V O T O

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): 

A parte autora, alega, em síntese, a legitimidade ativa dos cessionários CLERIO COSTA E ERICA RIBEIRO, possuidores de boa-fé, para que possam efetuar a purgação da mora. No mérito, aduz que não foi pessoalmente intimada sobre a designação dos leilões, apesar de ter sido regularmente notificada para a purgação da mora. Requer, ainda, liminarmente, a suspensão da execução e dos efeitos dos leilões e a manutenção da posse do imóvel em favor dos apelantes.

Da ilegitimidade ativa dos cessionários

Compulsando os autos, verifico que os autores CARLOS ALBERTO ALVES e ANA LUCIA SILVA DA COSTA ALVES firmaram instrumento particular de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia pelo SFH com a CEF em 17/10/2014 (ID 275697491), sendo que, posteriormente, em 22/02/2016, os mutuários celebraram contrato particular de cessão de direitos e obrigações com “sub-rogação de alienação fiduciária” com CLERIO COSTA DE OLIVEIRA e ERICA RIBEIRO DE OLIVEIRA, e do qual o banco réu não foi signatário.

O contrato particular de compra e venda celebrado entre o mutuário e o agravante vincula apenas seus signatários e não seria capaz de gerar direitos e deveres de ordem civil nem é oponível à CEF, que não participou nem se obrigou na avença. A força obrigatória dos contratos vincula os contratantes que livremente optaram por estabelecer direitos e obrigações recíprocas, não produzindo efeitos perante terceiros que não anuíram expressamente.

De acordo com o Tema Repetitivo 522 fixado pelo C. STJ, a celebração do “contrato de gaveta” após o dia 25.10.1996 deve ser obrigatoriamente comunicada à instituição financeira, sob pena de o denominado “gaveteiro” ser considerado parte ilegítima para questionar o contrato de financiamento imobiliário de origem. É o caso dos autos.

Portanto, não merece reparo a sentença recorrida no que concerne à ilegitimidade de parte dos cessionários CLERIO COSTA DE OLIVEIRA e ERICA RIBEIRO DE OLIVEIRA.

Da alegada nulidade procedimental

O procedimento de execução extrajudicial está previsto na Lei 9.514/97. Havendo mora por parte do mutuário, o credor promoverá a notificação extrajudicial do devedor para comprovação da mora.    

A notificação é feita para possibilitar ao devedor purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas.   

Art. 26 (...)                                  

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.    

Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, devem ser observados os requisitos formais do artigo 26, §§ 1º a 3º.   

Transcorrido o prazo para purgação, o oficial do Registro de Imóveis certificará isso e averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.   

Art. 26. (...)   

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.   

O Cartório do Registro de Imóveis, por meio do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem à averbação. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum, e poderá ser ilidida durante a instrução do processo de origem em regular procedimento observando o contraditório.    

No caso, o contrato foi firmado pelas partes em 17/10/2014 (ID 275697491) e o inadimplemento é incontroverso nos autos (ID 16631330), o que ensejou a consolidação da propriedade em prol da CEF em 20/12/2018 (ID 275697539), conforme consta na matrícula do imóvel (averbação nº 07). 

Consta na matrícula do imóvel (ID 275697539, averbação nº 07) que os mutuários foram regularmente notificados para purgar a mora e que deixou transcorrer o prazo sem o pagamento, informação que goza de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei 8.935/94.

Advirto que, em situações de transferência particular de contrato de financiamento, a intimação para purgar a mora e sobre a designação dos leilões pode ser validamente encaminhada pela CEF ao mutuário originário, considerando que o banco não travou relação contratual com os cessionários e, portanto, não tinha o dever de promover comunicações direcionadas a eles sobre os desdobramentos do contrato.

No que concerne, especificamente, à intimação para os leilões, o §2º do art. 27 da Lei 9.514/97, com redação dada pela Lei 14.711/2023, estabelece:

“(...) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.”

No caso dos autos, nenhuma das partes informa as datas dos leilões, e tampouco, apresenta edital comprovando a designação das praças.

De qualquer forma, a decisão liminar proferida em Primeiro Grau em 02/09/2019 determinou a sustação dos leilões relativos ao imóvel até a realização de audiência de conciliação.

Conforme informações prestadas pela CEF (ID 316619995) e das quais não houve discordância da parte contrária, o imóvel em questão sequer chegou a ser ofertado em leilões públicos e houve registros internos para impedir a inclusão do imóvel em leilões, situação que permanece até a atualidade.

Desta forma, diante da ausência de comprovação de nulidades, deve ser atestada a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e de expropriação do bem.

Os atos expropriatórios decorrem do exercício regular do direito da CEF e devem prosseguir para preservar o procedimento complexo de alienação e os interesses legítimos da credora. 

Passo a analisar a viabilidade de purga da mora. 

Da purgação da mora

A purgação era permitida até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do DL 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/97.   

A partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, que alterou dispositivos da Lei 9.514/97 para estabelecer marco expresso para purgação da mora, após a consolidação da propriedade fiduciária, o devedor fiduciante terá tão somente o direito de preferência para adquirir o imóvel.   

"Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 

(...) 

§ 2º.  Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária." (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017). 

"Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

(...) 

§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiducianteo direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.  "(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017, e com Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023).

   O C. STJ entende pela aplicação imediata da Lei 13.465/17 aos contratos celebrados antes da sua vigência, vejamos:   

RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997. MORA PURGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI Nº13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO.  

1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova Lei.  

2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada.  

3. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes.  

4. Recurso Especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos”.    

(STJ, REsp 1.942.898/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva, Segunda Seção, j. em 23/8/2023, DJe 13/9/2023).  

Perfilhando-me a esse entendimento, vinha decidindo que, com as alterações introduzidas pela Lei 13.465/2017 à Lei 9.514/97, apenas nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorresse antes da inovação legislativa, poderia o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.   

No entanto, sensível à brilhante fundamentação apresentada no julgamento do Agravo de Instrumento de nº 5014383-67.2023.4.03.0000, relatado pelo Exmo. Desembargador Federal Nelton dos Santos, refleti melhor sobre o tema. Atento à garantia constitucional do ato jurídico perfeito, aderi ao posicionamento no sentido de que a nova lei não se aplica aos contratos firmados antes de sua edição.   

PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL EM GARANTIA. CONTRATO FIRMADO ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI 16.465/2017. ATO JURÍDICO PERFEITO. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELA CEF. AGRAVO DESPROVIDO.   
1. In casu, o contrato configura ato jurídico perfeito, porquanto aperfeiçoado na vigência da Lei n. 9.514/1997 e antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o que se deu em 12 de julho de 2017.    
2. O direito de purgar a mora é de natureza substancial ou material, possuindo justamente tal natureza as regras que o consagram, sendo que a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é firme no sentido de que, por respeito à segurança jurídica, a lei nova não alcança os contratos celebrados anteriormente. Precedentes.   
3. Se, quando da celebração do contrato, o ordenamento vigente assegurava ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, não é possível ou mesmo razoável que, posteriormente, uma lei nova incida e reduza-lhe o tempo para o exercício daquele direito; e assim o é porque, em cenário jurídico diverso – e, no caso, também adverso –, talvez a parte ora apelante nem mesmo firmasse o contrato.   
4. Para evitar-se a irretroatividade da lei, a única solução aceitável dentro do espectro constitucional, data venia, é a de aplicar-se a lei vigente ao tempo da celebração do contrato, de sorte que, se tal fato deu-se antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o devedor fiduciário tem direito a purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação; e se tal direito foi-lhe negado, há de ser-lhe assegurado pelo Poder Judiciário.    
5. No caso em apreço, os agravados firmaram o contrato de mútuo com alienação fiduciária em 22.06.2011, com a consolidação da propriedade em favor da agravante, em 18.01.2023.   
6. Conquanto os agravados tenham sido notificados para purgar a mora, o procedimento se deu nos termos da Lei nº 13.465/2017, não aplicável à hipótese dos autos. Com efeito, a possibilidade de purgar a mora deve se estender até a data da assinatura do auto de arrematação, e não até a consolidação da propriedade, como procedeu a Caixa.   
7. Agravo de instrumento desprovido.   (TRF3, AI nº 5014383-67.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Nelton Agnaldo Moraes dos Santos, j. em 31/8/2023, DJEN 5/9/2023).   

Conforme consta na fundamentação do voto proferido pelo Exmo. Des. Fed. Nelton dos Santos, a fim de se prestigiar a garantia fundamental do ato jurídico perfeito, insculpida no art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal, seria necessário o respeito ao contrato aperfeiçoado na vigência da Lei 9.514/97 e, por conseguinte, firmado antes das modificações trazidas pela Lei 13.465/2017.   

Como razão de decidir e, ainda, a fim de determinar a irretroatividade da Lei 13.465/2017, o Exmo. Des. Fed. Relator diferenciou o ato de purgar a mora, de natureza substancial, do de consolidação de propriedade ou alienação do imóvel, procedimental. Este último, sim, atrai a aplicação imediata das novidades legislativas. Aquele primeiro, não.   

Não seria possível considerar a consolidação da propriedade como ato jurídico perfeito isoladamente, desconsiderando-se o contrato, pois a consolidação é apenas um dos efeitos que dele podem resultar, e que a segurança jurídica protege todo o acordo, não apenas partes isoladas.   

Assim, as partes, ao firmarem um contrato, o fazem com base na legislação em vigor, considerando a disciplina jurídica da época, regente em especial o direito de quitar a dívida em atraso e manter o vínculo contratual.   

Portanto, se no momento da celebração do contrato, a lei vigente garantia ao devedor o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, não é razoável que uma nova lei posterior reduza esse prazo. Isso ocorre porque, em um cenário jurídico diferente e, no caso, desfavorável, talvez a parte afetada nem tivesse firmado o contrato.   

Na presente hipótese, apesar da consolidação da propriedade ter se dado posteriormente às alterações decorrentes da Lei nº 13.465/2017, devem ser aplicadas as disposições da Lei nº 9.514/1997, em sua redação original, uma vez que o contrato configura ato jurídico perfeito que foi aperfeiçoado na vigência da Lei 9.514/97.

Desta forma, estabelecido que a norma aplicável ao devedor é aquela vigente na data da celebração do contrato, entendo que poderá o agravante purgar a mora até a assinatura de eventual auto de arrematação, na forma prevista no artigo 34 do Decreto-lei nº 70/66 e do artigo 39 da Lei nº 9.514/97.  

Ressalto que, após a realização do segundo leilão, caso este seja infrutífero, uma vez considerada extinta a dívida, conforme já previa o §5º do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, em sua redação original, e atualmente, dispõe o §4º do artigo 26-A da Lei nº 9.514/97, acrescentado pela Lei nº 14.711/23, ainda que a CEF adquira a livre disponibilidade do bem, podendo submetê-lo  à venda direta, restará prejudicada a possibilidade de purga da mora. 

"Art. 27 (revogado)

(...)

§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no §2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo (acrescentado pela Lei nº 14.711/2023).

§ 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade.”

Da verba honorária

É de se reconhecer que os litigantes foram, respectivamente, vencedor e vencido, em parte, o que impõe a aplicação do disposto no artigo 86 do Código de Processo Civil/2015. 

Sendo assim, condeno a parte autora ao pagamento de honorários fixados em 5% sobre o valor da causa, observando-se o art. 98, § 3º, do CPC, ante a concessão de gratuidade de justiça e condeno o apelado ao pagamento de verba honorária de 5% sobre o valor da causa. 

Conclusão

Ante o exposto, dou parcial provimento à apelação para autorizar a purgação da mora até a assinatura de eventual auto de arrematação, caso esta ocorra até o segundo leilão, nos termos da fundamentação.

Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC.

É o voto.