V O T O

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Pretendem, os autores, o reconhecimento do direito à transferência compulsória, para o seu nome, do financiamento habitacional incidente sobre o imóvel objeto da lide, adquirido por meio do denominado “contrato de gaveta”.

Narram, na petição inicial, que, em 11/07/2013, adquiriram de Sílvio Antonio Lemas e Maria Eudene Fernandes Lemas, "mediante instrumento de compromisso de compra e venda e de procuração, registrada em fls. 052, do Livro nº 232, no tabelionato de notas da Comarca de Cosmópolis / SP (em anexo), o bem imóvel descrito no aludido contrato de financiamento imobiliário, que se encontra registrado na 12ª circunscrição de Imóveis desta capital, consoante matrícula nº 136.486, conforme documentos em anexo e respeitada a hipoteca em nome da instituição financeira, registrado na Prefeitura de São Paulo a matricula do IPTU nº 110.228.0152-9, no valor de R$ 236.000,00 (duzentos e trinta e seis mil reais), pagando através de um imóvel o valor de R$ 205.618,35 (duzentos o cinco mil seiscentos e dezoito reais e trinta e cinco centavos), restando o saldo devedor a favor da Requerida R$ 30.381,65 (trinta mil trezentos e oitenta e um reais e sessenta e cinco centavos) (ID 2772421, p. 4/5).

Prosseguem, os demandantes:

"À vista disso, os Autores na condição de novo proprietário, dirigiu-se à entidade financiadora no intuito de efetivar a transferência dos contratos de financiamento e de seguro, que ainda se acha em nome dos mutuários-cedente, cientificando-a e oportunizando a proceder tanto a pretensa transferência dos contratos e dos carnês de pagamento quanto a atualização do cadastro, cujos encargos mensais vêm sendo pagos regularmente pela adquirente sub-rogada, observadas as condições do contrato de financiamento e as normas aplicáveis do SFH.

No entanto, o Agente financeiro-Requerido negou-se terminantemente em conceder a transferência dos contratos, alegando que em razão da falta de sua expressa anuência como credora com garantia hipotecária sobre o imóvel alienado, a referida escritura pública de compra e venda não tinha validade alguma, e que somente poderia dar informação aos mutuários cedente, conforme se verifica e-mail recebido (doc) em anexo."

O art. 1º da Lei nº 8.004/90, desde a sua redação original, autoriza o mutuário do SFH a transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.

A Lei nº 10.150/2000 reconheceu, em seu art. 20, os denominados "contratos de gaveta" -- assim considerados os ajustes firmados entre mutuários e terceiros sem a interveniência das instituições financiadoras -- permitindo a regularização daqueles celebrados até 25/10/1996, exceto se envolverem contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei nº 8.692, de 28/07/1993:

"Art. 20. As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei nº 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta Lei.

Parágrafo único. A condição de cessionário poderá ser comprovada junto à instituição financiadora, por intermédio de documentos formalizados junto a Cartórios de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, ou de Notas, onde se caracterize que a transferência do imóvel foi realizada até 25 de outubro de 1996."

No tocante à regularização dos contratos celebrados até 25/10/1996, os arts. 22 e 23 da Lei nº 10.150/2000, determinam:

"Art. 22. Na liquidação antecipada de dívida de contratos do SFH, inclusive aquelas que forem efetuadas com base no saldo que remanescer da aplicação do disposto nos §§ 1º, 2º e 3º do art. 2º desta Lei, o comprador de imóvel, cuja transferência foi efetuada sem a interveniência da instituição financiadora, equipara-se ao mutuário final, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, inclusive quanto à possibilidade de utilização de recursos de sua conta vinculada do FGTS, em conformidade com o disposto no inciso IV do art. 20 da Lei nº 8.036, de 1990.

§ 1º A condição de cessionário poderá ser comprovada junto à instituição financiadora, por intermédio de documentos formalizados junto a Cartórios de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, ou de Notas, onde se caracterize que a transferência do imóvel foi realizada até 25 de outubro de 1996.

§ 2º Para os fins a que se refere o parágrafo anterior, poderá ser admitida a apresentação dos seguintes documentos:

I - contrato particular de cessão de direitos ou de promessa de compra e venda, com firma reconhecida em cartório em data anterior à liquidação do contrato, até 25 de outubro de 1996;

II - procuração por instrumento público outorgada até 25 de outubro de 1996, ou, se por instrumento particular, com firma reconhecida em cartório até 25 de outubro de 1996.

Art. 23. Os contratos firmados no SFH, sem cobertura do FCVS, poderão, a critério da instituição financiadora, ser novados entre as partes, estabelecendo-se novas condições financeiras relativas a prazo, taxa nominal de juros, apólice de seguro, sistema de amortização e plano de reajuste, preservando-se para a operação, enquanto existir saldo devedor, a prerrogativa de os mutuários utilizarem os recursos da conta vinculada do FGTS nas modalidades previstas nos incisos V e VI do art. 20 da Lei nº 8.036, de 1990."

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1150429/CE, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 520), pacificou a discussão acerca da legitimidade ativa do cessionário de contrato de mútuo celebrado entre o mutuário cedente e a instituição financeira no âmbito do SFH, para demandar em juízo questões pertinentes aos direitos e obrigações oriundos da avença:

"RECURSO ESPECIAL. REPETITIVO. RITO DO ART. 543-C DO CPC. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO DE CONTRATO DE MÚTUO. LEI Nº 10.150/2000. REQUISITOS.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: 1.1 Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos. 1.2 Na hipótese de contrato originário de mútuo sem cobertura do FCVS, celebrado até 25/10/96, transferido sem a anuência do agente financiador e fora das condições estabelecidas pela Lei nº 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa para ajuizar ação postulando a revisão do respectivo contrato. 1.3 No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura.

2. Aplicação ao caso concreto: 2.1. Recurso especial parcialmente conhecido e nessa parte provido. Acórdão sujeito ao regime do artigo 543-C do Código de Processo Civil e da Resolução STJ nº 8/2008."

(REsp 1150429/CE, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, j. em 25/04/2013, DJe de 10/05/2013)

No que atine aos arts. 22 e 23 da Lei nº 10.150/2000 acima transcritos, esclarece o voto condutor do julgado que "a investigação acerca da legitimidade ativa do cessionário mutuário para propor ação em nome próprio, para os contratos celebrados até 25/10/1996, deve ser examinada partindo-se da premissa da existência ou não da cláusula contratual de cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS":

"Assim, na hipótese de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, nos termos dos arts. 20 e 22 da Lei nº 10.150/2000 e 2º da Lei nº 8.004/90, é possível a regularização do contrato de cessão de direito sobre imóvel financiado, conhecido como "contrato de gaveta", sem a intervenção da mutuante, pois a transferência se dá mediante a substituição do devedor, mantidas para o novo mutuário as mesmas condições e obrigações do contrato original, ou seja, o cessionário é equiparado à condição de mutuário, o que importa na sua legitimidade ativa para o ajuizamento de ação tendo como objeto a respectiva avença.

(...)

Por outro lado, tratando-se de contrato de mútuo sem cobertura do FCVS, a transferência de direitos e obrigações referentes ao imóvel financiado pelo SFH não é automática, somente ocorrerá a critério da instituição financeira, que estabelece novas condições para o ajuste, conforme o previsto no art. 3º da Lei nº 8.004/90, com a redação dada pela Lei nº 10.150/2000, e no art. 23 da Lei nº 10.150/2000, de modo que o terceiro adquirente só terá legitimidade ativa para ajuizar ação relacionada ao mencionado contrato de cessão se o agente financeiro tiver concordado com a transação.

Cumpre registrar que o cessionário possui, tão somente, legitimidade para requerer a regularização do financiamento, nos termos do art. 20 da Lei nº 10.150/2000, c/c o art. 23 da mesma norma.

Desse modo, o fato de o contrato ter sido celebrado em momento anterior a 25/10/1996 não é suficiente, por si só, para habilitar a sua transferência sem a anuência do mutuante."

Por fim, nos "contratos de gaveta" celebrados após 25/10/1996, o cessionário não tem legitimidade ativa para ajuizar ações judiciais sem que a instituição financeira tenha anuído à cessão do contrato.

No caso, o "contrato de gaveta" foi firmado em 11/07/2013, sem a participação da CEF. O contrato de mútuo cedido não conta com a cobertura do FCVS.

Resta, assim, inequívoca, a ilegitimidade ativa dos autores para pleitear, em juízo, a transferência compulsória da titularidade do contrato de financiamento do imóvel firmado entre o agente financeiro e os mutuários originários.

Nesse contexto, a extinção do processo sem julgamento do mérito é de rigor.

A propósito, o entendimento deste Tribunal:

"PROCESSO CIVIL. CESSÃO DO CONTRATO DE MÚTUO. CONTRATO DE GAVETA CELEBRADO APÓS 25 DE OUTUBRO DE 1996 SEM ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO RECONHECIDA DE OFÍCIO. APELAÇÃO PREJUDICADA.

1. A celebração do chamado “contrato de gaveta”, após o dia 25.10.1996, deverá ser obrigatoriamente comunicado à instituição financeira, sob pena de o denominado “gaveteiro” ser considerado parte ilegítima para questionar o contrato de financiamento imobiliário de origem. Precedentes.

2. Segundo o artigo 29 da Lei nº 9.514/97, que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário, “o fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações” (grifei).

3. No caso em apreço, o contrato de gaveta foi firmado em 2017, sem anuência ou conhecimento da CEF, de modo que o autor, ora apelante, não detêm legitimidade ativa para discutir questões do financiamento como se fosse o mutuário original, sendo de rigor a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, VI do CPC.

4. Ilegitimidade ativa reconhecida de ofício. Apelação prejudicada."

(Primeira Turma, ApCiv 5007046-38.2021.4.03.6130, Rel. Des. Federal Nelton dos Santos, j. em 01/02/2024, Intimação via sistema em 05/02/2024)

"APELAÇÃO CÍVEL. SFH. CONTRATO DE GAVETA CELEBRADO APÓS 25/10/1996. AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO À CEF. ILEGITIMIDADE PARA PLEITEAR O TERMO DE QUITAÇÃO E LEVANTAMENTO DA GARANTIA. RECURSO DESPROVIDO.

1. No caso dos autos, a parte autora alega que em 09/01/2004 celebrou contrato de compra e venda (contrato de gaveta) com Eduardo Afonso Teixeira, com o intuito de transferir a propriedade de imóvel financiado pela CEF, cujo mutuário original era Nelson Martins. No entanto, após o pagamento de todo o empréstimo, não foi possível a regularização da documentação, uma vez que a CEF apenas considera como legitimado a obter o termo de quitação e a requerer o levantamento da garantia o mutuário original.

2. A prática dos chamados "contratos de gaveta" no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação é aquela pela qual o mutuário original transmite a terceiro o imóvel e a responsabilidade pelo pagamento da dívida contratada com o agente financeiro mutuante, sem a ciência e o consentimento do mesmo. A despeito de ser, num primeiro momento, uma prática irregular, diante de sua frequência e do grande número de "gaveteiros" impedidos de defender seus interesses no Judiciário, além dos grandes riscos e prejuízos a que estão sujeitos quando se trata de direito à moradia e direitos imobiliários, notadamente em financiamentos contratados em contexto de hiperinflação, foi aprovada a Lei 10.150/00 que regularizou a situação.

3. Deste modo são considerados regulares os contratos "de gaveta" firmados pelo mutuário e pelo adquirente até 25 de outubro de 1996, independentemente da anuência do credor mutuante, suprida por expressa e cogente previsão legal, mantida a regra do Código Civil para os contratos posteriores à referida data. Pela hipótese de incidência do artigo 20, o adquirente substitui o mutuário na relação obrigacional e pode desfrutar das posições jurídicas previstas no contrato original, como, por exemplo, a cobertura de saldo devedor residual pelo FCVS, havendo disposição expressa para tanto no artigo 22 da Lei 10.150/00.

4. No caso dos autos o contrato de gaveta foi assinado em 09/01/2004, após 25 de outubro de 1996, restando inequívoca, portanto, a ilegitimidade ativa do adquirente "gaveteiro" como se fosse o próprio mutuário original. Ademais, instada a apresentar provas de que o vendedor do imóvel tinha poderes para tanto, por meio da análise da cadeia dominial, a parte autora permaneceu silente. Sendo assim, a extinção do processo sem julgamento do mérito é de rigor.

5. Apelação a que se nega provimento."

(Primeira Turma, ApCiv 0004240-29.2012.4.03.6002, Rel. Des. Federal Valdeci dos Santos, j. em 06/06/2019, e-DJF3 Jud. 1 de 03/07/2019)

“DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO DO MÚTUO. "CONTRATO DE GAVETA". LEI 10.150/00. ILEGITIMIDADE ATIVA DO ADQUIRENTE.

I - Pretensão de integração da União à lide rejeitada.

II - Legitimidade dos cessionários para fins de regularização dos "contratos de gaveta" na hipótese de contrato de cessão de direitos celebrado entre o mutuário e o terceiro adquirente anteriormente a 25 de outubro de 1996 reconhecida no artigo 20 da Lei 10.150/00.

III - Hipótese dos autos em que o "contrato de gaveta" foi celebrado posteriormente a 25 de outubro de 1996 sem a interveniência do mutuante. Ilegitimidade da parte autora que se declara. Precedentes desta Corte.

IV - Recurso parcialmente provido. Ação julgada extinta por ilegitimidade ativa”.

(Segunda Turma, ApCiv 0001627-72.2009.4.03.6121, Rel. Des. Federal Peixoto Junior, j. em 16/12/2020, e - DJF3 Jud. 1 de 18/12/2020)

"APELAÇÃO - PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - CONTRATO DE GAVETA - ARTIGO 20 DA LEI Nº 10.150/2000 - ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO CESSIONÁRIO - INDEFERIMENTO DA INICIAL - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

I - A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça nos autos do REsp nº 1.150.429/CE, submetido ao rito repetitivo, consolidou o entendimento de que, no caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos.

II - O contrato de alienação fiduciária foi celebrado pela mutuária original em 15/12/2010, além de não ter havido a intervenção do agente financeiro, o instrumento particular não se enquadra na hipótese prevista no artigo 20 da Lei 10.150/00, considerando que o mesmo foi celebrado entre a cedente e o cessionário posteriormente à data limite (25 de outubro de 1996).

II - Assim, agiu acertadamente o Magistrado de primeiro grau ao indeferir a petição inicial, vez que a parte deixou de cumprir as determinações para que comprovasse a anuência da instituição financeira com a cessão realizada.

III - Conforme já decidido por esta E. Corte por oportunidade de caso análogo, em que o gaveteiro ingressou com demanda em nome do mutuário originário com base em procuração pública: "Fundamental se saliente da inoponbilidade da procuração de fls. 40 (concedeu poderes ao apelante, para fins de representação dos originários mutuários), uma vez que ausente o partícipe capital ao financiamento, o Banco credor, estando tal documento a mascarar o verdadeiro intuito de Gilson, pois explícito do contrato de gaveta de fls. 97/101 o desinteresse dos originários mutuários em relação ao imóvel financiado em cena, servindo a "representação", na verdade, de tentativa do ente cessionário por legitimar a discussão sobre direito alheio, como se observa, vênias todas." (AC 00009059620044036126, JUIZ CONVOCADO SILVA NETO, TRF3 - QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:16/07/2012).

IV - Recurso desprovido."

(Segunda Turma, ApCiv 5025697-53.2017.4.03.6100, Rel. Des. Federal Cotrim Guimarães, j. em 18/03/2020, e - DJF3 Jud. 1 de 25/03/2020)

A verba honorária em favor da CEF deve ser fixada em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, do CPC e precedentes desta 1ª Turma, observando-se, ainda, o art. 98, §3º, do CPC, por ser a parte autora beneficiária da justiça gratuita.

Diante do exposto, reconheço, de ofício, a ilegitimidade ativa dos autores e julgo extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do inc. VI, do art. 485, do CPC, ficando prejudicada a apelação.

É o meu voto.

Herbert de Bruyn

Desembargador Federal Relator