V O T O

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): A enfiteuse ou aforamento é figura jurídica pela qual há a divisão (onerosa e entre vivos) das prerrogativas relativas a bens imóveis, colocando de um lado o domínio eminente ou conspícuo (confiado ao senhorio) e de outro lado o domínio útil (transferido ao enfiteuta ou foreiro). O laudêmio corresponde à obrigação pecuniária de direito público instituída por preceitos legislativos federais em favor da União Federal, em razão de transações envolvendo o domínio útil de seus imóveis submetidos a aforamento ou enfiteuse, sob a justificativa de compensar a União pelo não exercício do direito de consolidar o domínio pleno nessas transações.

Ainda que correntemente seja empregado o vocábulo “taxa”, o laudêmio tem natureza jurídica de receita patrimonial não tributária (nos termos do art. 39, § 2°, da Lei nº 4.320/1964, incluído pelo DL nº 1.735/1979), motivo pelo qual são inaplicáveis os regramentos do art. 145, II da Constituição de 1988 e do art. 77 e seguintes do Código Tributário Nacional (porque não há contraprestação estatal por serviço público ou por exercício do poder de polícia). Porém, a linguagem normativa utilizada para a taxa de laudêmio é muito próxima da empregada em matéria tributária, daí porque há fato gerador, lançamento, decadência, prescrição e inexigibilidade, dentre outras figuras, inclusive representando dívida ativa para efeito de cobrança executiva (art. 201 do DL nº 9.760/1942).

Toda transferência de imóvel sob o regime de aforamento da União deverá ser precedida de do recolhimento de laudêmio segundo cálculos fornecidos ao interessado pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), após o que esse mesmo órgão federal expede a Certidão de Autorização de Transferência (CAT). Por força do contido no art. 3º, § 2º, I, “a”, do Decreto-Lei nº 2.398/1987 (alterado pelo art. 33 da Lei nº 9.636/1998), sob pena de responsabilidade dos seus respectivos titulares, os Cartórios de Notas e Registros de Imóveis não lavrarão, nem registrarão escrituras relativas a bens imóveis de propriedade da União (ou que contenham, ainda que parcialmente, área de seu domínio) sem a CAT elaborada pela SPU que declare ter o interessado recolhido o laudêmio devido.

Quanto aos elementos materiais e quantitativos, o art. 3º, caput, do DL nº 2.398/1987 (com alterações pela nº Lei 13.240/2015 e, depois, pela MP nº 759/2016, convertida na Lei nº 13.465/2017) prevê que o fato gerador é a transferência onerosa (entre vivos) do domínio útil e da inscrição de ocupação de terreno da União Federal, ou de cessão de direito a eles relativos, sendo calculado na ordem de 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno.

Sobre o elemento pessoal, o sujeito ativo é a União Federal (proprietária do imóvel e senhoria direta) e o sujeito passivo é o vendedor (enfiteuta ou foreiro, e não o adquirente, nos termos do art. 3º do DL nº 2.398/1987), embora pactos privados legítimos que modifiquem esse ônus devam ser respeitados pelos que negociam o domínio útil (E.STJ, REsp 1399028/CE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 17/11/2016, DJe 08/02/2017). E porque o laudêmio assume contorno de obrigação propter rem, tanto o vendedor quanto o adquirente estão legitimados para compor lides sobre o tema.

Quanto ao elemento temporal ínsito ao elemento material, é verdade que, à luz do direito privado (art. 1.227 do Código Civil de 2002), a transferência do domínio útil de um imóvel não ocorre no momento da celebração do contrato de compra e venda e nem quando de sua quitação ou da lavratura de escritura em Cartório de Notas, mas sim com as devidas anotações na matrícula do imóvel em Cartório de Registro de Imóveis. Já no âmbito do direito público, cabe ao legislador estabelecer a materialidade e o momento no qual são consumadas as transferências onerosas entre vivos para fins de laudêmio, sendo certo que o art. 3º, caput, do DL nº 2.398/1987 previu essa obrigação em toda transação do “domínio útil e da inscrição de ocupação de terreno da União ou de cessão de direito a eles relativos”, aí incluídas as negociações não levadas anteriormente a registro público pelos negociantes.

Essas transações não submetidas a registro em Cartório de Imóveis acabam sendo reveladas por força do art. 195 e do art. 237, ambos da Lei nº 6.015/1973, ao exigirem que as anotações na matrícula de imóveis sejam feitas em continuidade ou sequência para apontar todas as transferências de domínio, especialmente para dar segurança jurídica às transações e para garantir que a propriedades ou os direitos somente sejam negociados apenas por seus titulares. Por essa necessária continuidade ou encadeamento, os registros devem indicar toda a sequência dominial, apontando cada transferência de modo individualizado, mesmo que uma ou mais não tenham sido anteriormente levadas a registro.

Cessões do domínio útil de imóveis da União Federal, ainda que celebradas por contratos particulares não registrados, são fatos geradores do laudêmio em decorrência da delimitação material do fato gerador previsto no art. 3º, caput, do DL nº 2.398/1987 (com alterações pela nº Lei 13.240/2015 e, depois, pela MP nº 759/2016, convertida na Lei nº 13.465/2017), mesmo porque a desoneração poderia dar ensejo a negócios feitos às margens de registros públicos tão somente para evitar essa obrigação pecuniária.

De outro lado, a incorporação imobiliária pode ser entendida como o procedimento regulado por lei específica, consistente na prospecção, preparação e viabilização, legal, econômica e ambiental, de um projeto imobiliário, de natureza residencial ou comercial, para posterior comercialização, total ou parcial, das unidades autônomas no mercado. A incorporação imobiliária é regulada pela Lei nº 4.591/1964, que assim dispõe:

Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.

Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO).

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;

b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).

c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente.          (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.

§ 3º Tôda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidariamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência, referido no art. 34.

Da leitura dos dispositivos legais acima, percebe-se que não se pode confundir as figuras da construtora, empresa responsável pela execução física da obra relativa ao empreendimento imobiliário, ou seja, a responsável pelas etapas da construção civil, com a incorporadora (empresa responsável pela prospecção, aquisição do terreno, realização de estudos de viabilidade do projeto, venda das unidades autônomas, divulgação do empreendimento, entre outros). Embora, em certos casos, tais figuras possam coincidir sobre a mesma empresa (art. 31, “b”, da Lei nº 4.591/1964), também é possível que a incorporadora contrate outra empresa na qualidade de construtora, para executar a obra de construção civil.

No caso dos autos, consta que, no ano de 2007, os autores adquiriram da pessoa jurídica Arvella Representações, Administração e Participação Ltda. 08 unidades autônomas (apartamentos) localizadas no empreendimento denominado Stadium, situado à Alameda Rio Negro, 1.030, Alphaville, Barueri/SP. Em virtude da aquisição dos referidos imóveis, que se deu por meio das escrituras de compra e venda datadas de 05/10/2007, relatam os autores que teriam recolhido o laudêmio devido, no valor de R$ 4.700,00, referente a cada unidade. Entretanto, alegam os autores, em sua exordial, que após a conclusão dos processos administrativos de transferência dos imóveis, a Superintendência do Patrimônio da União - SPU teria lhes notificado, bem como a anuente Fal 2 Incorporadora Stadium Ltda., cobrando diferença de laudêmio, sob o argumento de que teria havido nova transferência dos imóveis em razão da transação entre a incorporadora e os autores, o que acarretaria nova exigência de laudêmio.

Ocorre que o exame da documentação carreada aos autos, notadamente o ID 21519960 (fls. 26/41 e 82/93), revela que figura como “vendedora” (ou seja, alienante do domínio útil das unidades imobiliárias autônomas objetos desta lide) apenas a empresa Arvella Representações, Administração e Participação Ltda, sendo que, por força da legislação de regência acima referida, bem como da jurisprudência pátria, este é o negócio jurídico tido como fato gerador da obrigação de recolher o laudêmio, o que, frise-se, foi feito pelos autores.

Na realidade, percebe-se que a empresa Fal 2 Incorporadora Stadium celebrou com a vendedora (Arvella Representações, Administração e Participação Ltda) um Instrumento Particular de Constituição de Consórcio, objetivando a conjugação de esforços para a realização do empreendimento Condomínio Stadium. De acordo com o art. 278, da Lei nº 6.404/1976, define-se o consórcio como uma associação temporária entre companhias ou outras sociedades, com ou sem controle em comum, para executar determinado empreendimento, sendo certo que as obrigações das empresas consorciadas se regem pelos termos do contrato (tanto assim que a empresa Fal 2 Incorporadora Stadium Ltda recebeu contraprestação de R$ 94.000,00 pela execução da obra). A existência de um consórcio empresarial explica a participação da empresa Fal 2 Incorporadora Stadium Ltda como anuente na alienação do domínio útil pela Arvella Representações, Administração e Participação Ltda aos autores.

Nessa linha, tem-se que não há prova nos autos de que tenha havido a alegada transferência anterior do domínio útil do imóvel pela empresa Arvella Representações, Administração e Participação Ltda para a empresa Fal 2, o que justificaria a cobrança da diferença de laudêmio pela SPU. Do registro perante o Cartório de Imóveis (ID 21519960, fls. 26/41) consta unicamente a transferência do domínio útil havida entre a Arvella e os autores, sendo apenas e tão somente este o fato gerador do laudêmio, conforme já explicitado acima.

Dessa forma, já tendo havido o recolhimento do laudêmio quando da transferência dos imóveis aos autores pela empresa Arvella Representações, Administração e Participação Ltda, não se revela legítima a cobrança efetuada pela UNIÃO FEDERAL a título de diferenças da exação em comento.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação.

Em vista trabalho adicional desenvolvido na fase recursal e considerando o conteúdo da controvérsia, com fundamento no art. 85, §11, do CPC, a verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição deve ser majorada em 10%, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2ª seção, DJe de 19/10/2017), bem como a orientação contida no Tema Repetitivo nº 1.059/STJ.

É o voto.