DECLARAÇÃO DE VOTO

Divirjo da E. Relatora. 

A presente ação foi proposta pouco mais de um mês após a CEF ser informada dos alegados vícios de construção (ID 308241414). Assim, é evidente que não houve tempo hábil para a devida análise do pedido pela CEF e eventual tomada das providências cabíveis. 

Por outro lado, no Fundo de Arrendamento Residencial - Programa Minha Casa Minha Vida, a parte autora tem a qualidade de devedor fiduciante em que a propriedade do imóvel somente se perfaz com o pagamento de todas as parcelas previstas no contrato. Assim, não há interesse na indenização por danos materiais, visto a incompatibilidade deste pedido com a natureza da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel. Neste sentido, cito precedente da 2ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, que adoto como razão de decidir: 

"(...) Trata-se de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel. A parte autora ostenta o direito real de aquisição do imóvel, na qualidade de devedor fiduciante (art. 1.368-B, do Código Civil), que adquirirá a propriedade somente depois de liquidar todas as prestações previstas no contrato. Na hipótese de inadimplemento, haverá a consolidação da propriedade em nome do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). 

Sendo o imóvel de propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), antes do acionamento do programa “De Olho na Qualidade”, não cabe pedir a reparação em dinheiro dos alegados vícios de construção, pois é incompatível com a natureza das obrigações e direitos decorrentes do contrato. 

O contrato estabelece expressamente que a solução dos vícios de construção deve ser buscada pelo mutuário por meio do programa “De Olho na Qualidade”. Isso porque tais vícios devem ser reparados mediante a realização de reparos no imóvel, e não por meio de pagamento de indenização em dinheiro para quem não tem sequer a propriedade do bem, mas mero direito real de aquisição, uma vez pagas todas as prestações, ao final do contrato, ou amortizado antecipadamente todo o saldo devedor. 

Realmente, não há como controlar que os recursos em dinheiro da indenização pedida serão usados pela parte autora para reparar o imóvel. No dia seguinte ao recebimento da indenização, seria possível ela deixar de pagar as prestações e a propriedade ser consolidada em nome do FAR, que sofreria prejuízo, pois os recursos que deveriam ser empregados para a reparação do imóvel de sua propriedade não seriam empregados para essa finalidade e ficariam com o mutuário, em prejuízo do FAR. 

O interesse do devedor fiduciante fica assim limitado à manutenção do imóvel em condições adequadas de habitabilidade, situação que não pode ser convertida em reparação em dinheiro (TRF 4ª REGIÃO, 4ª TURMA, PROCESSO 5009680-98.2012.4.04.7001, RELATOR DESEMBARGADOR FEDERAL SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, JULGADO EM 15/05/2019, VOTAÇÃO UNÂNIME, E- DJF4 DE 16/05/2019), salvo, evidentemente, se a CEF, em demanda ajuizada para cumprir obrigação de fazer, não cumprir a obrigação e esta for convertida em perdas e danos. 

Realmente, com as devidas adaptações, a situação do devedor fiduciante, no contrato de alienação fiduciária ou arrendamento residencial, pode ser comparada ao do locatário. Não teria nenhum sentido o locador pagar ao locatário indenização em dinheiro por danos existentes no imóvel. O locador tem a obrigação de garantir a habitabilidade e salubridade do imóvel. Se não cumprir essa obrigação de fazer, obrigação de garantia de habitabilidade, pode ser obrigado a cumprir a obrigação de fazer os reparos no imóvel. A conversão dessa obrigação de fazer em obrigação de pagar, em conversão em perdas e danos ocorrerá somente se, condenado o locador, por sentença judicial, a cumprir a obrigação de fazer os reparos, deixar de executá-los. Não teria sentido o locador pagar previamente indenização em dinheiro para o locatário iniciar reparos no imóvel. O locador estaria a reparar os danos do imóvel de sua propriedade (salvo, evidentemente, caso de sublocação autorizada). 

Do mesmo modo, não teria sentido o credor fiduciário, proprietário do imóvel, pagar ao credor fiduciante, possuidor direto do bem e mero titular do direito real de aquisição do imóvel, indenização em dinheiro para fazer reparos por vícios de construção no imóvel que não lhe pertence ainda. 

É possível imaginar situações absurdas, em que alguém acaba de assinar um contrato de alienação fiduciária ou arrendamento residencial, com prestações iniciais de R$ 300,00 (trezentos reais) e, em seguida ajuizada demanda em face do devedor fiduciário pedindo reparação de vícios de construção no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), correspondente a 100 meses de prestação, compreendendo grande parte do prazo do financiamento. 

Cabe perguntar: o que impediria o devedor fiduciante, no dia seguinte ao recebimento da indenização em dinheiro, de deixar o imóvel, sem empregar os valores na reforma para reparar os vícios de construção, e de adquirir outro imóvel com tais recursos? Nada. Poderia ser imoral ou qualquer outra coisa, mas não seria ilícito, porque nada o obrigaria, na sentença, a usar o valor na reforma. 

Considerando que a parte autora concorda, nas razões do recurso, que não há na petição inicial pedido de condenação da ré a cumprir a obrigação de fazer reparos no imóvel, e sim somente pedido de reparação em dinheiro de danos materiais e morais, cumpre reconhecer a falta interesse processual em relação ao pedido de reparação dos danos materiais decorrentes de vícios de construção." (2ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, Recurso Inominado Cível nº 0004670-64.2021.4.03.6325, Juiz Federal Alexandre Cassetari, julgado em 11/07/2023)

Portanto, em relação ao pedido de condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, julgo o processo extinto sem julgamento do mérito, por falta de interesse de agir, por fundamento diverso da sentença recorrida. 

Deve a ação prosseguir somente em relação ao pedido de condenação ao pagamento de indenização por danos morais.  

RECURSO DA PARTE AUTORA A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a sentença de extinção, em relação ao pedido de pagamento de indenização por danos morais, e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem.   

Sem condenação ao pagamento de honorários.

MAÍRA LOURENÇO

JUÍZA FEDERAL

E M E N T A

VOTO-EMENTA

CÍVEL. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. DANO MATERIAL E MORAL. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO.  RECURSO DA PARTE AUTORA. DADO PROVIMENTO AO RECURSO.

1. Pedido de indenização por danos materiais e morais decorrentes de vícios de construção do imóvel da parte autora.

2. Conforme consignado na sentença:

“Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95 c/c art. 1º da Lei 10.259/2001.

Fundamento e decido.

O PMCMV, criado pela Medida Provisória nº 459, de 25 de março de 2009, posteriormente convertida na Lei 11.977/2009, consiste em programa habitacional federal, regulamentado pelo Poder Executivo federal e subsidiado pela União, com o objetivo de “criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais” (art. 1º da Lei 11.977/2009), para famílias  de baixa renda.

A gestão do Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU) e do Programa  Nacional de Habitação Rural (PNHR), subprogramas do PMCMV, é feita pelos Ministérios da Fazenda e das Cidades, conforme arts. 10 e 17 da Lei 11.977/2009, e a operacionalização dos recursos respectivos, é realizada pela CEF, nos termos dos arts. 9º e 16 do mesmo diploma legal.

Além das responsabilidades ligadas à gestão operacional do programa, atua a CEF, no âmbito do PMCMV, como agente financeiro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o que lhe permite utilizar os recursos dos fundos ligados ao programa para financiar tanto a aquisição de moradias pelos beneficiários quanto empreendimentos habitacionais pelas construtoras.

A atuação da CEF, no PMCMV, pode dar-se sob duas formas  distintas: a primeira, por meio do financiamento e acompanhamento de obras das unidades  habitacionais que serão contempladas pelo mencionado programa social; a segunda, mediante  concessão, em favor dos interessados que preencham determinadas condições previamente estipuladas pela legislação de regência do programa, de carta de crédito para a aquisição de imóvel residencial já edificado. Na primeira forma de atuação, consoante orientação firmada na  jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a CEF possui responsabilidade solidária com a construtora pela solidez e segurança da obra, tendo em vista sua atuação fiscalizadora sobre a aplicação dos recursos públicos destinados ao financiamento imobiliário.

Na segunda forma de atuação, entretanto, uma vez que a CEF intervém na operação apenas na qualidade de mutuante, disponibilizando aos contratantes a importância necessária à aquisição do imóvel residencial, não se vislumbra responsabilidade da instituição financeira pela solidez e segurança da obra, porquanto esta não fiscaliza a construção, tampouco participa da escolha do imóvel negociado, a qual cabe exclusivamente ao adquirente.

O presente caso diz respeito a Conjunto Habitacional, construído com recursos do FAR, no qual a CEF figurou como arrendadora, fiduciante e vendedora, o que atrai sua responsabilidade solidária, na forma do exposto.

Intimada para comprovar  que tentou solucionar a questão extrajudicialmente, acionando a CEF para que essa pudesse reparar os vícios apresentados no imóvel, antes do ajuizamento da presente demanda, a parte autora não cumpriu satisfatoriamente à determinação judicial.

Destaquem-se os seguintes enunciados das TURMAS RECURSAIS E JUIZADOS ESPECIAIS FEDERAIS DA 3ª REGIÃO:

ENUNCIADO N. 63 – Nas ações sobre danos construtivos do imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida, a provocação do FAR/CEF, na forma do contrato padrão, é pressuposto para a caracterização do interesse de agir.

ENUNCIADO N. 64 – Deve-se exigir o prévio requerimento perante a Caixa Econômica Federal, devidamente instruído (art. 5º, § 1º, da Lei nº 6.194/74), salvo comprovada impossibilidade, sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito.

A apresentação de contestação não é o suficiente para se admitir a existência de interesse de agir, em vista da aplicação do princípio da eventualidade, sendo o prévio requerimento administrativo objeto de impugnação pela parte requerida.

Conforme consignado na defesa, a requerida dispõe de canal telefônico 0800 e “Programa De Olho Na Qualidade”, instituído especificamente para intermediar problemas construtivos identificados pelos mutuários nos imóveis do PMCMV.

Sabe-se que o prévio acionamento do Fundo de Arrecadamento Residencial - FAR, visando ao reparo do imóvel com vício de construção, é imposição contratual expressamente pactuada no financiamento habitacional.

O guia do proprietário dirigido aos beneficiários do “Programa Minha Casa, Minha Vida” é bastante claro quanto à necessária comunicação do agente financeiro a respeito do surgimento de vícios construtivos no imóvel financiado (disponível em: https:// www.caixa.gov.br/Downloads/habitacao-minha-casa-minha-vida/Guia_do_proprietario.pdf ).

A Caixa Econômica Federal disponibiliza ampla rede de atendimento em nível nacional para dar conta dessas demandas específicas, através do “Programa De Olho Na Qualidade”, inclusive mediante o fornecimento de número de protocolo, elaboração de laudos de vistoria, intimação da construtora responsável para os reparos correlatos, dentre outros, que irá analisar individualmente a situação do mutuário.

As construtoras estão sob a égide de normativas e de contratos que as obrigam a  promoverem reparos tão logo sejam notificadas pela Caixa Econômica Federal acerca da ocorrência de vícios construtivos, sob pena de negativação em cadastro restritivo interno (CONRES), cujo efeito consequencial é a proibição de contratação de novos imóveis junto ao programa habitacional governamental, o que é altamente deletério a seus interesses econômicos.

O Judiciário deve funcionar como a última alternativa do cidadão para obter a resolução dos conflitos.

Para a configuração da boa-fé do beneficiário do programa governamental, é necessário comprovar ao menos que se buscou a solução do litígio na via administrativa tão logo presenciados os problemas estruturais no imóvel, pois ao dar conhecimento à Caixa Econômica Federal acerca dos vícios construtivos, lhe é oportunizada a resolução da contenda de forma célere, menos prejudicial e com menor custos, especialmente em casos como o presente, no qual, em regra, se faz necessária a produção de prova pericial.

Desse modo, não demonstrada pretensão resistida pela requerida que justificasse o ajuizamento da demanda, resta afastado o interesse de agir.

Nesse sentido, são os precedentes das Turmas Recursais de São Paulo em casos similares: Recurso Inominado nº 0003030-94.2019.4.03.6325, Relator PAULO CEZAR NEVES JUNIOR, 11ª Turma Recursal de São Paulo, e-DJF3 Judicial DATA: 20/05/2021; Recurso Inominado nº 0006742-25.2019.4.03.6315, Relator(a) Juiz Federal Herbert Cornelio Pieter De Bruyn Junior, 6ª Turma Recursal de São Paulo, e-DJF3 Judicial DATA: 06/05/2021; Recurso Inominado nº 0001072-94.2020.4.03.6339, Relator(a) Juiz Federal RODRIGO OLIVA MONTEIRO, 15ª Turma Recursal de São Paulo, e-DJF3 Judicial DATA: 29/04/2021; Recurso Inominado nº 0004311-85.2019.4.03.6325, Relator(a) Juiz Federal JANAINA RODRIGUES VALLE GOMES, 12ª Turma Recursal de São Paulo, e-DJF3 Judicial DATA: 08/04/2021; Recurso Inominado nº 0009150-35.2019.4.03.6332, Relator(a) Juiz Federal NILCE CRISTINA PETRIS DE PAIVA, 3ª Turma Recursal de São Paulo, e-DJF3 Judicial DATA: 19/04/2021.

Diante do exposto, JULGO EXTINTO o feito sem resolução de mérito, em razão da ausência de interesse de agir, com fulcro no art. 485, inciso IV, do Código de Processo Civil.

Não há incidência de custas nem de verba honorária (art. 55 da Lei 9.099/95 c.c. o art. 1° da Lei 10.259/01).

Havendo interposição de recurso inominado, intime-se a parte recorrida para, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo de 10 dias.

A seguir, encaminhem-se os presentes autos para a Turma Recursal, sendo desnecessário o juízo de admissibilidade nesta instância, nos termos do Enunciado nº 34 do FONAJEF.

Sem recurso, certifique-se o trânsito em julgado. Na sequência, proceda-se ao arquivamento dos autos, com as cautelas de praxe.

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.”

3. Recurso da parte autora: requer a anulação da r. Sentença, para que seja determinado o regular prosseguimento do presente feito, para análise e resolução de seu mérito, nos termos expostos acima, com o reconhecimento do interesse de agir da parte Autora, assim como a legitimidade da Requerida de figurar no polo passivo da demanda.

4. Anote-se, de pronto, que o prévio acionamento do Fundo de Arrecadamento Residencial - FAR, visando ao reparo do imóvel com vício de construção, é imposição contratual expressamente pactuada no financiamento habitacional, sendo que a Caixa Econômica Federal disponibiliza ampla rede de atendimento para atender estas demandas específicas, por meio do “Programa De Olho Na Qualidade”, inclusive mediante o fornecimento de número de protocolo, elaboração de laudos de vistoria, intimação da construtora responsável para os reparos correlatos etc.

5. Posto isso, a despeito do entendimento veiculado pelo juízo de origem, a parte autora anexou aos autos reclamação efetuada, perante a CEF, anteriormente ao ajuizamento desta demanda, noticiando os problemas encontrados no imóvel (ID 308241414). Destarte, ausente resposta da ré, reputo demonstrada a resistência da CEF em sanar, na via administrativa, os vícios construtivos apontados. Caracterizado, pois, o interesse processual para a presente ação. Posto isso e, ante a necessidade de dilação probatória, uma vez que a aferição dos vícios de construção apontados pela parte autora demanda perícia técnica, de rigor a devolução dos autos ao juízo de origem (art. 1013, CPC).

6. Ante o exposto, DOU PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA para afastar a sentença extintiva e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para regular prosseguimento, mediante a instrução probatória cabível, e posterior julgamento.

7. Sem honorários, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95, porquanto não há recorrente vencido.