V O T O

O EXCELENTÍSSIMO DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (RELATOR):

De início, cumpre esclarecer que a presente ação não se trata de ação indenizatória por vícios de construção.

Cuida-se o presente feito, do direito da parte autora à reparos e manutenção na sacada de seu apartamento, com a condenação da Caixa Econômica Federal – proprietária do bem imóvel superior – a arcar com os custos de mudança e aluguel da autora, enquanto durarem as obras, acrescidos de danos morais.

Afasta-se, por proêmio, a alegação de sentença extra petitia, da leitura da exordial verifica-se que, muito embora mencionado como o pedido de antecipação da tutela, o pleito de determinação para que a ré realize os reparos necessários na sacada do imóvel do andar superior, se confunde com o próprio mérito da demanda, que busca a obrigação da Caixa Econômica Federal, proprietária do imóvel, a realizar as obras de manutenção e reparos no imóvel do andar superior ao da autora. Descabendo, portanto, falar-se em nulidade da sentença em razão de decisão extra petita.

Não procede o argumento da CEF em relação a reponsabilidade da construtora, eis que, no caso em comento, o imóvel da autora não é objeto de nenhum contrato realizado com a Caixa Econômica Federal, não existe nenhuma relação contratual com a autora e a CEF. A CEF figura no polo passivo da ação na condição de proprietária do imóvel vizinho ao da autora.

Superados os pontos, passa-se ao exame do mérito.

Na obra Instituições de Direito Civil: Direitos Patrimoniais, Reais e Registrários, os autores Rosa Maria de Andrade Nery e Nelson Nery Junior, lecionam:

“A responsabilidade do vizinho é objetiva.

(...)

No condomínio, e nas questões alusivas ao direito de vizinhança entre condôminos, o primeiro e mais importante consectário dessa regra é o respeito pelo condômino ao direito de propriedade dos demais, que, no contexto da regra ora analisada (CC 1337), privilegia os que se pautam de acordo com os ditames da convenção condominial, da lei e da ordem. Argumentos que possam afastar a culpa do condômino pelas faltas (v.g., não é o condômino o responsável pela perturbação da vida condominial, mas um parente doente; seu trabalho lhe impõe o uso daquela espécie de equipamento, para cujo deslocamento, todas as manhãs, ele é obrigado a fazer o barulho que incomoda os demais etc.), não, necessariamente, o socorrem.

Os danos causados por vizinhos têm de ser ressarcidos por aquele que os causa e por quem deles se aproveita, por exemplo, obtendo lucros.

A reparação das perturbações anormais da vizinhança não está subordinada à existência de uma intimação preliminar.” (NERY, Rosa; JUNIOR, Nelson. Capítulo XV. Direitos de Vizinhança In: NERY, Rosa; JUNIOR, Nelson. Instituições de Direito Civil: Direitos Patrimoniais, Reais e Registrários. São Paulo (SP):Editora Revista dos Tribunais. 2019) – grifos acrescidos

No que se refere ao direito de vizinhança, dispõem os artigos 1.277 e 1.280 do Código Civil:

“Art. 1277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.”

“Art. 1280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.”

Da leitura do dispositivo, dessume-se que não houve a previsão de culpa como elemento necessário à responsabilidade civil do vizinho pela violação do direito à segurança, sossego e saúde daqueles que habitam o imóvel. É dizer que, tratando-se de direito de vizinhança a obrigação é propter rem, o proprietário não se exime de responder pelos danos causados pelo uso indevido de sua propriedade, mesmo que não exerça a posse direta.

O Código Civil no art. 1.311, também prevê que em caso de algum risco de dano a imóvel vizinho, o proprietário deverá fazer as chamadas obras acautelatórias. As obras acautelatórias visam a prevenção e, ainda que as obras tenham sido realizadas com segurança, em caso de danos, subsiste ao vizinho o direito de ser ressarcido pelos prejuízos que vier sofrer.

Nesse sentido, é a jurisprudência das C. Turmas dos Tribunais Regionais Pátrios, senão vejamos:

“DIREITO ADMINISTRATIVO, CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. INCÊNDIO EM IMÓVEL DE PROPRIEDADE DA CEF. DIREITOS DE VIZINHANÇA. ARTIGOS 1277 E 937 DO CÓDIGO CIVIL. DEVER DE INDENIZAR RECONHECIDO. 1. Em tema de direitos de vizinhança, o Código Civil prevê, no artigo 1277, que o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos vizinhos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Tal obrigação é do tipo propter rem, isto é, acompanha a coisa onde quer que se encontre. 2. Conforme o artigo 937 do Código Civil, o dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. 3. Se os contratos bancários se inserem no conceito de relação de consumo, eventuais danos oriundos da má-execução do objeto do contrato devem ser reparados conforme o regime de responsabilidade civil previsto no Código de Defesa do Consumidor, qual seja, o da responsabilidade objetiva. Tal entendimento vale, inclusive, para terceiros, diante do conceito de consumidor equiparado ou bystander (artigo 17 do Código de Defesa do Consumidor). 4. Sendo a CEF proprietária do imóvel ao tempo do incêndio que violou os direitos de vizinhança da autora, legítima a condenação do banco ao ressarcimentos dos danos materiais e morais por esta experimentados em decorrência do sinistro.

(TRF-4 - AC: 50106419020184047110 RS 5010641-90.2018.4.04.7110, Relator: VÂNIA HACK DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 20/07/2021, TERCEIRA TURMA)”

“RESPONSABILIDADE CIVIL. INFILTRAÇÕES ORIUNDAS DE IMÓVEL DA CEF. EXISTÊNCIA DE DANOS MATERIAIS. Decretada a revelia do réu, reputam-se verdadeiros os fatos afirmados pelo autor (art. 319 do CPC), salvo quando o curador especial a contestou, ou quando as assertivas colidem com a prova existente, pois a presunção não tem caráter absoluto. É verdade, também, que essa presunção não induz necessariamente à procedência do pleito (até porque, além de relativa, a presunção incide sobre fatos, e não sobre as suas conseqüências jurídicas). No caso, no entanto, correta a sentença que condenou a CEF a efetuar o reparo ou a substituição da torre de refrigeração situada em seu imóvel, com eliminação do vazamento existente, bem como a reparar os danos materiais. Além da revelia da CEF, foi realizada prova e tudo mostra a responsabilidade da ré, quer em razão do direito de vizinhança, quer em razão dos artigos 927 e 186 do Código Civil. Apelação desprovida.

(TRF-2 - AC: 200451010101643 RJ 2004.51.01.010164-3, Relator: Desembargador Federal GUILHERME COUTO, Data de Julgamento: 30/08/2010, SEXTA TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: E-DJF2R - Data::15/09/2010 - Página::223)”

Na espécie, o Laudo Pericial produzido nos autos (ID 97139435 - Fls. 94/95 e 97139436 - Fls. 1/5), esclareceu que o imóvel padece de ERRO CONSTRUTIVO no andar superior ao da requerente (apto n° 13), como rachadura vertical, ferragens expostas, trincas e infiltrações pela varanda, que colocam em risco os usuários do apartamento de n° 03 pertencente à autora. Afirmou, ainda, o perito que hoje existe um escoramento comprometido da sacada, sem o qual os problemas estruturais da mesma permanecem, ou seja, não foram solucionados. Disse que, segundo informações obtidas no condomínio, foi a requerida que colocou o escoramento na varanda da autora para dar provisória sustentação  à varanda do apartamento de n° 13.

De acordo, ainda, com o Laudo Pericial, a origem dos danos do apartamento da autora está relacionada com a má qualidade construtiva, notadamente no caso da sacada do apto n° 13 e, em razão do imóvel estar vazio (desocupado) tem proporcionado infiltrações na sacada do apartamento da requerente. Afirma o perito que se trata de problema construtivo grave e que a responsabilidade cabe a quem construiu ou quem assumiu responsabilidades pelo empreendimento, já a manutenção periódica do imóvel cabe ao proprietário do mesmo.

Ao fim, concluiu a perícia que as pilastras de madeira têm o objetivo de escorar o teto da sacada da varanda do apartamento n° 13, hoje deteriorada e comprometida e os “odores” são originários da falta de limpeza e processo de apodrecimento da madeira. Constatou, ainda, que o uso da varanda da autora está totalmente prejudicado em razão das condições graves em que se encontra a sacada do andar superior e as pilastras de madeira prejudicam muito o uso da varanda pela requerente, além de comprometer o aspecto visual. Menciona o laudo, em resposta ao quesito 12 da autora, que há riscos iminentes de queda da sacada do apartamento de propriedade da CEF.

O MM. a quo, acertadamente, entendeu que não há como condenar a CEF a ressarcir os defeitos de construção, até porque, o imóvel não é objeto de contrato entre as partes. No entanto, é dever da CEF zelar pela manutenção do apartamento na qualidade de proprietária, mormente, em razão da comprovação de que a desocupação do imóvel é que deu origem as infiltrações no apartamento abaixo, pertencente à autora.

Por seu turno, conforme atestado pelo Perito Judicial, não há necessidade de desocupação do imóvel pertencente à autora, durante a execução das obras de manutenção e reparação, somente a não utilização da varanda. Assim, o pedido de condenação da CEF ao pagamento de mudança e aluguel é descabido.

Escorreita a análise do D. Magistrado sentenciante, ao cabimento de indenização por danos morais, pois fartamente demonstradas através de fotos do local e pelo Laudo Técnico Especializado realizado pelo Juízo, que as condições do apartamento onde reside a autora e sua família geram sofrimento e temor, ao conviver com um escoramento provisório promovido pela ré em 30.10.2014 - nos termos afirmados pela própria ré.

A situação vem se estendendo sem solução definitiva até os dias atuais, inclusive, após o óbito da parte autora. É inconteste, a dor dos familiares em não poder se utilizar da área da varanda do imóvel, sendo obrigados a conviver com mau odores e com o comprometimento estético do imóvel, tanto externamente quanto internamente, sem dúvidas geram violação à integridade psíquica dos familiares, que vivem à iminência de um desabamento, a ensejar o cabimento de indenização por danos morais.

Em relação ao quantum fixado na indenização por danos morais, a doutrina e a jurisprudência entendem que há certo grau de subjetivismo na análise da fixação dos danos morais, uma vez que não existem critérios determinados em lei para a quantificação do dano moral, de modo que o julgador deverá se orientar pelos critérios da proporcionalidade de razoabilidade.

Uma vez caracterizado o dano extrapatrimonial, passa ele a dar ensejo a uma indenização pecuniária, destinada a compensar o lesionado e desestimular o ofensor para a prática de novas condutas da mesma natureza.

O C. STJ no julgamento do Tema nº 707 -RESP 1374284/MG, firmou a tese acerca da fixação da indenização por danos morais:

“c) na fixação da indenização por danos morais, recomendável que o arbitramento seja feito caso a caso e com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, ao nível socioeconômico do autor, e, ainda, ao porte da empresa, orientando-se o juiz pelos critérios sugeridos pela doutrina e jurisprudência, com razoabilidade, valendo-se de sua experiência e bom senso, atento à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso, de modo que, de um lado, não haja enriquecimento sem causa de quem recebe a indenização e, de outro, haja efetiva compensação pelos danos morais experimentados por aquele que fora lesado.”

Assim, o dano moral deve ser analisado considerando as circunstâncias de fato, as condições do ofensor e do ofendido, a forma e o tipo de ofensa e as repercussões na vida, na esfera íntima, imagem, caráter, o constrangimento, a dor, a injúria física ou moral, a emoção, em geral, uma sensação dolorosa experimentada pela pessoa.

Diante disso, afigura-se razoável o valor fixado na sentença para a indenização por danos morais em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sem configurar enriquecimento ilícito da parte.

Não procede à autora a redução da condenação em honorários advocatícios, por não ter decaído de parte mínima do pedido. Não procede à CEF a redução dos honorários advocatícios em percentual sobre os danos morais.

De rigor a manutenção da fixação dos honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa uma vez que a fixação está em perfeita consonância com os critérios previstos no art. 86, caput, do CPC, cabendo à CEF o pagamento de 70% deste montante em favor da advogada da autora, bem como a condenação da autora ao pagamento de 30% deste mesmo total em favor dos patronos da CEF, cuja execução submete-se ao disposto no artigo 98, § 3°, do CPC.

Ante o exposto, voto por negar provimento à apelação da Caixa Econômica Federal e ao recurso adesivo da parte autora, nos termos da fundamentação.

É como voto.