V O T O

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator):

A controvérsia devolvida à esta Corte, cinge-se à possibilidade de cancelamento da consolidação extrajudicial da propriedade e a revogação de todos os atos inerentes, com a proibição da ré na realização do leilão, ao argumento da não observância da previsão legal no procedimento de consolidação da propriedade.

O contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, produzindo efeitos jurídicos e obrigações aos contratantes.

Cumpre esclarecer, que o contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa ao regime de satisfação da obrigação diferente de mútuos firmados com garantia hipotecária. Assim, quando do descumprimento contratual pelo fiduciante, há o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deve alienar o bem para a satisfação de seu direito de crédito.

Portanto, vencida e não paga a dívida (totalmente ou parcialmente) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, de acordo com o procedimento da Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem (art. 27 da Lei nº 9.514/97).

Nos casos de contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante realizados com a Caixa Econômica Federal, transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.

Entendimento consolidado na jurisprudência desta C. 2ª Turma, que componho nesta 3ª Corte Regional, é no sentido de que, o procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade.

“APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. JUROS DE OBRA. LEGALIDADE DURANTE A FASE DE CONSTRUÇÃO.

- Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

- O C.STJ já decidiu quanto à aplicabilidade do CDC nos contratos firmados no âmbito do SFH, desde que estes tenham sido celebrados posteriormente à sua entrada em vigor e não estejam vinculados ao FCVS. Entretanto, não pode ser aplicado indiscriminadamente, para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato.

- O contrato prevê duas fases distintas, a saber: a fase de construção, anterior à entrega do imóvel, em que a parte autora paga parcelas devidas durante a execução da obra (sendo tais parcelas denominadas “taxa de evolução de obra”, “juros de obra”, “juros de pé”, “taxa de obra” etc.), não havendo amortização do saldo devedor; e a fase de amortização propriamente dita, que se inicia imediatamente após o término da construção do imóvel.

- Faz-se necessário estabelecer a distinção entre os instrumentos firmados: enquanto o contrato celebrado com a construtora/incorporadora diz respeito efetivamente à compra e venda de unidade autônoma, o contrato firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do imóvel.

- Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor à construtora/incorporadora. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados.

- A Portaria nº 488/2017, do Ministério das Cidades, trata da hipótese de distrato por solicitação dos beneficiários de unidades habitacionais do Programa Minha Casa Minha Vida financiadas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, o que não é o caso do contrato objeto da demanda.

- Não há notícia nos autos de que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre as partes, sendo que a rescisão pretendida tem por único motivo a alteração da situação financeira da parte autora, que veio a impossibilitar o pagamento das prestações.

- Entretanto, como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal.

- Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas.

- A jurisprudência do C. STJ pacificou entendimento no sentido de que a cobrança da taxa de evolução de obra durante a fase de construção não é abusiva ou ilegal, no que vem sendo acompanhada por esta E. Corte. Precedentes.

- Apelação provida.

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000015-91.2017.4.03.6134, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 09/02/2021, DJEN DATA: 23/02/2021)

No mesmo sentido, foi decidido pelo E. Supremo Tribunal Federal, pelo Tema 982, que firmou a seguinte tese: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”. Assim, resta cristalino o entendimento de que o procedimento previsto da Lei nº 9.514/1997, na execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária, é constitucional e não viola os princípios de acesso à justiça, do devido processo legal e demais direitos processuais previstos na Constituição.

Ademais, eventuais dificuldades financeiras não servem como fundamentos jurídicos a justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, já que a alteração do contrato demanda voluntário e bilateral acordo de vontade.

Quanto à possibilidade de purgar a mora, faz-se necessário observar alguns pontos quanto ao momento em que esta é possível e adequada.

Primeiramente, registre-se que a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, na qual o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966).

Sobreveio a Lei nº 13.465/2017 que alterou o disposto no art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a ter o seguinte texto:

"Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:

(...)

II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (grifos acrescidos)"

Logo, caso a manifestação para purgar a mora, tenha ocorrido em momento anterior à Lei n. 13.465/2017, e alterações na Lei n. 9.514/1997, a purgação de mora é possível até a lavratura do auto de arrematação.

Em relação ao marco temporal para início da aplicação da Lei nº 13.465/2017, o C. STJ já se pronunciou no sentido de que, considerar-se-á, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora para verificar a incidência, ou não, da nova redação introduzida pela Lei nº 13.465/17:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA.

1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022.

2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes.

4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).

6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.

7. Recurso especial conhecido e não provido.

(REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.)

No mesmo sentido, é o entendimento da C. Segunda Turma, que componho, neste TRF-3, quanto à data da manifestação da vontade do devedor. Destaco os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. UTILIZAÇÃO DO FGTS. CONTRATO DE MÚTUO. POSSIBILIDADE.

- São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor).

- Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes.

- Com base na redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Com as alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 e no art. 39, ambos da Lei nº 9.514/1994, a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o apenas exercício do direito de preferência em leilão (até da data do segundo leilão).

- Sobre a controvérsia de direito intertemporal, contratos de trato sucessivo estão sujeitos à garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 se aplicam às intimações pessoais feitas para purgação da mora após sua publicação (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando a retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), pois até então o devedor-fiduciante era comunicado para regularizar a pendência no período de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Todavia, este E.TRF entende que o marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017 é momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao devedor-fiduciante, ou mediante propositura de medida judicial).

- O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância antes da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora com a utilização do saldo depositado em conta vinculada do FGTS.

- A jurisprudência firmou entendimento no sentido de admitir o levantamento do saldo da conta vinculada do FGTS, mesmo nos contratos de mútuo realizados fora do Sistema Financeiro da Habitação, desde que o mutuário preencha os requisitos do art. 20, incisos VI e VII, alíneas “a” e “b” da Lei nº 8.036/1990, bem como do art. 35, VII, alínea “b”, do Decreto nº 99.684/1990, quais sejam: a) tratar-se de imóvel destinado à moradia própria; b) que o requerente não seja mutuário do SFH e nem proprietário de outro imóvel na localidade; e, c) possuir vinculação com o FGTS há mais de três anos.

- Ainda que se trate de contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, é possível a utilização do FGTS para a purgação da mora, em razão da finalidade social relacionada à garantia do direito à moradia, uma vez que a não purgação da mora no procedimento de execução extrajudicial poderá resultar na perda do imóvel que serve de moradia aos mutuários.

- A purgação da mora deve englobar todos os valores previstos no art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/1997. Eventual discussão acerca dos valores devidos deverá ser feita em sede de liquidação de sentença, podendo haver a complementação, se necessário, na forma consignada na r. sentença.

- Apelação não provida.

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001553-82.2017.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 06/09/2023, DJEN DATA: 13/09/2023) (grifos acrescidos)

Compulsando os autos, verifica-se que em 09/12/2011, a parte autora, firmou com a Caixa Econômica Federal, contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações - imóvel na planta - programa carta de crédito FGTS e PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - PMCMV – com RECURSOS DO FGTS (ID 94811739 - fls. 32/65).

Nos termos da cláusula sexta – “ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA”, houve previsão contratual que, em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais, os devedores/fiduciantes alienam à CEF, em caráter fiduciário, o imóvel objeto deste financiamento, nos termos e para os efeitos dos artigos 22 e seguintes da Lei 9.514, de 20/11/97 (ID 94811739 - fl. 39).

Em 20/05/2015 a CEF encaminhou Ofício nº 136/2015, ao Registro de Imóveis de Mogi Guaçu/SP, requerendo, em seu favor, nos termos do Art. 26, § 70 da Lei 9.514/97, a averbação da Consolidação da propriedade referente à matrícula n° 49.292, relativa ao imóvel situado na Rua Lindoval Camilo, 347, Sao Jose II, Estiva Gerbi. Acostando as certidões que comprovam a intimação do devedor (ID 94811739 - fl. 117).

Foram acostados aos autos, certidão do cartório de registros, onde consta que o escrevente dirigiu-se ao endereço Rua Lindoval Camilo, nº 347 nos dias 05/12/2014 às 11:04 h, 11/12/2014 às 11:59 h e no dia 18/12/2014 às 16:01 h, encontrando o imóvel fechado, sendo deixado o aviso solicitando o comparecimento urgente do destinatário ao cartório, o qual foi atendido no dia 08/01/2015 às 5:33 h pelo Sr. Claudinei Valentim Ferreira, que tomou ciência (ID 94811739 – fl. 116).

No documento (ID 94811739 – fl. 116), encontra-se assinatura aposta do próprio devedor Cristiano Valentim Ferreira, recebida em 08/01/2015 às 15:33h. No mesmo documento (ID 94811739 – fl. 116), consta certidão do cartório de registros informando que transcorreu o prazo de 15 (quinze) dias contados da data de recebimento da notificação protocolada sob nº 190.896 em 13/11/2014 e entregue por escrevente do Registro de Imóveis de Mogi Guaçu-SP, em 08/01/2015 às 15:33 h, ao Sr. Cristiano Valentim Ferreira na qualidade de fiduciante do credor fiduciário da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL S/A., o qual não compareceu a este Cartório para a purgação do débito fiduciário, objeto do Instrumento Particular de Alienação Fiduciária firmado em 09/12/2011.

Assim, ante a não purgação da mora pelo devedor em 15 dias da notificação, em 08/06/2015 foi consolidada a propriedade do imóvel objeto da matrícula nº 49.292, em nome da credora fiduciária CEF e foi informado que o valor do imóvel para fins de venda em público leilão é de R$ 72.000,00 (ID 94811739 - fl. 124).

Notificada em 08/01/2015 (ID 9481739 – fl. 1), em 10/06/2015 a parte autora efetuou pagamento na CEF, conforme recibo de pagamento (ID 94811739 - fl. 68). Consolidada a propriedade em 08/06/2015 a parte autora propôs a ação de consignação em pagamento em 24/06/2015 (ID 94811512 - fl. 6 – autos nº 0002199-49.2015.4.03.6143, em apenso) a fim de depositar os valores das prestações vincendas, iniciando-se a partir de 09/07/2015. Não obstante, em 22/09/2020 o autor foi notificado extrajudicialmente acerca da realização de leilão do imóvel em 15/10/2020, a partir das 10h e, caso o imóvel não fosse arrematado, o 2º leilão ocorreria em 29/10/2020 a partir das 10h (ID 143780655 - fl. 1).

Firmado o contrato na vigência da Lei nº 9.514/1997, considerando a data da consolidação da propriedade em 08/06/2015, portanto, antes do advento da Lei nº 13.465/2017, o devedor-fiduciante pode purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966).

Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que seja observado procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º da Lei nº 9.514/97, que estabelece que os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias.

Nesse contexto, alegações de dificuldades financeiras não constituem fundamento jurídico para eximir o devedor-fiduciante do cumprimento das obrigações livremente assumidas, uma vez que a modificação contratual exige acordo bilateral e voluntário entre as partes. Tampouco há respaldo legal para suspender o pagamento das prestações em razão de adversidades econômicas, pois tais circunstâncias unilaterais não afetam a validade do pacto firmado, especialmente nos contratos de mútuo com alienação fiduciária de imóvel.

Além disso, tais contratos já contam com previsões específicas na Lei nº 9.514/1997, inserindo-se no contexto de políticas públicas destinadas à proteção do direito à moradia, ainda que não vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

De salientar que encontra-se em apenso aos presentes autos, a ação de consignação em pagamento nº 0002199-49.2015.4.03.6143 proposta em 24/06/2015, objetivando consignar em juízo o valor das prestações vincendas, iniciando-se a partir de 09/07/2015 no valor de R$ 455,16 (quatrocentos e cinquenta e cinco reais e dezesseis reais).

Para melhor compreensão, cumpre transcrever excerto da sentença proferida nos autos nº 0002199-49.2015.4.03.6143 (ID 94811512 - fls. 200/203):

“(...)

O mérito da consignação, no presente caso, cinge-se á suficiência ou não dos depósitos para a satisfação da obrigação contratual assumida pelo autor, já que incontroversa nos autos a recusa do credor em receber o pagamento.

Diante das manifestações ofertadas nos autos pelas partes notadamente em razão do complemento dos depósitos efetivados pelo autor, evidente a suficiência dos valores depositados para fins de extinção das periódicas assumidas pelo demandante (prestações do contrato de financiamento imobiliário). Afinal, consoante afirmado pela ré, o saldo devedor decorrente das parcelas vencidas seria de R$ 5.139,35, sendo que o saldo da conta judicial no qual foram consignadas as parcelas continha R$ 4.988,48, o que gera uma diferença de R$ 150,87. Tendo o autor depositado, em complementação o valor de R$ 200,00 (fl. 215), evidente que houve suprimento da falta outrora anunciada.

Outrossim, observo a tempestividade dos depósitos em consonância com os vencimentos das parcelas consignadas judicialmente. Esclareço que as despesas referentes à consolidação da propriedade não obstante possam ser imputadas ao autor, não integram o objeto desta demanda, uma vez que o demandante busca o reconhecimento da extinção das obrigações atinentes às parcelas vincendas do contrato de financiamento imobiliário mantido junto à ré. Com efeito, a cobrança destes gastos expedidos pela demandada deve ser postulado em autos próprios, dado o caráter restrito do direito material atrelado ao procedimento consignatório.

À luz do quanto evidenciado nos autos reputo por injustificável a atitude do réu em se negar a receber o pagamento porquanto a consolidação extrajudicial da propriedade do bem objeto do financiamento não impede a purgação da mora efetivada pelo demandante, e, por consequência, não deveria impedir a continuidade da avença após esta purgação.

Com efeito, o STJ, no julgamento do REsp no 1.462.210/RS (informativo 552), fixou a orientação no sentido de se admitir, até a assinatura do auto de arrematação, que o devedor purgue sua mora contratual em contratos de financiamento habitacional, ante a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei 70/1966.

Tendo a mora sido purgada pelo demandante dentro deste prazo, consoante incontroverso nos autos, afigura-se evidente que a avença outrora entabulada entre as portes deve ser retomada, a menos que existissem outras causas que autorizassem a resilição contratual o que não alegado e nem demonstrado nos, autos.

Desse modo, suficiente o depósito e injustificada a recusa no recebimento (art. 335, I, do CC) de rigor a procedência do pedido com o reconhecimento da extinção das obrigações que se venceram antes e após o ajuizamento da ação, até esta data.

Por fim, ressalto que não se mostra possível, por esta via processual, deliberar providências acerca da averbação da consolidação extrajudicial da propriedade, haja vista, conforme salientado, o espectro restrito de direito material, afeto a esse procedimento especial.

Ante o exposto JULGO PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC julgando extintas as obrigações respectivas aos depósitos efetivados nos autos, nos termos do art. 546 do CPC.

Por consequência, ante o caráter periódico das obrigações objeto desta demanda e a existência de parcelas vincendas. defiro ao autor o direito de depositar em juízo os valores referentes às prestações com vencimentos futuros até que seja definitivamente a demanda ordinária, observando-se a tempestividade destas, quanto aos vencimentos respectivos, devendo a ré informar nos autos a projeção futura das parcelas, em consonância com a avença firmada inicialmente.

Outrossim, nos termos do art. 546 e 85 do CPC, condeno a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios em favor do autor. Fixo os honorários advocatícios em 10% do valor atribuído à causa, observando-se os critérios estampados no § 2º do art. 85 do CPC, especialmente o grau de zelo profissional.

(...)” – grifos acrescidos

Pois bem.

Uma vez reconhecido nos autos nº 0002199-49.2015.4.03.6143 a tempestividade da purgação da mora, verifico que as providências adotadas pela CEF na consolidação da propriedade extrapolou o previsto na Lei nº 9.514/97 e no Decreto-Lei nº 70/66, que no artigo 34 prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade.

Tal entendimento, encontra-se consolidado no âmbito do C. STJ, a saber:

RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966.

1. Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário.

2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação.

3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.

4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997.

5. Recurso especial provido.

(REsp n. 1.462.210/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2014, DJe de 25/11/2014.)

Com efeito, o débito fora calculado pelos prepostos da ré no ato do pagamento, o que, por si só, já revelaria a sua suficiência, não obstante esteja também incontroversa nesta lide. Não constatado o abuso de direito por parte do autor, porquanto, o pagamento foi aceito pela ré, somente tendo a credora obstado a continuidade do pagamento das parcelas vincendas da avença, o que, no entanto, não altera a condição de validade da purgação da mora e consequente invalidade dos efeitos decorrentes da consolidação da propriedade.

A recusa da credora evidencia a ilegalidade da negativa de recebimento e da continuidade do contrato de mútuo, à luz do art. 34 do Decreto-lei 70/1966, verifica-se que não procurou o autor o cumprimento da obrigação de maneira diversa do pactuado, mas sim, a continuidade do financiamento nos moldes contratados, a impor a manutenção da sentença.

Não há que se falar em fixação ou majoração dos honorários de sucumbência, uma vez que a sentença foi proferida sob a vigência do Código de Processo Civil de 1973. Desse modo, devem ser observados os critérios estabelecidos pela legislação então aplicável, considerando que a decisão foi prolatada em 29/02/2016, em momento anterior à entrada em vigor do atual Código de Processo Civil (ID 94811739 - fl. 183).

Ante o exposto, nego provimento à apelação e julgo prejudicados os embargos de declaração, nos termos da fundamentação.

É o voto.