V O T O

 O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (RELATOR): 

Tempestivo o recursoe preenchidos os demais requisitos de admissibilidade, passo ao exame da matéria devolvida a esta Corte. 

Cinge-se a discussão à análise de eventual abusividade ou ilegalidade das cláusulas do contrato de financiamento imobiliário firmado entre as partes. Nesse sentido, pretendem os recorrentes a revisão do negócio jurídico, com a modificação da taxa de juros remuneratória aplicada, a qual reputam abusiva, e a declaração de nulidade das tarifas de administração e seguro.

Conforme prevê a Súmula nº 297 do C. Superior Tribunal de Justiça, o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras, pelo qual se conclui pela sua aplicabilidade ao caso em comento. Entretanto, não basta que um contrato seja de adesão para que suas cláusulas sejam consideradas abusivas ou ilegais. É necessário que tais vícios sejam devidamente comprovados, o que não foi efetuado pelos recorrentes no caso em comento, senão vejamos.

Inicialmente, ao compulsar o contrato de financiamento imobiliário ora sob discussão, verifico que o sistema de amortização pactuado foi o da Tabela PRICE, bem como que os juros remuneratórios foram fixados no percentual nominal de 5,5% ao ano e percentual efetivo de 5,6407% ao ano (ID 314844333). Tais percentuais não exorbitam a média de mercado e tampouco os parâmetros legais.

O art. 25 da Lei nº 8.692/93 dispõe que a taxa máxima de juros será de 12% (doze por cento) ao ano. Além disso, já foi estabelecido pelo C. STJ, através da Súmula nº 382, que a taxa de juros remuneratórios superior a este percentual não implica, por si só, em abusividade, sendo necessária comprovação concreta nesse sentido, notadamente diante de comparação com outras taxas de juros em operações semelhantes, o que não ocorreu no caso concreto.

Ademais, ainda sobre o tema, cabe salientar o teor do item 8 do "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e outras obrigações - Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) - Recursos do FGTS" juntado ao feito, in verbis (ID 314844333, fl. 10):

"(...) 8 JUROS REMUNERATÓRIOS - Incidem sobre a quantia mutuada às taxas fixadas neste contrato e sobre importâncias despendidas pela CAIXA, para preservação de seus direitos e das necessidades à manutenção e realização da garantia.

8.1 O(s) DEVEDOR(es) ao tempo em que se declara(m) titular(es) de conta vinculada do FGTS, com no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, reconhecem que à taxa nominal de juros, exigida conforme consta na Letra B.8 foi aplicado o redutor equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento), conforme preconizam as normas da Resolução do Conselho Curador do FGTS nº 702/12. (...)"

Em vista ao exposto, resta claro que os recorrentes não somente estavam cientes, como também pactuaram sobre o valor cobrado a título de taxa de juros remuneratórios, eis que aplicada com percentual reduzido diante das condições expostas.

Da mesma forma, as tarifas de administração e seguro estão expressamente previstas no referido contrato e foram livremente pactuadas pelas partes, não havendo que se falar em qualquer ilegalidade ou abusividade.

A contratação de seguro habitacional é obrigatória para os imóveis objeto de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, nos termos dos artigos 20 e 21 do Decreto-Lei nº 70/96 e, apesar de todo o alegado pelos recorrentes, não restou demonstrada qualquer coação ou vício de consentimento na contratação do seguro ofertado pela CEF.

Nesta toada, preveem os itens 24.3 e 24.4 do mencionado contrato de financiamento (ID  314844333, fl. 20), in verbis:

"(...) 24 - SEGUROS - das responsabilidades inerentes aos SEGURO(S), cabe(m) à(s) parte(s):

24.a SEGURO(S) DO(S) DEVEDOR(ES) - É obrigatória a contratação pelo(s) DEVEDOR(ES) de seguro com cobertura, no mínimo, de MIP - Morte e Invalidez Permanente e DFI - Danos Físicos ao Imóvel, durante a vigência deste contrato e até a liquidação da dívida, nos termos do art. 79 da Lei 11.977/09.

(...)

24.3 O(s) DEVEDOR(ES) confirma(m) que lhe(s) foi(ram) oferecida(s) mais de uma opção de apólice de sociedades seguradoras diferentes com os respectivos custos efetivos do seguro habitacional.

24.4 O(s) DEVEDOR(ES) tem(têm) ciência que pode(m) apresentar apólice diversa daquelas disponibilizadas pelo agente financeiro, desde que a cobertura securitária prevista observe a exigência mínima estabelecida no caput deste item, e o ente segurador cumpra as condições estabelecidas pelo Conselho Nacional de Seguros Privados - CNSP, para apólices direcionadas a operações desta espécie. (...)" - Grifos acrescidos.

Assim, o que observa é que os contratantes não apenas concordaram em obter a cobertura securitária oferecida pela instituição financeira recorrida, como também confirmaram que lhes foi oportunizada livre escolha de outras seguradoras. Além disso, em sede recursal e ao longo da instrução não foi comprovado qualquer tipo de vício de consentimento quanto à contratação. Os recorrentes tampouco demonstraram que a taxa cobrada exorbita a média de mercado.

Portanto, os apelantes não trouxeramaos autos elementos concretos que possibilitem aferir desequilíbrio contratual injustificado, mas somente suscitaram genericamente suposta exacerbação dos valores exigidos pela apelada. Diante do acervo probatório careado aos autos, não vislumbro qualquer ilegalidade nas cobranças realizadas e, assim como aduzido pela recorrida, há de ser observadaa força obrigatória dos contratos para deslinde do feito.

A plausibilidade na postulação de revisão contratual está vinculada à demonstração concreta de desequilíbrio econômico-financeiro por onerosidade excessiva e imprevisibilidade da causa de aumento desproporcional da prestação, segundo a disciplina da teoria da imprevisão, o que não é o caso dos autos.

Nesta linha de entendimento, colaciono jurisprudência da C. 2ª Turma, a qual componho neste E. Tribunal:

“APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.  ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. REVISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO CDC. SISTEMA PRICE. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. SEGURO.

- Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes.

- O C. STJ já decidiu quanto à aplicabilidade do CDC nos contratos firmados no âmbito do SFH, desde que estes tenham sido celebrados posteriormente à sua entrada em vigor e não estejam vinculados ao FCVS. Entretanto, o CDC não pode ser aplicado indiscriminadamente para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato.

- A Lei nº 8.692/1993, em seu art. 25, estabeleceu, para os contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o limite de 12% (doze por cento) ao ano. O contrato celebrado entre as partes prevê taxa de juros efetiva dentro dos parâmetros legais, não exorbitante da média aplicada pelo mercado.

- É pacífica a possibilidade de utilização da Tabela Price, bem como dos Sistemas SAC ou SACRE, nos contratos de mútuo habitacional, visto que referidos métodos de amortização não provocam desequilíbrio econômico-financeiro, tampouco geram enriquecimento ilícito ou qualquer outra ilegalidade. Tais sistemas, que aplicam juros compostos (não necessariamente capitalizados), encontram previsão contratual e legal, sendo amplamente aceitos na jurisprudência pátria.

- Só caberia a mitigação do princípio do pacta sunt servanda, com adoção da Teoria da Imprevisão, que autoriza a revisão das obrigações previstas em contrato, se demonstrado que as condições econômicas do momento da celebração se alteraram de tal maneira, em razão de algum acontecimento inevitável, que passaram a gerar para o mutuário extrema onerosidade e para o credor, por outro lado, excessiva vantagem, o que não é o caso dos autos.

- A cobrança de “Taxa de Administração” está expressa no contrato livremente pactuado entre as partes, não havendo que se falar em abusividade.

- Para que a contratação do seguro seja considerada abusiva, faz-se necessário que se comprove que as quantias cobradas a este título são consideravelmente superiores às taxas praticadas no mercado ou que a parte autora pretendeu exercer sua faculdade de contratar o seguro junto à instituição de sua preferência, o que não ocorreu no caso concreto.

- Apelação desprovida.”

(Apelação Cível nº 5002465-10.2022.4.03.6335, 2ª Turma do TRF – 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 15/01/2025, DJE data: 23/04/2025) – Grifos acrescidos.

“DIREITO CIVIL. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATOS BANCÁRIOS. 

I - Alegação de venda casada que se afasta, tendo em vista que a parte devedora expressamente optou por contratar seguro, a fim de que fizesse jus à taxa reduzida durante o período em que a contratação do referido produto estivesse vigente, ou seja, a instituição financeira não condicionou a concessão do empréstimo à contratação do seguro, mas apenas ofereceu vantagem à parte que o fizesse, conduta que não representa qualquer ilegalidade.

II - Estipulação de juros remuneratórios que não caracteriza abusividade que imponha a intervenção judicial, prevalecendo o princípio da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda).

III - Hipótese dos autos em que o contrato foi firmado após a publicação da Medida Provisória nº 1.963-17, reeditada sob o n.º 2.170-36, permitindo-se a previsão de capitalização mensal de juros. Precedentes.

IV - Afastamento da Tabela Price ao argumento de que ´Este sistema de amortizações promove a capitalização mensal de juros´ que não se justifica, já que, como visto, devidamente autorizada tal capitalização.

V – Recurso desprovido, com majoração da verba honorária.”

(Apelação Cível nº 5002558-91.2022.4.03.6134, 2ª Turma do TRF – 3ª Região, Relatora: Desembargadora Federal Audrey Gasparini, Data de Julgamento: 15/04/2025, DJE: 24/04/2025) – Grifos acrescidos.

"APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.  ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. REVISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO CDC. SISTEMA SAC. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO.

- Não deve ser conhecido o apelo no que se refere ao pleito de suposta ilegalidade do “Seguro”, tendo em vista que tal pretensão é estranha aos autos e sequer foi deduzida na inicial e em seu aditamento.

- Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes.

- O C. STJ já decidiu quanto à aplicabilidade do CDC nos contratos firmados no âmbito do SFH, desde que estes tenham sido celebrados posteriormente à sua entrada em vigor e não estejam vinculados ao FCVS. Entretanto, o CDC não pode ser aplicado indiscriminadamente para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato.

- A Lei nº 8.692/1993, em seu art. 25, estabeleceu, para os contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o limite de 12% (doze por cento) ao ano. O contrato celebrado entre as partes prevê taxa de juros efetiva dentro dos parâmetros legais, não exorbitante da média aplicada pelo mercado.

- É pacífica a possibilidade de utilização da Tabela Price, bem como dos Sistemas SAC ou SACRE, nos contratos de mútuo habitacional, visto que referidos métodos de amortização não provocam desequilíbrio econômico-financeiro, tampouco geram enriquecimento ilícito ou qualquer outra ilegalidade. Tais sistemas, que aplicam juros compostos (não necessariamente capitalizados), encontram previsão contratual e legal, sendo amplamente aceitos na jurisprudência pátria.

- O contrato prevê a utilização do Sistema de Amortização Constante – SAC, o qual faz com que as prestações sejam gradualmente reduzidas com o passar do tempo. Tal sistema não implica em capitalização de juros e consiste em um método em que as parcelas tendem a reduzir ou, no mínimo, a se manter estáveis, o que não causa prejuízo ao mutuário, havendo, inclusive, a redução do saldo devedor com o decréscimo de juros, os quais não são capitalizados.

- Só caberia a mitigação do princípio do pacta sunt servanda, com adoção da Teoria da Imprevisão, que autoriza a revisão das obrigações previstas em contrato, se demonstrado que as condições econômicas do momento da celebração se alteraram de tal maneira, em razão de algum acontecimento inevitável, que passaram a gerar para o mutuário extrema onerosidade e para o credor, por outro lado, excessiva vantagem, o que não é o caso dos autos.

- A cobrança de “Taxa de Administração” está expressa no contrato livremente pactuado entre as partes, não havendo que se falar em abusividade.

- Recurso parcialmente conhecido. Na parte conhecida, apelação desprovida."

(Apelação Cível nº 5008847-79.2021.4.03.6100, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 15/04/2025, DJE data: 23/04/2025) - Grifos acrescidos.

Considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro 1% (um por cento) o percentual dos honorários advocatícios fixados na sentença, totalizando 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado do proveito econômico obtido ou não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § § 2º e 11, do Código de Processo Civil. Ressalto, contudo, que sua exigibilidade deve permanecer suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Custas e ônus processuais nas formas da lei.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação, nos termos da fundamentação.

É o voto.