V O T O

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Inicialmente, ressalto que o dissenso relativo à definição da suficiência ou não, do envio de notificação extrajudicial ao endereço do devedor indicado no instrumento contratual, dispensando-se que a assinatura do aviso de recebimento seja do próprio destinatário, para a comprovação da mora nos contratos garantidos por alienação fiduciária, restou pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme Tema Repetitivo 1.132, julgado em 09/08/2023, no bojo do REsp nº 1.951.888/RS e do REsp nº 1.951.662/RS, com acórdãos transitados em julgado em 16/11/2023 (Segunda Seção, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, DJe de 20/10/2023):

“Em ação de busca e apreensão fundada em contratos garantidos com alienação fiduciária (art. 2º, § 2º, do Decreto-Lei n. 911/1969), para a comprovação da mora, é suficiente o envio de notificação extrajudicial ao devedor no endereço indicado no instrumento contratual, dispensando-se a prova do recebimento, quer seja pelo próprio destinatário, quer por terceiros.”

No mérito, discute-se a regularidade do procedimento de execução extrajudicial do contrato de financiamento habitacional nº 155550562032.

Na modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à CEF (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida.

Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.

Os procedimentos de consolidação e posterior alienação do imóvel estão expressamente previstos na Lei nº 9.514/97.

Registre-se que, para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ser considerada válida, deve-se observar o procedimento especificado na referida norma, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º, que estabelece devam os mutuários ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias.

A respeito da purgação da mora, prevê a Lei nº 9.514/97, ainda, em seu art. 39, a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, às operações de financiamento imobiliário.

Segundo o art. 34 do referido Decreto-Lei, é lícito purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, desde que, no valor, estejam compreendidos, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade.

Aludido entendimento restou acolhido pelo Superior Tribunal de Justiça em relação aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel firmados sob a égide da Lei nº 9.514/97, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA CUMULADA COM ANULATÓRIA DE ATO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE. DECRETO-LEI Nº 70/1966. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei nº 9.514/1997, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/1997.

3. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997.

4. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. A purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.

5. Rever as conclusões do acórdão recorrido de que a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial não foi comprovada e que houve a purgação da mora antes do auto de arrematação demandaria o reexame de matéria fática e a interpretação de cláusula contratual, procedimentos vedados pelas Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1286812/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. em 10/12/2018, DJe 14/12/2018, grifos nossos).

Na mesma trilha, o entendimento desta Primeira Turma:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTERESSE EM PURGAR A MORA. POSSIBILIDADE. ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADES. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL. I. O pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. II. A possibilidade de purgar a mora não pode servir de fundamento para que o devedor, conscientemente, postergue o adimplemento da dívida, de maneira que exorbite à razoabilidade. III. Para purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, é necessário que a agravante proceda ao depósito dos valores relativos às parcelas vencidas e vincendas do financiamento, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a realização do último leilão, data da arrematação, na forma do art. 34, do DL 70/66, desde que cumpridas todas as suas exigências, dispositivo aplicável por analogia, conforme autorizado no inc. II, do art. 39 da Lei 9.514. IV. Agravo de instrumento a que se dá parcial provimento."  (AI 5002307-79.2021.4.03.0000, Relator Des. Federal Valdeci dos Santos, 1ª Turma, DJEN DATA: 01/06/2021, grifos nossos).

Não obstante, observa-se que a Lei nº 13.465/2017 restringiu a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, não mais se aplicando aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário, o qual estabelece a garantia fiduciária, e não a hipotecária.

Igualmente os procedimentos de cobrança, purgação da mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), passaram a obedecer a nova disciplina legal, a partir da vigência da Lei nº 13.465, em 12/07/2017, que inseriu o artigo 26-A e o § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

Quanto a essa disciplina, esta Primeira Turma vinha adotando o entendimento de que, com as alterações trazidas pela Lei n. 13.465, de 11/7/2017, à Lei n. 9.514/97, somente nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa poderia o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei nº 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal.

Nas hipóteses em que a propriedade se consolidasse em nome do agente fiduciário após a publicação da Lei nº 13.465/2017, descabia a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, mas, apenas, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

Contudo, aderindo à fundamentação lançada no julgamento do Agravo de Instrumento n. 5014383-67.2023.4.03.0000, de Relatoria do Desembargador Federal Nelton dos Santos, adoto a posição de que a inovação legislativa não se aplica aos contratos anteriormente firmados.

É preciso determinar, previamente, quais as regras legais que vinculam as partes contratantes e que servirão para a interpretação das cláusulas do contrato.

De fato, as relações jurídicas decorrentes desses contratos, livremente pactuadas e observada a autonomia da vontade das partes, devem ser compreendidas à luz da segurança jurídica, de maneira a conferir estabilidade aos direitos de todos os envolvidos, presumindo-se o conhecimento das partes quanto às regras às quais se vincularam.

Assim, em atenção ao princípio da segurança jurídica e em respeito ao ato jurídico perfeito, entendo que não é o registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel o marco temporal para a aplicação das novas regras implantadas pela Lei nº 13.465/17, mas, sim, a data em que firmado o contrato de alienação fiduciária.

Caso dos autos.

Em 17/09/2010, os autores celebraram com a CEF o contrato nº 155550562032, para “Compra e Venda de Imóvel Residencial Quitado, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia - Carta de Crédito com Recursos do SBPE no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH” (ID 267386932 a 267386934 e 267386936), tendo por objeto o imóvel havido conforme a matrícula nº 21115 do Oficial de Registro de Imóveis de Campos do Jordão/SP, que assim se descreve: Duplex Superior nº 314, Bloco "B", Ala Direita do Condomínio Edifício "Quatre Saisons Residence", situado na Avenida Gustavo Biagioni, n° 2559. O valor total financiado pela CEF foi de R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais), pelo prazo de 360 (trezentos e sessenta) meses, com a primeira prestação no valor de R$ 2.805,88 (dois mil, oitocentos e cinco reais e oitenta e oito centavos), a partir de 17/10/2010.

Em 29/09/2010, a alienação fiduciária foi averbada na matrícula do imóvel (ID 267386970, p. 3/4).

Inexiste controvérsia sobre a inadimplência dos mutuários. Os próprios autores afirmam haverem suspendido o pagamento das parcelas do financiamento imobiliário por entender que, conforme pactuado, nos termos da Tabela Price, o valor das prestações exigido seria indevido, por resultar da aplicação de juros sobre juros (ID 261593265, p. 3).

Os procedimentos para expedição da intimação, mora e inadimplemento aplicáveis à espécie, estão previstos no art. 26, §2º, da Lei nº 9.514/97, vigente por ocasião da celebração do contrato nº 155550562032:

"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento."

Na mesma esteira, estabelece o contrato nº 155550562032:

"CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA - PRAZO DE CARÊNCIA PARA EXPEDIÇÃO DA INTIMAÇÃO, MORA E INADIMPLEMENTO - Para fins previstos no artigo 26, parágrafo 2º da lei 9.514/97, fica estabelecido o prazo de 60 (sessenta) dias, contados da data de vencimento do primeiro encargo mensal vencido e não pago.

PARÁGRAFO PRIMEIRO - Decorrida a carência de 60 (sessenta) dias, de que trata o caput desta cláusula, a CAIXA, ou seu cessionário poderá iniciar o procedimento de intimação e, mesmo que não concretizada, o(s) DEVEDOR(ES)/ FIDUCIANTE(S) que pretender(em) purgar a mora deverá(ao) fazê-lo mediante o pagamento dos encargos mensais vencidos e não pagos e os que se vencerem até a data do efetivo pagamento, atualizados monetariamente, incluindo os encargos contratuais e legais, além de despesas de cobrança e de intimação e tributos, contribuições condominiais e associativas, apurados consoante disposições contidas na Clásula DÉCIMA SEGUNDA.

PARAGRAFO SEGUNDO - A mora do(s) DEVEDORE(S)/ FIDUCIANTE(S) será ratificada mediante intimação com prazo de 15 (quinze) dias para sua purgação.

PARAGRAFO TERCEIRO - O(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) não poderá(ão) pagar qualquer encargo mensal do financiamento enquanto não tiverem sido pagos e quitados aqueles já vencidos anteriormente, sendo que, se tal fato ocorrer, o pagamento efetuado será imputado na liquidação ou amortização do primeiro encargo vencido e não pago.

PARAGRAFO QUARTO - O recibo de pagamento da última prestação vencida não presume quitação da anterior e o simples pagamento dos encargos, sem atualização monetária, acréscimos moratórios e demais encargos contratuais e legais não exonerará o(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) da responsabilidade de liquidar tais obrigações, continuando em mora para todos os efeitos legais e contratuais.

PARAGRAFO QUINTO - Havendo mais de um encargo em atraso somente será permitida a purgação da mora caso ocorra, simultaneamente, o pagamento de todos os encargos em atraso, salvo deliberação da CAIXA autorizando o pagamento parcelado.

PARAGRAFO SEXTO - O procedimento de intimação obedecerá aos seguintes requisitos:

I. a intimação será requerida pela CAIXA ou seu cessionário ao Oficial Delegado do Serviço de Registro de Imóveis, indicando o valor vencido e não pago e penalidades moratórias;

II. a diligência da intimação será realizada pelo Oficial Delegado do Serviço de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária onde se localizar o imóvel, podendo, a critério desse Oficial, vir a ser realizada por meio do Serviço de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel, ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou, ainda, pelo Serviço de Correios e Telégrafos, com aviso de recebimento a ser firmado pessoalmente pelo(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) ou por quem deva receber a intimação;

III. a intimação será feita pessoalmente ao(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S), a seu representante legal ou a procurador regularmente constituído;

IV. se o destinatário da intimação encontrar-se em local incerto e não sabido, certificado pelo Oficial Delegado do Serviço de Registro de Imóveis ou pelo de Títulos e Documentos, competirá ao primeiro promover sua intimação por edital com prazo de 15 (quinze) dias, contados da primeira divulgação, publicado por 03 (três) dias, ao menos, em um dos jornais de maior circulação no local do imóvel ou noutro de comarca de fácil acesso, se, no local do imóvel, não houver imprensa de circulação diária; e

V. se ocorrer recusa do(s) destinatário(s) em dar-se regularmente intimado(s), em função da não aceitação da intimação, ou por se furtar(em) a ser encontrado(s), ou ainda, por se recusar(em) a assinar a intimação, fica autorizado o Oficial do Registro de Imóveis correspondente, após certificação da não consecução da intimação pessoal, a fazer a publicação de editais, conforme previsto no § 4º do art. 26, da Lei n° 9.514/97.

PARÁGRAFO SÉTIMO - Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá a alienação fiduciária, cabendo ao DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) o pagamento das despesas de cobrança e de intimação.

PARAGRAFO OITAVO - Eventual diferença entre o valor objeto da purgação da mora e o devido no dia da purgação deverá ser paga pelo(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) juntamente com o primeiro ou com o segundo encargo que se vencer após a purgação da mora.

PARÁGRAFO NONO - Se a CAIXA vier a pagar algum dos encargos inerentes ao imóvel ou à garantia, o(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) deverá(ão) reembolsá-la dentro de 30 (trinta) dias, contados do recebimento de sua comunicação, sendo aplicáveis, a essa hipótese, as mesmas penalidades para casos de inadimplemento.

CLÁUSULA DÉCIMA NONA - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - Decorrido o prazo de 15 (quinze) dias sem purgação da mora, o Oficial do competente Registro de Imóveis, certificará este fato e, à vista da prova do pagamento pela CAIXA do Imposto de Transmissão Inter Vivos - ITBI, e, se for o caso, do laudêmio, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome da CAIXA."

Consoante cópias da intimação e da certidão emitidas pelo Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas de Campos do Jordão/SP, o autor Henrique Marcello dos Reis foi pessoalmente notificado em 14/03/2018, também na qualidade de procurador da autora Claudia Nunes Pascon, para efetuar o pagamento do débito em atraso, além das despesas de intimação, no prazo de 15 (quinze) dias, o qual transcorreu em 02/04/2018, sem a devida quitação (ID 267386937 e 267386973).

Transcrevo o teor da referida certidão:

"CERTIFICA que, em 25 de julho de 2017, foi prenotado nesta Serventia sob o nº 82.057, requerimento de emissão da credora fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, solicitando nos termos do § 1º do art. 26 da Lei 9.514/97, intimação dos devedores fiduciantes HENRIQUE MARCELLO DOS REIS e CLAUDIA NUNES PASCON DOS REIS, CPF/MF nº 142.145.498-05 e CPF/MF nº 101.355.128-16, a ser realizada no endereço do imóvel, sito a Av. Gustavo Biagioni, 2.559 apto. 314, bloco B, Vila Izabel, Campos do Jordão-SP, CEP: 12460-000, para pagamento dos encargos vencidos. CERTIFICA MAIS que, em 16/08/2017 foram protocoladas junto ao Cartório de Títulos e Documentos, anexo desta Serventia sob os nºs 15.730 e 15.731, toda documentação correspondente ao procedimento de intimação, para cumprimento no endereço indicado. Foram realizadas diligências nos dias 24/08, 30/08 e 06/09/2017, cujas notificações não lograram êxito. O sr. Rodrigo de Jesus, gerente do condomínio, declarou que o apartamento nº 314, encontra-se permanentemente alugado à um terceiro, e que os notificados não residem no local. Saliento ainda que foram deixados avisos para comparecimento em cartório e não retornados, não caracterizado ocultação. CERTIFICA que, em 05/03/2018 foram recebidas novas planilhas para prosseguimento das notificações, que foram enviadas para Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Barueri-SP. CERTIFICA QUE, em 14/03/2018 o destinatário foi notificado pessoalmente no endereço: Av. Marcos Penteado de Ulhoa Rodrigues, 4.000, apto 103C, Barueri-SP, também na qualidade de procurador da destinatária Claudia Nunes Pascon dos Reis. CERTIFICA FINALMENTE que, tendo decorrido o prazo legalmente constituído de 15 dias o qual encerrou-se em data de 02/04/2018 SEM A DEVIDA QUITAÇÃO, fica a credora CIENTIFICADA desta condição, podendo nos termos do § 7º do citado art. 26, da Lei 9.514/97, tomar as providências necessárias e cabíveis para prosseguimento. Saliento ainda ser devida a quantia de R$ 347,14 a título de despesas de notificações."

Destaco que a cláusula 34 do contrato nº 155550562032 constitui os devedores fiduciantes procuradores recíprocos, “com poderes irrevogáveis para foro em geral e os especiais para requerer, concordar, recorrer, transigir, receber e dar quitação, desistir, receber citações, notificações, intimações, inclusive de penhora, leilão ou praça”, e solidariamente responsáveis pelas obrigações assumidas perante a CEF. Sendo assim, a intimação pessoal de um dos codevedores supre a exigência de que cuida o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97. Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. REVISÃO CONTRATUAL. SISTEMA SAC. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO.

- A inversão do ônus da prova não tem o condão que a parte agravante pretende, no sentido de acolher alegações genéricas de ilegalidade e abusividade.

- Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes.

- O contrato prevê a utilização do Sistema de Amortização Constante - SAC, o qual faz com que as prestações sejam gradualmente reduzidas com o passar do tempo. Tal sistema não implica em capitalização de juros e consiste num método em que as parcelas tendem a reduzir ou, no mínimo, a se manter estáveis, o que não causa prejuízo ao mutuário, havendo, inclusive, a redução do saldo devedor com o decréscimo de juros, os quais não são capitalizados.

- A notificação de apenas um dos devedores não invalida o procedimento de execução extrajudicial, pois, segundo a Cláusula Trigésima Primeira do contrato, "havendo dois ou mais devedores, todos estes declaram-se solidariamente responsáveis por todas as obrigações assumidas perante a CAIXA e constituem-se procuradores recíprocos, até o pagamento integral do saldo devedor, com poderes irrevogáveis para o foro em geral e os especiais para requerer, concordar, recorrer, transigir, receber e dar quitação, desistir, receber citações, notificações, intimações, inclusive de penhora, leilão ou praça, designar, embargar, enfim, praticar todos os atos necessário ao bom e fiel desempenho do presente mandato". Assim, é suficiente a comprovação de que a intimação para purgação da mora foi recebida por um dos devedores fiduciantes.

- Assim, em um juízo de cognição sumária, não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997.

- Agravo interno prejudicado. Agravo de instrumento não provido.”

(AI 5015866-06.2021.4.03.0000, Relator Des. Federal Carlos Francisco, 2ª Turma, DJEN: 15/02/2022, grifos nossos)

"APELAÇÃO. SFH. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO DE UM DOS CODEVEDORES. NÃO PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM FAVOR DA CREDORA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NA EXECUÇÃO PERPETRADA PELA CEF. PREÇO VIL. CONFIGURAÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público.

2. Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais.

3. Sendo assim, somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão.

4. In casu, não restaram demonstrados quaisquer vícios na notificação pessoal para purgação da mora, uma vez que foi expedida notificação pessoal para o endereço dos mutuários. Nesta oportunidade, a codevedora e embargante declarou que o filho não mais residia lá, assinando a notificação realizada através do Oficial de Registro de Imóveis.

5. Cumpre salientar que é suficiente a notificação pessoal de um dos codevedores em decorrência do disposto na cláusula 34ª do contrato, a qual estabelece que os devedores são procuradores recíprocos e solidariamente responsáveis pelas obrigações assumidas perante a CEF. Assim, tendo decorrido o prazo legal sem a purgação da mora, resta consolidada a propriedade em nome do fiduciário (Precedentes: REsp 1708403 RN, Relator: RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Publicação DJ 05/02/2018; AC 5062110-11.2018.404.7100, Relator: Carla Evelise Justino Hendges, 3ª Turma, TRF4, Julgamento: 18/02/2020; AG 5041580-43.2018.404.0000, Relator: Cândido Alfredo Silva Leal Júnior, 4ª Turma, TRF4, 21/03/2019).

6. Outrossim, sabe-se, ainda, que a Lei nº 9.514/97 em seu § 3º do artigo 26, que não foi alterado pela Lei 13.465/2017, prevê expressamente que a intimação do fiduciante pode ser promovida pelo oficial do Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento.

7. Conforme se observa do contrato de mútuo, o imóvel foi adquirido no valor de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais) à época da sua celebração, qual seja, 09/04/2009, e avaliado por R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) para fins de venda em leilão público (letra “C” do contrato).

8. Garantia atualizada para o leilão no valor de R$ 323.717,67 (trezentos e vinte e três mil, setecentos e dezessete reais e sessenta e sete centavos) e vendido por 100% deste valor.

9. Depreende-se do avençado entre as partes, no item C do Quadro Resumo que o valor de avaliação total do imóvel alienado fiduciariamente foi R$ 300.000,00 e conforme cláusula décima quarta. Por sua vez, a cláusula vigésima, parágrafo quinto, prevê que o valor da venda, em primeiro leilão, seria o previsto na avaliação contratual, o que poderia induzir no sentido da legalidade da arrematação. Contudo, verifica-se dos autos que constou do Edital do leilão o valor atualizado do bem no montante de R$ 865.000,00.

10. Embora, em regra, o valor da alienação do bem deva observar a avaliação constante do contrato, verifica-se dos autos que a própria CEF atualizou a avaliação do imóvel (reavaliou o bem), o que também possui previsão contratual, constando tal valor do edital e não sendo objeto de controvérsia nos autos. Nessa senda, o bem não poderia ser arrematado por valor inferior a 50% da avaliação atualizada, o que ocorreu no presente caso, configurando-se arrematação por preço vil.

11. Apelação parcialmente provida.

(ApCiv 5000217-92.2017.4.03.6126, Relator Des. Federal Cotrim Guimarães, 2ª Turma, j. 29/06/2021, DJEN: 07/07/2021, grifos nossos)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. PREVISÃO DE OUTORGA DE PROCURAÇÕES RECÍPROCAS. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DE COMUNICAR ALTERAÇÃO DO ESTADO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO.

1. A cláusula trigésima sexta do contrato celebrado entre as partes prevê expressamente a outorga de procurações recíprocas constituindo os devedores fiduciários procuradores recíprocos, outorgando poderes para recebimento de notificações e intimações, inclusive, para o que toca nos autos, referentes à purgação da mora.

2. Considerando que o propósito da notificação prevista na Lei nº 9.514/97 é levar ao conhecimento dos mutuários a necessidade de purgação da mora e diante do reconhecimento da agravante de que seu ex-cônjuge foi intimado para purgar o débito, mostra-se prescindível a notificação também do outro devedor, não se revestindo tal previsão contratual de qualquer nódoa de ilegalidade. Precedentes desta Corte.

3. A jurisprudência tem reconhecido a validade da cláusula que prevê a constituição dos devedores como procuradores recíprocos mesmo nos casos de união estável.

4. O parágrafo quarto da cláusula vigésima oitava do contrato prevê expressamente a obrigação das partes comunicar à agravada qualquer mudança de seu estado civil, de modo que não tendo atendido à obrigação assumida no contrato não há que se falar na irregularidade da notificação para purgação da mora.

5. Agravo de Instrumento não provido.”

(AI 5000993-64.2022.4.03.0000, Relator Des. Federal Wilson Zauhy, 1ª Turma, DJEN: 31/05/2022, grifos nossos)

Em 25/07/2017, averbou-se a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, como segue (ID 267386970, p. 4):

"AV-6/21.115: Protocolo n° 82.057 de 25/07/2017.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. Nos termos do requerimento de 04/06/2018, da credora fiduciária CAΙΧΑ ECONÔMICA FEDERAL, já qualificada, e tendo transcorrido o prazo para purga da mora pelos devedores HENRIQUE MARCELLO DOS REIS e CLAUDIA NUNES PASCON DOS REIS, já qualificados, após regular notificação, CONSOLIDO A PROPRIEDADE DO IMÓVEL MATRICULADO em nome da requerente e credora fiduciária acima referida, nos termos do §7º do artigo 26 da Lei 9.514/97. Campos do Jordão, 26 de junho de 2018. A Escrevente: Caroline da Costa Kessler. O Escrevente Substituto: Pedro Rodrigues Pronckunas"

Nesse contexto, não verifico a alegada irregularidade a tornar inválida a consolidação da propriedade imobiliária efetivada pela instituição financeira credora, averbada na matrícula do imóvel, documento que goza de fé pública e não foi infirmado pelos documentos e alegações trazidas pelos apelantes.

O contrato firmado pelos autores não constitui Cédula Hipotecária de que tratam os artigos 9º e 10 do Decreto-Lei 70/66, pelo que não há que se falar em observância ao procedimento previsto no art. 31 e seguintes daquele diploma legal, tampouco aos avisos de cobrança a que alude o Regulamento para a Execução Extrajudicial de Hipotecas no Sistema Financeiro da Habitação – RD nº 8/70, aplicável, igualmente, às execuções extrajudiciais de créditos garantidos por hipoteca, o que não é o caso dos autos.

Ressalto que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração, pelo devedor, de que foi frustrada a sua intenção de quitar a dívida ou de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional, o que não se verifica, in casu, porquanto não restou demonstrado o efetivo interesse do autor em purgar a mora ou, ao menos, depositar em juízo o valor do débito.

A mera manifestação de intenção de quitar a dívida, desacompanhada do depósito do valor respectivo, não ampara a suspensão do procedimento de execução extrajudicial.

Nesse sentido, a orientação assentada na jurisprudência desta Corte:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEI 9.514/97. SUSPENSÃO DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS. NÃO DEMONSTRADA A INTENÇÃO DE PURGAR A MORA. AGRAVO DESPROVIDO. I. Para purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão, consolidação da propriedade e inscrição de nome em cadastro de inadimplentes, é necessário que a agravante proceda ao depósito dos valores relativos às parcelas vencidas do financiamento, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a realização do último leilão, data da arrematação, na forma do art. 34, do DL 70/66, desde que cumpridas todas as suas exigências, dispositivo aplicável por analogia, conforme autorizado no inc. II, do art. 39 da Lei 9.514.

II. O pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. No entanto, a agravante não logrou êxito em provar as alegadas irregularidades ou que a situação ora instaurada sofreria qualquer alteração com a notificação das datas de leilão. Desta feita, não se vislumbra prejuízos que poderiam advir da suposta ilegalidade cometida, haja vista que a parte não demonstrou iniciativa quanto ao pagamento da dívida.

III. Agravo de instrumento a que se nega provimento."

(1ª Turma, AI 5000744-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Federal Valdeci dos Santos, j. em 13/06/2018, e - DJF3 Jud. 1 de 15/06/2018, grifos nossos)

"CONSTITUCIONAL E CIVIL. AGRAVO LEGAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO EM FAVOR DO CREDOR. INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO IMPROVIDO.

1. Imóvel financiado no âmbito do SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário, mediante constituição de alienação fiduciária de coisa imóvel, na forma da Lei nº 9.514/1997.

2. A propriedade do imóvel consolidou-se em favor da fiduciária Caixa Econômica Federal, na forma regulada pelo artigo 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997. Consolidado o registro, não é possível que se impeça a agravada de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro.

3. A garantia do devido processo legal, consagrada no artigo 5º, LIV, da Constituição Federal de 1988, não deve ser entendida como exigência de processo judicial. Por outro lado, o devedor fiduciante não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário, caso em que eventual procedência do alegado resolver-se-ia em perdas e danos.

4. Tal entendimento não exclui a possibilidade de medida judicial que obste a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, desde que haja indicação precisa, acompanhada de suporte probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante contra-cautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido, o que não ocorre no caso dos autos.

5. O agravante não demonstrou que houve o descumprimento das formalidades previstas e tampouco trouxe aos autos prova de que não houve intimação para pagamento, com discriminação do débito.

6. A providência da notificação pessoal, prevista no artigo 26 e §§ da Lei 9.514/1997 tem a finalidade de possibilitar ao devedor a purgação da mora. E o devedor, ao menos com a propositura da ação originária, demonstra inequívoco conhecimento do débito, não se podendo dizer que a finalidade de tais diligências não foi atingida, não caracterizando qualquer prejuízo à parte, fato que elide a decretação de qualquer eventual nulidade, nos termos do artigo 250, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

7. Tendo a ciência inequívoca do procedimento extrajudicial, e não negando a mora, caberia ao devedor purgá-la, ou ao menos depositar, em juízo, o valor do débito. Não é o que ocorre no caso dos autos, em que o agravante pretende, não o pagamento do débito, mas apenas a retomada do pagamento das prestações vincendas, o que não se reveste de plausibilidade jurídica. Precedentes.

8. Agravo legal não provido."

(Primeira Turma, AI 0027375-29.2015.4.03.0000, Rel. Des. Federal Hélio Nogueira, j. em 30/05/2017, e-DJF3 Jud. 1 de 07/06/2017, grifos nossos)

“SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A DATA DE LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DEPÓSITO.

I - A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações acarreta o vencimento antecipado da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, legitimando-se a medida nos termos da Lei n. 9.514/97, que não fere direitos do mutuário. Precedentes da Corte.

II - Possibilidade do devedor purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, como dispõe o artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66. Precedentes do STJ.

III - Mera manifestação de intenções de purgação da mora que não é elemento hábil a suspender os efeitos do ato de consolidação da propriedade. Precedentes.

IV - Recurso desprovido.

(Segunda Turma, AI 0001881-94.2017.4.03.0000, Rel. Des. Federal Peixoto Junior, j. em 26/09/2017, e-DJF3 Jud. 1 de 05/10/2017, grifos nossos)

"AGRAVO REGIMENTAL. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI 70/66. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL REGIDO PELO SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL GRAVADO COM DIREITO REAL. LEGITIMIDADE. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1 - A execução de contrato de hipoteca em mútuo habitacional regido pelo Sistema Financeiro da Habitação encontra amparo no Decreto-lei 70/66, o qual foi recepcionado pela Constituição Federal de 88, conforme já reconhecido pelo Supremo Tribunal Federal (RE 223.075-1/DF)

2 - Tratando-se de imóvel gravado com direito real, o fiduciante assume o risco de eventual consolidação da propriedade em favor do credor e fiduciário Caixa Econômica Federal, razão pela qual manifesta sua concordância quanto às conseqüências decorrentes de inadimplência quando da celebração do contrato

3 - Não tendo os ora agravantes trazido aos autos comprovação de depósito em Juízo no valor integral do crédito controverso, afasta-se a possibilidade de suspensão da execução em tela

4 - Recurso a que se nega provimento."

(Primeira Turma, AI 0000485-58.2012.4.03.0000, Rel. Des. Federal Toru Yamamoto, j. em 03/12/2013, e-DJF3 Jud. 1 de 09/01/2014, grifos nossos)

Dessa forma, deve ser mantida a improcedência dos pedidos formulados na inicial.

Considerando que a apelação da parte autora foi improvida, majoro os honorários recursais em 1% do valor correspondente à sucumbência anteriormente fixada, nos termos do §11 do art. 85, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade (art. 98, §3º, do CPC).

Diante do exposto, nego provimento à apelação.

É o meu voto.

Herbert de Bruyn

Desembargador Federal Relator