V O T O

O Ministério Público Federal ingressou com a presente ação objetivando a responsabilização da CEF e da construção responsável pela construção por alegados vícios de construção, bem como para ver revisado  o contrato de arrendamento residencial celebrado pela primeira corré e os arrendatários do Condomínio de Vitro.  

Aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

A CEF defende a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, na medida em que se trata de empreendimento integrante de política pública destinada à moradia da população mais carente, a qual é regida por legislação e princípios próprios. 

Como de conhecimento geral, o Código de Defesa do Consumidor é aplicável, em regra,  às operações bancárias que envolvam pessoa física como destinatários finais do serviço.  A questão restou sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça: O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.  

No caso dos autos, a CEF não agiu meramente como instituição financeira, na medida em que atuou como agente fomentador da política pública destinada à moradia de pessoas de baixa renda, na condição de agente operacionalizador do Fundo de Arrendamento Residencial.  

Inobstante, mesmo em relação ao Poder Público, a Lei n. 8.078/1990 prevê a aplicação das regras protetivas do consumidor, ao instituir que: 

 Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. 

Assim, não vejo razão para que se afaste por completo a aplicação do  Código de Defesa do Consumidor, ressaltando, contudo, a necessidade de integração das regras protetivas do consumidor, lá previstas, com a necessidade de resguardar o equilíbrio atuarial do Fundo de Arrendamento Residencial, na medida em que deve, como objetivo final, garantir o acesso de moradia à população mais carente.  

Destaco, por fim, que o Superior Tribunal de Justiça vem aplicando o Código de Defesa do Consumidor nas relações jurídicas  advindas  do arrendamento residencial suportado pelo Fundo de Arrendamento Residencial, como exemplificam os acórdãos que seguem: 

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. DEFICIÊNCIA DAS RAZÕES RECURSAIS. SÚMULA 284/STF. DEFESA DE TESES QUE NÃO FORAM OBJETO DE NENHUMA DELIBERAÇÃO PELO TRIBUNAL REGIONAL (INADEQUAÇÃO DA VIA PROCESSUAL ADOTADA. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM E DESCABIMENTO DE ASTREINTES). AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO (SÚMULA 211/STJ). AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSUMIDOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RECONHECIMENTO. PRECEDENTE DA TERCEIRA TURMA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 

1. A parte recorrente não explicitou, tampouco demonstrou, quais teriam sido as questões, essenciais ao deslinde da controvérsia, sobre as quais o TRF da 2ª Região incorreu em omissão, limitando-se a afirmar, genericamente, que não foram sanados os vícios de julgamento apontados na origem, o que evidencia, nesse ponto, a deficiência das razões recursais, a atrair a incidência do enunciado n. 284 da Súmula do STF. 

2. Da mesma forma, o recurso especial também não ultrapassa o juízo de admissibilidade no tocante à alegação de violação dos arts. 1º da Lei n. 7.347/1985; 41, 267, VI, c/c art. 295, parágrafo único, III, e 461, § 4º, todos do Código de Processo Civil de 1973, em razão da ausência do necessário prequestionamento, requisito indispensável ao acesso às instâncias excepcionais. Incidência da Súmula 211/STJ. 

3. O entendimento adotado pela Corte regional encontra ressonância na jurisprudência da Terceira Turma do STJ, que reconhece a responsabilidade da Caixa Econômica Federal, na qualidade de agente-gestor do Fundo de Arrendamento Residencial, tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis, cabendo-lhe a entrega dos bens aptos à moradia, respondendo por eventuais vícios de construção. Incidência da Súmula 83/STJ. 

4. Agravo interno desprovido. 

(AgInt no REsp n. 1.855.132/ES, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.) 

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSUMIDOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. 

1. Controvérsia em torno da responsabilidade da Caixa Econômica Federal (CEF) por vícios de construção em imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial, cujo objetivo, nos termos do art. 10 da Lei nº 10.188/2001, é o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. 

2. Como agente-gestor do Fundo de Arrendamento Residencial, a CEF é responsável tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis, que permanecem de propriedade do referido fundo até que os particulares que firmaram contratos de arrendamento com opção de compra possam exercer este ato de aquisição no final do contrato. 

3. Compete à CEF a responsabilidade pela entrega aos arrendatários de bens imóveis aptos à moradia, respondendo por eventuais vícios de construção. 

4. Farta demonstração probatória, mediante laudos, pareceres, inspeção judicial e demais documentos, dos defeitos de construção no "Conjunto Residencial Estuário do Potengi" (Natal-RN), verificados com menos de um ano da entrega. 

5. Correta a condenação da CEF, como gestora e operadora do programa, à reparação dos vícios de construção ou à devolução dos valores adimplidos pelos arrendatários que não mais desejem residir em imóveis com precárias condições de habitabilidade. 

6. Inexistência de enriquecimento sem causa por se cuidar de medidas previstas no art. 18 do CDC 7. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 

(REsp n. 1.352.227/RN, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 24/2/2015, DJe de 2/3/2015.) 

Prescrição e decadência 

Encontra-se assentada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento segundo o qual o direito de demandar em virtude de vício de construção se submete, exclusivamente, a prazo prescricional de dez anos, de acordo com o atual Código Civil, ou vinte anos, conforme o CC/1916, a depender da situação fática. Confira-se: 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL POR VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. PRAZO DECADENCIAL (CDC, ART. 26). INAPLICABILIDADE. PRESCRIÇÃO DECENAL (CC/2002, ART. 205). RESPONSABILIDADE VERIFICADA. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. MODIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REEXAME FÁTICO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.  

1. A pretensão de natureza indenizatória do consumidor por prejuízos decorrentes de vícios de construção do imóvel não se submete a prazo decadencial, mas sim a prazo prescricional. Precedentes.  

2. Nos termos da jurisprudência desta Corte: "O evento danoso, para caracterizar a responsabilidade da construtora, deve apresentar-se dentro dos 5 (cinco) anos previstos no art. 618 do Código Civil de 2002 (art. 1.245, CC/16). Uma vez caracterizada tal hipótese, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de vinte (20) anos na vigência do CC/16, e 10 (anos) na vigência do CC/02" (AgInt nos EDcl no REsp 1.814.884/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 23/03/2020, DJe de 25/03/2020).  

3. Esta Corte Superior entende que "o prazo prescricional da ação para obter, do construtor, indenização por defeito da obra na vigência do Código Civil de 2002 é de 10 anos" (AgRg no AREsp 661.548/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, DJe de 10/6/2015).  

4. O Tribunal de Justiça, com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, concluiu pela responsabilidade civil da agravante, em razão dos vícios construtivos presentes no imóvel. A pretensão de modificar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, acerca das provas periciais e da extensão dos danos materiais, demandaria revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, consoante preconiza a Súmula 7/STJ.  

5. Agravo interno a que se nega provimento.  

(AgInt no AREsp n. 2.304.871/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 19/12/2024.)  

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO. SÚMULA 194/STJ. ART. 618 DO CC/2002. PRAZO DE GARANTIA. 5 ANOS. INAPLICABILIDADE EM RELAÇÃO DE CONSUMO. VÍCIO OCULTO. POSSIBILIDADE DE RECLAMAR AO FORNECEDOR A PARTIR DO MOMENTO EM QUE FICAR EVIDENCIADO O DANO. PRAZO PRESCRICIONAL. 10 ANOS À FALTA DA PREVISÃO ESPECÍFICA. TERMO INICIAL. SÚMULA 568/STJ. DECISÃO MANTIDA.  

1. Indenização por danos materiais e compensação por danos morais.  

2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, é impositiva a rejeição dos embargos de declaração.  

3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC/15.  

4. Consoante o entendimento firmado pela e. Terceira Turma, a pretensão do consumidor de ser indenizado pelo prejuízo decorrente da entrega de imóvel com vícios de construção não se sujeita a prazo decadencial, quer previsto no Código Civil, quer previsto no CDC.  

5. O prazo de 5 anos previsto no caput do art. 618 do CC/2002 é de garantia. Não se trata, pois, de prazo prescricional ou decadencial.  

6. Quanto ao prazo prescricional para pleitear a indenização correspondente, sendo o art. 27 do CDC exclusivo para as hipóteses de fato do produto ou serviço, à falta de prazo específico no CDC que regule a hipótese de inadimplemento contratual, aplica-se o prazo geral de 10 anos previsto no art. 205 do CC/2002, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada na vigência do art. 177 do CC/1916.  

7. Hipótese em que foi reconhecida a relação de consumo, de modo que a responsabilidade por vícios construtivos não fica limitada ao prazo de garantia de 5 anos, previsto no art. 618 do CC/2002.  

Ademais, os defeitos foram constatados a partir de março de 2015 e a ação indenizatória foi ajuizada em 29/10/2015, de modo que não está caracterizada a prescrição decenal.  

8. Agravo interno não provido.  

(AgInt no AREsp n. 2.092.461/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/6/2023, DJe de 14/6/2023.)  

Há divergência entre a 3ª e 4ª Turmas do Superior Tribunal de Justiça quanto ao termo a quo do prazo prescricional, conforme se pode verificar dos referidos acórdãos.  

No caso concreto, contudo, independentemente do posicionamento adotado, o que se verifica é que não ocorreu o decurso do prazo prescricional de dez anos adotado por ambas as Turmas daquela Corte.  

 O laudo pericial afirma que o imóvel objeto desta ação se encontrava habitável em maio de 2006. De fato, o “habite-se” foi concedido em 18/05/2006. 

A ação, por seu turno, foi proposta em 16/03/2016, dentro, portanto, do lapso prescricional de dez anos para pleitear indenização por vícios de construção. 

Ilegitimidade passiva do FAR e da CEF 

Conforme constante das ementas dos acórdão proferidos no  AgInt no REsp n. 1.855.132/ES e REsp n. 1.352.227/RN, acima transcritas, é entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça a responsabilidade da CEF por vícios de construção de imóveis destinados a arrendamento residencial com utilização de recursos do FAR. 

O FAR, por seu turno, deve compor o polo passivo, na medida em que os recursos para eventual indenização ou reparação serão por ele suportados. 

Ademais, há pedido de declaração de nulidade de cláusulas contratuais, inclusive com o pleito para que sejam reescritas, restando patente o interesse do FAR. 

Nulidade da sentença por cerceamento de defesa 

A corré INFRATECNICA alega cerceamento de defesa, pois, não foi intimada a acompanhar a diligência relativa à complementação do laudo pericial.  

Verifica-se do laudo complementar, ID 290910424, que os quesitos complementares formulados pela INFRATÉCNICA foram respondidos pelo senhor perito. Não se verifica qualquer conclusão que tenha, de algum modo, agravado a situação já constatada quando da realização do primeiro laudo técnico. 

Não vejo, assim, qualquer prejuízo à defesa decorrente da eventual ausência intimação da corré para acompanhar a diligência complementar, não se justificando, pois, a declaração de nulidade da sentença. 

Demais preliminares levantadas pelas corrés 

As preliminares de ilegitimidade passiva da INFRATÉCNICA em virtude de os danos terem sido causados pelos usuários e  ausência de nexo de causalidade entre os danos apontados e a sua atuação se confundem com o mérito e com ele serão apreciados.  

Mérito 

Vícios de construção 

Alega-se na inicial que há vícios de construção nos imóveis destinados ao arrendamento residencial, visto que presente a presença de fissuras, mofo e bolor. 

Foi realizada perícia, a qual concluiu, com destaques meus: 

“Nos mais de 15 (quinze) anos decorridos após a conclusão do empreendimento não há a constatação de nenhuma manutenção realizada de forma periódica e de acordo com as normas técnicas.  

Há intervenções pontuais nas áreas comuns, realizadas de forma não padronizada e não-periódica. Da mesma maneira, há manutenções realizadas nas áreas privativas porém sem um cronograma para as mesmas.  

O Condomínio não possui um Plano de Manutenções.   

As principais manifestações patológicas são referentes às pinturas. O sistema de pintura externa é sempre exposto às variações de tempo e clima: as dilatações térmicas, as retrações térmicas, os raios solares, a acidez das chuvas, a água da chuva.  

Todos esses fatores atuam diretamente na composição da película que reveste a edificação e, embora seja uma película com propriedades elásticas, os fatores supra citados diminuem a vida útil dessa pintura. Desta forma, a realização de manutenções periódicas é condição primordial para que se obtenha o desempenho esperado da estrutura.  

É importante salientar que não há quaisquer indícios de problemas que envolvam a solidez e segurança da edificação. Não foram constatados recalques ou deformação dos blocos de Apartamentos.  

Os recalques encontrados foram nas calçadas de contorno das edificações e são provenientes da erosão causada pelas águas pluviais e falta de reposição desta base. Este recalque das calçadas, propiciou o recalque dos abrigos de gás, juntamente com o fato desta estrutura não possuir nenhum ponto de ancoragem (amarração) com a estrutura dos blocos da edificação.    

A projeção da Vida Útil de uma edificação tem que ser o objetivo de um projeto de edificação. Essa expectativa só consegue ser alcançada se os projetos forem elaborados dentro das normas e, forem executados com os materiais adequados e com a mão-de-obra devidamente preparada e treinada. Além do projeto e execução, a manutenção se torna o terceiro ponto primordial para que se alcance essa expectativa de Vida Útil. Se um destes pontos falhar, o desempenho total não será alcançado.  

Em relação ao processo em tela, se houvesse a realização das manutenções devidas, nos prazos normatizados, as manifestações patológicas não estariam presentes”.  

Na apresentação do laudo complementar, o perito ratificou sua conclusão anterior. Destacou que verificou falhas de projeto, nos seguintes termos: 

"Em relação a execução do sistema de águas pluviais não há que se falar em falha de execução. Há falha na concepção de projeto pois a erosão ocasionada pelas águas proporcionou os recalques e infiltrações presentes nas calçadas e foi o fato auxiliar no recalque dos abrigos de gás. 

Em relação aos abrigos de gás há falha de projeto pois a estrutura é deficiente e não possui “amarração” entre os corpos dos blocos e os abrigos. 

O sistema de pintura é considerado executado em conformidade com as normas técnicas". 

Na sua conclusão, afirmou: 

'Há falha de projeto em dois pontos: abrigo de gás e destinação da água pluvial entre os blocos. 

Assim como no item Pintura, se houvesse manutenção (como reposição de base nas calçadas ao ser verificada a erosão, por exemplo) os sistemas não estariam na condição em que se encontram. Entretanto, ressalto novamente, os vícios construtivos não deixam de existir'. 

O que se tem nos autos é a conclusão de que não há vício de construção, no sentido de  o empreendimento ter sido realizado com desrespeito às normas técnicas ou com utilização de materiais pouco confiáveis ou de baixa qualidade. Na verdade, a perícia aponta dois pequenos erros de projeto e não de execução, os quais, por si só, não causariam os danos verificados nos prédios. O perito deixou bem claro que se os arrendatários tivessem realizado as devidas manutenções não se constatariam os danos apontados.  

Fixado que os danos apontados pelo Ministério Público Federal são decorrentes da ausência de manutenção dos prédios e não de vícios de construção atribuídos às corrés, é preciso apurar de quem era a responsabilidade pelos reparos ao longo dos anos.   

O contrato de arrendamento residencial constante do ID 290910093, páginas 81/88, prevê, na cláusula vigésima primeira, alínea “c”, que os arrendatários recebem o imóveis em perfeitas condições de uso e conservação, comprometendo-se a providenciar, por sua conta e risco, todos os reparos e consertos necessários à manutenção de sua habitabilidade.  

Referida cláusula foi objeto de impugnação nesta ação civil pública, mas, somente na parte em que afasta a indenização pelas benfeitorias realizadas pelos arrendatários. No que toca à sua responsabilidade pela manutenção do imóvel, não houve insurgência.  

Assim, é de se concluir que a responsabilidade pela manutenção dos imóveis aqui discutidos era de responsabilidade dos arrendatários e não da CEF ou mesmo da construtora corré. 

O artigo 10, da Lei n. 10.188/2001, prevê que “Aplica-se ao arrendamento residencial, no que couber, a legislação pertinente ao arrendamento mercantil”. 

O  arrendamento mercantil é previsto na Lei n. 6.099/1974 e disciplinado pela Resolução BACEN n. 2309/1996, a qual prevê: 

Art. 5º Considera-se arrendamento mercantil financeiro a modalidade em que:  

I - as contraprestações e demais pagamentos previstos no contrato, devidos pela arrendatária, sejam normalmente suficientes para que a arrendadora recupere o custo do bem arrendado durante o prazo contratual da operação e, adicionalmente, obtenha um retorno sobre os recursos investidos;  

II - as despesas de manutenção, assistência técnica e serviços correlatos à operacionalidade do bem arrendado sejam de responsabilidade da arrendatária;  

III - o preço para o exercício da opção de compra seja livremente pactuado, podendo ser, inclusive, o valor de mercado do bem arrendado. 

Art. 6º Considera-se arrendamento mercantil operacional a modalidade em que:  

I - as contraprestações a serem pagas pela arrendatária contemplem o custo de arrendamento do bem e os serviços inerentes a sua colocação à disposição da arrendatária, não podendo o valor presente dos pagamentos ultrapassar 90% (noventa por cento) do "custo do bem;" 

 II - o prazo contratual seja inferior a 75% (setenta e cinco por cento) do prazo de vida útil econômica do bem;  

III - o preço para o exercício da opção de compra seja o valor de mercado do bem arrendado;  

IV - não haja previsão de pagamento de valor residual garantido. 

 Parágrafo 1º As operações de que trata este artigo são privativas dos bancos múltiplos com carteira de arrendamento mercantil e das sociedades de arrendamento mercantil.  

Parágrafo 2º No cálculo do valor presente dos pagamentos deverá ser utilizada taxa equivalente aos encargos financeiros constantes do contrato. 

 Parágrafo 3º A manutenção, a assistência técnica e os serviços correlatos à operacionalidade do bem arrendado podem ser de responsabilidade da arrendadora ou da arrendatária. (Redação dada ao Art. 6º pela Resolução 2465, de 19/02/1998). 

O arrendamento residencial guarda relação com o arrendamento financeiro, na medida em que há opção de o arrendatário, ao final, ficar com o bem arrendado.   Ainda que tivesse característica operacional, diante da faculdade concedida pela norma regulamentadora e havendo expressa previsão contratual, não há óbice a que se atribua ao arrendatário da responsabilidade pela manutenção do imóvel. 

Concluindo, considerando que os danos encontrados nos imóveis são decorrentes da ausência de manutenção do imóvel, a qual cabia aos arrendatários, não constato a existência de vícios de construção e, consequentemente, não vejo como condenar a CEF ou a corré INFRATÉCNICA  a qualquer tipo de reparação ou indenização.  

CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS 

Primeiramente, destaco a inviabilidade de o Poder Judiciário reescrever as cláusulas do contrato celebrado entre as partes.  

Reescrever cláusulas contratuais implica em indevida invasão na autonomia das partes contratantes. O Poder Judiciário não tem condições de substituir a vontade livre das partes contratantes, atribuindo ônus e benefícios não previstos no acordo, sob pena de acarretar indevido desequilíbrio.  

É claro que a validade das cláusulas contratuais se submete ao crivo do Poder Judiciário o qual pode declarar a sua nulidade total ou parcial, caso se constate abusividade ou ilegalidade ou, ainda, dar-lhe interpretação que garanta sua manutenção no ordenamento jurídico e, consequentemente, o contrato celebrado. O papel do Poder Judiciário é apenas de reestabelecer o equilíbrio contratual e não estabelecer deveres e direitos não previstos no acordo originário.  

Isto estabelecido, passo a analisar as cláusulas alteradas e suprimidas pela sentença monocrática. 

Cláusula 16ª, parágrafos quinto e sétimo   

“CLÁUSULA DÉCIMA-SEXTA – DA OPÇÃO DOS ARRENDATÁRIOS – Findo o prazo previsto na cláusula décima, com o integral cumprimento das obrigações pactuadas no presente instrumento, fica consolidado o direito dos ARRENDATÁRIOS de optar:  

a) pela compra do bem arrendado, mediante o pagamento do valor residual, se houver, devidamente atualizado na forma deste contrato, ou  

b) pela renovação do contrato de arrendamento; ou, ainda,  

c) pela devolução do bem arrendado.  

...  

Parágrafo Quinto – Caso o cálculo do valor residual efetuado na forma do parágrafo terceiro desta cláusula resulte em valor negativo, a diferença assim obtida será tratada como efetivo pagamento de taxa de arrendamento do imóvel, ficando a ARRENDADORA obrigada a outorgar, em favor dos ARRENDATÁRIOS, a competente escritura definitiva de compra e venda, a qual será levada a registro, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, não cabendo a estes qualquer direito à restituição da diferença apurada.  

Parágrafo Sétimo – Optando pela devolução do bem arrendado, ao término do prazo de arrendamento ora contratado, os ARRENDATÁRIOS deverão restituí-lo no mesmo estado de conservação e habitabilidade recebido, salvo desgaste natural, na data de vencimento do contrato, sob pena de caracterização de esbulho possessório que autoriza a adoção de procedimentos judiciais cabíveis, não Quanto a esta cláusula, a sentença reconheceu a nulidade, no parágrafo quinto, da previsão “sendo devida qualquer devolução de valores pagos, inclusive quanto às benfeitorias realizadas”; e no parágrafo sétimo, a previsão “não sendo devida qualquer devolução de valores pagos, inclusive quanto às benfeitorias realizadas”. 

Considerou que os arrendatários, como possuidores de boa-fé, tinham direito ao reembolso das benfeitorias necessárias, nos termos do artigo 1.219 do Código Civil.  

Ocorre que há expressa previsão no contrato afastando a possiblidade de indenização, sendo certo que o Superior Tribunal de Justiça, mesmo no caso de locação de imóveis, vem reconhecendo a validade de tal previsão, conforme Súmula 335: “nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção” 

Assim, havendo expressa previsão afastando o direito à indenização no contrato, não verifico a presença de vício apto a ensejar a nulidade da cláusula.  

Cláusula 17ª, caput e parágrafos segundo e terceiro:   

“CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA – DA SUBSTITUIÇÃO DO BEM ARRENDADO – Por solicitação dos ARRENDATÁRIOS, o bem arrendado poderá ser substituído por outro equivalente ou de valor diverso, nos casos de transferência de localidade (intermunicipal), por problemas de saúde, devidamente comprovados por laudo médico ou outros motivos que justifiquem a substituição, a critério da ARRENDADORA, desde que atendidas, cumulativamente, as seguintes condicionantes:  

a) que os ARRENDATÁRIOS estejam em dia com suas obrigações contratuais, especialmente aquelas relativas à conservação do imóvel arrendado em perfeitas condições de habitabilidade;  

b) que os ARRENDATÁRIOS comprovem capacidade de pagamento para honrar os encargos relativos ao arrendamento do imóvel pretendido;  

c) que haja disponibilidade de imóvel destinado a arrendamento residencial no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial – PAR;  

d) que haja expressa concordância da ARRENDADORA.  

...  

Parágrafo Segundo – Na hipótese de os encargos relativos ao imóvel substituído serem inferiores aos até então devidos pelos ARRENDATÁRIOS, não lhes caberá qualquer devolução ou compensação dos valores pagos.  

Parágrafo Terceiro – Se o valor dos encargos relativos ao imóvel substituto for superior aos encargos até então devidos pelos ARRENDATÁRIOS, a diferença apurada será integralmente assumida pelos ARRENDATÁRIOS e poderá ser paga à vista, na data da assinatura do instrumento contratual respectivo ou incorporada, no todo ou parte, ao valor dos encargos relativos ao arrendamento do imóvel substituto".  

Neste ponto, considerou a sentença que haveria afronta ao artigo 51 CDC, pois, colocaria o arrendatário em desvantagem excessiva, no caso de substituição por imóvel arrendado de valor inferior, visto que ele não teria direito a qualquer devolução ou compensação de valores.  

Não verifico abusividade. 

É preciso esclarecer, primeiramente, que a substituição do bem não se dá por livre vontade da arrendadora. Depende do interesse do arrendatário.  Os imóveis do FAR se destinam a viabilizar a moradia da população mais carente, conforme já dito acima. Não é razoável impor ao Fundo de Arrendamento Residencial o ônus de arcar com o pagamento da diferença entre o valor do imóvel anterior, mais valioso, e o atual, menos valioso, tendo em vista que a substituição se deu por conveniência exclusiva do arrendatário, já sabendo que não há garantias de que haja imóvel nas mesmas condições daqueles originalmente arrendado.  

Note-se que o arrendatário, enquanto permaneceu no imóvel originalmente arrendado, dele usufruiu, com todas as comodidades e benefícios que implicaram no cálculo do pagamento do valor do arrendamento. Ao se considerar a possibilidade de o arrendatário se ressarcir do valor da diferença, se permite a possibilidade de o arrendatário se beneficiar indevidamente da situação, favorecendo, inclusive, a possiblidade de fraudes.  

Imagine-se a hipótese de um arrendatário que tenha contratado o arrendamento de um imóvel de determinado tamanho, adequado ao número de familiares que com ele conviviam na época da assinatura do contrato e que ao fim de dez ou quinze anos já não necessite de tanto espaço. Ele poderia muito bem requerer a alteração do bem, mudando-se para um imóvel menor, ser indenizado do valor da diferença e com tal dinheiro poderia pagar o valor residual muito menor do imóvel novo.   

Neste caso, é preciso que se pondere não só os interesses do arrendatário, eventual consumidor, como, também, do próprio FAR, de modo a não prejudicar sua função precípua de viabilizar moradia de baixo custo à população mais carente e evitar a ocorrência de fraudes.  

Situação diversa seria se a substituição do bem ficasse condicionada à exclusiva vontade e conveniência do arrendador. Mas, não é o caso dos autos, visto que a substituição se dá por conveniência do arrendatário. 

Cláusula 20ª, caput:  

CLÁUSULA VIGÉSIMA – DO INADIMPLEMENTO – Em caso de inadimplemento dos arrendatários quanto ao pagamento das obrigações contratuais ora assumidas, fica facultado à ARRENDADORA, ou a quem ela indicar, optar pela adoção das medidas previstas na cláusula anterior ou, caso assim prefira, cumulativa ou alternativamente, adotar as seguintes medidas: 

Neste caso, a sentença considerou abusiva a cláusula, pois, deixou de prever a necessidade de intimação do arrendatário prévia do arrendatário para efetuar o pagamento dos valores em atraso antes de autorizar as medidas de execução. 

A Lei n. 10.188/2001, prevê: 

Art. 9º -  Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse. 

Não se trata de nulidade da cláusula, mas meramente, de omissão quanto a procedimento prévio previsto em lei. Neste caso, é preciso interpretar a cláusula 21ª, caput, no sentido de que a arrendadora poderá adotar as medidas executivas lá previstas após o decurso do prazo previsto no artigo 9 da Lei n. 10.188/2001. 

Cláusula 21ª,  22ª , parágrafo único e cláusula 23ª 

“CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA – DAS DECLARAÇÕES – Os ARRENDATÁRIOS declaram para todos os fins de direito que  

c) recebem o imóvel a que se refere o presente contrato, em perfeitas condições de uso e conservação, comprometendo-se a providenciar, por sua conta e risco, todos os reparos e consertos necessários à manutenção de sua habitabilidade;  

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA – DA CONSERVAÇÃO E OBRAS – Fica vedada qualquer alteração ou modificação de aparência, estrutura ou projeto do imóvel objeto deste contrato sem a prévia e expressa anuência da ARRENDADORA.  

Parágrafo Único – Fica assegurado à ARRENDADORA, ou a quem ela indicar, o direito de inspecionar o bem arrendado, a qualquer tempo, comprometendo-se os ARRENDATÁRIOS a facilitar o livre acesso ao imóvel sempre que solicitado, podendo a ARRENDADORA exigir dos ARRENDATÁRIOS, constatado qualquer defeito, falta, uso inadequado, ou manutenção imprópria, que sejam feitos no prazo estipulado, os reparos ou consertos necessários ou a devida reposição. A inspeção constitui faculdade da ARRENDADORA e dela, ou de sua falta, não decorre qualquer direito para os ARRENDATÁRIOS, nem, realizada ou não, os exime do cumprimento dos seus encargos e obrigações.  

CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCEIRA – DAS BENFEITORIAS E ACESSÕES – Qualquer modificação ou alteração do imóvel objeto deste contrato acederá ao imóvel, nos termos da legislação vigente, cujas despesas de regularização junto aos órgãos competentes correrão por conta exclusiva dos ARRENDATÁRIOS, não cabendo a estes qualquer direito de retenção em relação à taxa de arrendamento, indenização ou reembolso dos valores despendidos.”  

A sentença considerou abusivas referidas cláusulas, novamente, com base no direito de o possuidor de boa-fé ser indenizados das benfeitorias úteis e necessárias. Ademais, considerou que no caso da cláusula 21ª  sua manutenção implicaria no afastamento da CEF por vícios de construção. 

A fundamentação aqui é idêntica àquela lançada para afastar a abusividade da Cláusula 16ª, parágrafos quinto e sétimo, ou seja, é válida a cláusula de renúncia a benfeitorias expressamente prevista no contrato, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 

No que toca à cláusula 21ª, não se trata de previsão excluindo a responsabilidade da CEF por vício de construção. Trata-se, mais uma vez, de previsão que atribui aos arrendatários a responsabilidade pela manutenção dos imóveis arrendados, sem qualquer exclusão expressa da responsabilidade da CEF ou da construção por eventuais vícios de construção. 

Conclusão 

Ante o exposto, dou parcial provimento às apelações, para reformar a sentença, afastando a responsabilidade das corrés pelos danos constantes dos imóveis discutidos nos autos, visto que não decorrentes de vícios de construção, e, como consequência, afasto a necessidade de reparação ou pagamento de indenizações, mantendo sem alterações as cláusulas contratuais relativas ao contrato de arrendamento, com exceção da cláusula CLÁUSULA VIGÉSIMA, a qual somente poderá ser executada após o decurso do prazo previsto no artigo 9º, da Lei n10.188/2001. 

Sem condenação em honorários advocatícios e sem custas, nos termos doa artigo 18 da Lei n. 7.347/1985. Os honorários periciais já foram depositados pela União Federal, no ID 290910383, nada mais sendo devido. 

É como voto.