V O T O

Sob os seguintes fundamentos, decidiu o juiz de primeiro grau:

“Trata-se de impugnação à avaliação do imóvel elaborada pela Oficiala de Justiça, alegando a parte executada fragilidade no laudo em razão da ausência de indicação dos parâmetros utilizados para apurar o valor do imóvel penhorado.

Decido.

Por se tratar de incidente relativos a vícios e defeitos da avaliação do bem penhorado, cabe a este Juízo sua análise.

Pois bem. Inicialmente, vale destacar que, por expressa determinação do Código de Processo Civil, em seu art. 870, do CPC, a avaliação de imóvel deve ser realizada pelo oficial de justiça, e que somente havendo necessidade de conhecimentos especializados, o que não é o caso, o juiz nomeará avaliador.

A propósito, oportuno consignar que a Oficiala de Justiça realiza a função de perita, sendo profissional de confiança do Juízo, exercendo cargo público, mediante ingresso por concurso público para a função de Oficial de Justiça "Avaliador", estando devidamente habilitada a exercer tal mister.

De mais a mais, com relação aos critérios utilizados pela Oficiala de Justiça para avaliação de imóvel, importa dizer que são os mesmos adotados pelos corretores de imóveis, quais sejam, preços de mercado dos imóveis circunvizinhos, localização, tamanho, estado de conservação do imóvel, potencial de valorização, razão pela qual, inclusive, anexou pesquisa do “Infoimoveis”, site especializado e de referência na procura de imóveis desta Capital.

Além do que, as circunstâncias expressas na certidão ID 14591786, demonstram que a Oficiala compareceu ao local dos imóveis habitacionais penhorados, acompanhada de seus moradores, tendo conhecimento da real situação destes imóveis para realizar com precisão a avaliação, podendo contemplar, dentre outros aspectos, a localização e o estado de conservação do imóvel.

Desta feita, a argumentação trazida à colação pela parte executada acerca da fragilidade dos laudos de avaliação não possui qualquer embasamento legal e/ou técnico, razão pela qual indefiro o pedido.

Para a realização da hasta pública, nomeio como leiloeira oficial Conceição Maria Fixer, matriculada na Junta Comercial/MS sob nº 11/2003. Desde logo, fixo a comissão da leiloeira em 5% sobre o valor da arrematação, a ser paga pelo arrematante, não a incluindo no valor do lance, o que deverá ser informado previamente aos interessados.

É oportuno destacar que o leilão será presidido pela leiloeira oficial, devendo ser observado o disposto nos artigos 886 a 903 do CPC, assim como a Resolução 236/2016 do CNJ.

Intime-se a leiloeira nomeada, e havendo interesse na realização do ato, para que dê início aos trabalhos referentes ao leilão/praceamento.

Cumpra-se. Intimem-se.”

Em juízo sumário de cognição (ID. 291589093) foi deferida a antecipação da tutela recursal, nos seguintes termos:

“Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão que indeferiu a reavaliação de imóveis em carta precatória expedida nos autos de execução de título extrajudicial.

Defende a parte agravante que já decorreu mais de cinco anos desde a realização da avaliação do imóvel pela oficiala de justiça e que houve melhorias que implicaram na valorização dos bens.

Ademais, a oficial de justiça deixou de especificar os critérios adotados para a avaliação, sendo certo que se encontram abaixo daquela realizada por profissional contratado pela própria agravante.

Pugna pela concessão da tutela antecipada a fim de suspender os atos de alienação dos imóveis.

É o relatório. Decido.

A concessão da tutela recursal depende da presença do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme previsão contida no artigo 995, parágrafo único do Código de Processo Civil.

Quanto à alegação de que decorreu grande lapso temporal desde a avaliação, destaco que esta não foi levada ao juízo de primeiro grau na impugnação à avaliação apresentada  pelo devedor, ora agravante. Tal fundamento foi levado somente em sede de embargos de declaração.

O juízo recorrido, contudo, analisando a questão sob o prisma das hipóteses legais para oposição dos embargos de declaração, concluiu que, efetivamente, não havia ocorrido omissão, contradição ou obscuridade.

De todo modo, considerando que a questão foi levada ao juízo recorrido, entendo possível sua apreciação por esta Corte.

A oficiala de justiça responsável pela avaliação dos bens conclui que seu valor somado ultrapassaria os 33 milhões de reais em fevereiro de 2019.

A parte agravante, nos autos originários, juntou laudo elaborado unilateralmente apontando valor superior a três vezes a avaliação feita pela oficiala de justiça.

Há grande discrepância entre os valores apurados. De todo modo, são valores vultosos e que demandam maior cuidado na sua fixação, de modo a não prejudicar o devedor e o próprio exequente.

O artigo 873, parágrafo único do CPC, prevê que “Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo”.

Obviamente, o valor da execução comporta a nomeação de perito com conhecimentos especializados. A alegação de melhorias estruturais da região em que localizados os imóveis é outro fator que demanda análise mais acurada da questão a fim de se apurar o real valor dos bens.

Entendo presente a plausibilidade do direito invocado, considerando o grande lapso de tempo desde a avaliação, o alto valor dos bens avaliados e a alegação de melhorias estruturais na região em que localizados, as quais podem impactar no valor dos bens.

O perigo da demora reside, por óbvio, na iminente alienação dos bens imóveis.

Ante o exposto, defiro a tutela recursal, para suspender a decisão agravada e determinar a nomeação de perito para avaliação dos bens, a ser custeada pelo executado, requerente da diligência, conforme ID 105760598, dos autos originários. Fica o juízo recorrido autorizado a prosseguir com os atos executórios se: a) o agravante não recolher no tempo fixado os honorários periciais; b) a perícia terminar antes do julgamento deste recurso. Em todo caso esta Relatora deverá ser comunicada.

Encaminhe-se cópia desta decisão ao juízo recorrido.

Tendo em vista a apreciação do pedido de liminar, proceda a secretaria à retificação da autuação, certificando nos autos.

Vista à parte agravada, nos termos do artigo 1.019, II, do Código de Processo Civil.

Intime-se. Cumpra-se”.

De rigor, a reforma da decisão recorrida.

No que diz respeito à apreciação da alegação de defasagem do valor apresentado pela oficiala de justiça, a jurisprudência  do C. Superior Tribunal de Justiça, com fundamento nos arts. 683 e 684 do CPC, consolidou-se no sentido de admitir nova avaliação do bem quando restar notória a variação do valor do imóvel em virtude do decurso do tempo entre a primeira avaliação e a adjudicação, que justifique a medida: "Decorrido considerável lapso temporal entre a avaliação e a hasta pública, a rigor deve-se proceder à reavaliação do bem penhorado. Para tanto, porém, é imprescindível que a parte traga elementos capazes de demonstrar a efetiva necessidade dessa reavaliação. Exegese do art. 683, II, do CPC.".(REsp 1.269.474/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 06.12.2011, DJe 13.12.2011).

No caso vertente, a avaliação do imóvel deu-se em fevereiro de 2019 e a decisão, com  designação de leiloeiro oficial, determinando a consecução dos procedimentos para o  leilão, ocorreu em outubro de 2023.

Assim, entre a avaliação da oficial de justiça e a determinação de continuidade dos trabalhos para preparação do leilão, ocorreu decurso de tempo que justifica a atualização/reavaliação dos patrimônios envolvidos, consideradas as melhorias estruturais na região em que localizados, demonstradas nos autos.

Desta forma, existem elementos novos que justificam a revisão dos bens, que não foram abrangidos pela decisão recorrida, mas ventilados nos embargos de declaração.

No tocante à discrepância dos valores apresentados pela oficiala de justiça e o laudo elaborado pela parte,  de igual modo, entendo devida a reavaliação.

O Código de Processo Civil dispõe:

Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Nesse sentido, esta Corte tem entendido conforme os seguintes julgados:

“PROCESSUAL CIVIL -  TRIBUTÁRIO - AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA -  IMPUGNAÇÃO. NECESSIDADE DE NOMEAÇÃO DE AVALIADOR - ART. 13 DA LEI N. 6.830/80 –REAVALIAÇÃO – NECESSIDADE

I – A avaliação do imóvel penhorado feita pelo oficial de justiça  não traz  a certeza de  espelhar o real valor do bem,  se o montante apurado pela  perícia elaborada por correto  de imóvel  especializado  é  bem superior à apresentada pelo meirinho.

II – A dúvida existente sobre o real valor  do imóvel resta fundada nos autos, a ensejar a realização de nova perícia.

III –  Agravo  de instrumento provido.

 (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5033922-53.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 04/10/2023, Intimação via sistema DATA: 10/10/2023)”

“PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. DISCREPÂNCIA ENTRE O VALOR APRESENTADO PELO OFICIAL DE JUSTIÇA E O CONSTANTE DA IMPUGNAÇÃO APRESENTADA. REAVALIAÇÃO. ARTIGOS 13, §1º, DA LEI 6.830/80 E 873 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

- A reiterada jurisprudência do STJ e desta corte reconhece a necessidade de reavaliação do bem por perito judicial, quando demonstrada a discrepância entre o valor apresentado pelo oficial de justiça e o valor constante da impugnação apresentada, como na situação em apreço.

- Agravo de instrumento provido.

(TRF 3ª Região, 4ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5002638-32.2019.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal ANDRE NABARRETE NETO, julgado em 27/06/2022, DJEN DATA: 29/06/2022)                                                             

Dessa forma, no caso presente, tendo em vista a grande discrepância entre os valores apresentados pela oficiala de justiça e avaliador contratado pela parte, é aconselhável a realização de nova avaliação dos bens ofertados à garantia.

Diante do exposto, com fundamento no artigo 932, V, do Código de Processo Civil, dou provimento ao agravo.                                           

É como voto.