V O T O

A EXMA. SRA. DESEMBARGADORA FEDERAL RENATA LOTUFO (Relatora): 

Versa a presente demanda a respeito do pedido de anulação da consolidação propriedade em nome da credora fiduciária, em razão se ilegalidade no curso do procedimento.

Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado contrato por meio de contrato por “Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH – Sistema Financeiro de Habitação” (ID 285412595); tratando-se, portanto, de execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária, conforme afirmado na Cláusula Décima Primeira do contrato e R. 14 da matrícula do imóvel (ID 285412602, p. 7).

 Dessa forma, deve-se atentar ao procedimento regulado pela Lei nº 9.514/97, a qual dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. 

DA INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO MORA:

De início é de ressaltar que a alienação fiduciária de coisa imóvel é utilizada em contratos de mútuo em que o devedor, em síntese, recebe recursos do credor, fazendo a transferência da propriedade resolúvel do imóvel dado em garantia. 

O art. 22 da referida lei especifica: 

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. 

Para tanto, é necessário que o contrato seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis a fim de constituir-se a propriedade fiduciária. Dessa forma, conforme o parágrafo único do art. 23, da Lei n° 9514/1997, ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante (devedor) possuidor direto da coisa imóvel e o fiduciário (credor) possuidor indireto.

Outrossim, a lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito.

Analisando a matrícula do imóvel, consoante o teor do AV. 15 (ID 285412602, p. 8) nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal.

Ressalto que o art. 26, §§1º e 3º, da Lei 9.514/97 prevê o prazo de 15 dias para purgação da mora, bem como que a intimação, atualmente, poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

De acordo com procedimento da referida lei, a consolidação da propriedade será averbada no registro de imóveis após decorrido o prazo de 30 dias. A lei ainda ressalva que, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas vencidas e despesas de que trata o art. 27, §3º, II. 

Pois bem, resta evidente, consoante o AV. 15 da matrícula do imóvel, que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF.

Contudo, conforme os documentos carreados aos autos (ID 285412603, 285412604 e 285412607) a parte autora demonstrou que foi intimada por edital, sem que tivessem buscados todos os meios possíveis para a sua intimação pessoal, na forma da lei.

Quanto à intimação por via editalícia, assim dispõe o §4º, da Lei nº 9.514/97:

§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

§ 4^o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Ademais, a CEF, devidamente citada, deixou transcorrer in albis o prazo para apresentação de resposta, sendo considerada revel e presumido verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor (art. 344, do CPC).

É assente na jurisprudência que os efeitos materiais da revelia não importam automaticamente no reconhecimento ou procedência do pedido, devendo o magistrado, com base nas provas dos autos, analisar se o autor efetivamente possui o direito alegado.

Cumpre salientar que a MM. Juíza determinou expressamente que a CEF apresentasse os documentos relativos ao procedimento de consolidação da propriedade, bem como os comprovantes de notificações das datas dos leilões (ID 279765870).

Na oportunidade, a CEF ofereceu defesa extemporânea (ID 281066272) e deixou de apresentar o procedimento de consolidação da propriedade como solicitado pelo juízo, tão somente anexando os editais expedidos e demais documentos a respeito da intimação dos leilões, não havendo qualquer certidão emitida pelo oficial do registro de imóveis que ateste a frustração das tentativas de intimação pessoal para justificar a intimação realizada por edital.

A despeito da lei atribuir ao Oficial do competente Registro de Imóveis a intimação, esta somente é feita a requerimento do fiduciário, que deve zelar pelo procedimento legal.

No caso, havendo discussão a respeito do cumprimento das normas legais, e tendo o juízo atribuído à CEF o ônus de trazer os documentos relativos ao procedimento de consolidação aos autos, deve a instituição financeira, em cotejo com as provas trazidas aos autos pela parte autora, arcar com o prejuízo devido pela sua inércia, nos termos do art. 373, II e art. 344, ambos do CPC.

Quanto aos demais fundamentos apresentados pela parte apelante, tenho que não têm qualquer relação com as razões do decisum.

A r. sentença é clara em afirmar a nulidade do procedimento administrativo que culminou na consolidação da propriedade, por não ter sido dada a oportunidade de purgação da mora ao devedor.

Por conseguinte, não há que se discutir a respeito da possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, muito menos sobre a obrigatoriedade ou não de intimação a respeito das datas dos leilões.

Por fim, vale dizer que a instituição financeira poderia ter muito bem solicitado ao CRI competente o procedimento administrativo referente à consolidação do imóvel e dirimido qualquer dúvida a respeito da sua legalidade.

Assim, dado o arcabouço probatório e a declaração de revelia da ré, não restou demonstrada a regularidade da notificação por via editalícia, bem como ausente comprovação do esgotamento de todos os meios necessários para intimação pessoal do devedor, sendo de rigor a manutenção da sentença, com a decretação de nulidade do procedimento extrajudicial, por violação ao disposto no art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/97.

Quanto ao tema, já houve pronunciamento desta E. Corte:

APELAÇÃO. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. NULIDADE. VIOLAÇÃO DO ART. 26, §4º DA LEI 9.514/97. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

3. Em relação ao procedimento de consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, em seu § 3º do artigo 26, não foi alterada pela Lei 13.465/2017, o qual prevê expressamente que a intimação do fiduciante pode ser promovida pelo oficial do Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento.

4 Ainda, o §4º do art. 26 da Lei 9.514/97, que também não foi alterado pela Lei 13.465/2017, determina que: “Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital”.

5. Verifica-se, portanto, a presença de nulidade no procedimento de consolidação da propriedade em favor da CEF, visto que o apelado, Sidnei Rodrigues de Matos, foi citado por edital para purgar a mora, mas não foram realizadas tentativas de notificação por oficial de justiça ou carta com AR em todos os endereços conhecidos

6. Destarte, a notificação do apelado via edital para purgação da mora foi feita de forma irregular, em violação ao disposto no art. 26, §4º da Lei 9.514/97.

7. Apelação desprovida, com majoração da verba honorária.

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0000531-29.2016.4.03.6007, Rel. Desembargador Federal COTRIM GUIMARÃES, julgado em 24/08/2022, DJEN DATA: 29/08/2022).

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. AUSÊNCIA DE CERTIFICAÇÃO DAS TENTATIVAS FRUSTRADAS. NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL. LEI 9.514/97. APELAÇÃO PROVIDA.

(...)

X - Caso em que, salvo melhor juízo, não há comprovação de intimação pessoal para purgação da mora da devedora principal ou de qualquer um dos coautores que figuram como avalistas no contrato. Tampouco há entre os documentos apresentados pela CEF em sede de contestação certidão emitida pelo oficial do registro de imóveis que ateste a frustração das tentativas de intimação pessoal para justificar a intimação realizada por edital.

XI - Não suficiente, a reforçar a desídia com que foi conduzido o procedimento administrativo, consta nos autos que apenas a autora Rosina Giusti Picca, que figura tão somente como avalista no contrato, foi notificada da data de realização dos leilões, sem notícia de que a pessoa jurídica que é a devedora principal tenha sido notificada.

XII - Com efeito, a despeito da legislação que é amplamente favorável à credora ré, não há como defender a regularidade do procedimento apenas pela fé pública dos atos praticados pelo oficial de registro, precisamente porque não há que se falar da presunção de veracidade de atos que sequer foram certificados. Nestas circunstâncias, a intimação por edital para purgação da mora não preenche os requisitos do art. 27, § 4º da Lei 9.514/97 tornando nula a consolidação da propriedade.

XIII - Apelação provida para anular a consolidação da propriedade e todos os atos posteriores que compõem o procedimento de execução conduzido pela CEF. Considerando a inversão da sucumbência, honorários advocatícios em favor do patrono da parte Autora nos mesmos parâmetros fixados pela sentença, é dizer, 10% do valor da causa.

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5017706-55.2019.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 04/02/2022, DJEN DATA: 09/02/2022).

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, em atenção aos parâmetros do art. 85, § 2º, do CPC, especialmente no tocante ao grau de zelo profissional e ao trabalho despendido em grau recursal, majoro em 1% (um por cento) o montante fixado na instância de origem a título de honorários advocatícios, totalizando 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação.

É o voto.