V O T O

O artigo 18 do CPC, dispõe que:

“Art. 18. Ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico.”

No caso, a autora (pessoa jurídica) ingressou com a ação objetivando a declaração de inexistência de relação jurídica entre ela e o Conselho-réu, bem como entre seus empregados e o Conselho-réu que lhes obrigue a se inscrever nos quadros do CRECI.

Não há nos autos elementos que indique ser a empresa sucessora dos direitos desses empregados, seja por determinação legal ou poderes específicos outorgados por eles à empresa.

Observe-se que os prepostos sequer foram identificados, não podendo ser alcançados pela sentença, que afastou a obrigatoriedade de inscrição, de modo que está caracterizada a ilegitimidade ativa da autora, nos termos do art. 18, do CPC/2015, devendo ser reconhecida a nulidade da sentença nesse ponto.

Passo ao exame do mérito.

A questão debatida nos presentes autos refere-se à obrigatoriedade de inscrição de pessoa jurídica junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI – 2ª REGIÃO.

Com efeito, a Lei nº 6.530/78, que regula o exercício da profissão de corretor de imóveis, elenca em seus artigos 3º, 4º , 5º e 6º, as atividades de competência privativa desses profissionais:

"Art. 3º Compete ao Corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.

Art. 4º A inscrição do Corretor de imóveis e da pessoa jurídica será objeto de Resolução do conselho Federal de corretores de imóveis.

Art. 5º O conselho Federal e os conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de imóveis, constituídos em autarquia, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira".

Art. 6º As Pessoas Jurídicas inscritas no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis sujeitam-se a mesmos deveres e têm os mesmos direitos das Pessoas Físicas nele inscritas.

Parágrafo único. As Pessoas Jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio gerente ou diretor um Corretor de Imóveis Individualmente inscrito.

Registre-se que a indigitada lei encontra-se regulamentada pelo Decreto nº 81.871/78, que, em seu artigo 2º reproduz, basicamente, todos os termos do dispositivo acima transcrito (Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária).

Conforme expressamente previsto nas normas de regência, a atividade de corretor de imóveis pressupõe a intermediação das operações de compra, venda, permuta e locação de imóveis de terceiros, de forma que a figura do proprietário que comercializa ou loca os seus próprios imóveis não se insere nas atividades fiscalizadas pelo CRECI.

Ainda, a respeito da inscrição de pessoa jurídica no conselho de fiscalização profissional, a Lei nº 6.839/80, em seu artigo 1º, estabelece, in verbis:

 “Art.1º - O registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços a terceiros."

 O artigo 1º da Lei 6.839/1980 dispõe, portanto, sobre a obrigatoriedade de registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços a terceiros.

De acordo com tais disposições, é a atividade preponderante desenvolvida na empresa que determina a qual conselho profissional deverá submeter-se.

Nesse sentido:

 "ADMINISTRATIVO - CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA/MS - INSCRIÇÃO EM ÓRGÃO DE CLASSE - BANCO - ATIVIDADE BÁSICA FINANCEIRA - NÃO-OBRIGATORIEDADE - ENUNCIADO 7 DA SÚMULA/STJ.

1. É entendimento pacificado do STJ de que o critério a ser utilizado para a obrigatoriedade de registro nos conselhos profissionais é a atividade básica da empresa ou a natureza dos serviços por ela prestados.

(...)"

(AgRg no REsp 723.553/MS, Segunda Turma, Relator Ministro Humberto Martins, j. 4/12/2008, DJe de 18/12/2008).

“ADMINISTRATIVO. INSCRIÇÃO EM CONSELHO PROFISSIONAL. ATIVIDADES ESSENCIAIS. PRETENSÃO DE REEXAME DE FATOS E PROVAS. ALEGAÇÃO DE DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 7 DA SÚMULA DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE DA DIVERGÊNCIA. [...] II - Esta Corte possui o entendimento de que é a atividade básica desempenhada pela empresa que determina a sua vinculação ao conselho de fiscalização profissional, ainda que para a sua concretização dependa da prestação de serviços de outras categorias profissionais. Isso, é o que prevê a Lei n. 6.839/80, que dispõe sobre o Registro de empresas nas entidades fiscalizadoras do exercício de profissões [...]". (STJ, AgInt no AREsp 1.149.255 / SP, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, DJe 13/04/2018)

Em suma, é a finalidade da empresa que determina se é ou não obrigatório o registro no conselho profissional.

Outrossim, se a atividade desenvolvida abrange mais de um ramo, excluir-se-á aquele que não representa sua atividade básica ou principal, com a finalidade de coibir a exigência de inscrição simultânea em entidades do mesmo gênero, fiscalizadoras de outras atividades profissionais por ela desempenhada de forma subsidiária.

Ainda, destaco que a edição da lei em comento, objetivou inibir a prática, utilizada por alguns conselhos regionais de, ao fiscalizar a atividade profissional, obrigar empresas que prestavam serviços acessórios relacionados às atividades por eles controladas a efetuarem o respectivo registro e o pagamento de anuidades.

No caso dos autos, o objeto social da empresa consiste em: “planejamento, a promoção e a incorporação imobiliária, podendo para tanto participar de outras sociedades, como sócia ou acionista, ou ainda, participar de consórcios.” (id 314736598).

O Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica da parte autora, constante do sítio eletrônico da Receita Federal do Brasil, indica como atividade principal:  Incorporação de empreendimentos imobiliários (id 3147365890).

Como se vê, portanto, trata-se de transação imobiliária de bens próprios, atividade que não se confunde com a corretagem, tal como estabelecida pelo artigo 722 do Código Civil:

“Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

Nessa senda, de acordo com a jurisprudência desta Corte, quando as negociações envolvem apenas imóveis próprios, conforme se depreende da documentação juntada aos autos, o autor não estará obrigado a se inscrever no CRECI, visto que não realiza atos específicos de corretagem, os quais pressupõem intermediação com imóveis de terceiros.

Confira-se:  

ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM. CONSELHO DE CLASSE – COBRANÇA DE ANUIDADE RELATIVA AO ANO DE 2017. EMPRESA REGISTRADA NO CRECI/SP. POSTERIOR ALTERAÇÃO DO CONTRATO SOCIAL. REQUERIMENTO DE CANCELAMENTO DO REGISTRO REALIZADO ANTERIORMENTE AO LANÇAMENTO DA ANUIDADE IMPUGNADA. ATIVIDADE BÁSICA ATUALMENTE EXERCIDA – GESTÃO DE IMÓVEISPRÓPRIOS. REGISTRO NO CRECI/SP - DESNECESSIDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.

1. Infere-se dos autos originários que o contrato social da agravante mencionava o exercício da atividade de intermediação em transações imobiliárias, o que motivara seu registro no CRECI/SP. A agravante afirma, entretanto, que apenas efetua compra e venda de imóveis próprios, por esta razão procedeu à alteração de seu contrato social e efetuou o pedido de cancelamento de seu registro junto ao Conselho agravado em janeiro de 2017.

2. Pedido de antecipação de tutela para o fim específico de evitar a inscrição em dívida ativa da anuidade de 2017, pois a empresa não mais estaria submetida ao registro no CRECI/SP e, por conseguinte, ao pagamento das respectivas anuidades.

3. A averiguação acerca da necessidade de registro da empresa junto ao CRECI deve ter por supedâneo a atividade básica por ela exercida.

4. Nos termos da alteração contratual registrada pela agravante na Jucesp em 23/01/2017, o objetivo da sociedade é “a administração de bens próprios: a compra, venda e locação de imóveis próprios, promover incorporações de edifícios de qualquer natureza, bem como promover loteamentos”.

5. O CNPJ da agravante, por sua vez, elenca como atividade econômica principal a compra e venda de imóveis próprios.

6. Este Tribunal tem entendido de forma pacífica que a empresa que tem como atividade básica a administração, compra e venda de imóveis de sua propriedade (gestão de bens próprios) não se submete à inscrição no CRECI/SP, visto que não realiza atos específicos de corretagem, os quais pressupõem intermediação com imóveis de terceiros.

7. De acordo com seu novo objeto social (cujas informações presumem-se fidedignas), a agravante não está sujeita à manutenção de sua inscrição no CRECI/SP.

8. Comprovada a apresentação de pedido de cancelamento da inscrição/registro no Conselho agravado em 27/01/2017, previamente ao vencimento da anuidade do ano de 2017, que ocorreu em 31/03/2017.

9. Caso em que a agravante trouxe aos autos elementos suficientes à demonstração da probabilidade do direito (ante a jurisprudência favorável à sua tese) e também do perigo na demora (este evidenciado pela iminente inscrição em dívida ativa), de modo a ensejar a antecipação de tutela na forma como requerida, qual seja: para o fim de obstar, até o final julgamento da demanda, a cobrança da anuidade referente ao ano de 2017.

10. Agravo de instrumento provido.

(AI 5029709-43.2018.4.03.0000, Terceira Turma, Rel. Des. Fed. Cecilia Marcondes, j. 23.05.2019, e-DJF3 Judicial 1 de 28.05.2019).

EXECUÇÃO FISCAL. TRIBUTÁRIO. ADMINISTRATIVO. COBRANÇA DE ANUIDADES. INCABÍVEL. ALTERAÇÃO DO CONTRATO SOCIAL. GESTÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. INEXISTÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO PERANTE O CRECI. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES CONTIDAS NO CONTRATO SOCIAL, CUMPRINDO À AUTARQUIA O EXAME DO LABOR EFETIVAMENTE EXERCIDO PELA EMPRESA. CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS MANTIDA. APELO NÃO PROVIDO. 1. Promovida a restrição de sua atividade empresarial a bens próprios, requereu administrativamente o cancelamento de seu registro junto ao CRECI-SP. Obteve como resposta que a mudança do objeto social não ensejaria o cancelamento da inscrição, pois as atividades estariam abarcadas no rol previsto no art. 3º da Lei 6.530/78. A decisão foge ao conceito de corretagem imobiliária, já que esta necessariamente busca a intermediação de negócios jurídicos em favor de um proprietário do imóvel objeto daquele negócio. Sendo a própria empresa a proprietária, não realiza corretagem quando da administração, locação ou comercialização de seus imóveis, em atenção às supracitadas normas e ao conceito de contrato de corretagem previsto no art. 722 do CC/02. Precedentes. 2. Ao indeferir o pedido de cancelamento, a autarquia trouxe como justificativa que a gestão de bens próprios amolda-se ao conceito de corretagem - entendimento aqui já refutado, pressupondo também a veracidade daquelas informações quando da apreciação administrativa do pedido. (...). (Ap 00053833020154036105, DESEMBARGADOR FEDERAL JOHONSOM DI SALVO, TRF3 - SEXTA TURMA, DJF: 04/04/2018)

Confira-se, ainda: AREsp 1363222, Relator Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, Data da Publicação: 09/03/2020; AREsp 1372457, Relator Ministro FRANCISCO FALCÃO, Data da Publicação: 19/11/2018; AREsp 1364237, Relatora Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, Data da Publicação: 16/10/2018 e SS 002867, Relatora Ministra LAURITA VAZ, Data da Publicação: 28/11/2016.

Destarte, não merece reparos a sentença neste aspecto.

Em face da sucumbência recíproca, condeno parte autora e ré ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, cada uma. Custas na forma da lei.

Posto isso, dou parcial provimento à apelação, para reconhecer a ilegitimidade ativa e alterar a verba honorária, nos termos da fundamentação.

É o voto.