DECLARAÇÃO DE VOTO

Divirjo em parte do voto da E. Relatora, para condenar a ré ao pagamento dos danos materiais apontados no laudo pericial. Com efeito, entendo que, ainda que a parte autora pudesse requerer a condenação da CEF em obrigação de fazer, optou por requerer a indenização pelos danos materiais causados, não se verificando nenhuma irregularidade ou impossibilidade no provimento buscado. Acompanho a E. Relatora quanto aos demais pontos do recurso da parte autora e com relação ao recurso da CEF.

Luciana Melchiori Bezerra

Juíza Federal

 PODER JUDICIÁRIO

JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO

TURMAS RECURSAIS DOS JUIZADOS ESPECIAIS FEDERAIS DE SÃO PAULO

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº 0021971-90.2021.4.03.6303

RELATOR: 31º Juiz Federal da 11ª TR SP

RECORRENTE: CREUSA DE SOUZA

Advogados do(a) RECORRENTE: ALEXANDRE AUGUSTO FORCINITTI VALERA - SP140741-N, FABIO MOLEIRO FRANCI - SP370252-A

RECORRIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Advogados do(a) RECORRIDO: EMERSON NORIHIKO FUKUSHIMA - PR22759-A, SERVIO TULIO DE BARCELOS - SP295139-A

OUTROS PARTICIPANTES:

VOTO-EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – FAIXA 1. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INAPLICABILIDADE DO CDC. PRESCRIÇÃO DECENAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS INDEVIDA. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO MATERIAL CONVERTIDO EM OBRIGAÇÃO DE FAZER. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS DESPROVIDOS.

RECURSO DE AMBAS AS PARTES: Trata-se de ação ajuizada pela parte autora em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando, em síntese, a condenação da ré no pagamento de indenização por danos materiais e morais em razão de vícios construtivos no imóvel objeto do Programa Minha Casa Minha Vida.

A sentença julgou o feito parcialmente procedente para determinar que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL realize obrigação de fazer, consistente na realização dos reparos necessários à eliminação dos vícios de construção reconhecidos no laudo pericial - Desplacamento do azulejo, Do revestimento cerâmico e Das manchas nos pisos - conforme fundamentação, devendo ser iniciados os reparos no prazo de 60 (sessenta) dias, a partir do trânsito em julgado desta decisão, sendo a data da conclusão dos reparos fixada em 30 (trinta) dias após o seu início.

A parte autora interpôs recurso sustentando a nulidade da sentença, uma vez que o pedido seria de condenação em danos materiais, e não de obrigação de fazer. No mais, requereu a condenação da ré em danos morais.

Por sua vez, a CEF recorreu sustentando a sua ilegitimidade passiva, requereu denunciação da lide à construtora, bem como sustentou a ausência dos requisitos ensejadores de responsabilidade.

SENTENÇA: No que interessa ao caso, a sentença decidiu:

“I – DA NATUREZA DA RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE AS PARTES.

Primeiramente, é essencial verificar qual a natureza jurídica do vínculo firmado entre as partes, pois, tal premissa irá delinear quais são os princípios e as normas aplicáveis ao caso concreto.

O Programa Minha Casa Minha Vida, instituído pela Lei n. 11.977/2009, se constitui em política habitacional que objetiva o acesso à moradia para famílias de baixa renda, a fim de reduzir o déficit habitacional, assim como os impactos ambientais e sociais decorrentes das ocupações irregulares e das habitações precárias.

Trata-se, portanto, de programa de interesse social, em concretização ao artigo 23, IX, da Constituição Federal.

Para viabilizar este projeto social, a lei engendra a atuação de diversos atores – principalmente entes de direito público – mas elegeu a CEF (empresa pública, dotada de personalidade jurídica de direito privado) como gestora dos recursos públicos alocados no Fundo de Arrendamento Residencial – FAR.

Com o intuito de desburocratizar certos procedimentos, a União incumbiu a CEF de gerir um fundo público; investindo os recursos do erário na consecução do referido projeto social. Os recursos do fundo não integram o ativo da CEF, não respondendo por quaisquer de suas obrigações (artigo 2º, § 3º, da Lei nº 10.188/2001).

Por isso, quando atua como gestora do fundo (dinheiro público), celebrando os contratos com as construtoras; e firmando os contratos com os contemplados pela política pública habitacional, a CEF atua como longa manus da União.

Quando firma um contrato de compra e venda – no caso do Faixa I, subsidiado em 95% pelo fundo – trata-se, por sua natureza, de um contrato administrativo (em sentido lato), na modalidade de Contrato da Administração, isto é, firmado com a Administração Pública, mas essencialmente regido pelo direito privado, com derrogações de direito público.

Trata-se de uma compra e venda que, embora regida primordialmente pelo direito privado, impõe condições específicas inerentes a um projeto social de Governo. Tanto que o beneficiário do programa público, para ter direito à propriedade ao final do financiamento (120 meses), além de pagar as parcelas do financiamento, deverá por todo o período residir, pessoalmente, no imóvel e não ter nenhuma outra propriedade.

Assim, estabelecida a natureza de contrato da Administração Pública, sob regime jurídico de direito privado com derrogações de direito público, descabida a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

II – DAS QUESTÕES PRELIMINARES.

Inicialmente, deve ser afastada a alegação de inépcia da inicial, já que esta possui elementos suficientes à identificação do pedido e da causa de pedir. Além disso, o processo foi devidamente instruído de modo a superar eventuais falhas.

No que diz respeito ao interesse de agir, ressalvo o meu entendimento no sentido de que seria necessário o prévio requerimento administrativo, mediante o “Programa de Olho na Qualidade”, criado justamente para solucionar problemas como o dos autos. Contudo, com o intuito de evitar nulidades postergando ainda mais a solução da lide, acato a significativa jurisprudência no sentido de dispensar a referida providência.

Quanto à incompetência do Juizado Especial Federal para o processamento e julgamento da causa, trata-se de matéria já afastada pelas Turmas Recursais; e, ainda, a questão da complexidade da perícia foi resolvida mediante a realização de Prova Técnica Simplificada.

Resta igualmente afastada a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, pois, neste programa específico atua como executora de programa de moradia para a população de baixa renda, pelo qual participa da gestão da construção, entrega e financiamento dos imóveis (PMCMV - Faixa I).

Ainda, resta afastado o litisconsórcio necessário entre a CEF a e construtora, uma vez que se trata de hipótese de responsabilidade solidária, podendo o credor escolher pelo ajuizamento contra qualquer um dos responsáveis, sem prejuízo de eventual ação regressiva da CEF em face da construtora (artigo 275 do Código Civil).

Por fim, descabe a denunciação da lide no âmbito dos Juizados Especiais Federais, a teor do artigo 10 da Lei nº 9.099/1995, ressalvado o direito de regresso da CEF em ação própria.

III – DAS QUESTÕES RELATIVAS MÉRITO.

III.1. Da prejudicial de mérito: prescrição.

Conforme já ressaltado (item I) a CEF – na condição de executora de política pública habitacional – se submete ao prazo prescricional cinco anos a que aludem o artigo 1º do Decreto nº 20.910/1932 e o artigo 1º-C da Lei nº 9.494/1997 (Tema nº 553 do STJ).

O disposto no artigo 618 do Código Civil não afasta o referido prazo prescricional, por se tratar de prazo de garantia legal oponível ao empreiteiro e, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, flui desde logo, a partir da entrega do imóvel (REsp 1.290.383/SE).

Portanto, o evento danoso deve obrigatoriamente se apresentar dentro do prazo de 05 (cinco) anos previstos no artigo 618 do Código Civil e, uma vez caracterizada tal hipótese, o construtor (ou, no caso, o executor da política pública habitacional) poderá ser acionado no prazo prescricional de 05 (cinco) anos de que trata o artigo 1º do Decreto nº 20.910/1932, a contar do término da garantia legal do construtor.

E, no caso, a pretensão reparatória manifestada pela parte autora não está fulminada pela prescrição. Neste sentido, o contrato foi firmado em 2015 (ID 331704963, fl. 30).

III.2. Dos fatos: vícios construtivos.

Conforme já mencionado, trata-se de aquisição de imóvel por meio do Projeto Minha Casa Minha Vida (Faixa I) em que o Governo Federal oferece um subsídio de 95% do valor do imóvel, de modo que cada família paga parcelas fixas em valor proporcional aos seus rendimentos (5%), respeitado o valor mínimo de R$ 25,00 e máximo de R$ 80,00, sem a incidência de juros.

Houve a juntada do instrumento do  contrato,   no qual a parte autora se obriga ao pagamento de 120 (cento e vinte) parcelas fixas, com valor dentro dos limites acima identificados; sendo que até que ocorra o pagamento integral da dívida o imóvel será mantido sob a propriedade fiduciária da CAIXA.

Neste contexto, evidente que a obra realizada pelo Governo Federal é de baixo custo, mas, ainda assim, claramente deve ser executada adequadamente e em conformidade com as normas construtivas.

De acordo com as normas técnicas, o vício construtivo consiste em (i) erro na elaboração do projeto; (ii) de sua execução ou, ainda, (iii) da informação defeituosa sobre a sua utilização ou manutenção (item 3.75 da Norma ABNT, NBR 13752).

Não há nos autos qualquer elemento a indicar que tenha havido falha na elaboração do projeto, e sequer que tenha havido informação errônea sobre a sua utilização/manutenção. Neste ponto, a CEF entregou ao devedor fiduciante o Manual do Usuário e, ao condomínio, o Manual do Síndico, tendo o perito constatado que as normas de manutenção não têm sido cumpridas pela parte autora ou pelo condomínio.

Para verificar a existência de vício construtivo houve a realização, por Engenheiro Civil nomeado pelo juízo, de prova técnica simplificada. No referido laudo, o perito descreve as patologias elencadas na inicial, subdividindo-as entre:

(1) inexistente, isto é, patologia descrita na inicial e não constatada no local);

(2) existentes, ou seja, patologia descrita na inicial e constatada no local, mas não necessariamente decorrente de vício construtivo.

Das patologias constatadas no local, foi verificada a existência de vício construtivo somente em relação a Desplacamento do azulejo, Do revestimento cerâmico e Das manchas nos pisos, possivelmente decorrente de erro na execução da obra.

Quanto aos demais problemas verificados no imóvel, o perito concluiu não se tratar de vício construtivo. Constatou que o imóvel não recebe a manutenção devida – notadamente, a ausência de pintura da fachada do condomínio; ausência de pintura interna da unidade e a não aplicação de material selante nas janelas (como o PU – sendo que, neste caso, há recomendação expressa no Manual do Usuário para que haja a referida aplicação anualmente), de modo que a ausência de conservação acaba ocasionando infiltrações nas janelas, bem como fissuras e trincas nas paredes (que seriam estéticas, resolvidas com pintura, sem comprometer a integridade da unidade em questão).

Ora, evidente que cabe à ré entregar o imóvel em boas condições, mas igualmente cumpre aos moradores cuidarem do seu imóvel efetuando a manutenção e os reparos necessários, conforme dispõe a NBR 5674. Não realizada a correta manutenção, evidente que haverá o desgaste natural do imóvel, o que não pode ser considerado vício construtivo.

Com relação às demais patologias elencadas na inicial, no referido laudo, o perito concluiu pela inexistência de vícios construtivos.

Ao final do laudo, em tópico denominado "Observações Adicionais" o especialista arrola pontos que não foram incluídos na petição inicial ou no laudo preliminar que a acompanhou, mas que foram narrados pela parte moradora no momento da visita.

Conforme já explicitado, a referida patologia não consta do laudo técnico apresentado pela parte autora, não compondo o pedido da petição inicial.

Por fim, devem ser afastadas as impugnações ao laudo, que está claro e suficientemente fundamentado.

Constatado o vício construtivo pontual, resta verificar como este deve ser reparado.

II. 4. Da forma de reparação do vício construtivo.

Conforme já salientado anteriormente, o vínculo que une as partes é de contrato da Administração, regido pelo direito privado, com derrogações de direito público.

Contudo, a parte autora, sem observar a natureza da relação jurídica e o contrato subjacente, pleiteia estritamente que a atual proprietária do imóvel, CEF, lhe pague indenização em pecúnia (frise-se indenização, não reembolso), sem apresentar justificativa plausível para tanto.

Sobre o pedido de pagamento de indenização, é necessário tecer breves considerações.

1. O imóvel em questão ainda está sob a propriedade fiduciária da CEF, não tendo havido até o presente momento o pagamento integral da dívida.

2. Contratualmente, há previsão de consolidação da propriedade em favor da CEF, dentre outras hipóteses: no caso de inadimplência das parcelas relativas ao financiamento; inadimplência das parcelas condominiais; abandono do imóvel; locação do imóvel; ou, ainda, no caso de “falta de manutenção do imóvel que deprecie a garantia” (Cláusula 10, item f). Cabe destacar que o laudo técnico constatou a situação de ausência de manutenção da unidade, de modo que a consolidação da propriedade pela CEF é uma real possibilidade.

3. O contrato celebrado entre as partes prevê, no que diz respeito aos danos físicos no imóvel:

1. o dever da parte autora de acionar a proprietária fiduciante CEF/FAR para buscar a solução para qualquer dano constatado no imóvel (item 18.1 do contrato);

2. a previsão da realização dos reparos dos danos físicos no imóvel pelo FAR, sendo subsidiariamente prevista a política de reembolso quando se tratar da primeira ocorrência de dano comprovadamente reparado pelo devedor (mediante o atendimento de requisitos como a apresentação de fotos, antes e depois da recuperação do dano, e apresentação de três orçamentos) e a quantia não ultrapassar R$ 1.000,00. Quando superior a este valor, ou não se tratar de primeira ocorrência de danos físicos, há previsão de avaliação pelo engenheiro da CAIXA (Item 2.2 das orientações ao beneficiário).

4.  Não há abusividade das cláusulas contratuais. Conforme já explicitado, não se aplica ao caso o Código de Consumidor. Não incide aqui, para o FAR, representado pela CEF, o conceito de fornecedor, pois se trata de fundo público destinado a garantir acesso à moradia a pessoas de baixa renda, altamente subsidiado pelo Poder Público. Ademais, a cláusula contratual é compatível com a natureza do contrato de alienação fiduciária, afinal, a CEF figura como proprietária do bem até o final do contrato.

5.  Além de ser contrária ao contrato, a pretensão de receber apenas a indenização em pecúnia, ao invés da efetiva reparação do problema, não se coaduna com o princípio da boa-fé. A CEF não possui garantia alguma de que a parte autora, caso receba a indenização, irá efetivamente investir na reparação do vício construtivo. Haveria, assim, uma situação teratológica caso esta fosse obrigada ao pagamento de indenização e, posteriormente, sem que o valor fosse efetivamente investido no imóvel, consolidasse a propriedade em seu favor. Com isso, receberia o seu imóvel depreciado mesmo tendo pago a indenização, em claro prejuízo ao erário (FAR).

6. A parte autora não justifica a razão pela qual almeja apenas o pagamento em pecúnia, ao invés da obrigação de fazer. Ora, o vício construtivo constatado pelo I. Perito é algo pontual, não revelando, por si só, a inépcia da construtora em efetuar eventuais reparos. E, caso houvesse qualquer receio da parte autora neste sentido, caberia a ela – em atendimento ao princípio da boa-fé e em respeito ao contrato/instruções ao usuário - solicitar o reembolso de reparos efetivamente realizados.

Diante deste cenário restariam duas alternativas: a improcedência pura e simples do pedido de indenização àquele que não é proprietário do imóvel; ou a condenação da ré na realização dos reparos necessários (obrigação de fazer).

À semelhança do que ocorre nas obrigações alternativas ou disjuntivas – isto é, quando o devedor puder cumprir a prestação de mais de um modo – o vício construtivo pode ser reparado pela CEF; ou então reparado pelo morador com a possibilidade de reembolso pelo fundo (Item 2.2 das orientações ao beneficiário).

No que diz respeito às obrigações alternativas/disjuntivas, o Código de Processo Civil – à luz da natureza da referida obrigação, que pode ser perfeitamente atendida por mais de uma forma – estabeleceu não ser necessária a formulação de pedido específico. Neste sentido:

Art. 325. O pedido será alternativo quando, pela natureza da obrigação, o devedor puder cumprir a prestação de mais de um modo.

Parágrafo único. Quando, pela lei ou pelo contrato, a escolha couber ao devedor, o juiz lhe assegurará o direito de cumprir a prestação de um ou de outro modo, ainda que o autor não tenha formulado pedido alternativo (sem grifos no original).

Tal dispositivo comporta interpretação analógica ao caso concreto.

Ora, o interesse legítimo do devedor fiduciante é de ter o imóvel em condições adequadas à habitação; devendo o pedido decorrente de tal interesse ser interpretado de forma sistemática.

Neste caso, as normas contratuais preveem que a forma do fundo público – gerido pela CEF – de reparar danos físicos no imóvel é por meio de obrigação de fazer, ou, ainda, segundo instruções ao usuário, mediante reembolso. Em nenhuma norma há a previsão de indenização sem que haja a efetiva comprovação da reparação do imóvel.

E, conforme já demonstrado, pela natureza do contrato, a situação não pode ser convertida em reparação em dinheiro (TR 3ª Região, RecInoCiv 0004670-64.2021.4.03.6325, Rel. Juiz Federal Alexandre Cassetari j. em 11/07/2023); TRF 4ª REGIÃO, AC 5009680-98.2012.4.04.7001, Rel. Des. SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, j. EM 15/05/2019), salvo, evidentemente, se a CEF, condenada em obrigação de fazer, não cumprir a obrigação e esta for convertida em perdas e danos.

Assim, sem que haja qualquer violação ao princípio da adstrição, tendo em vista a interpretação lógico-sistemática do pedido e o princípio da boa-fé, revela-se cabível a imposição de obrigação de fazer.

III.4. Do pedido de indenização por danos morais.

Sobre a matéria, a Turma Nacional de Uniformização, fixou a tese de que:

"O dano moral decorrente de vícios de construção que não obstam a habitabilidade do imóvel não pode ser presumido (in re ipsa), devendo ser comprovadas circunstâncias que no caso concreto ultrapassam o mero dissabor da vida cotidiana por causarem dor, vexame e constrangimento, cuja gravidade acarreta abalo emocional, malferindo direitos da personalidade"

(TNU, PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO DE INTERPRETAÇÃO DE LEI Nº 5004907-76.2018.4.04.7202/SC, TURMA NACIONAL DE UNIFORMIZAÇÃO, Juiz Federal NEIAN MILHOMEM CRUZ, JUNTADO AOS AUTOS EM 11/11/2022)

No caso concreto, a parte autora fundamenta o pedido de condenação da ré ao pagamento de indenização por supostos danos morais na presunção de sua ocorrência automática ante a existência de vícios de construção no imóvel.

Não foram especificadas violações concretas a direitos da personalidade que não tenham decorrido diretamente de tais vícios construtivos, resultando na natural improcedência do pedido.

Os problemas construtivos detectados pelo perito foram bastante pontuais e não inviabilizam a habitação do imóvel. Igualmente não prejudicam a solidez e a segurança do imóvel.

Ao contrário do que se alega, a maior parte das patologias constatadas não decorreram de problemas de construção e sim de falta de manutenção que deveria ser realizada pelo devedor fiduciante.

Não resta caracterizada, assim, a ofensa aos direitos da personalidade.

IV - DISPOSITIVO

Diante de todo o exposto, afasto as preliminares e, em relação ao mérito, o pedido revela-se PARCIALMENTE PROCEDENTE, extinguindo-se a ação com resolução de mérito para determinar que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL realize obrigação de fazer, consistente na realização dos reparos necessários à eliminação dos vícios de construção reconhecidos no laudo pericial - Desplacamento do azulejo, Do revestimento cerâmico e Das manchas nos pisos - conforme fundamentação, devendo ser iniciados os reparos no prazo de 60 (sessenta) dias, a partir do trânsito em julgado desta decisão, sendo a data da conclusão dos reparos fixada em 30 (trinta) dias após o seu início.

Defiro à parte autora os benefícios da gratuidade judiciária”.

DECISÃO: Os recursos não merecem provimento

Em primeiro lugar, não há que se admitir o pedido de denunciação da lide à construtora, nos termos do artigo 10 da Lei 9.099/95.

VÍCIOS CONSTRUTIVOS DO MCMV:

Legitimidade da CEF:

A CEF é parte legítima para responder por vícios construtivos no contrato relacionado ao Programa MCMV. Neste caso, atua a CEF não apenas como agente financeiro, mas como verdadeira gestora de políticas públicas, com participação na execução do projeto, contratação da construtora, evolução da obra e subsídios para aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), o que atrai sua pertinência subjetiva para responder pelos vícios construtivos, conforme orientação pacífica do E. STJ (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018; AgInt nos EDcl no REsp 1.907.783/PE, Ministro Antônio Carlos Ferreira, 4T, DJe 13/08/2021; AgInt no AREsp 1.791.276/PE, Ministro Raul Araújo, 4T, DJe 30/06/2021; AgInt no AREsp 1.494.052/MT, Ministro Marco Aurélio Bellizze, 3T, DJe 06/04/2021).

Prazo prescricional:

Quanto à prescrição, o prazo aplicável é o decenal, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, nos termos do AgInt no AREsp n. 1.897.767/CE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022. Assim, afasta-se a tese de prescrição suscitada pela ré.

Do Programa Minha Casa Minha Vida:

A Lei n° 11.977/09 instituiu o Programa Minha Casa Minha Vida objetivando reduzir o déficit habitacional e fomentar a economia, mediante a geração de emprego e renda. Para consecução dos objetivos do referido programa governamental, a CEF foi designada como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, mediante aplicação dos recursos do FAR - Fundo de Arrendamento Residencial, na compra de terrenos e na construção de edifícios.

O FAR foi criado pela Lei 10.188/2001, tendo a CEF como arrendadora no programa do Governo Federal para habitação popular, com opção de compra do imóvel, ao final do contrato. Os recursos no FAR são aportados pela União, por meio da integralização de cotas (art. 2º, II da Lei nº 11.977/09), operacionalizada por transferências realizadas pelo Ministério do Desenvolvimento Regional.

A CEF, na qualidade de gestora do FAR adquire o terreno e celebra o contrato de prestação de serviços com a construtora e acompanha a execução da obra e cumprimento do cronograma físicofinanceiro para fins de liberação dos pagamentos à construtora. Concluída a obra, a CEF é também a responsável pela celebração dos contratos de compra e venda das unidades habitacionais aos beneficiários do programa.

Em conclusão, o caso comporta a responsabilização da CEF, tanto no que se refere aos serviços prestados quanto aos materiais empregados. Nesse lastro, aliás, eventual disposição contratual no sentido de transferir a responsabilidade para a construtora não produz efeitos em relação ao adquirente/arrendatário do imóvel, cabendo, se for o caso e na hipótese de condenação decorrente de vícios de construção, a discussão da questão em ação autônoma própria movida pela CEF diretamente contra a empresa contratada para a execução da obra.

Controverte-se, in casu, acerca dos vícios e defeitos, de natureza construtiva, constatados após a ocupação de imóvel, bem como acerca dos danos deles decorrentes.

Por vícios de construção se entende aqueles defeitos oriundos da execução da obra, que venham a ornar o bem impróprio para uso ou que lhe diminuam o seu valor, afetando a segurança dos moradores.

Na esteira do quanto fundamentado pelo eg. Superior Tribunal de Justiça, nos acórdãos dos Temas 960 e 996 do STJ, nos contratos de aquisição de imóveis pelo Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, não se estabelece uma relação de consumo entre o beneficiário e a construtora/incorporadora.

Isso porque a operação mais se assemelha a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de compra e venda de imóvel, podendo o valor do benefício alcançar até 90% do total da operação, para um financiamento de até 10 (dez) anos, com prestações mensais que variam entre R$ 80,00 (oitenta reais) e R$ 270,00 (duzentos e setenta reais), conforme a renda bruta familiar, sem incidência de juros, formação de saldo devedor ou contratação de seguro, diversamente do que ocorre em um típico financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação - SFH, ou para as demais faixas de renda.

Na referida Faixa 1, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um fundo público (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR ou Fundo de Desenvolvimento Social - FDS), e esse fundo assume a condição de alienante do imóvel. Por sua vez, a seleção dos beneficiários é realizada pelo Poder Público, mediante cadastro das famílias pelas prefeituras ou por entidades organizadoras previamente habilitadas pelo Executivo federal, sendo os imóveis destinados aos interessados por meio de sorteio, após a realização do processo de seleção. Não há, portanto, propriamente produto, nos termos do art. 2º, da Lei nº 8.078/90.

Aplicável, portanto, o regime do Código Civil de vícios redibitórios, exigindo alguns pressupostos para o reconhecimento do direito postulado: contrato comutativo e vícios ocultos, os quais tornam a coisa imprópria para o uso ou que lhe diminuam o valor (art. 441 do CC). Sendo assim, em existindo os alegados vícios de construção, há o direito do demandante de buscar a reparação do dano causado.

Importa observar, nesse viés, que os moradores fazem jus aos reparos ou à indenização apenas se os problemas forem originados da má qualidade do material utilizado na obra ou pelo emprego de técnicas inadequadas de construção. Não há direito à reparação pelos vícios causados por má conservação do imóvel ou pelo desgaste comum decorrente do uso.

Assim, é razoável que possam ser considerados indenizáveis os danos e consertos realizados, por exemplo, nas infiltrações originadas da má impermeabilização, nas instalações elétricas ocultas, nas instalações hidrossanitárias e outros, mas desde que sejam decorrentes de vícios de construção, ou seja, do uso de materiais indevidos ou de deficiente instalação.

DANO MORAL:

Para configuração do dano moral necessário conduta ilícita, dano e nexo causal. Ademais, nos casos de vícios de construção, a TNU fixou tese de que os danos morais não podem ser presumidos quando não houver óbice à habitabilidade do imóvel:

PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO DE INTERPRETAÇÃO DE LEI FEDERAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO QUE NÃO AFETAM A HABITABILIADE DO IMÓVEL. DANO MORAL. INCABÍVEL SEU RECONHECIMENTO POR MERA PRESUNÇÃO. 1. O Pedido de Uniformização revela divergência entre Turmas Recursais de diferentes Regiões, bem como em face da orientação jurisprudencial dominante do Col. STJ na interpretação de direito material acerca da possibilidade de ser configurado o dano moral in re ipsa quando constatados vícios de construção. 2. Tese fixada: O dano moral decorrente de vícios de construção que não obstam a habitabilidade do imóvel não pode ser presumido (in re ipsa), devendo ser comprovadas circunstâncias que no caso concreto ultrapassam o mero dissabor da vida cotidiana por causarem dor, vexame e constrangimento, cuja gravidade acarreta abalo emocional, malferindo direitos da personalidade. 3. Pedido de uniformização conhecido e provido. (TNU, PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO DE INTERPRETAÇÃO DE LEI Nº 5004907-76.2018.4.04.7202/SC, TURMA NACIONAL DE UNIFORMIZAÇÃO, Juiz Federal NEIAN MILHOMEM CRUZ, JUNTADO AOS AUTOS EM 11/11/2022)

Assim, também nesse ponto a sentença deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos, ante a inexistência de vícios construtivos.

DA OBRIGAÇÃO DE FAZER:

Sobre a obrigação de fazer, observo que, de fato, a parte autora requereu a condenação da ré ao pagamento de danos materiais, consistente no valor que entendeu devido para a reparação dos vícios construtivos. A respeito desse pedido, assim decidiu a sentença:

“Sobre o pedido de pagamento de indenização, é necessário tecer breves considerações.

1. O imóvel em questão ainda está sob a propriedade fiduciária da CEF, não tendo havido até o presente momento o pagamento integral da dívida.

2. Contratualmente, há previsão de consolidação da propriedade em favor da CEF, dentre outras hipóteses: no caso de inadimplência das parcelas relativas ao financiamento; inadimplência das parcelas condominiais; abandono do imóvel; locação do imóvel; ou, ainda, no caso de “falta de manutenção do imóvel que deprecie a garantia” (Cláusula 10, item f). Cabe destacar que o laudo técnico constatou a situação de ausência de manutenção da unidade, de modo que a consolidação da propriedade pela CEF é uma real possibilidade.

3. O contrato celebrado entre as partes prevê, no que diz respeito aos danos físicos no imóvel:

1. o dever da parte autora de acionar a proprietária fiduciante CEF/FAR para buscar a solução para qualquer dano constatado no imóvel (item 18.1 do contrato);

2. a previsão da realização dos reparos dos danos físicos no imóvel pelo FAR, sendo subsidiariamente prevista a política de reembolso quando se tratar da primeira ocorrência de dano comprovadamente reparado pelo devedor (mediante o atendimento de requisitos como a apresentação de fotos, antes e depois da recuperação do dano, e apresentação de três orçamentos) e a quantia não ultrapassar R$ 1.000,00. Quando superior a este valor, ou não se tratar de primeira ocorrência de danos físicos, há previsão de avaliação pelo engenheiro da CAIXA (Item 2.2 das orientações ao beneficiário).

4.  Não há abusividade das cláusulas contratuais. Conforme já explicitado, não se aplica ao caso o Código de Consumidor. Não incide aqui, para o FAR, representado pela CEF, o conceito de fornecedor, pois se trata de fundo público destinado a garantir acesso à moradia a pessoas de baixa renda, altamente subsidiado pelo Poder Público. Ademais, a cláusula contratual é compatível com a natureza do contrato de alienação fiduciária, afinal, a CEF figura como proprietária do bem até o final do contrato.

5.  Além de ser contrária ao contrato, a pretensão de receber apenas a indenização em pecúnia, ao invés da efetiva reparação do problema, não se coaduna com o princípio da boa-fé. A CEF não possui garantia alguma de que a parte autora, caso receba a indenização, irá efetivamente investir na reparação do vício construtivo. Haveria, assim, uma situação teratológica caso esta fosse obrigada ao pagamento de indenização e, posteriormente, sem que o valor fosse efetivamente investido no imóvel, consolidasse a propriedade em seu favor. Com isso, receberia o seu imóvel depreciado mesmo tendo pago a indenização, em claro prejuízo ao erário (FAR).

6. A parte autora não justifica a razão pela qual almeja apenas o pagamento em pecúnia, ao invés da obrigação de fazer. Ora, o vício construtivo constatado pelo I. Perito é algo pontual, não revelando, por si só, a inépcia da construtora em efetuar eventuais reparos. E, caso houvesse qualquer receio da parte autora neste sentido, caberia a ela – em atendimento ao princípio da boa-fé e em respeito ao contrato/instruções ao usuário - solicitar o reembolso de reparos efetivamente realizados.

Diante deste cenário restariam duas alternativas: a improcedência pura e simples do pedido de indenização àquele que não é proprietário do imóvel; ou a condenação da ré na realização dos reparos necessários (obrigação de fazer).

À semelhança do que ocorre nas obrigações alternativas ou disjuntivas – isto é, quando o devedor puder cumprir a prestação de mais de um modo – o vício construtivo pode ser reparado pela CEF; ou então reparado pelo morador com a possibilidade de reembolso pelo fundo (Item 2.2 das orientações ao beneficiário).

No que diz respeito às obrigações alternativas/disjuntivas, o Código de Processo Civil – à luz da natureza da referida obrigação, que pode ser perfeitamente atendida por mais de uma forma – estabeleceu não ser necessária a formulação de pedido específico. Neste sentido:

Art. 325. O pedido será alternativo quando, pela natureza da obrigação, o devedor puder cumprir a prestação de mais de um modo.

Parágrafo único. Quando, pela lei ou pelo contrato, a escolha couber ao devedor, o juiz lhe assegurará o direito de cumprir a prestação de um ou de outro modo, ainda que o autor não tenha formulado pedido alternativo (sem grifos no original).

Tal dispositivo comporta interpretação analógica ao caso concreto.

Ora, o interesse legítimo do devedor fiduciante é de ter o imóvel em condições adequadas à habitação; devendo o pedido decorrente de tal interesse ser interpretado de forma sistemática.

Neste caso, as normas contratuais preveem que a forma do fundo público – gerido pela CEF – de reparar danos físicos no imóvel é por meio de obrigação de fazer, ou, ainda, segundo instruções ao usuário, mediante reembolso. Em nenhuma norma há a previsão de indenização sem que haja a efetiva comprovação da reparação do imóvel”.

Entendo que a sentença deve ser mantida no ponto, nos termos do artigo 325 do Código de Processo Civil e das disposições contratuais. Anoto ainda que, nos termos da Resolução CJF N. 956, DE 20 DE MAIO DE 2025, que dispõe sobre o fluxo processual e a padronização dos quesitos para realizar-se prova pericial em ações judiciais em que se discutem vícios de construção em imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida – Faixa 1, prioriza, dentre as soluções negociais entre as partes, a execução do reparo, ou seja, a obrigação de fazer, seja da CEF, seja da construtora.

Dessa forma, deve ser a sentença mantida pelos seus próprios fundamentos.

RESULTADO: RECURSO DAS PARTES A QUE SE NEGA PROVIMENTO, a fim de manter a sentença recorrida pelos seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Condeno o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa. Na hipótese de a parte autora ser beneficiária de assistência judiciária gratuita, o pagamento dos valores mencionados ficará suspenso nos termos do artigo 98, § 3º do CPC.

Publique-se. Intimem-se.  

Com o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao primeiro grau.

É o voto.

São Paulo, data da assinatura eletrônica.  

FLÁVIA SERIZAWA E SILVA

Juíza Federal Relatora