V O T O

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator):     

A r. decisão que indeferiu o pedido de tutela recursal foi proferida em 09/12/2024.      

Verifico que, no presente caso, nenhuma das partes trouxe à consideração deste Relator qualquer argumento apto a alterar o entendimento já manifestado anteriormente.      

Desse modo, transcrevo os fundamentos da referida decisão:      

(...)      

“Decido. 

O agravo de instrumento é o meio adequado de impugnação contra as decisões tomadas pelo juiz na fase de conhecimento do processo judicial e contra os pronunciamentos proferidos em liquidação e cumprimento de sentença, no processo executivo e na ação de inventário. Essa é a redação do art. 1.015 do CPC/15, leia-se: 

“Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre: 

I - tutelas provisórias; 

II - mérito do processo; 

III - rejeição da alegação de convenção de arbitragem; 

IV - incidente de desconsideração da personalidade jurídica; 

V - rejeição do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação; 

VI - exibição ou posse de documento ou coisa; 

VII - exclusão de litisconsorte; 

VIII - rejeição do pedido de limitação do litisconsórcio; 

IX - admissão ou inadmissão de intervenção de terceiros; 

X - concessão, modificação ou revogação do efeito suspensivo aos embargos à execução; 

XI - redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1º; 

XII - (VETADO); 

XIII - outros casos expressamente referidos em lei. 

Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário.” 

Observo que a hipótese dos presentes autos corresponde a uma daquelas previstas no rol legal acima transcrito. Preenchido o requisito do cabimento, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade do agravo de instrumento, este deve ser conhecido. 

O Relator está autorizado a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que demonstrado o perigo de dano e a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do art. 1019, inciso I, do CPC/15. 

Por sua vez, o art. 300, caput, do Código de Processo Civil, estabelece que a concessão da tutela de urgência está adstrita à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 

Pois bem. Passo ao exame do pedido de tutela antecipada.  

Verifica-se que foi firmado contrato por instrumento particular de mútuo de dinheiro com obrigações e alienação fiduciária regido pelas disposições da Lei nº 9.514/97 (ID 346475757, autos de origem ). 

Importa ressaltar que o contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, produzindo efeitos jurídicos e obrigações aos contratantes. 

O contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa ao regime de satisfação da obrigação diferente de mútuos firmados com garantia hipotecária. Assim, quando do descumprimento contratual pelo fiduciante, há o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deve alienar o bem para a satisfação de seu direito de crédito. 

Portanto, vencida e não paga a dívida (totalmente ou parcialmente) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, de acordo com o procedimento da Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem (art. 27 da Lei nº 9.514/97). 

Nesse passo, a constitucionalidade do procedimento da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997 é matéria pacificada, conforme o julgado desta C. Corte, a seguir colacionado: 

CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 

1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 

2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 

3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 

4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 

5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 

7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 

8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 

9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 

10. Apelação não provida. 

(TRF 3ª Região, 1ª Turma,  ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020). 

No mesmo sentido, o entendimento do E. Supremo Tribunal Federal, que, no deslinde do Tema 982, firmou a seguinte tese: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.  

Assim, resta cristalino o entendimento de que o procedimento previsto da Lei nº 9.514/1997, na execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária, é constitucional e não viola os princípios de acesso à justiça, do devido processo legal e demais direitos processuais previstos na Constituição.  

Inclusive, não há norma autorizadora ao inadimplemento do devedor quanto ao pagamento das prestações contratadas em virtude de enfrentar problemas financeiros. Aliás, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já integram políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia. 

Quanto à possibilidade de purgação da mora, faz-se necessário tecer algumas observações.  

Primeiramente, registre-se que a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, em que era disposto que o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997) ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966).  

Contudo, a Lei nº 13.465/2017 alterou o disposto no art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a apresentar a seguinte redação:   

"Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:  

(...)  

II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966,exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca." 

Logo, caso a manifestação para purgar a mora tenha ocorrido em momento anterior à Lei nº 13.465/2017 e alterações na Lei nº 9.514/1997, a purgação de mora é possível até a lavratura do auto de arrematação.  

Com o novo texto do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, os contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não se enquadrariam em “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”. Assim, após a Lei nº 13.465/2017, de 11 de julho de 2017, o regramento passou a ser outro.  

Portanto, como regra, a partir da Lei nº 13.465/2017, nas situações em que há contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, regulado pela Lei nº 9.514/97, não há mais aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966.  

Inclusive, a Lei nº 13.465/2017, acrescentou o art. 26-A e o art. 27, § 2º-B na Lei nº 9.514/97, in verbis:   

“Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo.  

§ 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1º do art. 26 desta Lei.  

§ 2ºAté a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesasde que trata o inciso II do § 3° do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.”  

“Art. 27 (...)  

§ 2º-B.Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferênciapara adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2° deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.”  

Neste sentido, até a data da averbação da consolidação da propriedade em favor do credor, é possível o pagamento das parcelas em atraso pelo devedor fiduciante, purgando a mora e mantendo o contrato.  

No entanto, após a consolidação da propriedade fiduciária e até a data da realização do último leilão, é assegurado apenas o direito de preferência em adquirir definitivamente o imóvel, desde que pago o valor integral do contrato e das demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade.  

Portanto, com as alterações no art. 26-A e 27 da Lei nº 9.514/97, introduzidas pela Lei nº 13.465/17, o momento limite para a purgação da mora passou a ser outro.   

Dessa forma, há duas situações distintas: 1ª) a possibilidade de purgar a mora; e 2ª) o direito de preferência na aquisição do imóvel.  

Esclarecido este ponto, cumpre analisar o aspecto relativo à aplicação das alterações trazidas pela Lei nº 13.465/2017 no art. 27, da Lei nº 9.514/1997.  

Quanto ao marco temporal para início da aplicação da Lei nº 13.465/2017, há entendimento da C. Segunda Turma, que componho neste E. Tribunal de que, para identificar qual o regramento aplicado ao caso concreto, há de se considerar a data da manifestação da vontade do devedor. Destaco o seguinte julgado:   

APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. UTILIZAÇÃO DO FGTS. CONTRATO DE MÚTUO. POSSIBILIDADE.  

- São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor).  

- Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes.  

- Com base na redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966).Com as alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 e no art. 39, ambos da Lei nº 9.514/1994, a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o apenas exercício do direito de preferência em leilão (até da data do segundo leilão).  

- Sobre a controvérsia de direito intertemporal, contratos de trato sucessivo estão sujeitos à garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 se aplicam às intimações pessoais feitas para purgação da mora após sua publicação (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando a retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), pois até então o devedor-fiduciante era comunicado para regularizar a pendência no período de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Todavia, esteE.TRF entende que o marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017 é momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora(diretamente ao devedor-fiduciante, ou mediante propositura de medida judicial).  

- O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância antes da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora com a utilização do saldo depositado em conta vinculada do FGTS.  

- A jurisprudência firmou entendimento no sentido de admitir o levantamento do saldo da conta vinculada do FGTS, mesmo nos contratos de mútuo realizados fora do Sistema Financeiro da Habitação, desde que o mutuário preencha os requisitos do art. 20, incisos VI e VII, alíneas “a” e “b” da Lei nº 8.036/1990, bem como do art. 35, VII, alínea “b”, do Decreto nº 99.684/1990, quais sejam: a) tratar-se de imóvel destinado à moradia própria; b) que o requerente não seja mutuário do SFH e nem proprietário de outro imóvel na localidade; e, c) possuir vinculação com o FGTS há mais de três anos.  

- Ainda que se trate de contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, é possível a utilização do FGTS para a purgação da mora, em razão da finalidade social relacionada à garantia do direito à moradia, uma vez que a não purgação da mora no procedimento de execução extrajudicial poderá resultar na perda do imóvel que serve de moradia aos mutuários.  

- A purgação da mora deve englobar todos os valores previstos no art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/1997. Eventual discussão acerca dos valores devidos deverá ser feita em sede de liquidação de sentença, podendo haver a complementação, se necessário, na forma consignada na r. sentença.  

- Apelação não provida.  

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001553-82.2017.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 06/09/2023, DJEN DATA: 13/09/2023)  

Em sentido semelhante, há decisão do C. STJ, que considerou a data da consolidação da propriedade e da purga da mora para verificar a incidência, ou não, da nova redação introduzida pela Lei nº 13.465/17:  

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA.  

1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022.  

2.O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.  

3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes.  

4.Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão,a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.  

5.Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos:"i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).  

6.Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.  

7. Recurso especial conhecido e não provido.  

(REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.)  

Dessa forma, quanto ao direito intertemporal, a fim de definir se será cabível a purgação da mora ou apenas o direito de preferência, deve-se verificar a data em que ocorreu a consolidação da propriedade e a manifestação para purgar a mora.  

Tendo o devedor-fiduciante manifestado sua vontade em purgar a mora em data anterior à Lei nº 13.465/17, aplica-se o antigo regramento da Lei nº 9.514/97, sendo possível a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.  

No entanto, se tal manifestação ocorreu após a vigência da Lei nº 13.465/17, que introduziu o art. 26-A e o § 2º-B no art. 27 à Lei nº 9.514/97, é garantido ao devedor apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel até a realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97.  

No presente caso, verifico que a averbação nº 10, efetuada em 27/05/2016 na matrícula do imóvel registrada sob o nº 96987 perante o 10ª Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo/SP, indica que a o fiduciante foi intimado a saldar os débitos em atraso, mas não purgou a mora. Assim, o referido Cartório procedeu à averbação da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal-CEF (ID 347149434- autos autos de origem).  

Neste ponto, importa frisar que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção relativa de veracidade, consoante art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97.  

Portanto, do que se extrai dos autos, constato, neste juízo de cognição sumária, que foi oportunizada à parte recorrente a chance para purgar a mora e manter o contrato, nos termos da Lei nº 9.514/97. No entanto, conforme consta do registro do imóvel, o agravante não purgou a mora no prazo adequado, de forma que os demais procedimentos previstos na Lei nº 9.514/97 foram efetivados. 

Cumpre consignar, nesse passo, constar certidão emitida pela Subsecretaria de Registro e Informações Processuais – UFOR, em que se noticia a anterior distribuição do processo nº  0023321-19.2016.4.03.6100, que trata de ação declaratória de nulidade do procedimento de execução extrajudicial, com pedido de sustação do leilão designado para a data de  12/11/2016 (ID 309504331). No referido processo, foi proferida decisão, com trânsito em julgado na data de 11/04/2024 (ID 288231372, daquele feito), em que se aponta a inércia do devedor-fiduciante em purgar a mora, como se colhe do trecho abaixo transcrito: 

No caso dos autos consta certidão do 10.º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo dando conta da intimação pessoal Claudio Serhio Pavanini e Silva no dia 22/02/2016 para satisfazer no prazo de 15 dias as prestações vencidas e as que se vencessem até a data do pagamento, assim como os demais encargos, sem que o fiduciante tenha purgado a mora, acarretando a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal na data de 27/05/2016 (fl. 115) (ID 117793582, autos de origem). 

Destarte, considerando que o recorrente não trouxe qualquer evidência acerca de eventuais irregularidades quanto à consolidação da propriedade do imóvel, considera-se esta regular e válida, não restando dúvida de que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, consolidando-se a propriedade em nome da Caixa Econômica Federal, ora agravada, e autorizando-se a realização dos atos de execução extrajudicial.  

A jurisprudência desta Corte segue firme no sentido do acima exposto, como se vê das ementas abaixo transcritas: 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DE LEILÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. PURGAÇÃO DE MORA. CONSOLIDAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 
- A agravante objetiva a reforma da decisão que deferiu a tutela cautelar requerida em caráter antecedente, a qual objetivava suspensão da realização de atos expropriatórios. 
- Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado contrato de compra e venda com alienação fiduciária de imóvel. 
- A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito.   
- Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações.  
- Resta evidente que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF.    
- Ademais, o ajuizamento da ação dias antes da realização do leilão induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão.    
- Destarte, além de demonstrar o vício quanto à ausência da notificação, deve a parte, simultaneamente, demonstrar que sua intenção é de exercer esse direito de preferência, adimplindo integralmente o contrato, demonstrando as condições de fazê-lo. 
- Deste modo, estando o procedimento extrajudicial na fase pós consolidação, não há que se falar no direito do recorrente de purgar a mora e ter a continuidade do contrato. 
-  Agravo de instrumento provido a fim de sustar a decisão agravada. 
(TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5011817-14.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 05/09/2024, DJEN DATA: 10/09/2024) 
  
                                          

CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 

1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 

2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 

3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 

4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 

5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 

7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 

8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 

9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 

10. Apelação não provida. 

(TRF 3ª Região, 1ª Turma,  ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020)     

Ademais, a notificação extrajudicial recebida pela agravante e o ajuizamento da ação de conhecimento em 25/11/2024 (PJE 1ª Instância - ID346475344- autos de origem), antes da realização dos leilões designados para 26/11/2024 - 1ª Praça e 03/12/2024- 2ª Praça  (fl. 11 -ID 345520735, autos de origem) gera a presunção de que o devedor, ora agravante, teve ciência inequívoca da data, hora e local dos leilões em tempo hábil para exercer seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). 

No sentido do acima exposto, segue o entendimento desta Corte, ao qual me filio:                            

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. (...) 

- Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório. 

- Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief). 

- O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora. 

- Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 

- Não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. 

- A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida. 

- Agravo de instrumento não provido.  

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 23/04/2023, DJEN DATA: 28/04/2023)"    

AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIO. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. TEMPO HÁBIL PARA PURGAÇÃO DA MORA OU DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. TUTELA PROVISÓRIA. AUSENTES OS REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO. (...) 

7. Observo, que apesar de afastada a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do DL nº70/66 para as hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária, se apresenta possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos. 

8. No que tange à notificação pessoal para o leilão, observo que a parte autora agravante ajuizou a demanda originária em 14.12.2022, requerendo a suspensão dos leilões designados para 20.12.2022 (1ªPraça), e 04.01.2023 (2ª Praça), do qual se pode presumir que o devedor possuía ciência inequívoca da realização do leilão extrajudicial em tempo hábil ao exercício do direito de purgação da mora ou de preferência. 

9. Não se vislumbra presente na tese da agravante a probabilidade do direito alegado necessário ao deferimento da tutela provisória para suspensão dos leilões, eis que não ficou demonstrado a presença de quaisquer vícios no procedimento de execução extrajudicial da Lei 9.514/97. 

10. Agravo de instrumento desprovido. 

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000414-82.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 20/04/2023, DJEN DATA: 24/04/2023)"      

Quanto à alegação de que o imóvel será leiloado por preço vil, juntou  o agravante Laudo de Avaliação de Imóvel vistoriado pelo perito em  08/11/2024, no qual é indicado que o preço de mercado do imóvel é de R$  R$ 1.943.004,69 (um milhão, novecentos e quarenta e  três mil e quatro reais e sessenta e nove centavos) (ID 346475762 - autos de origem).   

O art. 24, VI, e o art. 27, §§1º e 2º, ambos da Lei nº 9.514/1997, estabelecem que, para efeito de leilão extrajudicial, o contrato de alienação fiduciária deve prever a indicação do valor do imóvel e os critérios para a respectiva revisão, não podendo haver arrematação, em primeiro leilão, por montante inferior ao valor do imóvel. Já em segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, sendo possível, caso não haja lance que alcance referido valor, que o credor fiduciário aceite, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. 

No caso dos autos, o imóvel foi avaliado pela Caixa Econômica Federal-CEF em R$1.498.000,00 (um milhão, quatrocentos e noventa e oito mil reais), constando valor do lance atual em R$978.800,00o (novecentos e setenta e oito mil e oitocentos reais) (fl. 09 -ID 309498846). Ressalta-se que ainda que se considerasse o valor apontado pelo perito contratado pelas agravantes, não há que se falar que o imóvel foi anunciado por preço vil.  

A jurisprudência consolidada se posiciona no sentido de que arrematação não poderá ser realizada por valor inferior a 50% do valor de avaliação, conforme precedentes a seguir colacionados:  

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO.  

(...) 

3. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes.  

4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido.  

(AgInt nos EDcl no REsp 1931921/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/11/2021, DJe 25/11/2021) - grifos acrescidos.  

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. DIFICULDADES FINANCEIRAS. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. RESTITUIÇÃO DE VALORES.  

- Conforme prevê o art. 24, VI, e o art. 27, §§1º e 2º, ambos da Lei nº 9.514/1997, para efeito de leilão extrajudicial, o contrato de alienação fiduciária deve prever a indicação do valor do imóvel e os critérios para a respectiva revisão, não podendo haver arrematação, em primeiro leilão, por montante inferior ao “valor do imóvel” (conforme efetiva avaliação); já em segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao “valor da dívida” (assim entendido o valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação).  

- Muito embora o art. 27, §2º, da Lei nº 9.514/1997 possibilite a venda do imóvel em segundo leilão por valor superior ao da dívida, a jurisprudência sedimentou-se no sentido de que a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de ocorrer enriquecimento sem causa em favor da credora fiduciária. Precedentes do C. STJ e desta E. Corte.  

- Restou demonstrada a arrematação do imóvel por preço vil, inferior a 50% do valor de avaliação, razão pela qual a parte autora faz jus à restituição consistente na diferença entre o valor correspondente a 50% da avaliação do imóvel e o valor total do débito posicionado para a data da arrematação.  

- O cálculo dos valores a serem restituídos deverá ser realizado em sede de liquidação de sentença, uma vez que se desconhece o valor total da dívida, despesas e encargos na data da arrematação.  

- Apelação provida em parte.  

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5010203-51.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 20/06/2024, DJEN DATA: 24/06/2024) - grifos acrescidos.  

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO PREVISTO PELA LEI 9.514/97. PURGAÇÃO DA MORA ANTES DA ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE APÓS A LEI 13.465/17. EXERCÍCIO DE PREFERÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE APÓS O REGISTRO DA ARREMATAÇÃO. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. PRESTAÇÃO DE CONTAS. PERDAS E DANOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.  

(...)  

XIII - A Lei 9.514/97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão ou de posterior venda direta em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil. Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no art. 692 do CPC/73, sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no art. 891, caput e parágrafo único do novo CPC, ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz.  

XIV - A arrematação do imóvel por valor irrisório configura prática abusiva, quer aconteça no âmbito dos leilões disciplinados pela Lei 9.514/97, que aconteça por venda direta a terceiros. Se a venda do imóvel se deu por valor inferior à metade do valor do imóvel, a execução poderá ser anulada, ou o credor condenado a prestar contas das operações, com o potencial de ter de pagar ao devedor o valor que excede seu crédito até metade do valor da avaliação do imóvel. Condenação nesse sentido não prejudica a compensação de despesas referentes ao período posterior à arrematação e anterior à imissão na posse.  

XV - Nestas condições, há fortes indícios de que a venda do imóvel se deu por preço vil, fato esse que deve ser levado em consideração para o julgamento da apelação nos termos do art. 933 do CPC. Considerando que a parte Autora despendeu grandes esforços processuais, mas em momento algum conseguiu comprovar sua capacidade material de purgar a mora ou exercer o direito de preferência, considerando ainda o interesse dos terceiros envolvidos, não há justificativa plausível para a anulação do procedimentos. Tais circunstâncias, no entanto, não afastam o dever da parte Ré em prestar as devidas contas dos valores praticados na execução, além de arcar com as eventuais perdas e danos, considerando a diferença entre 50% do valor do imóvel e a dívida consolidada por ocasião de sua venda direta, supondo que a dívida não seja superior àquele montante.  

XVI - Na esteira da decisão proferida por esta Primeira Turma nos autos do processo 5000063-10.2018.4.03.6136, é de rigor afastar a condenação da parte Autora ao pagamento de multa e indenização por litigância de má-fé.  

XVII - Embargos de declaração acolhidos para suprir as omissões apontadas e dar parcial provimento à apelação para condenar a EMGEA a prestar contas da execução extrajudicial da dívida, além de afastar as condenações por litigância de má fé. Considerando a sucumbência recíproca, reduzida a condenação da parte Autora ao pagamento de honorários advocatícios para 10% do valor da causa, além de condenar a EMGEA ao pagamento de honorários advocatícios no montante de 10% do valor da condenação, assim considerado o proveito econômico obtido pela parte Autora.  

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0000109-21.2017.4.03.6136, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 10/03/2022, DJEN DATA: 15/03/2022) - grifos acrescidos.  

Assim, nesta análise de cognição sumária, não há como reconhecer que o imóvel esteja sendo ofertado por preço vil.  

 Destarte, não verifico a presença dos requisitos autorizadores da suspensão da r. decisão recorrida. 

Por fim, providencie a parte agravante o recolhimento do preparo até o 5º dia útil subsequente ao de protocolo do recurso, nos termos do art. 2º-A, § 2º, da Resolução PRES n.º 138/2017. 

Caso não atendida a determinação no prazo assinalado, providencie a parte o recolhimento em dobro das custas em prazo adicional de 5 (cinco) dias, sob pena de deserção, nos termos do art. 1.007, § 4º, do CPC. 

Aguarde-se em Secretaria o cumprimento da determinação ou escoamento dos prazos. 

Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo ao presente recurso.” 

Ausentes quaisquer motivos para a alteração do julgado mencionado acima, que bem examinou a matéria, é de rigor a manutenção integral da r. decisão.       

Certo é que, após a consolidação da propriedade fiduciária e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado apenas o direito de preferência em adquirir definitivamente o imóvel, desde que pago o valor integral do contrato e das demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade.     

E, diante do conjunto probatório, neste momento, não há como confirmar que não havia conhecimento prévio sobre os leilões.     

Não se verifica, portanto, a presença dos requisitos autorizadores da concessão da tutela de urgência no caso dos autos, já que a parte agravante não se desincumbiu da prova inequívoca da verossimilhança de suas alegações.     

Diante do exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.      

É o voto.