesmo sentido, dentre outros: AgInt no AREsp 1.910.169/ES, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. em 12/12/2022, DJe de 16/12/2022; AgInt no AREsp 1.575.808/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. em 25/05/2021, DJe de 16/06/2021; AgInt no AREsp 1.575.808/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. em 25/05/2021, DJe de 16/06/2021; REsp 1.740.997/CE, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. em 09/06/2020, DJe de 12/06/2020.

Se apenas a CEF encontra-se no polo passivo, a sua eventual condenação, por óbvio, não prejudicará o direito de regresso da instituição financeira em face da construtora, na forma prevista no art. 125, do CPC, o que restou, inclusive, assegurado na sentença recorrida.

Em relação à prescrição, “quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 (‘Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra’)” (REsp 1.721.694/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. em 03/09/2019, DJe de  05/09/2019). Igualmente: AgInt no REsp 1.863.245/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. em 24/9/2020, DJe de 27/8/2020; AgInt no AREsp 125.934/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. em 22/05/2018, DJe de 29/05/2018; AgRg no REsp 1.551.621/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. em 24/05/2016, DJe de 01/06/2016; AgRg no REsp 1.344.043/DF, Rel.  Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. em 17/12/2013, DJe de 04/02/2014; AgRg no Ag 1.208.663/DF, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, j. em 18/11/2010, DJe de 30/11/2010.

Desta Primeira Turma, confira-se:

“APELAÇÃO. CIVIL. VÍCIOS REDIBITÓRIOS. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. VÍCIOS OCULTOS. DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADOS. DANOS MATERIAIS DANOS MORAIS. APELAÇÃO DAS CORRÉS IMPROVIDA. APELAÇÃO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDA.

I - A existência de vícios redibitórios no imóvel sugere a incidência do art. 441 do CC, que permite a rejeição da coisa por vícios ou defeitos ocultos que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou que lhe diminuam o valor, e também do art. 442 do CC, que permite ao adquirente, de maneira alternativa, reclamar o abatimento no preço nas mesmas condições. A hipótese dos autos permite a aplicação analógica do art. 475 do CC, que faculta à parte lesada pelo inadimplemento a possibilidade de exigir o adequado cumprimento da obrigação, sem prejuízo do pedido de indenização por perdas e danos. Cogita-se ainda a incidência do teor do art. 389 do CC ao prever que, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

II - No tocante à empreitada, o art. 618 estabelece que o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. O prazo previsto pelo dispositivo tem natureza de garantia, e não natureza de prazo decadencial ou prescricional, e a obrigação dele decorrente não depende de culpa.

III - Na vigência do Código Civil de 1916, o STJ editou a Súmula 194 assentando que prescrevia em vinte anos a ação para obter do construtor indenização por defeitos da obra. O prazo prescricional em questão representa aplicação da norma geral para ações pessoais contida no artigo 177 daquele códex. O prazo vintenário em questão tinha início quando os defeitos da obra, independentemente de culpa do empreiteiro, tornavam-se aparentes, desde que não transcorridos cinco anos de sua entrega, em alusão ao prazo do art. 1.245 do CC/1916.

IV - Com a edição do novo Código Civil, o prazo de cinco anos de garantia previsto no art. 1.245 do CC/1916 foi mantido pelo já aludido art. 618 do CC, com a ressalva de que seu § 1º estabeleceu prazo de decadência de cento e oitenta dias para que o dono da obra apresente ação contra o empreiteiro contados do aparecimento do vício ou defeito quando o fato se dá naquele interregno. A mudança trazida pelo novo código prestigia o dever imposto ao dono da obra de informação imediata ao empreiteiro. A previsão de um prazo decadencial, por outro lado, reforça a natureza de direito potestativo e a responsabilidade objetiva presente na obrigação derivada do prazo de garantia.

V - É de rigor destacar que, paralelamente à hipótese de responsabilidade presumida do empreiteiro, o dono da obra ou o adquirente poderá exercer pretensão contra aquele com fulcro no art. 389 do CC, que trata das perdas e danos decorrentes do inadimplemento, contanto que logre comprovar a existência de culpa pelo não cumprimento a contento da obrigação. Nesta hipótese, a jurisprudência do STJ considera que incide o prazo prescricional de dez anos previsto no art. 205 do CC. (STJ, REsp 1296849/MG, AgInt nos EDcl no REsp 1630253/SP,  REsp 1721694/SP, AgInt no AREsp 495.031/RJ).

VI - A reforçar o anteriormente exposto, cita-se, ainda, o teor do Enunciado 181 do CNJ. O prazo referido no art. 618, parágrafo único, do Código Civil, refere-se unicamente à garantia prevista no caput, sem prejuízo de poder o dono da obra, com base no mau cumprimento do contrato de empreitada, demandar perdas e danos.

VII - O prazo do art. 445 do CC, relativo à pretensão oponível pelo adquirente contra o alienante em decorrência da existência de vícios redibitórios, não guarda nenhuma relação com a construção do imóvel, razão pela qual a ação edilícia pode ser oposta independentemente da data de conclusão da obra, considerando o prazo decadencial de um ano da entrega do imóvel ou da ciência dos vícios ocultos.

VIII - Nas hipóteses em que a construção do imóvel não foi objeto de financiamento por parte da CEF,  a instituição financeira, em regra, não responde por danos oriundos de vícios em sua construção, supondo que sua atuação no caso concreto seja restrita às atividades típicas de um agente financeiro. A jurisprudência desta corte e do STJ considera que a CEF não tem responsabilidade por tais danos quando financia imóvel pronto, acolhendo com maior frequência a alegação de que a vistoria realizada destina-se tão somente a avaliar o imóvel que servirá de garantia para o empréstimo contratado.

IX - Há que se ressaltar, no entanto, que nas hipóteses em que a CEF não atua como mero agente financeiro, mas como verdadeira promotora de políticas públicas habitacionais direcionadas à população de baixa renda, sua obrigação de oferecer e zelar pela prestação de um serviço público de qualidade só faz aumentar sua responsabilidade, inclusive por danos diretamente causados pela conduta ou omissão dos responsáveis pela construção do imóvel. No caso dos autos, a CEF financiou a aquisição de imóvel pronto pelas regras do Programa Minha Casa, Minha Vida.

X - Ainda que se entendesse que o contrato discutido nos autos não pertence às faixas de renda mais baixas do PMCMV, o que teoricamente poderia descaracterizar sua atuação como promotora de políticas públicas, ainda assim sua atuação concreta no caso dos autos não estaria restrita às atividades típicas de um mero agente financeiro, restando protegida a posição do adquirente na condição de consumidor final.

XI - Comprovada a responsabilidade das corrés, considerando ainda que os vícios são incontroversos e que eram ocultos no momento da aquisição do imóvel, não há nos autos qualquer elemento que indique a configuração de decadência ou prescrição no caso em tela considerando o momento em que os danos tornaram-se aparentes. É de rigor destacar que a condenação inclui a correção de infiltrações e fixação de piso/azulejos nos banheiros, não incluindo a troca de telhas, por se tratar de responsabilidade elementar do manutenção por parte do proprietário.

XII - Os danos morais nos casos que envolvem graves vícios de construção de imóvel residencial, seguidos de resistência infundada por parte dos responsáveis pelo empreendimento, são presumidos, por esta razão é de rigor majorar indenização fixada a este título para R$ 10.000,00 (dez mil reais).

XIII - Não há cerceamento de defesa pelo indeferimento do pedido de produção de prova oral quando o conjunto probatório constante nos autos é suficiente para fundamentar as condenações. Da mesma forma, tampouco se cogita de denunciação da lide quando não há indícios de responsabilidade exclusiva de terceiro a amparar o pedido. Juros de mora fixados em conformidade com a legislação e a jurisprudência do STJ.

XIV - Apelação das corrés improvida e apelação da parte Autora parcialmente provida para esclarecer a extensão da condenação de reparação dos danos materiais e para majorar a condenação por danos morais. Considerando a sucumbência recursal e a sucumbência mínima, condeno as corrés ao pagamento de honorários advocatícios devidos em 11% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11 do CPC, afastada a sucumbência recíproca.

(ApCiv 5005341-30.2019.4.03.6112, Rel. Des. Federal Valdeci dos Santos, j. em 14/12/2022, DJEN de 19/01/2023)

No caso, por se tratar de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos materiais e danos morais, o prazo é decenal, estabelecido no art. 205 do Código Civil.

A parte autora firmou o contrato de financiamento habitacional em 21/08/2013. O prazo de construção do imóvel estava previsto em 18 (dezoito) meses (ID 269840246, p. 2, item 6.1). Tendo a presente demanda sido ajuizada em 20/10/2021, não há prescrição a ser declarada.

O pedido formulado pela CEF, de redução do valor dos aluguéis pago à autora por força da tutela antecipada, confunde-se com o mérito e com ele será examinado.

Dos danos materiais.

A responsabilidade civil, da qual resulta o dever de indenizar, tem cláusula geral no art. 927, do Código Civil:

"Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem."

Nos termos do art. 186, do referido Codex, "Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito".

Em consonância com o disposto no art. 618, do Código Civil, a construtora possui responsabilidade objetiva durante o prazo de cinco anos, pela solidez e segurança do empreendimento executado, assim em razão dos materiais, como do solo, respondendo, após este prazo, de forma subjetiva:

“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”

Na espécie, transcorridos mais de cinco anos entre a entrega das chaves do imóvel à autora, em 2014, e a data de propositura da ação, a responsabilidade pela reparação de eventuais danos é subjetiva, a exigir comprovação de dolo ou culpa.

A respeito, aduz a proponente em sua petição inicial que, após a ocupação do imóvel, “quando veio a primeira chuva, viu todo o gesso que colocou na sua sala, no quarto de seu filho desabando, as paredes manchadas com mofo, os armários cheio de mofo, tudo isso devido infiltração nas paredes. Que logo percebeu que estava diante de um problema de infra instrutora em seu apartamento, pois passou a ter infiltração nas paredes da sala e do quarto de seu filho, essa infiltração foi se espalhando pela casa inteira” (ID 269840243, p. 10).

Visando comprovar suas alegações, apresentou laudo técnico produzido em 09/09/2019, por engenheiro civil, registrado de acordo com a Lei Federal nº 6.496/77 pela Anotação de Responsabilidade Técnica - ART nº 280272330191168385, do qual consta (ID 269840247):

“4.1-Parecer Técnico e Conclusão

O estado geral do apartamento é sofrível devido às infiltrações externas. O proprietário não tem a possibilidade de executar nenhum tipo de manutenção ou conserto, tendo em vista que estes estão pelo lado de fora do prédio e envolve a fachada do condomínio.

A impossibilidade para a realização deste trabalho de recuperação provoca um ambiente insalubre e sendo assim pode causar diversas doenças respiratórias para os seus usuários.

As anomalias são decorrentes da construção e exigem uma correção rápida, para evitar mais transtornos aos usuários do imóvel, sendo de responsabilidade do construtor da edificação ou administrador.”

Em que pese a ausência de produção de prova pericial nos autos, foi elaborado, em 24/08/2022, laudo de vistoria/relatório de diagnóstico por engenheiro indicado pela CEF, conforme acertado na audiência de tentativa de conciliação (ID 269840301 e 269840326, p. 3/11).

Verificou-se – no mesmo sentido do laudo trazido pela proponente – a existência infiltrações no imóvel. Contatou-se que as infiltrações decorrem de duas causas: vícios construtivos e uso da unidade:

“1.1. Vício Construtivo: infiltrações gerais decorrentes de infiltração de umidade pelas fachadas e falha na estanqueidade das esquadrias;

1.2. Uso: unidade habitacional permanece fechada por longos períodos de tempo o que aliado à ocorrência de infiltrações facilita a propagação de bolor e fungo;”

Foram relacionadas, durante a vistoria, as ocorrências que seguem:

“Descrição das ocorrências no SISAQ e/ou constatados durante a vistoria:

Cliente reclama de infiltração no imóvel, causando danos à saúde de seu filho.

Informa diversas anomalias, tais como infiltrações sob janelas, umidades diversas no teto e paredes com manchas e forte cheiro de mofo.

Verificado no local a ocorrência do problema, inclusive gerando grande desconforto devido ao forte cheiro de umidade.

Observações:

a- Na fachada externa do apartamento, em alguns locais, existência de fissuras que desenham os tijolos de alvenaria, possíveis focos de infiltrações.

b- Os peitoris bem como todos os entornos das janelas apresentam defeitos de vedação, propiciando focos de infiltrações.

c- Necessário reforma completa tanto interna quanto externa nos revestimentos, nas impermeabilizações e pinturas.

Procurando mais subsídios sobre a origem do problema a moradora relatou que:

1- O imóvel localizado acima teve os pisos substituídos por porcelanato, há 4 ou 5 anos, tendo sido colocada manta de impermeabilização sob o piso. Mesmo depois de 4 à 5 anos, os rejuntes destes pisos estão íntegros e mesmo antes desta reforma efetuada pelo vizinho, já havia ocorrência de manchas de umidade nos forros e nas paredes do imóvel da reclamante. Relatou que foi realizada inspeção técnica para detecção de vazamentos de agua e esgoto no mesmo apartamento de cima, com resultado negativo.

2- Conforme esse mesmo relato, a limpeza e manutenção do imóvel de cima não é feito com “vassoura hidráulica”, sendo que os moradores permanecem fora do imóvel boa parte do dia, retornando à noite.

3- A Construtora Itajaí pintou o seu apartamento (aproximadamente 1 ano e meio após a entrega das chaves) e que antes da execução dessa pintura uma engenheira da construtora esteve no apartamento aconselhando a limpeza das manchas com água sanitária, o que vem sendo feito desde então, para tentar atenuar os efeitos do mofo, sem muito resultado.

4-Após um ano da pintura efetuada pela Construtora Itajaí os problemas de umidade voltaram.

Diante das informações coletadas e das observações e pela impossibilidade de vistoria do imóvel localizado acima, as considerações deste LVDF se darão com base nas constatações e relatos da parte envolvida.

No que tange às infiltrações e manchas nas paredes internas que constituem a fachada do prédio, conclui-se que são decorrentes das fissuras de movimentação térmica na alvenaria e revestimento, bem como falha na calafetação das esquadrias, o que leva a ocorrência de umidade dentro da unidade habitacional.

Porém quanto às manchas de umidade nas demais paredes e tetos não se observa necessariamente a indicação de infiltração ou vazamento, mas simplesmente a ocorrência de bolor. A origem deste bolor pode estar relacionada à umidade proveniente das infiltrações observadas aliada ao fato de que a moradora deixa o imóvel fechado a maior parte do tempo, sem que haja o devido arejamento. Esta questão, segundo o relato da moradora, já havia sido considerada pela construtora.

Entende-se que a orientação dada pela construtora deverá ser reforçada, no que tange ao arejamento, bem como a limpeza das paredes, pelo menos uma vez por mês, com água sanitária aplicada com esponja macia, mas antes disso deverá ser efetuada uma intervenção completa no imóvel.

(...)

6- Observações gerais

Apesar de findas as garantias da construtora aos componentes do imóvel, há caracterização de vício construtivo decorrente de infiltração de umidade advindo da falha/falta de estanqueidade das esquadrias, paredes (fissuração por movimentação estrutural, dilatação térmica), que se agravam nos períodos chuvosos.

Ainda sobre as manchas de umidade/bolor no teto e paredes sem contato com a fachada não foi possível determinar a causa, uma vez que conforme relatos das partes, mesmo com a reforma do imóvel acima (troca de pisos e colocação de manta impermeabilizante), persiste o problema. Supõe-se que pode ser decorrente do imóvel ficar muito tempo fechado e não haver arejamento, assim, mesmo que o reparo seja efetuado, a moradora deverá ser instruída a tomar algumas medidas rotineiras no uso da unidade residencial.

O problema provoca grande desconforto devido ao forte cheiro de umidade e a presença de bolor (bastante perceptível).”

O engenheiro responsável especificou que os danos não estão localizados em área acrescida ou alterada, nem tampouco decorrem de construção de acréscimo ou de alteração realizada no imóvel. Concluiu que há necessidade “de intervenção completa tanto na área privativa, quanto externamente na fachada onde o imóvel se localiza: revestimentos, calafetação e pintura com tinta acrílica antibolor e lavável”.

Foi estimado em R$ 15.569,65 (quinze mil, quinhentos e sessenta e nove reais e sessenta e cinco centavos) o valor para reparação dos danos internos no imóvel, na competência de agosto de 2022, incluso o índice de Benefícios e Despesas Indiretas – BDI. Estimou-se, ainda, em 30 (trinta) dias, o prazo para execução dos reparos.

Em relação às causas externas, o laudo consignou ser necessário elaborar peças técnicas para a respectiva mensuração.

Destaco a possibilidade de agravamento dos danos registrada no laudo, caso não sejam executados os reparos necessários.

Destarte, constatados os vícios decorrentes de falhas na construção do imóvel da demandante e caracterizada a hipótese de omissão da construtora em providenciar os reparos necessários, incumbe à CEF, solidariamente, o dever de reparação dos danos materiais devidamente registrados no laudo de vistoria emitido por esta instituição financeira, nos moldes do comando sentencial.

Da necessidade de desocupação do imóvel.

Conquanto constatados os vícios construtivos reportados, o engenheiro da CEF ponderou que há necessidade de desocupação do imóvel pela autora somente no início das obras de reparo:

“Para execução dos reparos será necessária a desocupação, pois deverão ser efetuadas intervenções com reparo de revestimentos, remoção da pintura existente, aplicação de massa corrida, lixamento, calafetação e pintura (interna e externa), intervenções que geram poeira, entulho e que necessitam que o imóvel esteja desocupado.”

Não obstante, verifica-se do referido laudo, corroborado por relatório fotográfico, que a umidade e o bolor são bastante perceptíveis e atingem todos os cômodos do imóvel, “inclusive gerando grande desconforto devido ao forte cheiro de umidade”.

A autora relatou que “a Construtora Itajaí pintou o seu apartamento (aproximadamente 1 ano e meio após a entrega das chaves) e que antes da execução dessa pintura uma engenheira da construtora esteve no apartamento aconselhando a limpeza das manchas com água sanitária, o que vem sendo feito desde então, para tentar atenuar os efeitos do mofo, sem muito resultado”. Mesmo que fosse efetuada diuturnamente a limpeza das manchas, na forma em que orientado pela construtora, a solução do problema de maneira efetiva, conforme conclusão trazida no mencionado laudo de vistoria, demanda “reforma completa tanto interna quanto externa nos revestimentos, nas impermeabilizações e pinturas”, o que não ocorreu até a presente data.

As constantes infiltrações, portanto, causaram severos danos ao imóvel e tornaram o ambiente insalubre devido à umidade e ao forte cheiro, o que evidentemente inviabiliza a moradia da autora e dos seus.

Consoante já decidiu esta Primeira Turma, aplica-se em casos dessa ordem, por analogia, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996, haurido sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que, quando o atraso para a conclusão da construção do imóvel priva o adquirente de seu uso e fruição, o prejuízo deste é presumido e justifica o pagamento de indenização a ser calculada na forma de aluguel mensal de imóvel assemelhado, atendendo às suas necessidades mínimas, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Nesse diapasão:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL.  VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE DA CEF NO CASO CONCRETO. PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE ALUGUEL. MOJARAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIA. FIXAÇÃO DO VALOR À LUZ DA NECESSIDADE, PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. AGRAVO PROVIDO.

1. A questão controversa trazida aos autos, diz com a pretensão dos Agravantes em compelir as Rés ao custeio das despesas de moradia enquanto não restabelecidas as condições de habitabilidade de seu imóvel, adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

2. A jurisprudência tem admitido a imposição do pagamento dos alugueis, em caso de sinistro do imóvel financiado, tendo em vista que as despesas em questão são decorrência direta dos danos que atingiram o imóvel e obrigaram os autores a desocupá-lo, visando, ainda, a proteção dos princípios constitucionais da moradia e da dignidade da pessoa humana, já que, diante do comprometimento da estrutura do prédio por vício na construção, faz-se necessária a desocupação da unidade habitacional para que as obras de recuperação se realizem, bem como para resguardar a integridade física dos moradores.

3. Precedentes.

4. Na hipótese dos autos a perícia técnica comprovou a existência de graves anomalias na Área Comum do Condomínio – que prejudicam seu uso e habitabilidade, de modo que resta evidente a probabilidade do direito e o perigo de dano. Não se pode permitir que os autores continuem usando o imóvel com risco de maiores danos na edificação e até mesmo as pessoas que o habitam, em razão do estado de deterioração e da demora para solução integral dos vícios de construção, o que justifica, nesse momento processual, a concessão da tutela de urgência, na forma do artigo 300 do CPC/15, para garantir o pagamento de aluguel de um imóvel equivalente.

5. Resta suficientemente demonstrada a verossimilhança das alegações dos agravantes, no que tange à insuficiência do valor fixado pelo Juízo de Origem, para custear o aluguel de imóvel compatível com a sua propriedade.  

6. Conforme entendimento já firmado pelo C. Superior Tribunal de Justiça, o critério a ser considerado para fixação do valor não está relacionado, necessariamente à determinado percentual sobre o valor do imóvel em si, mas sim a garantia de que os mutuários, providos de habitarem sua própria residência, possam se utilizar dessa verba, para alugar imóvel assemelhado, atendendo às necessidades mínimas dos mutuários e seus familiares, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

7. Em demandas similares à presente, ajuizada por mutuários adquirentes de unidades imobiliárias no mesmo condomínio, o Juízo de origem determinou o pagamento de aluguel de imóvel similar ao dos autores, no montante de R$2.000,00, valor inclusive, que se se revela razoável e próximo aos orçamentos apresentados pelos Agravantes, de custo de locação de imóveis semelhantes àquele objeto dos autos.

8. Dado provimento ao agravo de instrumento para reformar a decisão agravada, e impor aos réus CEF e UNIKA CONSTRUTORA E INCORPORADORA EIRELI – EPP, solidariamente, a obrigação de custear o valor correspondente ao aluguel de um imóvel similar ao aqui descrito, no valor provisório de R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos da fundamentação supra.”

(TRF-3ª Região, 1ª Turma, AI 5026470-89.2022.4.03.0000, Rel. Des. Federal Wilson Zauhy, j. em 10/05/2023, DJEN 15/05/2023)

“CIVIL. APELAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO E DANOS EM IMÓVEL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. RESPONSABILIDADE DA CEF. AUSÊNCIA DE MANUTENÇÃO RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO. DESPESAS COM ALUGUEL PRESUMIDAS. CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS E DANOS MATERIAIS. APELAÇÕES IMPROVIDAS.

I - Nas ações que discutem danos em imóveis oriundos de vícios de construção financiados pela CEF, a existência de responsabilidade desta última depende da natureza de sua atuação, bem como a do contrato firmado entre as partes.

II - Nas hipóteses em que a CEF financia a aquisição de imóvel pronto por regras corriqueiras de mercado, considera-se que sua atuação restringe-se a de uma típica instituição financeira, uma vez que não participa da escolha do imóvel negociado entre comprador e vendedor. Nestas condições, a CEF não responde pelos danos causados, excetuada a hipótese de resolução do contrato por vícios redibitórios ou por inadimplemento, que faz cessar as obrigações do mutuário/adquirente.

III - Se a CEF financia a aquisição e construção de um imóvel na planta por regras corriqueiras de mercado, sua atuação, a princípio, também é entendida como a de um agente financeiro. Para além das hipóteses de resolução do contrato anteriormente aludidas, porém, a CEF pode responder pelos danos identificados quando sua marca oferece credibilidade ao empreendimento, considerando ainda a existência de uma relação de consumo triangular em que a conduta do construtor pode impactar seu patrimônio, notadamente ao se ter em conta a hipossuficiência técnica e econômica do mutuário/adquirente, bem como os mecanismos diversos de que dispõe o agente financeiro para fiscalizar a atuação do construtor, tais como vistorias, medições, contingenciamento de verbas e cláusulas que permitem a contratação de construtor diverso para a conclusão da obra.

III - Nas hipótese em que a CEF não atua como mero agente financeiro, mas como verdadeira promotora de políticas públicas habitacionais direcionadas à população de baixa renda, sua responsabilidade é objetiva, uma vez que é sua obrigação disponibilizar bens imóveis aptos à moradia aos arrendatários. Esta é precisamente a hipótese dos autos, em que o contrato firmado entre as partes vincula-se ao Programa de Arrendamento Residencial, com recursos oriundos do Fundo de Arrendamento Residencial.

IV - Não se cogita de legitimidade, denunciação da lide ou responsabilização direta da construtora quando esta não firmou com o arrendatário qualquer relação jurídica, cabendo à CEF avaliar a conveniência e a oportunidade de requerer reparação civil pelos meios que julgar mais adequados.

V - Se o arrendatário é obrigado a abandonar o imóvel por força dos vícios de construção, o dano material representado por despesas com aluguel de outro imóvel é presumido. O entendimento em questão representa aplicação analógica da hipótese de atraso para a conclusão da construção de imóvel que priva o adquirente de seu uso e fruição, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça em incidente de resolução de demandas repetitivas: (REsp 1729593/SP).

VI - Como bem apontado na sentença apelada, resta comprovado que os danos que atingiram o imóvel tem origem tanto em vícios de construção, quanto na ausência de manutenção pela administradora do condomínio, razão pela qual não se cogita de sua ilegitimidade passiva, tampouco de ausência de responsabilidade de sua parte, sem prejuízo de que as corrés igualmente possam vir a formular eventual pleito de reparação civil entre si.

VII - Quanto aos danos materiais e danos morais, não merece reforma a sentença apelada, considerando a gravidade dos danos identificados, bem como a culpa lata que se aproxima do dolo nas condutas e omissões da corrés.

VIII - Apelações improvidas.”

(ApCiv 5000639-81.2018.4.03.6110, Rel. Des. Federal Valdeci dos Santos, j. em 30/04/2021, DJEN de 25/05/2021)

No caso, foi determinado em sede de antecipação de tutela, mantida pela sentença de primeiro grau, “que a Caixa Econômica Federal deposite em Juízo, mensalmente, o valor R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais) para viabilizar que a autora alugue um imóvel”, nos termos do pedido inicial (269840293).

O CPC prevê, em seu art. 296, a possibilidade de revogação ou modificação da tutela provisória a qualquer momento do processo. Mas, para tanto, é necessário haver alteração posterior das circunstâncias de fato ou de direito que ensejaram o provimento deferido. Cita-se, a contrario sensu, o entendimento do STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRONUNCIAMENTO JUDICIAL. PRESENÇA DE CUNHO DECISÓRIO. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A Corte Especial, por ocasião de julgamento de recurso especial repetitivo, consolidou o entendimento de que o rol do artigo 1.015 do CPC de 2015 é de taxatividade mitigável, admitindo-se a interposição de agravo de instrumento quando verificada a urgência decorrente da inutilidade do julgamento da questão somente no recurso de apelação.

2. Para fins de aferir-se o cabimento de agravo de instrumento, independentemente do nome do provimento jurisdicional agravado, basta que este possua conteúdo decisório capaz de gerar prejuízo à parte.

3. No caso, a decisão agravada tem manifesto conteúdo decisório, com repercussão, inclusive, econômica sobre a parte, ao indeferir o pedido de tutela de urgência incidental para prestação de alimentos provisórios.

4. "As tutelas de urgência podem ser deferidas ou indeferidas a qualquer tempo, desde que o julgador se convença da verossimilhança das alegações da parte e estejam presentes os requisitos, inexistindo, desse modo, preclusão para requerer a medida, ante a superveniência de fatos novos, o que ocorreu". Precedentes. 5. Agravo interno a que se nega provimento.”

(Quarta Turma, AgInt no AREsp 2120207/RJ, Rel. Ministro Raul Araújo, julgado em 13/02/2023, DJe de 24/02/2023, grifos nossos)

Saliente-se que a CEF postula a modificação da tutela, cingindo-se a reiterar a pretensão de redução do valor pago à autora, à título de locação, “ao valor da parcela financiada caso haja o entendimento pela necessidade da saída da apelada e de sua família, até solução da lide”, utilizando os mesmos fundamentos deduzidos em petições similares apresentadas nos autos (269840311, 269840312, 269840324 e 269840411), as quais já foram objeto de análise pelo magistrado a quo, quando menos, em outras três oportunidades.

Ademais, a urgência que existia à época do ajuizamento da demanda, agravou-se ao longo do tempo, conforme se observa do laudo de vistoria, o que justifica a manutenção da tutela de urgência nos moldes em que deferida.

Da indenização por danos morais

Segundo ensinamento de Yussef Said Cahali in Dano Moral, 2ª edição, Editora Revista dos Tribunais, p. 21, considera-se dano moral:

"Tudo aquilo que molesta gravemente a alma humana, ferindo-lhe gravemente os valores fundamentais inerentes à sua personalidade ou reconhecidos pela sociedade em que está integrado, qualifica-se, em linha de princípio, como dano moral; não há como enumerá-los exaustivamente, evidenciando-se na dor, na angústia, no sofrimento, na tristeza pela ausência de um ente querido falecido; no desprestígio, na desconsideração social, no descrédito, à reputação, na humilhação pública, no devassamento da privacidade; no desequilíbrio da normalidade psíquica, nos traumatismos emocionais, na depressão ou no desgaste psicológico, nas situações de constrangimento moral."

Em complemento, assevera Cleyton Reis em sua obra Avaliação do Dano Moral, 4ª edição, Editora Forense, p. 15:

"É inquestionável que os padecimentos de natureza moral, como, por exemplo, a dor, a angústia, a aflição física ou espiritual, a humilhação, e de forma ampla, os padecimentos resultantes em situações análogas, constituem evento de natureza danosa, ou seja, danos extrapatrimoniais.

Todavia, esse estado de espírito não autoriza a compensação dos danos morais, se não ficar demonstrado que os fatos foram conseqüência da privação de um bem jurídico, em que a vítima tinha um interesse juridicamente tutelado."

A indenização por danos morais visa compensar os prejuízos ao interesse extrapatrimonial sofridos pelo ofendido, que não são, por sua natureza, ressarcíveis, e não se confundem com os danos patrimoniais, estes sim, suscetíveis de recomposição ou, se impossível, de indenização pecuniária.

No caso sob análise, verificados os documentos acostados aos autos, sobressaem presentes as premissas expostas pelos autores e, consequentemente, os danos morais alegados, a saber:

"Imagine o abalo sofrido por alguém que lutou tanto para adquirir o sonho da casa própria e, de repente, se encontra em um problema com o imóvel? Perde o sono, a paz, a alegria, gerando um tremendo transtorno.

É perfeitamente compreensível a necessidade de indenizar os danos morais sofridos em tal situação, pois só quem passa por isso é que sabe a dor que viveu. O sagrado Direito à moradia não pode ser violado e, se for, deve haver uma justa contrapartida.

Quando se adquire um imóvel novo, gera-se a presunção de paz e tranquilidade que esta aquisição irá proporcionar, e sem a apresentação de defeitos.

A Requerente requerer Vossa excelência possa imaginar o abalo sofrido por alguém que lutou tanto para adquirir o sonho da casa própria e, de repente, se encontra em um problema com o imóvel? Perdeu o sono, a paz, a alegria, gerando um tremendo transtorno.

Visto que, só quem passa por isso é que sabe a dor que esta vivendo, pois, com um filho deficiente (doc. anexo), não podendo sequer dormir em seu quarto ou assistir uma TV, confortavelmente em sua sala de estar, o sagrado Direito à moradia não pode ser violado e, se for, deve haver uma justa punição, visto que, quando se adquire um imóvel novo, gera-se a presunção de paz e tranquilidade, era essa a sensação que a aquisição desse imóvel deveria proporcionar a toda sua família, mas, impossível esse sentimento de tranquilidade e paz no lar sabendo que as paredes poderá ser desmoronadas de uma hora pra outra.” (ID 269840243, p. 14/15)

Com efeito, a demora para a recomposição dos danos, bem como a frustração da expectativa de cumprimento da promessa de moradia digna, com a aquisição da unidade habitacional, são aptas a determinar abalos morais acima de meros aborrecimentos, mormente porque relacionados à concretização do direito social à moradia (art. 6º da Constituição Federal).

Este caso, portanto, mostra particularidades que tornam devida a indenização por danos morais.

É indispensável, contudo, que exista uma mínima correlação entre o valor pedido a título de danos morais e os fatos trazidos a Juízo.

Nesse sentido, esta Primeira Turma tem adotado o entendimento segundo o qual, na hipótese de cumulação de pedidos de proveito material e moral, o valor da indenização a título de danos morais deve ser fixado sem excesso, adequando-se aos parâmetros consolidados pela jurisprudência, que, em casos análogos à espécie, o vem estimando em R$ 10.000,00 (dez mil reais), com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade:

"APELAÇÃO. PMCMV. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. CONCESSÃO DOS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUÍTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NA QUALIDADE DE GESTORA DE POLÍTICAS PÚBLICA. RESILIÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DAS CONTRATADAS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO MUTUÁRIO. DANO MORAL CONFIGURADO. APELO NÃO PROVIDO.

1. A documentação consignada aos autos se mostra suficiente à comprovação da hipossuficiência necessária à concessão dos benefícios pretendidos.

2. O § 2º do art. 99, do CPC/15 é claro ao consignar que o magistrado poderá indeferir o pedido “se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade.

3. Ao enfrentar o tema, o C. STJ tem entendido que a presunção de pobreza é relativa, sendo possível o indeferimento do pedido de assistência judiciária caso verifique a existência de elementos que invalidem a hipossuficiência declarada.

4. Vale ressaltar, ainda, que o Apelado é efetivamente beneficiário do Programa Minha Casa Minha Vida, destinada à população de baixa renda, uma vez atendidas as exigências previstas tanto na Lei 11.977/2009, como no Decreto-Lei n.º 7.499/2011 que regulamentam o programa habitacional.

5. No que diz respeito à legitimidade da Embargante, a jurisprudência do próprio C. STJ firmou orientação assim sintetizada: a) Nas hipóteses em que a CAIXA atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, isto é, não financia a construção do imóvel e nem participa dessa fase do empreendimento, não ostenta legitimidade para responder pelos vícios de construção na obra financiada, tendo em vista que a sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato; b) em se tratando de créditos imobiliários cedidos à CAIXA, essa empresa pública também não pode ser responsabilizada por eventuais vícios de construção nos imóveis, seja porque não financiou sua construção, seja porque não financiou originariamente a aquisição das unidades habitacionais. Precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça e desta Corte.

6. No caso em análise, contudo, denota-se que a CEF, na qualidade de agente financeiro, também financiou a construção do imóvel, atuando com controle técnico, financeiro e operacional sobre o andamento da construção do empreendimento, como se depreende das cláusulas do contrato.

7. Constata-se, ainda, que a construção do empreendimento, recebeu subsídios do Governo Federal por intermédio do Programa "Minha Casa, Minha Vida", funcionando a Caixa Econômica Federal, na qualidade de gestora do FGTS, como agente operador do programa e, portanto, co-responsável pela conclusão das obras de construção da casa própria que financia, posto que fiscalizadas permanentemente pela Instituição Financeira, havendo inclusive acerto contratual que vincula a liberação do capital ao andamento do cronograma físico-financeiro.

8. Aplica-se ao caso, portanto, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder nos casos em que não atua apenas como agente financeiro, "por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda (...)" (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018).

9. O descumprimento injustificado do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda para a entrega da unidade imobiliária negociada, caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para o comprador, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato.

10. A consequência da rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato. Vale dizer: a restituição das parcelas pagas, na sua integralidade.

11. Precedentes.

12. A restituição das parcelas pagas pelos promitentes adquirentes e o pedido de indenização a título de danos morais, em decorrência da mora das requeridas e pelo interregno que foram privados do uso do imóvel, consistem em pretensões de natureza distintas, cuja legitimidade já foi pacificada pela jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça.  

13. O caso dos autos, em que o autor adquiriu imóvel na planta para sua própria moradia, efetuou o pagamento das parcelas do financiamento e não pode fazer uso do mesmo, em razão do atraso na entrega de obra objeto de financiamento habitacional, revela situação que ultrapassa os limites de um mero aborrecimento, ensejando o dano moral passível de recomposição.

14. Demonstrada a ocorrência do dano, e presentes os requisitos ensejadores à configuração da responsabilidade da apelada, a fixação de indenização é medida que se impõe.

15. Considerando as circunstâncias específicas do caso concreto, em especial a elevada extensão do dano moral, uma vez que a aquisição de imóvel para moradia é fato de alta relevância no contexto socioeconômico do autor, bem como o considerável grau de culpa da CEF, que, além de atrasar a entrega completa e satisfatória do imóvel, pouco fez para solucionar o ocorrido, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), se revela razoável e suficiente à reparação do dano moral no caso dos autos, sem importar no enriquecimento indevido da parte.

16. Desprovido o recurso interposto pela CEF, e havendo a condenação da parte vencida em primeira instância, restam presentes os requisitos necessários a ensejar a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência, para o percentual de 17% (dezessete por cento), sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, § 11, do CPC/15.

17. Recurso de apelação a que se nega provimento."

(ApCiv 5007510-25.2021.4.03.6110, Rel. Des. Federal Wilson Zauhy Filho, j. em 17/02/2023, DJEN de 23/02/2023, grifos nossos)

"CIVIL. APELAÇÃO. FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. COMPRA E VENDA. MÚTUO. EMPREITADA. ATRASO NA OBRA. INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTAURAÇÃO DO STATUS QUO ANTE. DANOS MATERIAIS PRESUMIDOS. DANOS MORAIS. APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIIMENTO.

1. Com o ajuizamento da ação, pretende a parte Autora a rescisão dos contratos firmados com as corrés com a consequente restauração do status quo ante, além da condenação à indenização por danos materiais e danos morais, sob o fundamento de atraso na conclusão e entrega da obra para além do estabelecido em contrato.

2. O pleito exposto na inicial sugere a incidência do art. 395, parágrafo único do CC, segundo o qual se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la e exigir a satisfação das perdas e danos, bem como o teor do art. 475 do CC, que prevê que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

3. Vislumbra-se, ainda, a incidência do teor do art. 389 do CC ao prever que, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. E também o art. 624 do CC, ao determinar que, suspensa a execução da empreitada sem justa causa, responde o empreiteiro por perdas e danos.

4. No âmbito da legislação consumerista, o art. 3° do CDC trata como fornecedor a pessoa física ou jurídica que desenvolve atividade de construção. A CEF, enquanto pessoa jurídica pública nacional que presta serviços de natureza bancária, financeira e de crédito mediante remuneração no mercado de consumo, enquadra-se no conceito de fornecedora do art. 3º, caput e § 2º do CDC. A jurisprudência dos egrégios Supremo Tribunal Federal (ADI 2591) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 297) é pacífica na conclusão de que o Código de Defesa do Consumidor aplica-se aos contratos de mútuo bancário.

5. Na hipótese de uma relação de consumo triangular em que o adquirente e mutuário compra o imóvel do vendedor ou construtor, mas sua obrigação principal tem como credora uma instituição financeira, ao se constatar a configuração de conduta lesiva da construtora que justifique a resolução do contrato, não há dúvidas de que os atos em questão podem repercutir no patrimônio da instituição financeira independentemente de culpa.

6. Com efeito, nestas condições, a instituição financeira não poderá exigir o cumprimento da obrigação do contrato de mútuo nos termos estritamente avençados, o que não impede que a instituição financeira possa exercer o correspondente regresso ou pleito de reparação civil junto ao construtor ou vendedor. A ausência de culpa, todavia, não serve de óbice à pretensão do consumidor. 7.No caso dos autos, em 17/05/2016 a parte Autora firmou com ALCANCE CONSTRUTORA LTDA "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano com Confissão de Dívida" com a previsão de entrega do imóvel em até 36 meses após a assinatura do contrato.

8. Em 14/12/2016, as partes firmaram "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo Para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações - Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV - Recursos do FGTS - Com Utilização do FGTS do(s) Comprador(es), com prazo de construção, consoante o item B.8.2, de 25 (vinte e cinco) meses, prorrogável uma única vem, em até 6 (seis) meses, uma vez restado comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do contrato, conforme a Quinta Cláusula contratual.

9. O contrato contém, ainda, a previsão de substituição da construtora, entre outras hipóteses, quando ocorrer infração pela construtora de qualquer disposição do contrato e quando não concluída a obra dentro do prazo contratual (Cláusula Vigésima Nona).

10. Qualquer que seja o prazo considerado, as obras não foram concluídas tempestivamente, já que não haviam sido concluídas até a data do ajuizamento da presente ação, em julho de 2020. Não houve a comprovação de caso fortuito ou força maior a justificar qualquer prorrogação.

11. É patente o inadimplemento das fornecedoras. A construtora não logrou concluir a obra no prazo avençado. Quanto à CEF, resta inequívoca a sua obrigação contratual de fiscalizar a obra para fins de liberar os recursos necessários a construção. Considerando a natureza do empreendimento, a relação de consumo triangular configurada, bem como a evidente disparidade entre a capacidade técnica e econômica entre a CEF e parte Autora para exigir da construtora o cumprimento da obrigação, a responsabilidade da CEF resta configurada.

12. Não suficiente, era sua obrigação atestar eventual necessidade de prorrogar o prazo por força maior ou caso fortuito, além de mobilizar o seguro contratado em tempo hábil para não gerar danos ao adquirentes. Não há que se falar, portanto, que a responsabilidade solidária não se presume na hipótese em comento.

13. Ressalte-se, ainda, que o contrato é vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida, sendo possível discutir se a atuação da CEF não poderia, inclusive, ser caracterizada como promotora de políticas públicas na área da habitação, o que só faria aumentar sua responsabilidade.

14. No âmbito do dos contratos de compra e venda de imóvel, o STJ editou a Súmula 543 que prevê o dever de imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo comprador em caso de resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor ou construtor.

15. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial pelo rito do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas enfatizou, entre outras teses, que na hipótese de atraso na conclusão da obra em financiamentos para construção de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o dano material é presumido.

16. No que se refere aos danos morais, considerando a natureza do bem discutido nos autos e sua centralidade na vida dos adquirentes, é certo que o atraso na conclusão da obra gera impactos não apenas em seu patrimônio, mas também gera danos morais que não representam mero dissabor cotidiano. Considerando a frustração de seus planos pessoais e, em especial, a demora da CEF em oferecer resposta satisfatória para a conduta da construtora, o dano moral é presumido e foi fixado em montante que não representa valor irrisório ou exorbitante, R$ 10.000,00 (dez mil reais).

17. Apelação a que se nega provimento."

(ApCiv 5001510-52.2020.4.03.6107, Rel. Des. Federal Valdeci dos Santos, j. em 04/02/2022, DJEN de 09/02/2022, grifos nossos)

Dessa forma, para compensar a parte autora dos prejuízos emocionais sofridos, entendo adequado fixar a indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Diante do exposto, rejeito a matéria preliminar e, no mérito, dou parcial provimento à apelação, para fixar a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais), nos termos da fundamentação. Fica mantida a tutela provisória, nos termos em que deferida.

É o meu voto.

Herbert de Bruyn

Desembargador Federal Relator