V O T O

A Exma. Sra. Desembargadora Federal Renata Lotufo (relatora):

É importante ressaltar que o plenário do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu, em sessão realizada em 09/03/2016, que o regime recursal será determinado pela data da publicação do provimento jurisdicional impugnado (AgRg no AREsp n. 849.405, 4ª Turma, j. 05/4/16). Nesse sentido, foi editado o Enunciado Administrativo de nº 02/STJ. À respeito: 

Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 

Dessa forma, tendo em vista que a sentença recorrida foi proferida e publicada sob a vigência do Código de Processo Civil de 1973, verifica-se que ao caso em análise devem ser aplicadas as normas processuais descritas em tal código. Precedentes (Precedentes STJ: 1ªTurma, AgInt no REsp 1.590.781, Rel. Min. Sérgio Kukina, j. 19/5/2016; AgREsp 1.519.791, Rel. Min. Regina Helena Costa, j. 16/6/16; 6ª Turma, AgRg no AIREsp 1.557.667, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, j. 03/5/16; 4ª Turma, AgREsp 696.333, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 19/4/16).  

Passo, pois, a proferir o voto em questão com fundamento no antigo Código de Processo Civil. 

A presente demanda diz respeito à cobrança de taxa de ocupação em razão do mutuário ter permanecido no imóvel mesmo após a consolidação da propriedade e realização de leilão extrajudicial.

Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado “Contrato por instrumento particular de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e alienação fiduciária – carta de crédito individual – FGTS com utilização do FGTS do(s) comprador(es)”, conforme documento de ID 90430060 (p. 13/25). Trata-se, portanto, de execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária.

Dessa forma, deve-se atentar ao procedimento regulado pela Lei nº 9.514/97, a qual dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. 

De início é de ressaltar que a alienação fiduciária de coisa imóvel é utilizada em contratos de mútuo em que o devedor, em síntese, recebe recursos do credor, fazendo a transferência da propriedade resolúvel do imóvel dado em garantia. 

O art. 22 da referida lei especifica: 

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Para tanto, é necessário que o contrato seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis a fim de constituir-se a propriedade fiduciária. Dessa forma, conforme o parágrafo único do art. 23 da Lei n° 9.514/1997 ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante (devedor) possuidor direto da coisa imóvel e o fiduciário (credor) possuidor indireto. 

Outrossim, a lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito.

Na petição inicial a Caixa Econômica Federal aduz que o mutuário continuou ocupando o imóvel mesmo depois de devidamente notificado para purgar a mora e posterior consolidação da propriedade. Sustenta que não obteve sucesso na venda em leilão em razão do imóvel estar ocupado.

Em sentença, o juiz de primeiro grau julgou improcedente o pedido de pagamento da taxa de ocupação sob o fundamento de que o requerido já foi suficientemente onerado com a perda do imóvel, tornando-se desarrazoada o pagamento da quantia ante a sua condição financeira precária.

Inconformada, a CEF interpôs apelação na qual defende que o réu morou no imóvel sem pagar nada desde o final de 2004, quando se tornou inadimplente. Desse modo, pugna pelo pagamento da taxa de ocupação desde a data do 2º leilão (30.09.2005) até a data da alienação do imóvel a terceiro (01.04.2008).

Conforme se verá a seguir, assiste razão ao recorrente.

A previsão de cobrança da taxa de ocupação em imóvel com garantia de alienação fiduciária encontra amparo no art. 37-A da Lei nº 9.514/1997. Referido dispositivo passou por alterações desde o ajuizamento da ação em novembro de 2007, mais especificamente as mudanças promovidas pela Lei nº 13.465/2017 e Lei nº 14.711/2023.

Neste contexto, cumpre delimitar que a demanda deve ser julgada conforme a inteligência do dispositivo à época vigente. Inclusive, o pleito da instituição bancária é expresso no sentido de “condenar o requerido ao pagamento da taxa de ocupação do imóvel, (...) nos termos do art. 37-A da Lei nº 9.514/97, com redação determinada pela Lei nº 10.931/2004, a ser apurado em liquidação de sentença”.

Importante fazer a distinção pois a redação original do art. 37-A da Lei nº 9.514/97 previa que a taxa de ocupação era exigível desde a data da alienação em leilão, enquanto que a partir de 2017 passou a constar que a data da consolidação da propriedade é o marco inicial para a cobrança.

Ainda, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no voto proferido no REsp nº 1.862.902/SC, ao debater a aplicação da norma jurídica, ressalta que “interpretação do art. 37-A que leva à conclusão de que em qualquer situação o credor possua o direito à taxa de ocupação desde a consolidação da propriedade e não da arrematação do imóvel faria do Poder Judiciário, na verdade, legislador positivo, pois a alterar o que na legislação encontra-se claramente disposto acerca do termo inicial da incidência da referida taxa”.

Feita a ponderação, imperioso examinar o texto do art. 37-A da Lei nº 9.514/2017:

Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

A taxa de ocupação tem como objetivo compensar o proprietário do imóvel que foi privado da posse do bem, onerando o antigo devedor fiduciante com o valor correspondente ao período no qual, mesmo sem título legítimo, ainda usufrui do imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa.

Na presente demanda, a Caixa Econômica informa que o devedor fiduciante permaneceu morando no imóvel por longo tempo sem pagar contraprestação, não sendo tal fato negado pelo réu em contestação (ID 100860623 – pp. 81/95).

No mais, o agente bancário juntou aos autos o Termo de Quitação expedido em 30.09.2005 (ID 100860623 – p. 45), bem como informa que o imóvel foi alienado em 01.04.2008 por meio de concorrência pública (ID 100860623 – p. 128).

Observa-se que o texto normativo dispõe que a taxa é exigível desde a “a data de alienação em leilão”, o que difere do caso em análise posto que o imóvel não foi vendido em leilão extrajudicial.

Neste ponto, necessário trazer o entendimento do Ministro Marco Aurélio no REsp nº 1.378.468/SP:

Importante assinalar, também, que o art. 27 da Lei n. 9.514/1997 prevê a realização de um segundo leilão no prazo de 15 (quinze) dias, após o qual a dívida será extinta compulsoriamente, exonerando-se ambas as partes de suas obrigações.

Dessa forma, havendo a extinção da dívida, o imóvel não estará mais afetado ao propósito de garantia, passando a integrar o patrimônio do credor de forma plena, passando, então, a titularizar os poderes inerentes ao domínio e, consequentemente, aos frutos decorrentes do imóvel, como a taxa de ocupação.

(...)

No caso em apreço, constata-se que a dívida foi extinta compulsoriamente em razão da não alienação do bem no segundo leilão, tendo a recorrida titularizado os poderes inerentes ao domínio, sendo cabível a reintegração de posse e a cobrança da taxa de ocupação a partir de então, em valor correspondente a 1% do valor do imóvel, nos termos dos arts. 24, VI, e 37-A da Lei n. 9.514/1997.

Logo, em que pese o imóvel não ter sido vendido ao ser ofertado em leilão extrajudicial, é possível fixar a data do segundo leilão como termo inicial para a exigência da taxa de ocupação.

Para elucidar a questão, colaciono precedente desta E. Corte:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SFH. MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LEI 9.514/97. PROVIDÊNCIAS CUMPRIDAS. ARTIGO 26 DA LEI 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. OCORRÊNCIA. INTIMAÇÃO PESSOAL DA DATA DE REALIZAÇÃO DOS LEILÕES. LEILÕES NEGATIVOS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. DESINTERESSE DO DEVEDOR NA PURGAÇÃO DA MORA E NA CONVALIDAÇÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. TAXA DE OCUPAÇÃO. LEGALIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO POR PARTE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

1. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

2. O contrato de financiamento foi firmado nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

3. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Assim sendo, estando consolidado o registro não é possível que se impeça a apelada de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro. Precedentes.

4. Com efeito, nos termos do artigo 252 da Lei nº 6.015/1973 "o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido", sendo o cancelamento feito apenas em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, nos termos do artigo 250, inciso I do referido diploma legal. Ademais, a referida Lei de Registros Públicos prevê, para a hipótese dos autos, o registro da existência da ação, na forma do artigo 167, I, 21, para conhecimento de terceiros da possibilidade de anulação do registro.

5. Nos termos do artigo 22 da Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".

6. Não consta, nos autos, evidências de que a instituição financeira não tenha tomado as devidas providências para tanto, nos termos do art. 26, da Lei 9.514/97. Verifica-se que o ato de constituição em mora do fiduciante pelo agente fiduciário se deu nos exatos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, tendo havido intimação por intermédio do Registro de Imóveis, conforme documentos juntados aos autos.

7. Observa-se também que a providência da notificação pessoal, prevista no artigo 26 e §§ da Lei 9.514/1997 tem a finalidade de possibilitar ao devedor a purgação da mora. E a devedora demonstra inequívoco conhecimento do débito, não se podendo dizer que a finalidade de tal diligência não foi atendida, não caracterizando qualquer prejuízo à parte, fato que elide a decretação de qualquer eventual nulidade, nos termos do artigo 250, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

8. É forçoso reconhecer que a devedora não diligenciou por todos os meios cabíveis (inclusive judicial) para garantir o pagamento das prestações devidas e evitar a consolidação da propriedade do imóvel. Tampouco efetivou em juízo o depósito do valor referente à purgação da mora para que fosse restabelecido o contrato, o que pode ser feito até a lavratura do auto de arrematação, de acordo com o teor da Lei 9.514/97. Ao invés disso, suspendeu o pagamento até mesmo das prestações vincendas.

9. Assim sendo, estando consolidado o registro não é possível que se impeça a apelada de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro.

10. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não fere o direito de acesso ao Judiciário, porquanto não proíbe ao devedor, lesado em seu direito, levar a questão à análise judicial. Precedentes.

11. Portanto, na hipótese dos autos, tendo a ciência inequívoca do procedimento extrajudicial, e não negando a mora, caberia ao devedor purgá-la, ou ao menos depositar, em juízo, o valor do débito. Não tendo assim procedido, resta reconhecer a validade da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, o que se impõe a manutenção da r. sentença recorrida.

12. No caso dos autos é incontroversa a ausência de intimação pessoal da devedora acerca da data dos leilões extrajudiciais. Neste caso, presente o vício no procedimento de execução extrajudicial, o que ensejaria a anulação dos leilões realizados. Entretanto, os leilões realizados foram negativos, ou seja, não compareceu nenhum licitante. Diante deste fato não existiu prejuízo à mutuária, e a decretação de nulidade em relação ao procedimento que levou o imóvel a leilão somente se justifica em caso de evidente prejuízo, tendo em vista a aplicação do princípio da pas nullité sans grief que está estabelecido no artigo 282, §1.º do CPC: “o ato não se repetirá nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte”.

13. Além disso, mesmo após ciência inequívoca quanto à realização dos leilões a mutuária nunca se propôs a purgar a mora. Nessa senda, seria incoerente a anulação do procedimento de execução extrajudicial do bem, sem que a própria mutuária interessada propusesse o pagamento das parcelas em atraso, demonstrando efetivamente que possui condições financeiras de purgar a mora, e não com meras alegações desprovidas de qualquer comprovação neste sentido.

14. Isso porque o contrato de financiamento foi efetuado em 120 prestações e a requerida pagou apenas duas parcelas, nunca requereu o depósito do valor das prestações e não poderia quitá-lo com os recursos do FGTS, que possuía saldo insuficiente para o pagamento dos encargos calculados à época do segundo leilão.

15. Em relação ao pagamento de taxa de ocupação estabelece o artigo 37-A da Lei 9.514/97 que “o fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou por fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do artigo 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel”.

16. Assim estatui a lei, sendo a taxa de ocupação devida desde a data da alienação em leilão, como os leilões foram frustrados deve ser computada a partir da data do segundo leilão até a data em que o imóvel foi alienado a terceiro.

17. A alegação de enriquecimento ilícito da CEF na cobrança da taxa de ocupação não se sustenta. A Lei 9.514/97 é clara ao estabelecer a quantia, 1% sobre o valor que se refere o artigo 24, VI. Portanto, decorre de obrigação legal o pagamento de taxa de ocupação.

18. Recurso desprovido. De ofício, para sanar erro material da sentença declaro que o pagamento da taxa de ocupação deve ser realizado no período de 14/06/2006 a 16/04/2009.

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000474-58.2018.4.03.6005, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 14/02/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2020)

Portanto, deve ser reformada a sentença para fixar a cobrança da taxa de ocupação de 30.09.2005 (data do segundo leilão) a 01.04.2008 (data que o imóvel foi alienado a terceiro), nos termos do art. 37-A da Lei nº 9.514/1997.

Quanto à verba honorária, configurando-se situação de sucumbência recíproca, cada parte deverá arcar com os honorários advocatícios de seu respectivo patrono, nos termos do art. 21 do CPC/73.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO à apelação da Caixa Econômica Federal para determinar o pagamento da taxa de ocupação no período compreendido de 30.09.2005 a 01.04.2008. 

É o voto.