V O T O

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado “pacta sunt servanda”), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

Contratos que envolvam operações de crédito (em regra mútuos) relacionadas a imóveis residenciais têm sido delimitados por atos legislativos, notadamente em favor da proteção à moradia (descrita como direito fundamental social no art. 6º da Constituição de 1988).

Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo mutuário, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado.

O C.STJ já decidiu quanto à aplicabilidade do CDC nos contratos firmados no âmbito do SFH, desde que estes tenham sido celebrados posteriormente à sua entrada em vigor e não estejam vinculados ao FCVS, verbis:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. FCVS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO CPC. NÃO-OCORRÊNCIA. INAPLICABILIDADE DAS NORMAS DE PROTEÇÃO AO CONSUMIDOR CONTRÁRIAS À LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA. CONTROVÉRSIA DECIDIDA PELA PRIMEIRA SEÇÃO, NO JULGAMENTO DO RESP 489.701/SP. ADIANTAMENTO DAS DESPESAS DECORRENTES DA PERÍCIA. OBRIGAÇÃO DA PARTE AUTORA.

1. Não viola os arts. 458 e 535 do CPC, tampouco nega a prestação jurisdicional, o acórdão que, mesmo sem ter examinado individualmente cada um dos argumentos trazidos pelo vencido, adota, entretanto, fundamentação suficiente para decidir de modo integral a controvérsia.

2. A Primeira Seção desta Corte, no julgamento do REsp 489.701/SP, de relatoria da Ministra Eliana Calmon (DJ de 16.4.2007), decidiu que: (a) "o CDC é aplicável aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação, incidindo sobre contratos de mútuo"; (b) "entretanto, nos contratos de financiamento do SFH vinculados ao Fundo de Compensação de Variação Salarial - FCVS, pela presença da garantia do Governo em relação ao saldo devedor, aplica-se a legislação própria e protetiva do mutuário hipossuficiente e do próprio Sistema, afastando-se o CDC, se colidentes as regras jurídicas".

3. A inversão do ônus da prova não implica a transferência, ao demandado, da obrigação pelo pagamento ou adiantamento das despesas do processo.

4. "A questão do ônus da prova diz respeito ao julgamento da causa quando os fatos alegados não restaram provados. Todavia, independentemente de quem tenha o ônus de provar este ou aquele fato, cabe a cada parte prover as despesas dos atos que realiza ou requer no processo, antecipando-lhes o pagamento (CPC, art. 19), sendo que compete ao autor adiantar as despesas relativas a atos cuja realização o juiz determinar de ofício ou a requerimento do Ministério Público (CPC, art. 19, § 2º)" (REsp 538.807/RS, 1ª Turma, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ de 7.11.2006).

5. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp 797.079/SP, Rel. Ministra DENISE ARRUDA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18/03/2008, DJe 24/04/2008).

Entretanto, não pode ser aplicado indiscriminadamente, para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato.

A execução do crédito hipotecário, pertinente ao Sistema Financeiro da Habitação, à opção do credor, pode ser efetuada nos termos da Lei 5.741/1971, além da modalidade de liquidação extrajudicial tratada no mencionado Decreto-Lei 70/1966. Nesses dois diplomas, a discussão do montante da dívida é restrita, quando então o devedor deverá quitar o valor do débito, reservando o questionamento mais aprofundado para a via judicial em ação de conhecimento. Acrescente-se ainda a possibilidade de discussão de temas mais amplos na imissão na posse, conforme o art. 37, § 2º, do Decreto-Lei 70/1966. Obviamente o mero ajuizamento da ação judicial guerreando o leilão ou o montante da dívida não suspende o curso da liquidação extrajudicial, para o que é necessário a demonstração de vício.

O procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/1966, foi recepcionado pela ordem constitucional de 1988, conforme decidido pelo E.STF no Tema 249: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66".

Portanto, resta pacificada na jurisprudência a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial da dívida hipotecária previsto no Decreto-Lei nº 70/1966, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região:

CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. DECRETO-LEI Nº 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEGALIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA.

1. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é pacífica sobre a constitucionalidade do procedimento adotado pela EMPRESA GESTORA DE ATIVOS – EMGEA na forma do Decreto-Lei n.º 70/66, não ferindo qualquer direito ou garantia fundamental do devedor, uma vez que além de prever uma fase de controle judicial antes da perda da posse do imóvel pelo devedor, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento da venda do imóvel seja reprimida pelos meios processuais próprios.

2. A apelada demonstrou por meio de prova documental, que houve a efetiva intimação pessoal do apelantes para a purgação da mora, bem como da data dos leilões realizados.

3. Os apelantes, por sua vez, não demonstraram qualquer violação ao devido processo legal no procedimento de execução extrajudicial, motivo pelo qual tal alegação deverá ser afastada.

4. Evidenciada sua correção, a sentença deve ser integralmente mantida.

5. Recurso de apelação a que se nega provimento.

(TRF 3ª Região, 1ª Turma,  ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000378-92.2018.4.03.6118, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 15/05/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 04/06/2020).

"AGRAVO DE INSTRUMENTO - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - DEPÓSITO DE PARCELAS - EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO CONTRATO.

(...)

3. No entendimento do C. Supremo Tribunal Federal, o Decreto-lei nº 70/66 não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário eventual ilegalidade ocorrida no procedimento levado a efeito.

(...)”

(AG 2006.03.00.075028-1, rel. Des. Fed. Cotrim Guimarães, DJU 02/03/2007, p. 516).

De acordo com o procedimento estabelecido no Decreto-Lei nº 70/1966, vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o credor formalizará ao agente fiduciário a solicitação de execução da dívida, instruindo-a com o título da dívida devidamente registrado; a indicação discriminada do valor das prestações e encargos não pagos; o demonstrativo do saldo devedor discriminando as parcelas relativas a principal, juros, multa e outros encargos contratuais e legais; e cópia dos avisos reclamando o pagamento da dívida, expedidos segundo instruções regulamentares relativas ao SFH.

Recebida a solicitação da execução da dívida, o agente fiduciário, nos dez dias subsequentes, promoverá a notificação do devedor, por intermédio do Registro de Títulos e Documentos, concedendo-lhe o prazo de vinte dias para a purgação da mora.

Transcorrido o prazo para purgação da mora, o agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a publicar editais e a efetuar no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado.

No caso dos autos, a parte autora celebrou, com a Caixa Econômica Federal (CEF), escritura pública de venda e compra de unidade isolada e mútuo com obrigações e hipoteca – Carta de crédito Caixa com utilização de FGTS do comprador, em 21/07/2000, no valor de R$ 50.047,63, a serem pagos em 144 prestações, atualizadas por meio do sistema Sacre (id 285835523, p. 41/54).

Consta, da matrícula imobiliária, que: em 24/08/2004, houve a incorporação das parcelas nº 30 a 48, de 01/2003 a 07/2004, além de encargos mensais decorrentes do contrato e não pagos, no valor de R$ 20.167,35, ao saldo devedor do financiamento, que importa em R$ 57.746,60 (id 285835523, p. 74); em 12/03/2014, o imóvel foi adjudicado à CEF, pelo valor de R$ 76.292,00 (id 285835523, p. 75).

Foi juntado aos autos o edital de concorrência pública – imóveis com ação judicial, referente à concorrência pública nº 0324/2014 – CPA, a ser realizada entre 30/06/2014 e 30/07/2014 (id 285835523, p. 77/100).

Em 18/09/2014, a parte autora efetuou depósito no valor de R$ 82.000,00 (id 285835523, p. 107).

Citada, a CEF informou, em contestação, que o imóvel foi alienado a Raissa Eduarda Carvalho Rodrigues e Norma Sueli Carvalho Luz, em 07/11/2014. Juntou a matrícula imobiliária atualizada, na qual consta que, por instrumento particular com força de escritura pública de 12/12/2014, CEF vendeu o imóvel a Raissa Eduarda Carvalho Rodrigues e Norma Sueli Carvalho Luz, pelo valor de R$ 238.500,00 (id 285835530, p. 6).

Em 04/07/2005, foi enviada aos mutuários intimação para purgar a mora, a qual retornou com certidão do Registro de Títulos e Documentos, informando que deixou de entregar a intimação, pois o destinatário não foi encontrado nas diligências realizadas em 30/08/2005, 04/09/2005 e 26/09/2005 (id 285835530, p. 24/28).

Assim, a intimação foi realizada por edital, publicado no jornal Diário do Litoral, nos dias 22/11/2005, 23/11/2005 e 24/11/2005 (id 285835530, p. 29/31). Frise-se que a intimação editalícia é válida, conforme previsão expressa do art. 31, §2º, do Decreto-Lei nº 70/1966.

De acordo com os autos dos leilões, não houve interessados nos leilões realizados em 03/02/2006 e 23/02/2006, razão pela qual o imóvel foi adjudicado pela CEF; em ambas as ocasiões, o devedor deixou de comparecer, apesar de haver sido notificado e cientificado conforme a lei (id 285835530, p. 32/33).

Observa-se, ainda, que os editais dos leilões foram publicados no Diário do Litoral, nos dias 20/01/2006, 27/01/2006, 03/02/2006, 06/02/2006, 14/02/2006, 23/02/2006 (id 285835530, p. 34/39).

Pela documentação juntada aos autos, o imóvel foi adjudicado pela credora CEF, no 2º leilão, realizado em 23/02/2006, pelo valor de R$ 76.292,00; posteriormente, foi alienado em venda direta a Raissa Eduarda Carvalho Rodrigues e Norma Sueli Carvalho Luz, pelo valor de R$ 238.500,00.

Quanto à alegação de nulidade das intimações para purgação da mora e de notificação dos leilões, o que se observa é que a credora hipotecária providenciou a realização de diligências, bem como o envio de notificações ao endereço conhecido dos mutuários.

Ademais, observa-se que os mutuários estavam em constante contato com a CEF, solicitando e recebendo informações sobre a situação do imóvel e os leilões realizados (id 285835523, p. 63/70); inclusive, possuíam ciência de que o imóvel estava sendo ofertado em venda direta, tanto que ajuizaram a presente demanda em 17/09/2014, dia previsto para ocorrer a venda, com pedido de tutela antecipada, instruindo a inicial com o respectivo edital.

No mais, muito embora a parte autora tenha efetuado depósito, no valor de R$ 82.000,00, não foi proferida qualquer decisão que determinasse a suspensão da concorrência. Quando a CEF foi citada e apresentou contestação, o imóvel já havia sido alienado a terceiros.

Como visto, a parte autora deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada, o que resultou na adjudicação do imóvel pela credora hipotecária e na posterior venda a terceiros de boa-fé.

Enfim, apesar de ciente dos ônus contratuais livremente assumidos, os mutuários não purgaram a mora, ao mesmo tempo em que não há irregularidade formal ou material no procedimento de execução extrajudicial noticiado nos autos.

Pelas razões expostas, NEGO PROVIMENTO à apelação.

Em vista do trabalho adicional desenvolvido na fase recursal e considerando o conteúdo da controvérsia, com fundamento no art. 85, §11, do CPC, a verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição deve ser majorada em 10%, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2ª seção, DJe de 19/10/2017). Observe-se o art. 98, §3º, do CPC, em vista de a parte ser beneficiária de gratuidade.

É o voto.