V O T O

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL DAVID DANTAS:

Nenhuma das partes trouxe aos autos qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado quando da análise do pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, nos termos da decisão por mim lavrada, que ora transcrevo:

“Trata-se de agravo de instrumento interposto por HAIDE APARECIDA SCORSATO contra decisão que indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela vindicada nos autos da ação anulatória nº 5000395-11.2025.4.03.6110, em trâmite na 4ª Vara Federal de Sorocaba/SP.

A agravante pugna pela suspensão da execução extrajudicial promovida pela instituição financeira agravada, visto que baseada em um procedimento totalmente nulo, ante a negativa de oportunização do seu direito de purgar a mora.

É O RELATÓRIO.

DECIDO.

A análise do tema sob o enfoque da tutela recursal deve se balizar pelas disposições do novo CPC, in verbis:

“Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias:

I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”

 Observo que a controvérsia submetida à apreciação desta E. Corte cinge-se à análise do cabimento, ou não, do pedido de sustação dos atos expropriatórios do imóvel sub judice, em especial, a consolidação da propriedade em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ora agravada, bem como a possibilidade de purgação da mora pela agravante, com vistas a oportunizar a retomada do contrato de financiamento firmado entre as partes.

Pois bem.

Colhe-se dos autos que aos 17/03/2023, a parte autora, ora agravante, celebrou contrato particular de financiamento imobiliário junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (nº 1.4444.2042459-0), com cláusula de alienação fiduciária em garantia, no âmbito do SFH – Sistema Financeiro da Habitação, com vistas à aquisição de imóvel registrado sob a matrícula nº 177.189, no Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP.

Excetuados os recursos próprios, observo que o valor do referido financiamento imobiliário foi de R$ 248.000,00 (duzentos e quarenta e oito mil reais), a ser pago em 420 (quatrocentas e vinte) parcelas mensais e sucessivas, sendo a primeira parcela no importe de R$ 2.477,47 (dois mil, quatrocentos e setenta e sete reais e quarenta e sete centavos), com vencimento previsto para 17/04/2023.

Alega a agravante, entretanto, que em virtude de dificuldades financeiras, tornou-se inadimplente.

Contudo, afirma que a instituição financeira não procedeu à sua devida intimação para purgação da mora, sendo surpreendida pela consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, registrada oficialmente pelo CRI de Sorocaba/SP, bem como pela inclusão do bem em leilão, com praça agendada para o próximo dia 17/05/2025.

Diante disso, a agravante ajuizou ação anulatória, com vistas a cancelar o procedimento extrajudicial, pugnando pela sustação do leilão, argumentando para tanto que não houve sua devida notificação para purgação da mora, em contrariedade ao regramento definido pelo art. 26, § 2º, da Lei nº 9.514/1997, o que, no seu entender, evidenciaria a irregularidade formal da consolidação da propriedade do bem em favor da instituição financeira.

Contudo, não vislumbrando a verossimilhança nas alegações da requerente, optou o d. Juízo singular pelo indeferimento da tutela de urgência, nos seguintes termos, in verbis:

 “(...)

Trata-se de ação sob o procedimento comum ajuizada por HAIDE APARECIDA SCORSATO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com pedido de tutela de urgência, objetivando a parte autora provimento judicial que lhe assegure a suspensão dos efeitos dos leilões do imóvel objeto do contrato sub judice, realizados até essa data e a serem realizados a partir dela, sendo que o 1º leilão será realizado no dia 17/02/2025, pugnando, ainda, pelo direito de purgar ou de parcelar sua dívida.

Alega que, em 17/03/2023, firmou contrato de financiamento imobiliário com cláusula de garantia de alienação fiduciária do referido bem imóvel, matriculado sob o n. 177.189 e registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Sorocaba/SP.

Relata que, por motivos alheios a sua vontade e complicações financeiras, foi obrigada a deixar de pagar algumas parcelas do financiamento, o que culminou com a consolidação da propriedade do imóvel e o início da execução extrajudicial.

Aduz, ainda, que a ré não procedeu com a notificação pessoal acerca da purgação da mora e realização dos leilões, bem como sustenta a falta de transparência quanto ao débito, de forma que pugna pela nulidade de todos os atos que se seguiram à notificação.

Sustenta que a purgação da mora pode se dar até a assinatura do ato de arrematação.

 É O RELATÓRIO DO ESSENCIAL.

DECIDO.

 A tutela de urgência prevista no artigo 300 do CPC autoriza a sua concessão quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

De seu turno, examinando os parcos documentos acostados aos autos, o contrato objeto da lide possui cláusula de alienação fiduciária em garantia, na forma da Lei n. 9.514/97, cujo regime de satisfação da obrigação difere dos mútuos firmados com garantia hipotecária, posto que na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para a purgação da mora, haverá a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária, viabilizando o leilão do bem.

A purgação da mora implica no pagamento da integralidade do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, a ser pago de uma única vez.

No caso dos autos, a própria autora reconhece a inadimplência com as prestações do financiamento.

O argumento da autora apoiado em “motivos alheios a sua vontade” e em dificuldades financeiras não possui o condão de justificar a inadimplência, afinal, ao assumir as obrigações contidas no financiamento, assumiu os riscos provenientes da efetivação do negócio.

Em todo o caso, importante saber exatamente o que aconteceu com o contrato firmado entre a parte autora e a CEF, mormente considerando se houve ou não lisura no procedimento de consolidação da propriedade e da execução do imóvel. 

Contudo, não há nos autos provas concretas nesse sentido.

Destarte, tenho que o feito demanda análise acurada de fatos e de matéria de direito, de modo que a apreciação não se mostra recomendável em sede de cognição sumária, merecendo, pois, que se efetive o contraditório, com a presença de ambas as partes no processo, dando-lhes oportunidades iguais de manifestação acerca de todo o processado.

Portanto, ausentes os requisitos indispensáveis à concessão da tutela requerida.

Ante o exposto, INDEFIRO a tutela de urgência requerida.

Defiro a justiça gratuita requerida pela parte autora.

Por outro lado, considerando que a natureza do direito material ora discutido não comporta pronta autocomposição, bem como que a realização de audiência em tais termos fatalmente restará infrutífera, e a fim de evitar a realização de ato processual que não cumprirá o objetivo da conciliação, com fundamento no art. 334, §4º, inciso II, do CPC, deixo de designar aludida audiência.

Todavia, fica resguardado às partes o direito de apresentar proposta de conciliação no decorrer do processamento da presente ação.

Cite-se.

Cópia desta decisão servirá como mandado de citação e intimação.

Intime-se. 

 (...)”.

 Nesse contexto, em que pese a argumentação exarada pela parte autora, forçoso considerar que no caso em apreço não restaram evidentes as alegadas irregularidades quanto à consolidação da propriedade do imóvel, haja vista a averbação formalizada em sua matrícula, para fazer constar que o procedimento de retomada do bem observou a disciplina do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, em favor da devedora fiduciária, ora agravante.

Saliente-se que o pedido de suspensão dos atos expropriatórios deve ser fundamentado, além de ser comprovada a irregularidade apontada, sendo certo que a mera intenção do devedor de purgar a mora, por si só, não é apta a justificar a suspensão da consolidação da propriedade.

Nesse sentido, confira-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO EM FAVOR DO CREDOR. LEI 9.514/97. LEI 13.465/17. INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC NÃO PREENCHIDOS. RECURSO DESPROVIDO.

1. No contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária, o contratante (devedor/fiduciante), transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até o pagamento total da dívida. Na alienação fiduciária, conforme dispõe a Lei nº 9.514/97, uma vez inadimplida a obrigação pelo fiduciante, bem como respeitados os procedimentos legais, ocorrerá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, e posterior leilão público para a alienação do imóvel.

2. No caso em tela, a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira CAIXA ECONÔMICA FEDERAL foi averbada na matrícula do imóvel em 23.12.2022 (Id 285364492, p. 4 dos autos originais), ou seja, após a vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, permitindo ao mutuário o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

3. Não constam nos autos informações de que a parte tenha tentado realizar depósitos em juízo ou efetuado diretamente o pagamento das parcelas em atraso à instituição financeira, demonstrando sua intenção na continuidade do contrato. Devem ser afastadas, portanto, as alegadas nulidades dos procedimentos previstos pela Lei nº 9.514/97. Precedentes deste Tribunal.

4. Agravo de instrumento não provido.

(TRF3, Primeira Turma, AI 5014100-44.2023.4.03.0000, Rel Des. Fed. Nelton dos Santos, J. 15/09/2023 ).

 Ademais, insta salientar que, no caso em apreço, a argumentação de que a purgação da mora seria possível até a lavratura do auto de arrematação não se sustenta.

Isso porque, a atual jurisprudência acena no sentido de que, em virtude do advento das alterações introduzidas pela Lei nº 13.465/2017 à Lei nº 9.514/1997, a purgação da mora é viável apenas até a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. Após essa data, ao devedor fiduciante, caberá apenas o direito de preferência a ser exercido para aquisição do imóvel.   

Nesse sentido, trago à colação, por oportuno, alguns julgados sobre o tema:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA.

(....)

3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes.

4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, ‘com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário’, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: ‘i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997’ (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).

6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.

7. Recurso especial conhecido e não provido.

(STJ, Terceira Turma, REsp nº 2.007.941/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, J. 14/02/2023, DJe 16/02/2023, g.n.)

 “PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.  CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 

- A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações acarreta a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Inteligência da Lei 9.514/97.

- Propriedade consolidada em nome da instituição financeira em razão da mora não purgada pelos mutuários, sendo assegurado ao devedor o direito de pagar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 26-A, § 2º da Lei n.º 9.514/1997, incluído pela Lei nº 13.465/2017.

- Consolidada a propriedade no patrimônio do credor fiduciário, remanescerá apenas direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel com o pagamento de preço correspondente (art. 27, § 2º-B da Lei n.º 9.514/1997).

- No caso, o contrato entre os agravantes e a CEF foi celebrado em 19/07/19 e a consolidação da propriedade se deu em 22/02/22 (ID 304157687; ID 304306021), ou seja, depois da vigência da Lei nº 13.465/2017, o que permite ao mutuário devedor apenas exercer direito de preferência para adquirir o imóvel, não havendo constatação de nulidades no procedimento administrativo de consolidação da propriedade e expropriação. 

- Agravo de instrumento improvido.”

(TRF3, Primeira Turma, AI nº 5029445-50.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Antônio Morimoto Junior, J. 14.03.2024, g.n.).

 Nesse contexto, tendo em vista que a celebração do contrato de financiamento imobiliário ocorreu aos 17/03/2023, ou seja, após o advento da Lei nº 13.465/2017, o indeferimento da tutela de urgência pelo d. Juízo singular era mesmo medida que se impunha.

No mais, temos que os elementos de convicção colacionados aos autos tampouco permitem concluir pela efetiva intenção da requerente efetuar a purgação da mora, pois conforme se depreende dos documentos apresentados pela própria agravante, esta teve pleno conhecimento da data do leilão com antecedência, tanto que ajuizou a competente ação anulatória, visando a sustação dos atos expropriatórios do bem imóvel sub judice, contudo, sem que procedesse à comprovação da eventual adimplência ou efetuasse o depósito judicial das parcelas em atraso.

Por consequência, coaduno do entendimento exarado pelo d. Juízo de Primeiro Grau no sentido de que, ao menos até o presente momento processual, a parte autora, ora agravante, não se desincumbiu do ônus de comprovar qualquer ilegalidade e/ou irregularidade formal na conduta adotada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ora agravada, pois, repita-se, constatado o inadimplemento das prestações avençadas pela contratante, circunstância admitida pela própria requerente, houve sua devida intimação para purgar a mora por intermédio do Oficial do Cartório do Registro de Imóveis, contudo, não realizado o pagamento do valor total da dívida no prazo legal, operou-se a consolidação do bem em favor da instituição financeira.

É sabido que os registros públicos gozam de presunção relativa de veracidade (juris tantum), admitindo prova em contrário. Ademais, o ordenamento jurídico brasileiro fortaleceu a validade, a eficácia e o valor probante do documento público lavrado de forma legítima por notário, tabelião e oficial de registro, conferindo-lhe fé pública por previsão do art. 3º da Lei nº 8.935/1994.

Observo que realizado o procedimento disciplinado no art. 26 da Lei nº 9.514/97 em face do devedor fiduciante, sem que houvesse a purgação da mora, restou corretamente consolidada a propriedade do bem em favor da instituição financeira, credora fiduciária.

Acrescente-se que o inadimplemento no pagamento das prestações do contrato de financiamento imobiliário enseja o vencimento antecipado da dívida e, por consequência, a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel, nos termos dos arts. 26 e 27, da Lei nº 9.514/97.

Reitere-se, ainda, por oportuno, que qualquer pedido de suspensão ou anulação de atos expropriatórios, tais como, a consolidação do bem e os leilões extrajudiciais, com base em supostas irregularidades procedimentais, deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional, o que não ocorreu in casu. 

Além disso, a Lei nº 13.465/2017 introduziu na Lei nº 9.514/1997 o art. 26-A e o § 2º-B no art. 27, in verbis:  

 “Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. 

§ 1º  A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. 

 § 2º  Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.” 

 “Art. 27

(...) 

§ 2º-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.” 

Dessa maneira, verifica-se que com a referida alteração legislativa restou definido o marco temporal em que o devedor fiduciante pode realizar o pagamento das parcelas em atraso, com a continuidade do contrato, qual seja, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, §§ 1º e 2º). 

Além disso, também ficou definido que o devedor fiduciante tem o direito de preferência em adquirir definitivamente o imóvel (art. 27, § 2º-B) até a data da realização do segundo leilão, desde que pague o valor integral do contrato e demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade. 

Assim, nos termos da legislação em vigor, não cabe mais a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, restando aos devedores, ora agravantes, apenas o exercício do direito de preferência, nos termos legais. 

Isto posto, indefiro a antecipação dos efeitos da tutela recursal, nos termos da fundamentação supra.

Cumpra-se o disposto no art. 1.019, inc. II, do Código de Processo Civil.

Intimem-se. Publique-se. Comunique-se.

Após, conclusos os autos para julgamento.”

Ressalto, ainda,  que o magistrado não está obrigado a pronunciar-se expressamente sobre todas as alegações da parte. Imprescindível, sim, que no contexto do caso concreto decline motivadamente os argumentos embasadores de sua decisão. No presente caso, foram analisadas todas as alegações constantes do recurso capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada no decisum recorrido. 

Ademais,  é desnecessária a referência expressa aos dispositivos legais tidos por violados, para fins de prequestionamento, porquanto o exame da questão, à luz dos temas invocados, é mais do que suficiente para viabilizar o acesso às instâncias superiores. Aliás, é possível afirmar que o disposto no artigo 1.025 do Código de Processo Civil reforça o entendimento ora esposado.

Diante do exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.

Saliento que eventuais embargos de declaração opostos com o intuito de rediscutir as questões de mérito já definidas no julgado serão considerados meramente protelatórios, cabendo a aplicação de multa não excedente a dois por cento sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC.

Por último, de forma a evitar a oposição de embargos de declaração destinados meramente ao prequestionamento e de modo a viabilizar o acesso às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e infraconstitucional suscitada nos autos, uma vez que apreciadas as questões relacionadas à controvérsia por este Colegiado, ainda que não tenha ocorrido a individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos legais invocados, cenário ademais incapaz de negativamente influir na conclusão adotada, competindo às partes observar o disposto no artigo 1.026, §2º do CPC.

É o voto.