V O T O

Sob os seguintes fundamentos, decidiu o juiz de primeiro grau:

“Trata-se de demanda, pelo procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, na qual a parte autora requer a declaração de perempção da hipoteca registrada na matrícula n. 93.183 do Ofício de Registro de Imóveis de São José dos Campos, bem como a nulidade da cessão de crédito para a Empresa Gestora de Ativos – EMGEA. 

Alega, em apertada síntese, que o contrato financiamento habitacional foi celebrado em 09.01.1989 entre o mutuário originário e a Caixa Econômica Federal, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Afirma que, em 25.01.1994, o imóvel foi transferido para si, mediante “contrato de gaveta”. Sustenta ter ocorrido a prescrição da hipoteca, o que impede a execução da garantia.

É a síntese do necessário.

Fundamento e decido.

Verifico não haver prevenção ou litispendência em relação aos feitos indicados no termo anexo, pois o objeto é distinto, conforme consulta à aba “autos associados”.

O instituto da tutela de urgência, previsto no artigo 300 do Código de Processo Civil, visa apenas a distribuir o ônus do tempo do processo e dar efetividade ao mesmo, conferindo antecipadamente aquilo que é buscado por meio do pedido formulado na ação de conhecimento.

Para a concessão da mesma é necessária a presença dos requisitos do artigo supramencionado, quais sejam, elementos que evidenciam a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora).

Verifico não se acharem presentes os pressupostos necessários à sua concessão.

Na hipótese, não vislumbro o probabilidade do direito alegado a justificar a concessão da medida almejada.

De plano, a petição inicial não está instruída com documentos comprobatórios do pagamento e da respectiva quitação da dívida. Em segundo lugar, a hipoteca é direito real de garantia e está registrada na matrícula do imóvel, de modo que as convenções particulares não podem ser oponíveis à credora hipotecária, que tem a prerrogativa de executa-lo para satisfazer seu crédito.

Não constato, ainda, risco de dano, pois não comprovada a existência de execução judicial ou extrajudicial do imóvel. Não obstante o documento ID 334190557 mencionar a execução da dívida, não há nenhum documento que comprove o início do procedimento extrajudicial. 

As demais questões serão conhecidas após efetivo contraditório.

Diante do exposto, indefiro o pedido de tutela de urgência.

Concedo à parte autora o prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção do feito, sem resolução do mérito, para:

1. apresentar documento de identificação pessoal válido;

2. justificar sua legitimação, pois não consta seu nome nas procurações IDs 334190346 e 334190348.

No mesmo prazo, deverá juntar declaração de hipossuficiência, sob pena de indeferimento da gratuidade da justiça.

Após, abra-se conclusão seja para análise da gratuidade da justiça, da prioridade de tramitação e determinar a citação, seja para extinção.

Publique-se. Int. 

Em juízo sumário de cognição (ID 307241147) foi indeferida a tutela recursal, nos seguintes termos:

“Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão pela qual, em autos de ação de conhecimento, foi indeferida a tutela antecipada para determinar a suspensão dos atos executórios do contrato de financiamento.

Afirma a parte agravante que o direito de executar a hipoteca se encontra prescrito.

Pugna pela concessão da tutela recursal.

É o relatório. Decido.

A concessão da tutela recursal depende da presença do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme previsão contida no artigo 995, parágrafo único do Código de Processo Civil. 

A decisão agravada foi assim proferida:

(...)

A inicial da ação de conhecimento não veio instruída com documentos aptos a demonstrar, de plano, o transcurso do prazo prescricional para execução hipotecária.

Não há qualquer elemento probatório a embasar a pretensão da agravante, ao menos neste momento processual.

Ante o exposto indefiro a tutela recursal. 

Encaminhe-se cópia desta decisão ao juízo recorrido. 

Tendo em vista a apreciação do pedido de liminar, proceda a secretaria à retificação da autuação, certificando nos autos. 

Vista à parte agravada, nos termos do artigo 1.019, II, do Código de Processo Civil. 

Intime-se. Cumpra-se. ”

Da documentação acostada aos autos originários, observa-se que, embora o contrato original de hipoteca tenha sido celebrado em 09/01/1989, não há comprovação de que tenha havido início de qualquer execução extrajudicial, nem de risco de dano imediato.

O artigo 1485 do CC estabelece o limite temporal de 30 anos para subsistência da hipoteca, salvo prorrogação expressa e novo registro:

Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Embora exista registro formal da hipoteca, inexiste, no caso, comprovação da averbação de cessão em nome da credora atual (EMGEA). Ademais, também não há qualquer prova de que a dívida tenha sido quitada.

Assim, as teses de perempção da hipoteca e ilegalidade da cessão de crédito não averbada merecem análise mais aprofundada na instrução de conhecimento, por envolverem matéria de ordem pública e de repercussão social relevante.

Dessa forma, não vejo motivos para alterar o posicionamento adotado em 1º grau, na medida em que a comprovação do direito alegado pela agravante demanda perfectibilização do contraditório.

De interesse na matéria, trago os seguintes julgados:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.  CONTRATO DE GAVETA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. 

- Verifica-se que em 19/03/2010, Edgar Benedito Machado e Zilda Fernandes Machado firmaram com a Caixa Econômica Federal um Instrumento Particular de compra e venda de imóvel residencial quitado, mútuo e alienação fiduciária em garantia, carta de crédito com recursos do SBPE no âmbito do sistema financeiro de habitação – SFH (id 316239852, id 316242161, 316239853). Ainda consta nos autos que o devedor fiduciante inicialmente transferiu, informalmente, o imóvel para Renata Cintia das Neves Tomaselli, que por sua vez vendeu/permutou ao agravante (id 316239857). Por sua vez, o devedor fiduciante pactuou com o agravante o instrumento particular de compromisso de venda e compra do imóvel financiado em 29/05/2015 (id 316239856). O compromissário comprador, ora agravante, assumiu o pagamento do saldo devedor da alienação fiduciária junto à CEF no valor aproximado de R$ 110.000,00.

- O inadimplemento de algumas parcelas da prestação gerou a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, que iniciou a execução extrajudicial, cujo procedimento foi impugnado pelo agravante na ação originária (Proc. 5000314-66.2024.4.03.6120).

- Relata a parte agravante que não teve ciência do trâmite que culminou com a consolidação do imóvel e, inclusive, afirma que o Sr Edgar (devedor fiduciante) não foi intimado pessoalmente e que a assinatura aposta na correspondência para intimação para purgar a mora não é dele. Por essas razões, pretende a suspensão do procedimento extrajudicial totalmente nulo, que lhe nega o direito de purgar a mora.

- Cabe registrar o posicionamento jurisprudencial no sentido de que a celebração do chamado “contrato de gaveta”, após o dia 25.10.1996, deverá ser obrigatoriamente comunicada à instituição financeira, sob pena de o denominado “gaveteiro” ser considerado parte ilegítima para questionar o contrato de financiamento imobiliário de origem.

- A fim de legitimar a insurgência do agravante, não há notícia de que a Caixa Econômica Federal foi informada, na forma do artigo 29 da Lei n. 9.514/1997, a respeito no compromisso firmado entre o agravante e o fiduciante, Sr. Edgar Benedito Machado, que oficialmente contraiu a obrigação perante a instituição bancária. Tem-se, portanto, que para a análise do direito pretendido mostra-se razoável aguardar a instrução probatória, com o exercício do contraditório, inclusive em face da restrição prevista no parágrafo 3º do artigo 300 do CPC.

- Resta claro que se trata de matéria que exige dilação probatória e, portanto, impede a concessão, neste momento procedimental, da tutela antecipada tal como requerida.

- Agravo de instrumento desprovido. Embargos de declaração prejudicados.                                    

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5008442-05.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 14/08/2024, DJEN DATA: 20/08/2024);

AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.

I - Da análise dos documentos trazidos aos autos, denota-se que a comprovação do direito alegado pela agravante demanda dilação probatória, uma vez que os documentos trazidos aos autos não são suficientes para demonstrar a verossimilhança de suas alegações, requisito esse indispensável para a concessão da tutela antecipada.

II - Agravo de instrumento não provido.                                    

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5031497-19.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 06/06/2024, Intimação via sistema DATA: 12/06/2024)."

Diante do exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.

É como voto.