V O T O

O Exmo. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): De se ressaltar, inicialmente, que nenhuma das partes trouxe aos autos qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado quando da apreciação do pedido de antecipação da tutela recursal, nos termos da decisão por mim lavrada, que transcrevo:

“A respeito do “contrato de gaveta”, o art. 1º da Lei nº 8.004/1990 estabeleceu como requisito para a transferência de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação a intervenção do agente financeiro e a assunção, pelo novo adquirente, do saldo devedor existente na data da avença. O referido dispositivo foi alterado pela edição da Lei nº 10.150/2000, que, em seu art. 20, caput, previu a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25/10/1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos ali estabelecidos, verbis:

Art. 20. "As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei n º 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta Lei."

Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do legislador de validar os denominados “contratos de gaveta” apenas em relação às transferências firmadas até 25/10/1996.

Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data.

In casu, a decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

“Trata-se de ação de procedimento comum, proposta por Maicon Benites dos Santos em face da Caixa Econômica Federal – CEF, em que a parte autora apresenta os seguintes pedidos:

“C. Seja concedida a INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA;

D. Seja concedida a Tutela Antecipada para suspender a realização do leilão agendado para o dia 27/09/2024 , 02/10/2024 e outros futuros, bem como todos os efeitos decorrentes, servindo a própria decisão como ofício a ser entregue ao Leiloeiro para ciência e cumprimento da decisão liminar concedida;

E. Seja a requerida compelida a apresentar a planilha de débitos, bem como o descritivo de valores pagos pela parte autora.

F. Seja deferido o pedido de MANUTENÇÃO NA POSSE ao requerente;

G. Seja ao final, a presente demanda julgada TOTALMENTE PROCEDENTE para (i) proibir a instituição bancária de promover qualquer ato de expropriação do imóvel; (ii) determinar a ANULAÇÃO do registro de consolidação da propriedade averbado na matrícula do imóvel; (iii) não acolhida a tese acima, a manutenção do contrato nos seus termos.”

Narra a parte autora, em síntese:

“[...] O requerente e o requerido celebraram contrato com garantia de Alienação Fiduciária, referente ao imóvel (Matrícula 73.565), sendo unidade autonoma designada casa 03 do Condomínio Residencial KAKTU’S, Situado na Rua pindare, nº 1698, Edificada sobre o Lote 10 da Quadra 99 do Parcelamento Jardim Columbia, Bairro Nova Lima em Campo Grande - MS, valor da Garantia Fiduciária em R$ 129.000,00 (Cento e Vinte e Nove Mil Reais)

A autora vinha honrando pontualmente as parcelas do financiamento. Ocorre que, devido a pandemia por Covid19 e o Isolamento Social, suas finanças estagnaram, o que levou a mora do contrato. [...]

Vale ressaltar que em nenhum momento o requerente nega a inadimplência com o requerido. No entanto, o banco demandado não oportunizou a purgação da mora, desobedecendo o rito da Lei n.º 9.514/97, causando prejuízo concreto à autora e tornando todo procedimento expropriatório inválido.

O ato de propor esta ação é pleitear a anulação de todo o procedimento de execução extrajudicial, pois não houve a intimação pessoal do DEVEDOR ou esgotamento dos meios de intimação previstos na Lei 9.514/97 ou do Provimento 240/2020 do TJMS, tal como REQUER sustar/anular os leilões designados para os dias 01ª PRAÇA: Em 27/09/2024 e 02/10/2024.

Isto posto, não resta alternativa a parte Autora, senão a propositura da presente ação anulatória de leilão extrajudicial, com vistas a preservar o seu direito à purga da mora, bem como, poder fiscalizar todo o procedimento extrajudicial, do qual tem ciência ou aceitá sua constitucionalidade, entretanto, o devido processo legal extrajudicial deve ser observado com rigor.

Em síntese, pretendendo não deixar pairar dúvidas são os motivos determinantes para ajuizamento e resposta de mérito: (1) seja declarada nula a consolidação do imóvel em nome do réu; (2) Seja realizada a adequada notificação para purgação da mora, com as mesmas condições à época da consolidação, inclusive, com a devolução do prazo legal. (3) Seja declarada nula as praças designadas, ante a ausência de notificação acerca das datas dos leilões. [...]”

Destaca, ainda: nulidade por falta de notificação para purgar a mora; nulidade do edital por não trazer a descrição das benfeitorias; falta de notificação das datas dos leilões; inversão do ônus da prova; princípios constitucionais do direito à moradia e à dignidade da pessoa humana; e, manutenção da posse.

Com a inicial, vieram documentos.

É o relatório. Decido.

Tutela de urgência e legitimidade ativa

A tutela de urgência, de natureza antecipada ou cautelar, será concedida quando houver elementos que indiquem a probabilidade do direito reclamado (o fumus boni iuris), e, bem assim, em concomitância, o perigo de dano irreparável ou risco ao resultado útil do processo (o periculum in mora), nos termos do artigo 300 do CPC.

No caso dos autos, não estão presentes os requisitos ensejadores da concessão da tutela antecipada pretendida.

Ao contrário do informado na inicial, o contrato de financiamento imobiliário, com garantia de alienação fiduciária, foi firmado entre Jorivaldo Gomes Franca e a CEF (ID 340670547), e não pelo ora autor.

Os documentos juntados nos Ids 340670539, 340670542 e 340670543 evidenciam que o imóvel objeto daquele contrato foi cedido a terceiros, e depois ao ora autor, mediante negócios jurídicos aparentemente não comunicados à CEF; ou seja, sem a anuência da referida instituição financeira.

Não há nos autos documentos que demonstrem a anuência da CEF com a negociação do imóvel em questão.

Com efeito, nos termos da jurisprudência pacífica, o chamado "contrato de gaveta" celebrado após 25/10/96 deve ser obrigatoriamente comunicado à instituição financeira, sob pena do terceiro cessionário ser considerado parte ilegítima para questionar o contrato de financiamento imobiliário de origem.

Neste sentido é o Tema Repetitivo 552 do STJ, que firmou a tese segundo a qual "No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem a cobertura do mencionado Fundo." (REsp 1150429/CE).

Portanto, a fim de legitimar a insurgência do ora autor com o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, não há notícia de que a CEF tenha sido informada, na forma do artigo 29 da Lei n. 9.514/1997, a respeito do negócio jurídico firmado entre terceiros e o  fiduciante, Sr. Jorivaldo Gomes Franca, que oficialmente contraiu a obrigação perante a instituição bancária.

Apenas sob esse aspecto já se mostra ausente o requisito da fumaça do bom direito para concessão da tutela de urgência. A respeito, colaciona-se o seguinte julgado:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.  CONTRATO DE GAVETA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.  - Verifica-se que em 19/03/2010, Edgar Benedito Machado e Zilda Fernandes Machado firmaram com a Caixa Econômica Federal um Instrumento Particular de compra e venda de imóvel residencial quitado, mútuo e alienação fiduciária em garantia, carta de crédito com recursos do SBPE no âmbito do sistema financeiro de habitação – SFH (id 316239852, id 316242161, 316239853). Ainda consta nos autos que o devedor fiduciante inicialmente transferiu,  informalmente, o imóvel para Renata Cintia das Neves Tomaselli, que por sua vez vendeu/permutou ao agravante (id 316239857). Por sua vez, o devedor fiduciante pactuou com o agravante o instrumento particular de compromisso de venda e compra do imóvel financiado em 29/05/2015 (id 316239856). O compromissário comprador, ora agravante, assumiu o pagamento do saldo devedor da alienação fiduciária junto à CEF no valor aproximado de R$ 110.000,00. - O inadimplemento de algumas parcelas da prestação gerou a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, que iniciou a execução extrajudicial, cujo procedimento foi impugnado pelo agravante na ação originária (Proc. 5000314-66.2024.4.03.6120). - Relata a parte agravante que não teve ciência do trâmite que culminou com a consolidação do imóvel e, inclusive, afirma que o Sr Edgar (devedor fiduciante) não foi intimado pessoalmente e que a assinatura aposta na correspondência para intimação para purgar a mora não é dele. Por essas razões, pretende a suspensão do procedimento extrajudicial totalmente nulo, que lhe nega o direito de purgar a mora. - Cabe registrar o posicionamento jurisprudencial no sentido de que a celebração do chamado “contrato de gaveta”, após o dia 25.10.1996, deverá ser obrigatoriamente comunicada à instituição financeira, sob pena de o denominado “gaveteiro” ser considerado parte ilegítima para questionar o contrato de financiamento imobiliário de origem. - A fim de legitimar a insurgência do agravante, não há notícia de que a Caixa Econômica Federal foi informada, na forma do artigo 29 da Lei n. 9.514/1997, a respeito no compromisso firmado entre o agravante e o fiduciante, Sr. Edgar Benedito Machado, que oficialmente contraiu a obrigação perante a instituição bancária. Tem-se, portanto, que para a análise do direito pretendido mostra-se razoável aguardar a instrução probatória, com o exercício do contraditório, inclusive em face da restrição prevista no parágrafo 3º do artigo 300 do CPC. - Resta claro que se trata de matéria que exige dilação probatória e, portanto, impede a concessão, neste momento procedimental, da tutela antecipada tal como requerida. - Agravo de instrumento desprovido. Embargos de declaração prejudicados.                                     (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5008442-05.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 14/08/2024, DJEN DATA: 20/08/2024)

De qualquer forma, dada a designação de leilões, passa-se à análise das nulidades alegadas na inicial.  

A alienação fiduciária de bens imóveis é o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário), da propriedade resolúvel de coisa imóvel, conforme estabelecido no art. 22, da Lei nº 9.514/97.

O contrato firmado entre as partes, com garantia de alienação fiduciária de coisa imóvel, com previsão na Lei nº 9.514/97, estabelece o procedimento de consolidação da propriedade nas mãos do agente financeiro, em decorrência do inadimplemento do mutuário, e permite a alienação do imóvel, por meio de leilão, após efetivada a consolidação. 

A norma em questão foi recentemente alterada e possui a seguinte redação:

"Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3^o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3^o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7^o Decorrido o prazo de que trata o § 1^o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8^o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1^o  A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1^o do art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1^o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) [...]

§ 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico.      (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) […]

A constitucionalidade da execução extrajudicial prevista na referida lei foi reconhecida pelo STF e a tese de repercussão geral foi assim fixada:

“É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal” (RE 860631/SP – Tema 982).

Quanto à observância desses preceitos legais pela ré, verifica-se dos autos que a parte autora não nega a inadimplência das prestações do financiamento, reconhecendo, consequentemente, o direito de crédito da CEF.

No que se refere à alegação de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária em favor da instituição financeira, por ausência de notificação pessoal,  não lhe assiste razão.

A certidão do Oficial Extrajudicial é no sentido de que o fiduciante não reside nos endereços diligenciados (ID 340670549, p. 12), o que ensejou a certidão no sentido de que ele está “em lugar ignorado, incerto e inacessível” (ID 340670549, p. 12).

E, após esgotados os meios de localização do devedor é que foi feita a notificação editalícia (ID 340670549 - Pág. 19).

Note-se que, por não haver prova acerca da comunicação do negócio jurídico firmado pelo fiduciante, as diligências feitas em seu nome são suficientes para atender à legislação de regência.                               

Ademais, a averbação 03-M73.565 da matrícula (ID 340671654, p. 2) e a certidão do ID 340670549, p. 26, no sentido de que o devedor, apesar de devidamente notificado, não purgou a mora, gozam de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei 8.935/94, a rechaçar, ao menos nessa fase de cognição sumária, a alegação de nulidade.

A respeito:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADES NÃO COMPROVADAS.  HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.  - O procedimento de execução extrajudicial está previsto na Lei 9.514/97. Havendo mora por parte do mutuário, o credor promoverá a notificação extrajudicial do devedor para comprovação da mora.   - A notificação é feita para possibilitar ao devedor purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas. Transcorrido o referido prazo, o oficial do Registro de Imóveis certificará isso e averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.  - No tocante às modalidades de intimação, além da intimação pessoal (§3º do artigo 26 da Lei nº 9.514/1997), o mesmo Diploma Legal autoriza expressamente a notificação por edital, quando o devedor se encontrar em local incerto e não sabido - Consta na matrícula do imóvel que o devedor foi intimado para purgar a mora e deixou transcorrer in albis o prazo (ID 140673535, pág. 07, averbação 14), informação que goza de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei 8.935/94.  - As notificações extrajudiciais colacionadas aos autos para a purga da mora e o edital (ID 140673545) também comprovam o cumprimento pela CEF dos termos contratuais e dos requisitos previstos na Lei 9.514/1997. - O apelante não comprovou vício no procedimento extrajudicial, ônus que lhe competia, enquanto fato constitutivo de seu direito, na forma do art. 373, inciso I, do CPC. - Em momento algum do curso processual, o apelante manifestou o seu interesse em purgar a mora, de modo que não restou comprovado efetivo prejuízo decorrente da consolidação da propriedade em favor da CEF e da prática de atos de expropriação do bem. Assim sendo, a decretação de nulidade, ainda que fosse o caso, não resultaria em efeito prático favorável ao autor.  - Apelação não provida (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001633-06.2019.4.03.6133, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 15/08/2024, DJEN DATA: 20/08/2024)

Da mesma forma, não assiste razão à parte autora quanto à nulidade por ausência de comunicação acerca das datas dos leilões.                                       

A presente ação foi proposta em 01/10/2024 para obstar o leilão marcado para o dia 02 de outubro de 2024, fato que comprova a ciência da parte autora acerca da hasta pública, bem como demonstra que teve/tem tempo hábil para o exercício do direito de preferência.

Nesse sentido:                                      

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DE LEILÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. PURGAÇÃO DE MORA. AGRAVO DESPROVIDO. - A agravante objetiva a reforma da decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência.  - Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado contrato de compra e venda com alienação fiduciária de imóvel. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito.   - Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações.  - Resta evidente que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF.    - Ademais, o ajuizamento da ação dias antes da realização do leilão induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão.   -  Agravo de instrumento desprovido” – destaquei (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5029134-59.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 07/03/2024, DJEN DATA: 15/03/2024)                                    

E, ainda que ausente a intimação pessoal do devedor acerca dos leilões (a parte autora não fez prova nesse sentido), o entendimento jurisprudencial é de que não há qualquer prejuízo e não induz à pretensa nulidade:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFI. AÇÃO ANULATÓRIA. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIO. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL. RECURSO DESPROVIDO. 1. Não restam demonstrados os requisitos autorizadores previstos no art. 300 do CPC, especialmente no tocante à probabilidade do direito. 2. Não havendo elementos capazes de demonstrar a existência de vícios no procedimento de execução da garantia fiduciária, a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe. 3. Consta da ação subjacente que a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária conforme registro na matrícula do imóvel, sendo que a CEF realizou diversas tentativas de notificação do devedor para purgação da mora por intermédio do Oficial de Títulos e Documentos, as quais restaram frustradas, porquanto o mesmo não foi ali encontrado, o que a levou a publicar os editais de intimação. 4. Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade. 5. No que tange à notificação pessoal para o leilão, verifico que a parte agravante ajuizou a presente demanda em 19.06.2023, requerendo a suspensão dos leilões designados para 05.06.2023 (1ª Praça), e 20.06.2023 (2ª Praça), do qual se pode presumir que o devedor possuía ciência inequívoca, ao menos, da realização do segundo leilão extrajudicial. 6. Essa a orientação do E. STJ para casos em que os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, indica a inexistência de prejuízo. Em outras palavras, a ausência de intimação pessoal acerca do leilão, não trouxe nenhum prejuízo para o agravante, o que impede a anulação desse ato ou da arrematação eventualmente levada a efeito. 7. Agravo de instrumento não provido. – destaquei (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019216-31.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 23/11/2023, DJEN DATA: 27/11/2023).

No que se refere à alegação de nulidade do procedimento de execução extrajudicial, por ausência de descrição detalhada das benfeitorias no edital, não assiste razão à parte autora.

O autor sequer juntou o edital do leilão.

Além disso, a legislação de regência (acima transcrita) não traz exigências diversas daquelas comumente observadas pela CEF.

Assim, em princípio, não há qualquer ilegalidade nos atos praticados pela CEF.

Nesse cenário, reputo ausente a probabilidade do direito vindicado. Prejudicada, assim, a análise do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, porquanto cumulativos os requisitos.

Registro, por fim, que a questão da ilegitimidade ativa será melhor analisada depois de estabelecido o contraditório e a ampla defesa.

Ante o exposto, indefiro os pedidos de tutela de urgência.

Inversão do ônus da prova

No mais, ausentes também os requisitos para inversão do ônus da prova.

Ainda que aplicáveis à presente ação as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a questão trazida aos autos não demanda a inversão do ônus probatório.

Isso porque, não há que se falar em hipossuficiência da parte autora, pois poderia ter diligenciado junto à CEF para obter outros documentos comprobatórios do procedimento da execução extrajudicial e não há comprovação de eventual recusa no fornecimento de tais documentos. Somado a isso, não há o segundo requisito da verossimilhança, dado o reconhecimento da dívida pela própria parte autora.

Nesse contexto, a inversão do ônus da prova, como mecanismo de facilitação da defesa de seus direitos, não é automática nas demandas em que incidente o Código de Defesa do Consumidor, sendo necessário, para tanto, a comprovação da hipossuficiência do devedor, além da verossimilhança da tese defendida por este – o que, no caso, não ocorreu.

Indefiro, assim, o pedido de inversão do ônus da prova.

Defiro o pedido de gratuidade de justiça.

Altere-se a classe processual para procedimento comum.

Intimem-se. Cite-se.”

Compulsando os autos originários, verifico que o contrato de financiamento imobiliário objeto da demanda foi firmado entre Jorivaldo Gomes Franca e a Caixa Econômica Federal em 19/03/2019 (Id. 340670547 dos autos originários).  Constato, ainda, que o respectivo bem foi objeto de cessões (Id. 340670539, Id. 340670542 e Id. 340670543 dos autos originários), realizadas posteriormente à 25/10/1996, sem a anuência da instituição financeira requerida/agravada.   

Destarte, exercendo o juízo perfunctório próprio deste momento processual, entendo que a parte agravante padece de legitimidade para figurar no polo ativo do feito subjacente. Nesse sentido, oportuna a transcrição dos seguintes julgados desta E. Corte:                                            

AGRAVO LEGAL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE GAVETA CELEBRADO ANTERIORMENTE A 25 DE OUTUBRO DE 1996. ARTIGO 20 DA LEI Nº 10.250/2000. LEGITIMIDADE ATIVA "AD CAUSAM" DO CESSIONÁRIO. TRANSFERÊNCIA DOS DIREITOS DO MUTUÁRIO A TERCEIRA PESSOA. VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA. CLÁUSULA POTESTATIVA. PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE OUTORGAR A ESCRITURA DEFINITIVA.

I - O fundamento pelo qual o recurso de apelação interposto foi julgado nos termos do artigo 557, caput, do CPC, se deu pela ampla discussão da matéria já pacificada por esta C. Corte, o que se torna perfeitamente possível devido à previsibilidade do dispositivo.

II - O cessionário que adquire a propriedade bem imóvel gravado de hipoteca em contrato de mútuo, se sub-rogando nos direitos do mutuário originário, tem legitimidade para demandar em juízo sobre referido contrato, sendo desnecessária a interveniência da instituição financeira, haja vista que o instrumento particular de cessão de direitos foi firmado dentro do prazo legal previsto no artigo 20 da Lei nº 10.150/00, qual seja, 25 de outubro de 1996.

III - A garantia hipotecária existente nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação é de natureza real, não sendo atingida pela transferência dos direitos do mutuário a terceira pessoa. Ademais, a transferência não justifica a previsão de considerar rompido o pacto pelo "vencimento antecipado da dívida", tratamento este que, nos casos em que não houver inadimplência, não se mostra razoável e é considerado, por parte da jurisprudência, como cláusula potestativa.

IV - É fato incontroverso que os mutuários prometeram vender o imóvel e deixaram de honrar com as prestações do mútuo habitacional e, conseqüentemente, que foram todas exclusivamente pagas pelos autores perante a Caixa Econômica Federal, conforme se infere da prova de quitação das últimas parcelas de nºs 179 e 180.

V - Não havendo questionamento nos autos acerca de quaisquer verbas pendentes de quitação, é mister a outorga da escritura definitiva de compra e venda em favor dos agravados.

VI - Agravo legal improvido.

(TRF 3ª Região, SEGUNDA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 739766 - 0013576-79.1997.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL COTRIM GUIMARÃES, julgado em 14/12/2010, e-DJF3 Judicial 1 DATA:16/12/2010 PÁGINA: 130).

DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO DO MÚTUO. "CONTRATO DE GAVETA". LEI 10.150/00. ILEGITIMIDADE ATIVA DO ADQUIRENTE.

I - Legitimidade dos cessionários para fins de regularização dos "contratos de gaveta" na hipótese de contrato de cessão de direitos celebrado entre o mutuário e o terceiro adquirente anteriormente a 25 de outubro de 1996 reconhecida no artigo 20 da Lei 10.150/00.

II - Hipótese dos autos em que o "contrato de gaveta" apresentado não possui reconhecimento de firma das partes nem qualquer outro elemento hábil a comprovar que foi de fato celebrado anteriormente a 25 de outubro de 1996. Ilegitimidade da parte autora que se confirma. Precedente desta Corte.

III - Recurso desprovido.

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0001148-87.2010.4.03.6107, Rel. Desembargador Federal OTAVIO PEIXOTO JUNIOR, julgado em 05/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 09/03/2020).

SFH. INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA POR VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE GAVETA. NECESSÁRIA DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS PREVISTOS NA LEI  N. 10.150/2000. ILEGITIMIDADE ATIVA DA AUTORA. APELO NÃO PROVIDO.

1. A presente ação foi ajuizada com o escopo de condenar a parte ré a proceder à indenização securitária por supostos danos ao imóvel vinculado ao Sistema

2. A Lei nº 10.150/2000 prevê o reconhecimento dos denominados "contratos de gaveta”, mediante o cumprimento dos requisitos previstos no artigo 20, segundo o qual, “As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei no 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta Lei”.

3. O colendo Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão, segundo o rito do artigo 543-C do Código de Processo Civil de 1973, estabelecendo que tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos (REsp 1150429/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, CORTE ESPECIAL, julgado em 25/04/2013, DJe 10/05/2013).

4. No caso dos autos, o contrato de compra e venda e cessão de direitos dos imóveis de propriedade da apelante foi celebrado após 25/10/1996, sendo indispensável a anuência da instituição financeira em relação às cessões em referência, o que, contudo, não ocorreu, ensejando, assim, a ilegitimidade ativa ad causam da cessionária apelante.

5. Mantido o entendimento consignado pela sentença de que a autora não ostenta legitimidade para deduzir, em seu próprio nome, a pretensão contida na inicial.

6. Recurso de Apelação a que se nega provimento.

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001454-84.2018.4.03.6108, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 23/02/2021, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 11/03/2021).

Ante ao exposto, indefiro o pedido de antecipação da tutela recursal.”

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.

É o voto.