E M E N T A

VOTO-EMENTA

CÍVEL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. ENCARGOS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE RÉ. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

1. Pedido de cobrança de cotas condominiais.

2. Conforme consignado na sentença:

“Trata-se de ação de cobrança proposta por Condomínio Residencial Osório B, localizado à Rua Osório Franco Vilhena, 1059, Vila Nova Curuça, São Paulo-SP, representado por seu síndico, Joel Sebastião Januário da Silva (ID 288240916), em face da Caixa Econômica Federal – CEF, em razão de despesas de condomínio vencidas a partir de maio de 2022, totalizando R$4.304,24 (ID 288240925), referentes à unidade autônoma apartamento 21, torre B, do Condomínio requerente, objeto da matricula n.º 223.837, do 12º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca da Capital do Estado de São Paulo de -SP (ID 288240922).

A CEF apresentou contestação, requerendo o reconhecimento da ocorrência da prescrição e a improcedência do pedido.

Legítima a parte ré, uma vez que os valores cobrados nesta ação são de natureza propter rem, vale dizer, acompanham a coisa (res), seguindo o bem em caso de sua alienação, característica esta que não se afetou diante da alteração do parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591/64 pela Lei nº 7.182/84.

Conforme demonstrado nos autos, o imóvel é da CEF, conforme documento do 12º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca da Capital do Estado de São Paulo de -SP (ID 288240922).

Não há parcelas prescritas, já que a ação se refere a valores de parcelas condominiais a partir de maio de 2022 (ID 288240925- planilha de débito).

A petição inicial está apta à análise do objeto da exordial, pois vem acompanhada de todos os documentos relevantes para o exame do pedido: convenção condominial (ID 288240916), planilha de débito (ID 288240925), ata de assembleia geral ordinária (ID 288240919) e matrícula do imóvel (ID 288240922).

É inegável que aquele que adquire unidade condominial deve responder pelos eventuais encargos pendentes junto ao condomínio, entendimento que se coaduna com todo o espírito da lei.

Assim, cabe a ela, proprietária, arcar com todas as dívidas do imóvel, independente de estar ou não na posse direta do bem à época dos vencimentos dos débitos.

Ademais, não há necessidade de prévia notificação da ré para purgar a mora, uma vez que a norma contida no art. 1º do Decreto-Lei nº 745, de 07/08/69, diz respeito apenas aos contratos de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, não assim quanto às cotas condominiais. Aplica-se ao caso em exame, a norma do art. 960 do Código Civil c/c art. 12, § 3º, da Lei nº 4.591/64, eis que se trata de obrigação, “positiva e líquida”, não adimplida em seu termo.

Conforme estabelece o citado § 3º, do artigo 12, da Lei nº 4.591/64, “O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses”. Tal disposição foi alterada pelo art. 1336, § 1º, do novo Código Civil (Lei nº 10.406/2002), que reduziu a multa a 2% ao mês e modificou a estipulação dos juros moratórios.

O Código Civil, disciplina os “Condomínios Edilícios” e determina com clareza:

“Art. 1345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

 A correção monetária é devida a partir do vencimento da dívida, porque constitui simplesmente uma forma de recomposição do valor da moeda e não significa penalidade pelo inadimplemento da obrigação, independentemente da eventual existência de disposição convencional que estabeleça prazo a partir do qual a correção começará a incidir.

Logo, cabe à Caixa Econômica Federal - CEF a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais em atraso, inclusive por aquelas pretéritas à aquisição efetiva da propriedade. Quanto aos acréscimos decorrentes da impontualidade, considero que tem caráter acessório em relação ao principal das prestações vencidas e devem receber o mesmo tratamento jurídico.

No mesmo sentido, cito, exemplificativamente, o seguinte precedente jurisprudencial:

AGRAVO. RECEBIMENTO DO AGRAVO REGIMENTAL COMO LEGAL. TAXAS CONDOMINIAIS. LEI Nº 9.514/97, ART. 27, §8º, . INOPONIBILIDADE A TERCEIROS. NÃO PROVIMENTO. 1. Agravo regimental conhecido como agravo legal, tendo em vista ser este o recurso correto no caso, já que a decisão proferida foi monocrática, nos termos do art. 557, caput do Código de Processo Civil. 2. As taxas condominiais constituem obrigação 'propter rem', ou seja, acompanham o bem imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem, mesmo quando geradas em momento anterior à transmissão do bem. 3. No caso da alienação fiduciária de imóveis a propriedade é transferida ao fiduciário, ainda que de forma resolúvel, daí advém sua legitimidade. O fiduciante permanece apenas com os direitos de uso e gozo, além da posse direta sobre o bem. 4. A norma prevista no §8º do art. 27 da Lei 9.514/97 não é oponível a terceiros, limita-se a regular as relações entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante. 5. Agravo regimental recebido como agravo legal. Agravo improvido. (negritei)

(TRF da 3ª Região, AI 00196537520144030000, Relator Desembargador Federal LUIZ STEFANINI, e-DJF3 Judicial 1 10/03/2015)

Restando suficientemente comprovado ser a ré proprietária do imóvel sobre o qual recaem os encargos condominiais, bem como a liquidez do crédito, impõe-se o reconhecimento da procedência do pedido, independentemente dos seus eventuais direitos perante terceiros, sendo a ré responsável pelos débitos condominiais em aberto.

Por fim, as parcelas vincendas serão incluídas na condenação até o efetivo pagamento do débito. Neste sentido, confira-se o seguinte precedente haurido do Superior Tribunal de Justiça.

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. RELAÇÃO JURÍDICA CONTINUADA. PRESTAÇÕES VINCENDAS. PEDIDO IMPLÍCITO. SENTENÇA. NATUREZA. DISPOSITIVA E DETERMINATIVA. INCLUSÃO NA EXECUÇÃO. TERMO FINAL. EFETIVO PAGAMENTO. PRINCÍPIO. ECONOMIA PROCESSUAL. PROVIMENTO. 1. Ação ajuizada em 17/12/2009. Recurso especial interposto em 26/02/2014 e atribuído a este Gabinete em 25/08/2016. 2. O propósito recursal é determinar o termo final para que as prestações de caráter continuado vencidas no curso da ação possam ser incluídas na fase de execução de título executivo judicial, nos termos do art. 290 do CPC/73. 3. No que diz respeito à exigibilidade, a legislação processual tratou de maneira distinta certas relações jurídicas obrigacionais que se protraem no tempo, configuradoras de relações jurídicas continuativas (art. 471, I, do CPC/73) ou de trato continuado (art. 505, I, do CPC/15), como é o caso das despesas condominiais. 4. O art. 290 do CPC/73 prevê que as prestações vencidas e vincendas no curso do processo têm natureza de pedido implícito, as quais devem ser contempladas na sentença ainda que não haja requerimento expresso do autor na inicial. 5. Em virtude da previsão do art. 290 do CPC/73, a sentença das relações continuativas fixa, na fase de conhecimento, o vínculo obrigacional entre o credor e o devedor. Basta, para a execução, que se demonstre a falta de pagamento das prestações vencidas, ou seja, que se demonstre a exigibilidade do crédito no momento da execução do título executivo judicial. Ao devedor, cabe demonstrar a eventual cessação superveniente do vínculo obrigacional. 6. As verbas condominiais decorrem de relações jurídicas continuativas e, por isso, devem ser incluídas na condenação as obrigações devidas no curso do processo até o pagamento, nos termos do art. 290 do CPC/73. 7. Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem manteve a sentença que restringiu a execução às parcelas que fossem vencidas e não pagas até o trânsito em julgado da fase de conhecimento. Assim, dissentiu da jurisprudência do STJ de que a execução pode abranger as parcelas vencidas e vincendas até o efetivo pagamento. 8. Recurso especial provido.

(STJ - REsp: 1548227 RJ 2014/0151406-8, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 07/11/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/11/2017)

Posto isso, resolvo o mérito da controvérsia, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo procedente o pedido e condeno a Caixa Econômica Federal - CEF ao pagamento, em favor da parte autora, das cotas condominiais apontadas neste processo, a partir de maio de 2022, referentes ao imóvel identificado na petição inicial, qual seja, unidade 21, da Torre B, do Condomínio Residencial Osório B, objeto da matricula n.º 223.837, do 12º Ofício de Registros de Imóveis de São Paulo-SP, nos termos da fundamentação.

Condeno a parte ré ao pagamento das cotas vencidas, bem como das que vencerem no curso deste processo, limitadas até o efetivo pagamento do débito, descontando-se os valores eventualmente pagos no curso do processo.

Os valores serão corrigidos monetariamente conforme os índices previstos no Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal, acrescidos de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do vencimento de cada débito, bem como de multa de 2% (dois por cento) incidente sobre cada cota mensal.

O cálculo dos valores efetivamente devidos será realizado em fase execução com os parâmetros jurídicos acima fixados, critério que se adota para atender aos princípios da celeridade e economia processuais, que informam o procedimento dos Juizados Especiais Federais, sem que isso caracterize a prolação de sentença ilíquida, pois todos os parâmetros para a apuração do devido se encontram delineados no dispositivo da sentença, bastando apenas, para execução, a realização do cálculo respectivo de acordo com o Enunciado 32 do FONAJEF (“A decisão que contenha os parâmetros de liquidação atende ao disposto no art. 38, parágrafo único, da lei 9.099/95”).

Sem condenação em custas e em honorários nesta instância.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Essa sentença serve como ofício expedido.”

3. Recurso da CEF:  sustenta a ilegitimidade passiva da CEF, na condição de representante do FAR. Requer seja o presente recurso CONHECIDO e PROVIDO integralmente, a fim de que a r. Sentença seja reformada, para reconhecer a ilegitimidade da recorrente ao pagamento dos débitos em cobrança, condenando a parte recorrida ao pagamento de honorários sucumbenciais.

4. A despeito das alegações recursais, reputo que a sentença analisou corretamente todas as questões trazidas no recurso inominado, de forma fundamentada, não tendo a recorrente apresentado, em sede recursal, elementos que justifiquem sua modificação. Com efeito, trata-se de Contrato de Arrendamento Residencial, em que a CEF figura como proprietária do imóvel até que tenha a arrendatária cumprido os termos do contrato e exercido o seu direito de compra. Outrossim, tendo em vista a natureza propter rem da obrigação, o proprietário do imóvel responde pelo pagamento de cotas condominiais em atraso, mesmo nos casos em que o imóvel esteja ocupado por terceiros, ressalvando-se o direito regressivo em face do ocupante. Assim sendo, a CEF é responsável pelo pagamento das cotas condominiais em comento, nos moldes consignados na sentença.

5. Não obstante a relevância das razões apresentadas pela recorrente, o fato é que todas as questões suscitadas foram corretamente apreciadas pelo Juízo de Origem, razão pela qual a r. sentença deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei nº 9.099/95. RECURSO DA CEF A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 

6. Recorrente condenada ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.