PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3ª Região

1ª Turma

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5030423-90.2024.4.03.0000

RELATOR: Gab. 45 - DES. FED. ANTONIO MORIMOTO

AGRAVANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

AGRAVADO: GISELE ALVES DE FREITAS

Advogados do(a) AGRAVADO: GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI - SP163607-A, JOSE CARLOS DO NASCIMENTO - SP185780-A

OUTROS PARTICIPANTES:

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3ª Região

1ª Turma

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5030423-90.2024.4.03.0000

RELATOR: Gab. 45 - DES. FED. ANTONIO MORIMOTO

AGRAVANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

AGRAVADO: GISELE ALVES DE FREITAS

Advogados do(a) AGRAVADO: GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI - SP163607-A, JOSE CARLOS DO NASCIMENTO - SP185780-A

OUTROS PARTICIPANTES:

R E L A T Ó R I O

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, em face de decisão que deferiu a tutela de urgência para suspender os atos de execução extrajudicial do imóvel na matrícula n. 168.684 do 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo – SP.

Na origem, a parte autora alega que firmou com a Caixa Econômica Federal - CEF contrato de Compra e Venda de Imóvel com Cláusula de Alienação Fiduciária e que sempre honrou com o pagamento das prestações contratuais, as quais eram depositadas em conta aberta exclusivamente para tal finalidade (conta nº 00001571-0).

Contudo, aduz que, em março do ano de 2015, foi surpreendida ao receber “comunicado” do 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo – SP para a purgação da mora do valor de R$ 5.996,08, no prazo de 15 dias.

Afirma que, ao comparecer na agência da Caixa Econômica Federal – CEF questionando o ocorrido, tomou conhecimento a respeito da consolidação da propriedade do imóvel em que reside, em virtude de supostos débitos que estariam em aberto desde janeiro/2014.

Argumenta que, apesar de sempre ter disponibilizado os recursos para o pagamento das prestações mensais em conta corrente aberta exclusivamente em decorrência do contrato de financiamento, em determinado momento, o banco réu passou a lhe encaminhar boletos bancários para pagamento das parcelas contratuais, os quais teriam sido regularmente quitados. E, após a suspensão do envio dos boletos pela CAIXA, os recursos para o pagamento das prestações continuaram sendo disponibilizados na mencionada conta bancária, conforme acordado desde o início da avença. Junta extratos bancários dentre outros documentos.

Assevera que, sem lograr êxito nas tentativas de regularizar a situação extrajudicialmente, ajuizou a ação nº 0019379-13. 2015.403.6100, que tramitou na 17ª Vara Cível da Justiça Federal de São Paulo/SP, por meio da qual obteve liminar favorável para suspender o procedimento de alienação extrajudicial do imóvel em questão, porém, posteriormente foi proferida sentença julgando extinto o feito, sem resolução do mérito, uma vez que o segundo autor da demanda, Wagner, não havia integrado o polo ativo, deixando de compor o litisconsórcio necessário.

Proposta novamente a demanda, requereu a concessão de liminar para obstar a designação de leilões do imóvel e para que lhe fosse assegurado o direito de se manter na posse daquele bem.

A liminar, em Primeiro Grau, foi deferida para suspender os atos de execução extrajudicial do imóvel.

Fundamentou o juízo a quo que houve alteração contratual unilateral pela CEF da forma de pagamento, sem anuência da parte contrária, a qual, segundo documentos anexos, manteve em conta depósito valores suficientes para o pagamento das parcelas do financiamento imobiliário, motivo pelo qual se reveste- de ilegalidade a constituição em mora no caso concreto.

Em razões recursais, a CEF, ora agravante, invoca a inépcia da inicial, a teor do disposto no artigo 50 da Lei 10.931/2004. Sustenta que o mero depósito em conta bancária dos valores suficientes para o pagamento das prestações contratuais não quita as obrigações assumidas pelo mutuário, cabendo-lhe acompanhar a compensação dos pagamentos. Afirma, ainda, que, por força do princípio da boa-fé contratual, o pedido de declaração de nulidade da consolidação da propriedade deveria ter sido acompanhado de comprovante de depósito judicial do montante do débito que atenda ao disposto no §1º do art. 26 (ou ao § 2º-B do art. 27) da Lei nº 9.514/97. Assevera que a decretação da revelia em relação à CEF não a impede de produzir provas, mormente, aquelas relativas ao procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade.

Requereu a concessão de liminar para a cessação da eficácia da decisão proferida em Primeiro Grau que determinou a suspensão dos atos de alienação do imóvel. Pugnou, ao final, pela revogação da decisão que concedeu a tutela de urgência e a fim de afastar os efeitos da revelia.

Indeferido o pedido de tutela de urgência formulado em sede recursal (ID 310461900).

Sem contrarrazões.

É o relatório.

AFS

No caso, discute-se o cabimento da suspensão dos atos de expropriação do imóvel, diante do suposto inadimplemento do contrato de financiamento que culminou com a consolidação da propriedade em favor da instituição bancária, ora agravante.

É cediço que a consolidação da propriedade em favor da CEF pressupõe, antes de mais nada, a mora do devedor.

E, no caso, o contrato de alienação fiduciária foi celebrado em 14/09/2009, antes das modificações trazidas pela Lei 13.465/2017, o que permite aos mutuários purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, em respeito ao ato jurídico perfeito, na forma prevista no artigo 34 do Decreto-lei nº 70/66 e do artigo 39 da Lei nº 9.514/97, não se exigindo, portanto, o prévio depósito judicial do valor da dívida para a sua discussão.

Segundo alegado e comprovado, nos autos de origem (ID 329501510), os mutuários foram regularmente intimados para purgar a mora, o que denota a provável regularidade formal do procedimento de consolidação da propriedade, de forma a legitimar os atos de expropriação do bem em exercício regular do direito do credor.

Consoante extratos acostados aos autos de origem, há fortes indícios de que os agravados dispunham em conta bancária vinculada ao financiamento imobiliário recursos financeiros suficientes para o pagamento das parcelas vencidas, nos termos contratados.

Dessa forma, o provimento jurisdicional proferido na Primeira Instância, sem prejuízo do entendimento daquele juízo ao final, revela-se prudente, pois adotou o poder geral de cautela, como forma de se evitar a perda do objeto da lide antes do seu julgamento final.

Com efeito, o prosseguimento dos atos de alienação do imóvel seria capaz de produzir quadro de difícil reparação, na medida em que seria custoso o restabelecimento do status quo ante, em caso de eventual sentença de procedência, além de causar possíveis prejuízos a terceiro arrematante.

Ademais, na presente hipótese, os efeitos da decisão agravada são incapazes de acarretar prejuízo à CEF, não se verificando, portanto, a presença do perigo da demora da solução definitiva do recurso interposto já que a postergação dos atos de expropriação do imóvel não acarretará dano grave ou de difícil reparação em desfavor da ré, ora agravante.

Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. SUSPENSÃO DOS ATOS DE EXPROPRIAÇÃO. PURGAÇÃO DA MORA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou a suspensão dos atos de expropriação de imóvel, sob alegação de inadimplemento do contrato de financiamento que culminou na consolidação da propriedade em favor da instituição bancária agravante.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar:

(i) se a suspensão dos atos de expropriação do imóvel é cabível diante da alegação de inadimplemento contratual e consolidação da propriedade pelo credor fiduciário; e

(ii) se há direito dos mutuários à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, conforme a legislação vigente à época da contratação.

III. Razões de decidir

3. O contrato de alienação fiduciária foi celebrado antes das modificações introduzidas pela Lei nº 13.465/2017, permitindo aos mutuários purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, conforme o artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66 e o artigo 39 da Lei nº 9.514/97.

4. A regularidade formal do procedimento de consolidação da propriedade foi demonstrada, uma vez que os mutuários foram devidamente intimados para purgar a mora.

5. Documentação acostada aos autos indica a existência de saldo suficiente na conta vinculada ao financiamento imobiliário para o pagamento das parcelas vencidas, podendo haver questionamento sobre eventual falha na imputação dos pagamentos.

6. A manutenção da suspensão dos atos de expropriação se justifica para evitar prejuízos irreparáveis aos mutuários e terceiros, caso a venda judicial ocorra antes da definição da controvérsia.

7. A decisão agravada não causa prejuízo imediato à instituição financeira, visto que a postergação da expropriação não caracteriza perigo de demora em seu desfavor.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

"1. Nos contratos de alienação fiduciária celebrados antes da Lei nº 13.465/2017, é permitida a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 2. A suspensão dos atos de expropriação pode ser mantida para evitar prejuízo irreparável ao mutuário e a terceiros."

Dispositivos relevantes citados: Decreto-Lei nº 70/1966, art. 34; Lei nº 9.514/1997, art. 39.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ANTONIO MORIMOTO
DESEMBARGADOR FEDERAL