V O T O

Versa a presente ação civil pública sobre matéria referente a gestão de condomínio inserido no Programa de Arrendamento Residencial (PAR).

O Programa de Arrendamento Residencial foi instituído pela Lei 10.188/2001 para moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra, sendo que sua gestão cabe ao Ministério das Cidades e sua operacionalização à Caixa Econômica Federal, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR (art. 1º).

Segundo disposto no art. 4º da referida lei, compete à CEF expedir os atos necessários à operacionalização do programa, definir os critérios para aquisição, alienação e arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa, representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente, promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos, entre outras atribuições.

Considera-se arrendamento residencial a operação realizada no âmbito do PAR que tenha por objeto o arrendamento com opção de compra de bens imóveis adquiridos para esse fim específico, sendo considerada arrendatária a pessoa física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério das Cidades, seja habilitada pela CEF ao arrendamento (art. 6º).

Conforme disposto nos art. 9º da Lei 10.188/2001, na hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação sem o pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório e autorizado ao arrendador propor ação de reintegração de posse.

Ademais, aplica-se ao arrendamento residencial, no que couber, a legislação pertinente ao arrendamento mercantil (art. 10).

Depreende-se dos citados dispositivos legais que, enquanto não exercido o direito de compra, com o respectivo registro da aquisição, o imóvel é de propriedade do FAR, sob a gestão da Caixa Econômica Federal, que pode ajuizar ação de reintegração de posse quando caracterizada situação de inadimplência por parte do arrendatário.

Nesta senda, considerando que o arrendamento residencial é regido por lei específica, com regras próprias, conclui-se que não tem natureza jurídica de compra e venda, ou de promessa de compra e venda.

Com essas considerações, cabe analisar o regramento previsto no Código Civil a respeito do condomínio edilício, transcrevendo-se o teor dos arts. 1.333, 1.334 e 1.351, este último na redação vigente à época dos fatos (negritos nossos):

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1 ^o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2 ^o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Da leitura dos referidos dispositivos legais do diploma civil, nota-se que a convenção de condomínio deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais, sendo que para esse fim são equiparados aos proprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Na mencionada equiparação legal não está inserido o arrendatário residencial, que não pode ser considerado nem promitente comprador nem cessionário de direitos, vez que a promessa de compra e venda e a cessão de direitos são figuras jurídicas que não se confundem com o arrendamento residencial, no qual o arrendatário pode, ao final, não exercer a opção de compra, submetendo-se a disciplina de lei específica.

Isto estabelecido, passo ao exame do acervo probatório.

Compulsados os autos, verifica-se que a Convenção de Condomínio do Residencial Colina Verde, datada de 03/11/2005, foi estabelecida pela Caixa Econômica Federal na qualidade de agente gestor do Programa de Arrendamento Residencial – PAR e em nome do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. No que diz respeito à figura do condômino e a administração do condomínio, cabe destacar o teor dos arts. 4º, parágrafo único, 17, 30 e 31 da Convenção (ID 62046021 - pp. 395/436 - negritos nossos):

Artigo 4º - (...)

PARÁGRAFO ÚNICO - São condôminos os proprietários, ou detentores de direito real sobre as unidades residenciais, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, sendo que os arrendatários e os locatários dos imóveis não são considerados condôminos.

Artigo 17 – O condomínio será administrado por um Síndico, pessoa física ou jurídica, eleito em Assembleia Geral Extraordinária dos condôminos, com mandato de no máximo 02 (dois anos), imediatamente empossado, podendo ser reeleito em Assembleia Geral dos Condôminos; e um Conselho Fiscal composto por 03 (três) condôminos residentes no Condomínio, com mandatos iguais ao Síndico e eleitos por Assembleia Geral dos Condôminos; na forma desta Convenção.

PARÁGRAFO PRIMEIRO – Enquanto o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR detiver a propriedade de, no mínimo, 2/3 das unidades autônomas, o Síndico, obrigatoriamente pessoa jurídica, será indicado e contratado pela Caixa Econômica Federal, representante daquele Fundo, com mandato de no máximo 02 (dois) anos, podendo o respectivo contrato ser renovado sucessivamente por iguais períodos;

PARÁGRAFO SEGUNDO – Por ocasião da instalação do Condomínio, provisória oi permanente, o Síndico deverá orientar e organizar o Condomínio, obedecendo o disposto nesta Convenção;

PARÁGRAFO TERCEIRO – No caso de o Síndico ser uma empresa Administradora de Imóveis, esta poderá contratar terceiros, sob sua inteira responsabilidade, para a execução dos serviços necessários, inclusive os serviços permanentes, ou conforme deliberação da Assembleia Geral dos Condôminos.

Artigo 30 – As decisões referentes às modificações desta Convenção e à destituição do Síndico, só poderão ser tomadas em Assembleia Geral Extraordinária, especialmente convocada para tal fim, pelo quórum de 2/3 dos condôminos, inclusive os não quites com o Condomínio, e pelo voto de no mínimo 2/3 dos presentes.

Artigo 31 – Enquanto o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR for proprietário de no mínimo 2/3 das unidades do Condomínio, esta Convenção somente poderá ser alterada por iniciativa da Caixa Econômica Federal, na qualidade de representantes do FAR, ou mediante encaminhamento de proposta de alteração, devidamente justificada, cuja análise e deliberação caberá àquela empresa pública.

Constata-se que a previsão da Convenção no sentido de que, enquanto o FAR for proprietário de no mínimo 2/3 das unidades, o síndico será indicado pela CEF, na condição de sua representante, está em consonância com o disposto no Código Civil ao disciplinar o condomínio edilício.

É de se destacar que o PAR tem como finalidade o “atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda”, conforme expressa previsão legal, sendo que os imóveis construídos no Programa são de propriedade do FAR, sob a gestão da CEF, até que o arrendatário exerça a opção de compra. Ou seja, trata-se de instituto jurídico regido por lei específica, não se patenteando nenhuma ilegalidade nos termos da Convenção em si ao estabelecer o quórum de votação de 2/3 para a realização de referidas mudanças e ao não equiparar o arrendatário a condômino, uma vez que em conformidade com a Lei 10.188/2001 e com o Código Civil.   

Da análise dos autos, observa-se, ainda, que foi instaurado procedimento apuratório pelo Ministério Público Federal em primeira instância a partir de representação oferecida por moradora em 04/09/2012, quando o Condomínio Residencial Colina Verde era administrado por outra empresa contratada pela CEF (ID 62046033 - p. 5).

Também foram juntadas no procedimento administrativo do MPF outras reclamações de moradores, alegando descaso por parte das administradoras do condomínio, por exemplo, em 06/12/2012, relatando portão de entrada quebrado por mais de um mês e infiltração no hall (ID 62046034 - p. 28).

Em novembro de 2013 os moradores apresentaram ao Ministério Público Federal abaixo-assinado solicitando gestão compartilhada para o condomínio (ID 62046036 - pp. 6/23).

Por ofício (nº 1103/2014) encaminhado ao MPF em 26/06/2014, a CEF informou que a gestão compartilhada nos condomínios integrantes do PAR encontrava-se regulamentada e poderia ser implementada desde que preenchidas as condições indicadas. Também consta do ofício que a CEF “tem direcionado seus esforços no sentido de realizar a venda dessas unidades do PAR, visto que, caso o condômino tenha a maiora das unidades vendidas (50% + 1), caberá aos co-proprietários, após a renúncia da administradora ou o vencimento contratual, o que ocorrer primeiro, promover a eleição do síndico, estabelecendo a gestão condominial conforme critérios legais e convencionais” (ID 62046036 - pp. 46/47).

Em 25/03/2015 a CEF encaminhou outro ofício ao Ministério Público Federal (nº 0178/2015), informando que o empreendimento Colina Verde é composto de 258 unidades, sendo 38 unidades vendidas pelo processo de aquisição antecipada e 45 em processo, totalizando 83 unidades. Também consta do ofício que a Contasul Assessoria Administrativa Ltda. assumiu a gestão em 14/08/2014 e que “foram registradas 38 (trinta e oito) ocorrências no SAC e Ouvidoria da Caixa, no período de 01/2014 a 18/03/2015”, sendo o principal motivo das reclamações a qualidade da administração e estrutura física do imóvel. Informa a CEF, outrossim, que foram “demandadas 3 (três) ordens de serviço para empresa de engenharia credenciada para realização de vistorias técnicas, cujo objetivo foi efetuar levantamento de eventuais problemas construtivos, as vistorias foram realizadas em 28/07/14, 24/02/2015 e 25/02/2015”, que a obra estava programada para ser iniciada até o dia 15 de abril e que para as manutenções de responsabilidade do condomínio foi notificada a empresa síndica para execução imediata.

Colhe-se, ainda, do referido ofício que na ocasião não seria possível a gestão compartilhada em vista da existência de contas vencidas e não pagas no valor de R$ 41.760,61 e a “necessidade de intervenção pelo FAR- Fundo de Arrendamento Residencial para execução de benfeitorias necessárias apontadas em laudo efetuado por engenheiro credenciado da CAIXA”, de maneira que “somente após a conclusão das obras e recuperação do equilíbrio financeiro do residencial, seria possível levar à reunião geral do condomínio para ser votado pelos moradores a implantação da Gestão Compartilhada” (ID 62046036 - pp. 56/59).

Foram acostados os autos, também, o contrato de prestação de serviços firmado entre a Caixa Econômica Federal e a empresa corré Contasul (ID 62046021 - Pág. 483/492 e ID 62046024 - Pág. 3/11), assinado em 31/07/2014, e laudos de vistoria de danos físicos no imóvel realizados pela CEF 13/03/2015 (ID 62046039 - pp. 147/274).

Observa-se, outrossim, que em 27/10/2015 o Ministério Público Federal recebeu outra representação, noticiando que havia sido convocada assembleia extraordinária para uma segunda-feira às 16h00, de modo a inviabilizar a presença dos moradores que trabalham (ID 62046057 - pp. 9/13), tendo o "parquet" determinado o apensamento ao inquérito civil instaurado no ano de 2012, por ocasião do recebimento da outra representação (ID 62046057 - p. 23).

Também consta dos autos cópia de edital de convocação para assembleia geral extraordinária no dia 29/11/2016, às 18:30 em primeira chamada ou às 19:00 em segunda chamada, para fins de eleição de síndico e de conselho executivo/fiscal do Condomínio Residencial Colina Verde. Prevê o referido edital as exigências a serem atendidas pelos candidatos a síndico, pessoa física ou pessoa jurídica, também constando do edital que ficavam convidados “todos os arrendatários, coobrigados e moradores para participarem da assembleia geral extraordinária de eleição de síndico e conselho consultivo, visto que poderão exercer o poder de voto, pois a Caixa Econômica Federal fornecerá procuração para tanto” (ID 62046021 - pp. 123/125).

A aludida procuração, pela qual a CEF outorga poderes a determinadores moradores para votar na eleição para síndico na assembleia de 29/11/2016, foi juntada no ID 62046021 - pp. 373/394, e o protocolo de entrega do edital aos moradores no ID 62046021 - pp. 181/196.

Da ata da assembleia realizada em 29/11/2016 consta que todos os presentes puderam participar e votar, pois os arrendatários apresentaram procurações fornecidas pela CEF, tendo sido eleita como síndica a Administração de Condomínio Padre Cícero Ltda., pelo período de dois anos. Também consta que a Contasul Assessoria Administrativa Ltda. renuncia à condição de síndica do Condomínio Residencial Colina Verde (ID 62046021 - pp. 203/205). Foi juntada a lista de presença no ID 62046021 - pp. 207/209.

No cenário que se apresenta, conclui-se que, no que diz respeito especificamente às questões da forma de eleição do síndico do Condomínio Residencial Colina Verde e da ausência de equiparação do arrendatário a condômino, não se patenteia a existência de ilegalidade, porquanto tais práticas estão de acordo com a convenção condominial, que por sua vez observa as disposições da Lei 10.188/2001 e do Código Civil, conforme anteriormente já explanado. 

Destaco que o fato de a corré Contasul Assessoria Administrativa Ltda. ter renunciado à condição de síndica não implica falta de interesse de agir superveniente, tendo em vista que não resta esgotada a controvérsia estabelecida nos autos, sendo que o quanto aduzido por cada uma das partes versa matéria de mérito.

No tocante ao inquérito civil levado a cabo pelo Ministério Público Federal, o que poderia, em tese, caracterizar eventual conduta ilícita das corrés seria a suposta ocorrência de desídia e má administração por descumprimento de seus deveres legais e contratuais, a CEF na condição de gestora do PAR e representante do FAR e a Contasul na qualidade de empresa contratada para exercer a função de síndica, culminando em relatados problemas estruturais e de gestão do condomínio, mas esta questão não é objeto da demanda e, portanto, não se coloca para apreciação e pronunciamento judicial.

Por estas razões, não prospera o quanto aduzido na sentença no sentido de que os arrendatários residenciais, em razão da existência da opção de compra, se equiparam a promitentes compradores, o que possibilitaria a aplicação dos direitos inerentes à condição de condôminos, também não se sustentando o argumento de que a situação caracteriza venda vendada “posto que o fornecimento do produto ‘imóvel arrendado’” fica vinculado “à prestação de um serviço, qual seja, a administração do condomínio”.

Neste sentido já se pronunciou o E. Superior Tribunal de Justiça em caso similar, também em ação civil pública:

RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. LEI 10.188/2001. NATUREZA JURÍDICA.

1. O arrendamento residencial não tem natureza jurídica de compra e venda, ou de promessa de compra e venda (Lei 10.188/2001, arts. 9º e 10), não se aplicando aos arrendatários as disposições do art. 1.333 do Código Civil. Condômino é o proprietário da unidade e, a despeito do elastério do art. 1.334, § 2º, do Código Civil - para considerar como tal também o compromissário comprador e o cessionário - o conceito não pode abranger o arrendatário de imóvel cuja administração está regulada em lei específica.

2. Nos termos da Convenção e do Regimento Interno do Condomínio, com os quais os arrendatários concordaram, enquanto o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) detiver a propriedade de, no mínimo, dois terços das unidades autônomas, o Síndico, obrigatoriamente pessoa jurídica, será indicado e contratado pela Caixa Econômica Federal, representante daquele Fundo.

3. Recurso especial a que se nega provimento.

(REsp n. 1.576.651/SE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/6/2020, DJe de 25/6/2020.)

     Transcrevo, por oportuno, trecho do voto da Relatora, negando provimento ao recurso especial interposto pelo Ministério Público Federal e mantendo o acórdão recorrido que entendeu pela inexistência de venda casada e pela ausência de vícios no contrato de prestação de serviços firmado entre a Caixa Econômica Federal e empresa de administração condominial:

Ora, na qualidade de gestora do Fundo de Arrendamento Residencial e de proprietária fiduciária dos imóveis, agiu com acerto a recorrida ao estabelecer, na convenção de condomínio, que a contratação do síndico ficaria a seu encargo, pois assegura a higidez do Programa, evitando o inadimplemento das obrigações condominiais e a má conservação do imóvel. Dar liberdade de escolha dos administradores do condomínio aos seus moradores antes que eles exerçam a opção de compra do imóvel poderá trazer consequências danosas irreversíveis à CEF, a quem compete representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente (Lei 10.188, art. 4º, VI)

Reforma-se, destarte, a sentença para julgar improcedente o pedido inicial, sem condenação em honorários advocatícios e custas, nos termos do art. 18 da Lei 7.347/1985.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso de apelação da Caixa Econômica Federal, nos termos referidos.

É o voto.