V O T O

O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR:

De início, resta prejudicado o julgamento do agravo interno em razão do julgamento do presente recurso.

Prosseguindo no julgamento, verifico ser o caso de dar parcial provimento ao agravo de instrumento.

Por ocasião da análise do pedido de antecipação da tutela recursal, foi proferida a seguinte decisão, in verbis:

"(...)

A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97, pois o adquirente do imóvel ao celebrar contrato de financiamento, com garantia por alienação fiduciária, transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário, que passa a ser o possuidor indireto da coisa até o pagamento integral do débito. 

Na hipótese de o devedor fiduciante honrar integralmente o financiamento, se opera a condição resolutiva da alienação fiduciária e o devedor recupera a propriedade plena do imóvel. 

Por sua vez, havendo inadimplência por parte do devedor fiduciante, haverá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário com a possibilidade de superveniente leilão público para a alienação do imóvel. 

O procedimento para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e posterior alienação do imóvel está prevista na Lei nº 9.514/97,in verbis: 

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. 

(...) 

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. 

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. 

(...) 

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. 

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. 

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. 

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. 

(...) 

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.” 

(...) 

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. 

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. 

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais." 

Da leitura dos dispositivos supratranscritos se depreende que, para que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário seja válida, o devedor deve ser notificado pessoalmente para purgar a mora pelo oficial do cartório de registro de imóveis, no prazo de quinze dias. 

Por sua vez, as diretrizes para a purgação da mora estão previstas no artigo 39, da Lei 9.514/97, que indica que devem ser aplicadas as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto Lei nº 70/66. 

De acordo com o artigo 34 do mencionado DL 70/66, é lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito. 

Eis as disposições do artigo 34 do DL 70/66: 

Art. 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acordo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos: 

I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário; 

II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação. 

Neste momento, é necessário mencionar que as alterações da Lei 9.514/97, em decorrência da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, trouxe grande discussão acerca da aplicabilidade dessas inovações aos contratos firmados antes do início da sua vigência. 

De acordo com o entendimento que vinha sendo adotado por esta Primeira Turma, nos casos em que a consolidação da propriedade, em nome do credor fiduciário, ocorresse antes das alteraçõesde 2017, o devedor poderia purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação na forma prevista no artigo 34 do Decreto-lei nº 70/66 e por força das disposições constantes no artigo 39 da Lei nº 9.514/97. 

No entanto, se a propriedade fosse consolidada após a publicação da Lei 13.465/2017, o devedor não poderia mais purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, cabendo-lhe apenas exercer o direito de preferência para a aquisição do imóvel mediante o pagamento do preço correspondente ao valor do débito, na forma do artigo 27, §2º B, da Lei 9.514/97, incluído pela Lei 13.465/2017. 

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da datado registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. 

(...) 

§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a datada realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos." 

Contudo, compartilho do entendimento adotado por ocasião do julgamento do Agravo de Instrumento n. 5014383-67.2023.4.03.0000, de Relatoria do Desembargador Federal Nelton dos Santos, quanto a inaplicabilidade da inovação legislativa nos contratos firmados na vigência da Lei nº 9.514/97, que ora transcrevo para melhor elucidação: 

“Com efeito, o artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal estabelece que “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada”. 

In casu, o contrato configura ato jurídico perfeito, porquanto aperfeiçoado na vigência da Lei n. 9.514/1997 e antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o que se deu em 12 de julho de 2017. 

Ora, o direito de purgar a mora é de natureza substancial ou material, possuindo justamente tal natureza as regras que o consagram. Uma vez purgada a mora, desaparece o débito e mantém-se o vínculo contratual. Fosse uma norma relativa ao procedimento, ou seja, atinente às regras do rito tendente à consolidação da propriedade ou à alienação do imóvel, aí, sim, teria procedência o entendimento que dá pela aplicabilidade da lei nova, na perspectiva, por todos conhecida, de que as regras de processo aplicam-se imediatamente, alcançando os feitos em curso. 

Frise-se, porém, que não é essa a hipótese de que se cuida, pois a purgação da mora produz efeitos na relação jurídica de direito material. 

Nesse sentido, a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é firme no sentido de que, por respeito à segurança jurídica, a lei nova não alcança os contratos celebrados anteriormente. Veja-se: 

(...) 

Tornando ao caso dos autos, não se pode tomar como ato jurídico perfeito a consolidação da propriedade, isoladamente, em detrimento do contrato. A consolidação da propriedade é apenas um dos efeitos que podem resultar do contrato. A proteção da segurança jurídica é maior, abrange o ato negocial por inteiro. 

Deveras, ao firmarem um contrato, as partes fazem-no à luz do direito então vigente, analisando todas as possibilidades e avaliando os pontos favoráveis e desfavoráveis. Dentre eles se situa, claramente, o direito à purgação da mora como forma de manter o vínculo contratual. 

Assim, se, quando da celebração do contrato, o ordenamento vigente assegurava ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, não é possível ou mesmo razoável que, posteriormente, uma lei nova incida e reduza-lhe o tempo para o exercício daquele direito; e assim o é porque, em cenário jurídico diverso – e, no caso, também adverso –, talvez a parte ora agravada nem mesmo firmasse o contrato. 

Acrescente-se que, a prevalecer o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, corre-se o risco de, em alguns casos, suprimir-se por completo o direito à purgação da mora. Sim, pois segundo aquela C. 3ª Turma, se a consolidação da propriedade ocorrer já na vigência da lei nova, restará ao devedor fiduciário apenas a possibilidade de exercer o direito de preferência, ou seja, pode ocorrer que o prazo para a purgação da mora, que se estenderia até a data da assinatura do auto de arrematação, esgote-se antes mesmo da consolidação – por força do § 1º do artigo 26 da Lei n. 9.514/1997 – e, talvez, até mesmo antes da entrada em vigor da nova lei, em claro e indevido caráter retroativo. 

Para evitar-se a irretroatividade da lei, a única solução aceitável dentro do espectro constitucional, data venia, é a de aplicar-se a lei vigente ao tempo da celebração do contrato, de sorte que, se tal fato deu-se antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o devedor fiduciário tem direito a purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação; e se tal direito foi-lhe negado, há de ser-lhe assegurado pelo Poder Judiciário.” 

Dentro dessa linha de entendimento, passo à análise do caso sub judice, em que a parte/devedor fiduciante, ora agravante, visa alcançar a suspensão dos atos de expropriação do imóvel em decorrência da ausência notificação pessoal devedor fiduciante para purgar a mora e quanto a data do leilão.

Da análise dos autos de origem (Anulatória nº 5002119-87.2024.4.03.6109), depreende-se que o agravante firmou contrato de venda e compra do imóvel de matrícula 90.833, em 27/08/2014, tendo como credora fiduciária a Caixa Econômica Federal (ID 334413560, dos autos originários).

Constatada a inadimplência do devedor, a credora deu início ao procedimento para a consolidação da propriedade do imóvel (matrícula nº 90.833), sendo certo que, na matrícula do imóvel, consta a informação de que o requerimento de consolidação da propriedade, datado de 08/01/2024, foi instruído com prova da constituição em mora do devedor-fiduciante (ID 334413561, dos autos do processo originário). Não tendo o devedor purgado a mora no prazo assinalado, a propriedade foi consolidada em nome da Caixa Econômica Federal. Consolidada a propriedade, o credor fiduciário designou datas para o leilão do bem.

Aqui é necessário apontar que, apesar da consolidação ter se dado posteriormente as alterações decorrentes da Lei nº. 13.465/2017, no caso subjudice, devem ser aplicadas as disposições da Lei nº 9.514/1997, em sua redação original, visto que o contrato configura ato jurídico perfeito que foi aperfeiçoado na vigência da Lei 9.514/97, posto que celebrado em 27/08/2014.

Estabelecido que a norma aplicável ao devedor é aquela vigente na data da celebração do contrato (27/08/2014), e que de acordo com a norma vigente à época este poderá purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, na forma prevista no artigo 34 do Decreto-lei nº 70/66 e do artigo 39 da Lei nº 9.514/97, não vislumbro qualquer prejuízo e/ou dano que possa ser imposto ao agravante na hipótese do imóvel ser arrematado em leilão.

Dessa forma, considerando que a averbação realizada na matrícula do imóvel goza de fé pública; que a parte não apresentou elementos robustos que infirmem as informações lançadas pelo Cartório de Registro de Imóveis; que poderá exercer o seu direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, nos termos do artigo 34 do Decreto-lei nº 70/66 e do artigo 39 da Lei nº 9.514/97, não se justifica privar o credor do direito de levar a leilão o imóvel de matrícula nº 90.833 até o julgamento da ação anulatória nº 5002119-87.2024.4.03.6109.

Cumpre consignar, ainda, que a inclusão do § 2º-A, ao artigo 27, da Lei n. 9.514/97, que passou a determinar a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, o mesmo ocorrendo acerca do direito de preferência, com previsão no § 2º-B do mesmo dispositivo legal.  

A inclusão do referido dispositivo traz imprescindibilidade da ciência do devedor acerca das hastas extrajudiciais para que lhe seja possibilitado o direito de preferência. Não se ignora a jurisprudência do E. STJ, no sentido de haver a necessidade de notificação do devedor no tocante a alienação em hasta extrajudicial em contratos de alienação fiduciária ainda que regidos pela Lei nº 9.514/97, a qual possibilitava a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação (AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.17). Entretanto, há de ser pontuadas as especificidades do caso concreto. 

Na espécie, verifica-se que o devedor fiduciante demonstrou conhecimento acerca da realização do leilão marcado para os dias 19/09/2024 e 24/09/2024, vez que indicou expressamente na petição inicial a data do referido ato (ID 334413553, pág. 6, dos autos do processo originário), bem como juntou aos autos cópia do edital de leilão público de venda de imóveis (ID 334413562).

Desta forma, a finalidade do ato de notificação do devedor foi suprida, visto que o agravante tinha ciência acerca da data do leilão. Poderia o recorrente ter efetivado o pagamento dos débitos e não o fez, com isso, não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial.

Por fim, vale destacar que o agravante em nenhum momento demonstrou a sua real intenção de quitar o débito, se restringindo em apresentar pleito vazio de fundamento para alcançar a suspensão dos leilões. A mera alegação de que a parte pretende quitar seu débito, desacompanhado do depósito do valor devido, não pode servir de fundamento para a suspensão do procedimento de execução extrajudicial, sob pena de impor ao credor ônus a que não deu causa.

Diante do exposto, defiro parcialmente a concessão de antecipação de tutela, somente para assegurar à parte agravante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, nos termos do artigo 34 do Decreto-lei nº 70/66 e do artigo 39 da Lei nº 9.514/97."

Verifico que não foi trazido argumento ou fato a ensejar a reforma da r. decisão que indeferiu a concessão da tutela recursal, sendo mister a sua manutenção.

Ante o exposto, dou parcial provimento ao agravo de instrumento, para assegurar à parte agravante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, nos termos do artigo 34 do Decreto-lei nº 70/66 e do artigo 39 da Lei nº 9.514/97. Prejudicado o agravo interno.

É como voto.