RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº 5002684-76.2023.4.03.6306

RELATOR: 39º Juiz Federal da 13ª TR SP

RECORRENTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
PROCURADOR: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Advogado do(a) RECORRENTE: CHRISTIANO CARVALHO DIAS BELLO - SP188698-A

RECORRIDO: CONDOMINIO RESIDENCIAL COTIA VERDE II

Advogado do(a) RECORRIDO: SILVANA ZIVIANI ANTUNES DE SOUZA - SP339165-A

OUTROS PARTICIPANTES:

VOTO-EMENTA

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM NOME DA CEF SEM PROVA DE ALIENAÇÃO DO BEM A TERCEIRO. LEGITIMIDADE PASSIVA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Sentença mantida.

1. Síntese da sentença. Trata-se de recurso interposto pela CEF contra sentença que a condenou ao pagamento de cotas condominiais referentes ao imóvel objeto da matrícula nº 77.344. 

2. Aplicação da Lei n. 9.099/1995, art. 46. A sentença comporta manutenção por seus próprios fundamentos (Lei n. 9.099/95, art. 46), destacando-se, como razão de decidir, o seguinte excerto:

Inicialmente, observo que a parte autora juntou certidão atualizada da matrícula do imóvel e planilha detalhada de débitos.

A ré, ao menos desde 2003, é proprietária do imóvel objeto da lide, conforme comprova a certidão da matrícula nº 77.344.

Assim, cabe a ela, proprietária, arcar com todas as dívidas do imóvel, independentemente de estar ou não na posse direta do bem à época dos vencimentos dos débitos.

Repita-se que há certidão atualizada da matrícula do imóvel em questão e a Caixa Econômica Federal é a proprietária do imóvel pelo menos desde 2003, não constando averbações posteriores.

Ainda que não fosse a proprietária, convém registrar que a CEF é responsável pela aquisição, alienação e arrendamento com opção de compra dos bens imóveis no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial, representando o FAR ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente (artigo 4º, Lei 10.188/2001). Desse modo, ainda que os referidos bens não integrem o ativo da CEF nem se confundam com o seu patrimônio (art. 2º, § 3º), mas sendo ela responsável pela gestão financeira do FAR, é, nesse aspecto, parte passiva legítima para responder por dívidas de responsabilidade do Fundo de Arrendamento Residencial, que não tem personalidade jurídica própria, não podendo ser parte nem demandado em juízo.

Frise-se que os valores cobrados nesta ação são de natureza propter rem - vale dizer, acompanham a coisa (res), seguindo o bem em caso de sua alienação - característica esta que não se afetou diante da alteração do parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591/64 pela Lei nº 7.182/84.

É inegável que aquele que adquire unidade condominial deve responder pelos eventuais encargos pendentes junto ao condomínio, entendimento que se coaduna com todo o espírito da lei.

Ademais, não há necessidade de prévia notificação da ré para purgar a mora, uma vez que a norma contida no art. 1º do Decreto-Lei nº 745, de 07/08/69, diz respeito apenas aos contratos de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, não assim quanto às cotas condominiais. Aplica-se ao caso em exame, a norma do art. 960 do Código Civil c/c art. 12, § 3º, da Lei nº 4.591/64, eis que se trata de obrigação, “positiva e líquida”, não adimplida em seu termo.

Conforme estabelece o citado § 3º, do artigo 12, da Lei nº 4.591/64, “O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses”. Tal disposição foi alterada pelo art. 1336, § 1º, do novo Código Civil (Lei nº 10.406/2002), que reduziu a multa a 2% ao mês e modificou a estipulação dos juros moratórios.

(...)

A correção monetária é devida a partir do vencimento da dívida, porque constitui simplesmente uma forma de recomposição do valor da moeda e não significa penalidade pelo inadimplemento da obrigação, independentemente da eventual existência de disposição convencional que estabeleça prazo a partir do qual a correção começará a incidir.

Logo, cabe à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, proprietária do imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais em atraso, inclusive por aquelas pretéritas à aquisição efetiva da propriedade. Quanto aos acréscimos decorrentes da impontualidade, considero que tem caráter acessório em relação ao principal das prestações vencidas, e devem receber o mesmo tratamento jurídico.

(...)

Restando suficientemente comprovado ser a ré proprietária do imóvel sobre o qual recaem os encargos condominiais, bem como a liquidez do crédito, impõe-se o reconhecimento da procedência do pedido, pois a ré é responsável pelos débitos condominiais em aberto.

Por fim, as parcelas vincendas serão incluídas na condenação enquanto durar a obrigação. Neste sentido, confira-se o seguinte precedente haurido do Superior Tribunal de Justiça.

4. Conclusão. A decisão recorrida não comporta qualquer reparo. Todas as questões de fato e de direito relevantes ao julgamento da demanda foram corretamente apreciadas em primeiro grau de jurisdição. Ademais, o julgado está em consonância com os parâmetros fixados pela legislação e pela jurisprudência em relação à matéria controvertida.

5. Dispositivo. Ante o exposto, nego provimento ao recurso interposto pela CEF. 

6. Honorários. Condeno a parte recorrente ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação, atualizados na data do pagamento, nos termos do artigo 55 da Lei 9.099/1995.

7. É o voto.