PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3ª Região

1ª Turma

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001482-50.2022.4.03.6322

RELATOR: Gab. 45 - DES. FED. ANTONIO MORIMOTO

APELANTE: ANELIO ESPINDA

Advogado do(a) APELANTE: EDER JOSE LINO - SP437577-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Advogados do(a) APELADO: ESTEFANIA GONCALVES BARBOSA COLMANETTI - GO21099-A, GABRIELA RODRIGUES LAGO COSTA - DF21924-A

OUTROS PARTICIPANTES:

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3ª Região

1ª Turma

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001482-50.2022.4.03.6322

RELATOR: Gab. 45 - DES. FED. ANTONIO MORIMOTO

APELANTE: ANELIO ESPINDA

Advogado do(a) APELANTE: EDER JOSE LINO - SP437577-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

OUTROS PARTICIPANTES:

R E L A T Ó R I O

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Trata-se de apelação interposta por ANELIO ESPINDA, em ação ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em face da sentença de improcedência, objetivando a anulação de procedimento extrajudicial que culminou na consolidação da propriedade fiduciária de imóvel dado em garantia.

Consta nos autos que o autor celebrou contrato de mútuo habitacional com a CEF em 06/07/18 (ID 286399854), mas ficou inadimplente por motivos pessoais (ID 286399707), o que ensejou a consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em prol da CEF, após transcorrer in albis o prazo para purgação da mora (ID 286399853, averbação nº 07).

Foi proferida decisão reconhecendo a incompetência em razão do valor do Juizado Especial Federal (ID 286399711).

O autor reitera o pedido liminar para anular leilão extrajudicial e promover a renegociação do débito alegando que não houve interessados no leilão de 26/04/22, mas que havia outra praça designada para 11/05/22 (ID 286399714).

Distribuída a ação na Justiça Federal, foi proferida decisão deferido o benefício da gratuidade de justiça e concedendo liminar para suspender qualquer processo/ato extrajudicial de leilão ou destinação do imóvel a outra pessoa (ID 286399716).

Citada, a CEF apresentou contestação alegando que não gerou danos ao autor (ID 286399722) e comprovou o cumprimento da liminar indicando que “O imóvel objeto do contrato 844441877021-3 foi incluído, na data de 19/05/2022, em pendência judicial impeditiva de venda” (ID 286399725).

Em audiência realizada em 26/05/22, a CEF não informou o valor das parcelas em atraso e custos da consolidação e o mutuário declarou que tinha interesse em regularizar o atraso para reabertura do contrato e que tinha saldo de FGTS provavelmente suficiente para pagamento da dívida. O Juízo a quo proferiu a decisão que se segue (ID 286399726):

Autorizo o depósito nos termos em que requerido pelo autor. Intime-se a Caixa para que em até 15 dias informe nos autos a projeção das prestações em aberto desde o início do inadimplemento até junho de 2022, acrescido dos custos referentes à consolidação da propriedade — trocando em miúdos, a ré deverá apresentar o valor necessário para a reabertura do contrato a partir de julho de 2022. Apresentada a resposta, vista ao autor. Na sequência, voltem conclusos”.

A CEF veio aos autos informar a impossibilidade de elaborar proposta para purgar a mora ante ao aperfeiçoamento da consolidação (ID 286399832), justificativa que não foi acatada pelo Juízo a quo que determinou fosse renovada a intimação da CEF para apresentar “os dados referentes à projeção das parcelas em atraso até novembro deste ano, incluindo os custos com a consolidação da propriedade e demais despesas de execução” (ID 286399833), o que foi cumprido pelo Banco (ID 286399841).

Realizada nova audiência de conciliação em 09/11/22, “a Caixa apresentou como proposta apenas a aquisição do imóvel pelo exercício do direito de preferência do autor” e não houve acordo (ID 286399842).

A CEF foi intimada para apresentar documentos, nos seguintes termos (ID 286399849):

“cópia dos dois contratos firmados entre as partes (financiamento com alienação fiduciária e do seguro residencial), fornecendo-se todos os dados atinentes às duas contratações; cópia do extrato bancário em que eram debitadas as prestações; cópia integral do procedimento administrativo que culminou na consolidação da propriedade do imóvel (como já determinado na decisão ID 249399277 e não cumprido); e extrato de contas FGTS em nome do autor”.

O banco cumpriu o prazo acima referenciado (ID 286399849).

Réplica nos autos (ID 286399859).

Foi proferida sentença de improcedência, fundada no reconhecimento da regularidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, nos termos da Lei 9.514/97 e do contrato firmado entre as partes. O autor foi condenado ao pagamento das custas e de honorários advocatícios no importe de 10% sobre o valor da causa, observado o § 3º do artigo 98 do CPC (ID 286399860).

Apela o autor alegando que quitava as parcelas do financiamento via débito automático e depositava mensalmente o respectivo valor e de um seguro contratado em 2020 com duração de 12 meses e adquirido obrigatoriamente junto à CEF. Após o prazo de contratação do seguro, que não foi renovado, passou a depositar apenas as parcelas do imóvel, mas teria sido indevidamente cobrado também pelo seguro e, com isso, o saldo da conta não era suficiente para cobrir. Apenas ficou sabendo que estava em débito quando intimado para purgar a mora pelo Cartório de Registro de Imóveis – CRI, quando procurou o cartório e o banco para regularizar a dívida através de uma renegociação que envolvia o uso de saldo de FGTS, sem sucesso. Sobreveio a consolidação da propriedade fiduciária e a CEF notificou sobre a designação de leilões para 26/04/22 e 11/05/22.

Alega que foi impedido de renegociar o débito para purgação e pagamento do débito. No rol dos pedidos, requer tutela de urgência para impedir a realização dos leilões extrajudiciais e seja a ação julgada procedente para cancelar de leilão e adjudicação do imóvel e que seja determinada a reativação do contrato de financiamento.

A CEF apresentou contrarrazões requerendo a manutenção da sentença de improcedência (ID 286399865).

Não apreciado o pedido cautelar genérico e, portanto, inepto pela falta de causa de pedir (art. 330, inciso I e § 1º, inciso I e art. 485, inciso I do CPC).

Devidamente processado o recurso, subiram os autos a esta E. Corte.

É o relatório.

Pugna o apelante seja dado provimento à apelação para cancelar de leilão e adjudicação do imóvel e que seja determinada a reativação do contrato de financiamento.

Consultando os autos, consta extrato da conta bancária através da qual o financiamento era quitado (ID 286399855), demonstrando que em quase todos os meses o saldo da conta ficava negativo, entrando no limite do cheque especial, o que gerava a cobrança de juros e encargos. Em alguns meses, a conta registra entrada de valores inferiores a própria parcela do financiamento. O seguro é de contratação obrigatória, como consta no contrato (ID 286399854, item “B11” do quadro e cláusula 24), as respectivas prestações começaram a ser cobrada em 03/08/20 e aparecem em oito meses até cessar em 03/05/21, não houve extensão para além de 12 meses, como indica a apelação.

O autor confirma na inicial que foi intimado para purgar a mora, e anexa a respectiva correspondência (ID 286399708, fls. 07/09). Deixou transcorrer in albis o prazo de 15 dias para pagamento (ID 286399850), ensejando a consolidação da propriedade fiduciária em prol do banco credor (ID 286399853, averbação nº 07).

O Cartório do Registro de Imóveis, através do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem à averbação da consolidação da propriedade. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum, e pode ser ilidida durante a instrução do processo em regular procedimento observando o contraditório, encargo do qual não se desincumbiu o apelante (art. 373, I do CPC).

O autor também confirma que foi cientificado da designação de leilões para 26/04/22 e 11/05/22, anexando também as correspondências (ID 286399708, fls. 10/11). E a ação foi ajuizada em 19/04/22, já com pedido de suspensão dos leilões designados.

O apelante tinha ciência, desde a assinatura do contrato, que o inadimplemento poderia levar à perda do imóvel.

A mera pretensão de acordo sem que o apelante demonstre efetiva intenção e possibilidade de pagamento não é argumento suficiente para acolhimento do pedido e não há obrigação legal do agente financeiro de renegociar a dívida ou aceitar pagamento parcial, e qualquer provimento jurisdicional nesse sentido configuraria ingerência indevida do Poder Judiciário na autonomia e liberdade contratual das partes envolvidas.

Foram realizadas duas audiências de conciliação (ID 286399726; ID 286399842) e a demanda está em curso desde abril/22 sem que o autor tenha realizado pagamento nos autos.

O contrato entre o apelante e a CEF foi celebrado em 06/07/18 (ID 286399854) e a consolidação da propriedade se deu em 09/03/22 (ID 286399853, averbação nº 07).

Todos os atos são posteriores a 11/07/17 e regidos pela Lei 13.465/17 que alterou dispositivos da Lei 9.514/17 para estabelecer um marco expresso para purgação da mora. Nos termos do art. 26-A, § 2º é assegurado ao devedor o direito de pagar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Depois disso, remanescerá apenas direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel com o pagamento de preço correspondente, nos termos do art. 27, § 2º-B in verbis:

"Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária." (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos." (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Neste sentido são os precedentes desta E. Turma: AI 5003268-49.2023.4.03.0000, AI 5004087-83.2023.4.03.0000, AI 5032828-70.2022.4.03.0000, todos do Exmo. Des. Fed. Carlos Muta, publicados em 14/06/23; e AI 5024977-19.2018.4.03.0000 do Exmo. Des. Fed. Renato Becho, publicado em 14/06/2023.

Como acertadamente destacou o Juízo a quo, na decisão liminar e na sentença, o apelante não comprovou vício no procedimento extrajudicial de consolidação de propriedade em prol da CEF. Os documentos juntados aos autos atestam o cumprimento das obrigações legais, inexistindo indicativo de lesão a qualquer direito do autor, inclusive enquanto consumidores.

Com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majoro para 12% o percentual da verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal. Observe-se o art. 98, § 3º, do CPC, ante a concessão de gratuidade de justiça.

Ante o exposto, nego provimento à apelação, fixados os consectários na forma da fundamentação acima.

E M E N T A

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA APÓS A VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. INADIMPLÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. DIREITO DE PREFERÊNCIA.

- A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações acarreta a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Inteligência da Lei 9.514/97.

- Propriedade consolidada em nome da instituição financeira em razão da mora não purgada pelo mutuário, sendo assegurado ao devedor o direito de pagar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 26-A, § 2º da Lei nº 9.514/1997, incluído pela Lei nº 13.465/2017.

- Consolidada a propriedade no patrimônio do credor fiduciário, remanescerá apenas direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel com o pagamento de preço correspondente (art. 27, § 2º-B da Lei nº 9.514/1997).

- No caso, o contrato entre o apelante e a CEF foi celebrado em 06/07/18 e a consolidação da propriedade se deu em 09/03/22, ou seja, depois da vigência da Lei nº 13.465/2017, o que permite ao mutuário devedor apenas exercer direito de preferência para adquirir o imóvel, não havendo constatação de nulidades no procedimento administrativo de consolidação da propriedade e expropriação.

- Com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majorado para 12% o percentual da verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, com observância do art. 98, § 3º, do CPC, ante a concessão de gratuidade de justiça.

- Apelação não provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, fixados os consectários na forma da fundamentação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.