V O T O

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator): As razões de agravo interno se confundem com o mérito do recurso e com ele serão analisadas.

A r. decisão que deferiu o pedido de antecipação de tutela recursal foi proferida em 31/01/2025. 

Verifico que, no presente caso, nenhuma das partes trouxe à consideração deste Relator qualquer argumento apto a alterar o entendimento já manifestado anteriormente. 

Desse modo, transcrevo os fundamentos da referida decisão: 

(...) 

 “Decido. 

Cabe ao relator do recurso apreciar os pedidos de tutela provisória formulados nos recursos, assim como nos processos de competência originária do Tribunal, de acordo com o disposto no art. 932, II, do CPC. 

Por sua vez, o art. 300, caput, do Código de Processo Civil, estabelece que a concessão da tutela de urgência está adstrita à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, e o § 3º do art. 300 do CPC, impede a antecipação da tutela nos casos de irreversibilidade dos efeitos da decisão. 

Ademais, o art. 1.019, I, do CPC estabelece que o relator, no recurso de agravo de instrumento poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. 

Passo, assim, ao exame do pleito de concessão de tutela antecipada recursal.

A questão fulcral discutida em sede de agravo diz respeito à possibilidade de suspensão das parcelas do financiamento em razão do atraso na entrega da obra.

Conforme o disposto no contrato de financiamento, o contrato de compra e venda do imóvel, com alienação fiduciária em garantia, foi realizado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida/Casa Verde e Amarela (ID 333155958 – autos de origem).

Tal programa, amparado pelos arts. 3º e 6º da CF, foi instituído pela Lei nº 11.977/2009 (conversão da MP nº 459/2009), posteriormente reestruturado pela Lei nº 12.424/2011, chegando a uma nova face com a Lei nº 14.620/2023 (resultante da MP nº 1.162/2023). Constitui política pública de incentivo para produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais para famílias com baixa renda, bem como para promoção do direito à cidade e à moradia de famílias residentes em áreas urbanas e rurais, associado ao desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, à sustentabilidade, à redução de vulnerabilidades e à prevenção de riscos de desastres, à geração de trabalho e de renda e à elevação dos padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população.

Nesse passo, nos termos do art. 5º, da Lei nº 14.620/2023, o PMCMV é escalonado por níveis de renda familiar: residentes em áreas urbanas podem ter renda bruta familiar mensal até R$ 8.000,00; e residentes em áreas rurais com renda bruta familiar anual de até R$ 96.000,00. O nível de renda familiar urbana é subdivido em: a) Faixa Urbano 1 - renda bruta familiar mensal até R$ 2.640,00; b) Faixa Urbano 2 - renda bruta familiar mensal de R$ 2.640,01 até R$ 4.400,00; c) Faixa Urbano 3 - renda bruta familiar mensal de R$ 4.400,01 até R$ 8.000,00. Já o nível de nível de renda rural tem: a) Faixa Rural 1 - renda bruta familiar anual até R$ 31.680,00; b) Faixa Rural 2 - renda bruta familiar anual de R$ 31.680,01 até R$ 52.800,00; c) Faixa Rural 3 - renda bruta familiar anual de R$ 52.800,01 até R$ 96.000,00.

Por sua vez, para integrar o PMCMV, o empreendimento também deverá obedecer a critérios especificados no art. 5º-A da Lei nº 11.977/2009, quais sejam:

I - localização do terreno na malha urbana ou em área de expansão que atenda aos requisitos estabelecidos pelo Poder Executivo federal, observado o respectivo plano diretor, quando existente;                (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

II - adequação ambiental do projeto;               (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

III - infraestrutura básica que inclua vias de acesso, iluminação pública e solução de esgotamento sanitário e de drenagem de águas pluviais e permita ligações domiciliares de abastecimento de água e energia elétrica; e              (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

IV - a existência ou compromisso do poder público local de instalação ou de ampliação dos equipamentos e serviços relacionados a educação, saúde, lazer e transporte público.              (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

O programa, cabe ressaltar, é constituído dos recursos elencados no art. 6º, da Lei nº 14.620/2023:

I - dotações orçamentárias da União;

II - Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS), de que trata a Lei nº 11.124, de 16 de junho de 2005;

III - Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de que trata a Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001;

IV - Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), de que trata a Lei nº 8.677, de 13 de julho de 1993;

V - Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), de que trata a Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990 (Lei do FGTS);

VI - Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009;

VII - emendas parlamentares;

VIII - operações de crédito de iniciativa da União firmadas com organismos multilaterais de crédito e destinadas à implementação do Programa;

IX - contrapartidas financeiras, físicas ou de serviços de origem pública ou privada;

X - doações públicas ou privadas destinadas aos fundos de que tratam os incisos II, III, IV e V;

XI - outros recursos destinados à implementação do Programa oriundos de fontes nacionais e internacionais;

XII - doações ou alienação gratuita ou onerosa de bens imóveis da União, observada legislação pertinente;

XIII - recursos do Fundo Nacional para Calamidades Públicas, Proteção e Defesa Civil (Funcap), quando os recursos orçamentários e financeiros constantes dos incisos I a IX não estiverem disponíveis e o beneficiário tenha tido o único imóvel perdido em razão de situação de emergência ou calamidade formalmente reconhecida pelos órgãos competentes ou esteja em estado de vulnerabilidade a desastres ambientais iminentes, reconhecidos pelos órgãos competentes.

Nesse passo, o C. STJ, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 996), firmou as seguintes teses:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:

1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.

(REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019 - g.n.).

Ressalte-se que esta C. 2ª Turma tem decidido em consonância com o precedente do C. STJ acima, verbis:

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PMCMV ENTIDADES. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF E DA ENTIDADE ORGANIZADORA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. DANOS MORAIS.

- No âmbito do PMCMV, quando o contrato está relacionado à Faixa 1, a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nas demais faixas de renda do PMCMV, também se configura a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade processual), pois a atuação da instituição financeira vai além da análise de risco de crédito, efetivamente fiscalizando e gerenciando a obra, além de verificar se o imóvel e o devedor cumprem os requisitos legais para enquadramento no Programa.

- Ao examinar as cláusulas padrões desses contratos de adesão, observa-se que é permitido à CEF, p. ex., autorizar a prorrogação do prazo para conclusão da obra, substituir a construtora em casos de modificação do projeto, não conclusão da obra dentro do prazo contratual, retardamento ou paralisação da obra, dentre outras hipóteses. Ademais, o PMCMV é política pública habitacional (urbana e rural) destinada a garantir à população de baixa renda (Faixas 1, 2 e 3) o direito fundamental à moradia, que conta com subvenção econômica estatal e privada (p. ex., FNHIS, FAR, FGTS, FGHab e Funcap), cuja gestão operacional é realizada pela CEF, mediante pagamento de remuneração específica, conforme disposição expressa do art. 9º e parágrafo único, da Lei nº 11.977/2009, bem como do art. 6º, §20, da Lei nº 14.620/2023. Daí decorre a legitimidade processual da CEF em se tratando de PMCMV.

- O imóvel objeto da demanda faz parte de empreendimento integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida – Entidades, modalidade que tem por finalidade a concessão de financiamento subsidiado a famílias organizadas por meio de entidades privadas sem fins lucrativos para produção de unidades habitacionais urbanas, com recursos do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS).

- De acordo com a Instrução Normativa nº 28, de 04/07/2023, do Ministério das Cidades, que regulamenta a modalidade, a CEF participa do programa na qualidade de Agente Operador do FDS e, no caso concreto, também participa como Agente Financeiro do FDS.

- A atuação da CEF no caso concreto não se restringe à de agente financeiro, vez que financia a construção de um empreendimento de habitação social, com poderes para verificar os requisitos legais concernentes ao imóvel, à Entidade Organizadora, à construtora e ao adquirente/beneficiário, além de analisar a viabilidade técnica, orçamentária, financeira, jurídica e de engenharia das propostas, monitorar a execução dos contratos, inclusive o trabalho social, fiscalizar o andamento e entrega da obra, encaminhar providências em caso de empreendimentos frustrados, identificar desvios de finalidade, atuando como representante do FDS e como verdadeira executora de políticas públicas.

- CEF e Entidade Organizadora são partes legítimas e podem ser responsabilizadas pelo atraso na entrega da obra e pelas indenizações dele decorrentes.

- O atraso na entrega da obra é inconteste, de modo que tanto a CEF quanto a Entidade Organizadora deram causa aos infortúnios pelos quais passou a parte autora, descumprindo o prazo estipulado no contrato para que o imóvel adquirido lhe fosse entregue. Dessa forma, mostra-se correta a r. sentença, ao determinar a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos pela parte autora durante a execução contratual.

- A narrativa acima demonstra que a falha na prestação do serviço, pelas rés, ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação, notadamente em razão do atraso na entrega da obra, que perdurou por muitos anos, causando apreensão e angústia à parte autora, especialmente quanto à incerteza de vir a residir no imóvel adquirido. Soma-se a isso o fato de não haver sido providenciada a exclusão da parte autora do Cadastro Nacional de Mutuários, que resultou na exclusão da parte autora de programa habitacional e impedimento de participar de outros programas. Assim, é devida a indenização por dano moral.

- O valor fixado na sentença a título de indenização por danos morais (equivalente ao total das parcelas pagas pela autora pelo financiamento) é inferior aos critérios adotados pela jurisprudência e por esta Segunda Turma, considerando-se que as parcelas eram de, aproximadamente, R$ 88,00 (oitenta e oito reais), entretanto, deve ser mantido, uma vez que não houve apelação da parte autora e em respeito ao primado da non reformatio in pejus.

- Preliminares rejeitadas. Apelações não providas.                                   

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5011393-78.2019.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 07/11/2024, DJEN DATA: 11/11/2024)  g.n.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO/RESOLUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AGRAVO PROVIDO.

- A agravante busca a reforma da decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência, objetivando  a suspensão da exigibilidade de todas as parcelas contratuais com relação a ambos os contratos firmados e a impossibilidade de que as requeridas insiram o nome da parte autora nos órgãos de proteção ao crédito.

- Compulsando os autos, verifico que a parte autora firmou, em 08/08/2020, por instrumento particular, um compromisso de Compra e Venda de Unidade Condominial Autônoma.

- Em relação ao prazo de entrega do imóvel, ficou acordado o prazo de 24 meses contados da assinatura do Compromisso de Compra e Venda, podendo ser prorrogado por até 180 dias.

- A parte também celebrou com a Caixa Econômica Federal, em 18/03/2022, contrato de compra e venda com alienação fiduciária, por meio do qual financiou o valor de R$ 144.000,00. No referido contrato de financiamento consta o prazo 28 meses para construção do imóvel.

- Considera-se que o termo inicial para entrega das obras deve ser contado a partir de 08/08/2020 (momento da assinatura do contrato de compra e venda), acrescido do prazo de tolerância de 180 dias, nos termos da Tese 1.1 do Tema nº 996/STJ. Assim, a obra deveria ter sido entregue em 08/02/2023, preservando-se os primados do direito à informação, da transparência e da boa-fé, além de assegurar às partes o necessário equilíbrio contratual e respeito as prestações e contraprestações envolvidas.

- Diante disso, uma vez caracterizada a mora na entrega da obra, deve ser obstada a cobrança das parcelas de ambos os contratos até o julgamento final da lide, a fim de evitar maiores prejuízos.

- No que tange à inscrição nos órgãos de proteção ao crédito, indevida qualquer inscrição a ser efetuada após o prazo da mora - 08/02/2023. -  Agravo de instrumento provido.

(AI 5024099-21.2023.4.03.0000; Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, TRF3 - 2ª Turma, DJEN DATA: 04/03/2024) g.n.

No caso dos autos, os agravantes celebraram, com SPE EMPREENDIMENTO SILVIO DE SOUSA LTDA, contrato por instrumento particular de promessa de venda e compra de bem imóvel com previsão para a entrega em 31/12/2023 (com tolerância de 180 dias corridos, até o dia 28/06/2024), tendo por objeto a unidade nº 1.113, 11º andar, localizada no empreendimento “RESIDENCIAL METROCASA VILA PRUDENTE”, na Rua Silvio de Sousa, nºs 542, Vila Clara, São Paulo - SP, devidamente descrita e caracterizada na matrícula nº 240.248, do 6º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo/SP (ID 333155981 – autos de origem).

Portanto, não há qualquer dúvida sobre o atraso na entrega da obra, mesmo em caso de sua prorrogação, que permitiria a efetiva entrega até a data de 28/06/2024, justificando-se a suspensão do pagamento das parcelas do financiamento, bem como a não inclusão do nome do agravante no cadastro de inadimplentes, de acordo com o precedente do C. STJ já citado.

Ante o exposto, defiro a antecipação de tutela recursal, para determinar a suspensão das prestações do contrato de financiamento discutido nos autos, bem como que as agravadas se abstenham de incluir o nome da parte agravante nos órgãos de proteção ao crédito e assumam a responsabilidade pelo pagamento de eventuais despesas propter rem vinculadas ao imóvel, tais como IPTU e taxa condominial até o julgamento definitivo desse recurso.

Comunique-se o juízo a quo.

Intime-se a parte agravada para apresentação de contraminuta, nos termos do art. 1.019, II do CPC. 

Publique-se. 

Ausentes quaisquer motivos para a alteração do julgado mencionado acima, que bem examinou a matéria, é de rigor a manutenção integral da r. decisão.  

Por fim, provido o agravo de instrumento, resta prejudicado os agravos interno interpostos.

Ante o exposto, dou provimento ao agravo de instrumento para determinar a suspensão das prestações do contrato de financiamento discutido nos autos, bem como que as agravadas se abstenham de incluir o nome da parte agravante nos órgãos de proteção ao crédito e assumam a responsabilidade pelo pagamento de eventuais despesas propter rem vinculadas ao imóvel, restando prejudicados os agravos internos interpostos.

É o voto.