DECLARAÇÃO DE VOTO

Divirjo da E. Relatora. 

No Fundo de Arrendamento Residencial - Programa Minha Casa Minha Vida, a parte autora tem a qualidade de devedor fiduciante em que a propriedade do imóvel somente se perfaz com o pagamento de todas as parcelas previstas no contrato. Assim, não há interesse na indenização por danos materiais, visto a incompatibilidade deste pedido com a natureza da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel. Neste sentido, cito precedente da 2ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, que adoto como razão de decidir: 

"(...) Trata-se de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel. A parte autora ostenta o direito real de aquisição do imóvel, na qualidade de devedor fiduciante (art. 1.368-B, do Código Civil), que adquirirá a propriedade somente depois de liquidar todas as prestações previstas no contrato. Na hipótese de inadimplemento, haverá a consolidação da propriedade em nome do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). 

Sendo o imóvel de propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), antes do acionamento do programa “De Olho na Qualidade”, não cabe pedir a reparação em dinheiro dos alegados vícios de construção, pois é incompatível com a natureza das obrigações e direitos decorrentes do contrato. 

O contrato estabelece expressamente que a solução dos vícios de construção deve ser buscada pelo mutuário por meio do programa “De Olho na Qualidade”. Isso porque tais vícios devem ser reparados mediante a realização de reparos no imóvel, e não por meio de pagamento de indenização em dinheiro para quem não tem sequer a propriedade do bem, mas mero direito real de aquisição, uma vez pagas todas as prestações, ao final do contrato, ou amortizado antecipadamente todo o saldo devedor. 

Realmente, não há como controlar que os recursos em dinheiro da indenização pedida serão usados pela parte autora para reparar o imóvel. No dia seguinte ao recebimento da indenização, seria possível ela deixar de pagar as prestações e a propriedade ser consolidada em nome do FAR, que sofreria prejuízo, pois os recursos que deveriam ser empregados para a reparação do imóvel de sua propriedade não seriam empregados para essa finalidade e ficariam com o mutuário, em prejuízo do FAR. 

O interesse do devedor fiduciante fica assim limitado à manutenção do imóvel em condições adequadas de habitabilidade, situação que não pode ser convertida em reparação em dinheiro (TRF 4ª REGIÃO, 4ª TURMA, PROCESSO 5009680-98.2012.4.04.7001, RELATOR DESEMBARGADOR FEDERAL SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, JULGADO EM 15/05/2019, VOTAÇÃO UNÂNIME, E- DJF4 DE 16/05/2019), salvo, evidentemente, se a CEF, em demanda ajuizada para cumprir obrigação de fazer, não cumprir a obrigação e esta for convertida em perdas e danos. 

Realmente, com as devidas adaptações, a situação do devedor fiduciante, no contrato de alienação fiduciária ou arrendamento residencial, pode ser comparada ao do locatário. Não teria nenhum sentido o locador pagar ao locatário indenização em dinheiro por danos existentes no imóvel. O locador tem a obrigação de garantir a habitabilidade e salubridade do imóvel. Se não cumprir essa obrigação de fazer, obrigação de garantia de habitabilidade, pode ser obrigado a cumprir a obrigação de fazer os reparos no imóvel. A conversão dessa obrigação de fazer em obrigação de pagar, em conversão em perdas e danos ocorrerá somente se, condenado o locador, por sentença judicial, a cumprir a obrigação de fazer os reparos, deixar de executá-los. Não teria sentido o locador pagar previamente indenização em dinheiro para o locatário iniciar reparos no imóvel. O locador estaria a reparar os danos do imóvel de sua propriedade (salvo, evidentemente, caso de sublocação autorizada). 

Do mesmo modo, não teria sentido o credor fiduciário, proprietário do imóvel, pagar ao credor fiduciante, possuidor direto do bem e mero titular do direito real de aquisição do imóvel, indenização em dinheiro para fazer reparos por vícios de construção no imóvel que não lhe pertence ainda. 

É possível imaginar situações absurdas, em que alguém acaba de assinar um contrato de alienação fiduciária ou arrendamento residencial, com prestações iniciais de R$ 300,00 (trezentos reais) e, em seguida ajuizada demanda em face do devedor fiduciário pedindo reparação de vícios de construção no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), correspondente a 100 meses de prestação, compreendendo grande parte do prazo do financiamento. 

Cabe perguntar: o que impediria o devedor fiduciante, no dia seguinte ao recebimento da indenização em dinheiro, de deixar o imóvel, sem empregar os valores na reforma para reparar os vícios de construção, e de adquirir outro imóvel com tais recursos? Nada. Poderia ser imoral ou qualquer outra coisa, mas não seria ilícito, porque nada o obrigaria, na sentença, a usar o valor na reforma. 

Considerando que a parte autora concorda, nas razões do recurso, que não há na petição inicial pedido de condenação da ré a cumprir a obrigação de fazer reparos no imóvel, e sim somente pedido de reparação em dinheiro de danos materiais e morais, cumpre reconhecer a falta interesse processual em relação ao pedido de reparação dos danos materiais decorrentes de vícios de construção." (2ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, Recurso Inominado Cível nº 0004670-64.2021.4.03.6325, Juiz Federal Alexandre Cassetari, julgado em 11/07/2023)

Portanto, em relação ao pedido de condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, julgo o processo extinto sem julgamento do mérito, por falta de interesse de agir.

RECURSO DA CEF A QUE SE DÁ PROVIMENTO, para extinguir o processo sem julgamento do mérito, em relação ao pedido de danos materiais. 

Sem condenação ao pagamento de honorários.

MAÍRA LOURENÇO

JUÍZA FEDERAL

 PODER JUDICIÁRIO

JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO

TURMAS RECURSAIS DOS JUIZADOS ESPECIAIS FEDERAIS DE SÃO PAULO

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº 5000480-51.2021.4.03.6105

RELATOR: 31º Juiz Federal da 11ª TR SP

RECORRENTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Advogados do(a) RECORRENTE: GIZA HELENA COELHO - SP166349-A, ROMUALDO NEIVA GONZAGA - DF4676-A

RECORRIDO: LUCIANE RODRIGUES DE ANDRADE

Advogado do(a) RECORRIDO: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A

OUTROS PARTICIPANTES:

VOTO-EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – FAIXA 1. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. PRESCRIÇÃO DECENAL. COMPROVAÇÃO DE DANO MATERIAL. RESPONSABILIDADE DA CEF CONFIGURADA. RECURSO IMPROVIDO.

RECURSO DA PARTE RÉ  Trata-se de ação ajuizada pela PARTE AUTORA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando, em síntese, a condenação da ré no pagamento de indenização por danos materiais e morais em razão de vícios físicos no imóvel objeto do Programa Minha Casa Minha Vida.

A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a CEF a pagar à parte autora o valor de 5.715,72 a título de indenização por danos materiais, a ser devidamente atualizado desde a data da juntada do laudo pericial e acrescido de juros de mora desde a data da citação.

A CEF interpôs recurso sustentando a sua ilegitimidade passiva, a existência de litisconsórcio passivo necessário, incompetência do JEF, decadência, prescrição, litigância de má-fé, bem como ausência dos requisitos de responsabilidade.

SENTENÇA: No que interessa ao caso, a sentença decidiu:

“Trata-se de demanda indenizatória por danos materiais e morais ajuizada por LUCIANE RODRIGUES DE ANDRADE, em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF.

Dispensado o relatório (art. 38 Lei 9099/95).

PRELIMINARES

Inicialmente, rejeito a alegação da inépcia da inicial, uma vez que a acompanham elementos suficientes à identificação do pedido e da causa de pedir. De mais a mais, as providências adotadas no curso da instrução prejudicaram tal ponto, ainda que vício houvesse.

Quanto à incompetência material do Juizado Especial Federal para o processamento e julgamento da causa, em virtude da necessidade da realização de prova pericial complexa, a preliminar em testilha resta igualmente afastada pela realização da PTS (PROVA TÉCNICA SIMPLIFICADA), encartada no id. 298716313. Ademais, outro não foi o entendimento do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região em recente julgamento:                       

CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. “PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA”. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. PROVA PERICIAL. VALOR DA CAUSA. MULTIPLICIDADE DE DEMANDAS. CONFLITO PROCEDENTE. COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL.

I - Conflito de competência suscitado nos autos de ação proposta por moradora de unidade habitacional inserida no âmbito do “Programa Minha Casa Minha Vida”, em que a parte autora postula indenização por danos materiais e morais, em virtude da existência de vícios na construção do imóvel.

II - O artigo 12 da Lei nº 10.259/2001 não afasta a possibilidade de produção de prova pericial no âmbito dos Juizados Especiais Federais, não sendo possível, prima facie, concluir-se no sentido da impossibilidade de realização da prova tida como complexa, sobretudo porque a petição inicial foi instruída com laudo elaborado por engenheiro civil, o que delimita o objeto da análise, auxiliando o trabalho a ser realizado pelo perito judicial.

III - Quanto ao valor da causa atribuído pela parte autora, a pretensão de indenização por danos materiais e morais encontra-se bem abaixo do limite de sessenta salários mínimos.

IV - A grande quantidade de ações idênticas não constitui critério de exclusão da competência do Juizado Especial Federal.

V - Conflito procedente. Competência do Juizado Especial Federal.

(TRF 3ª Região, 1ª Seção, CCCiv - CONFLITO DE COMPETÊNCIA CÍVEL - 5021387-92.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 03/03/2023, Intimação via sistema DATA: 06/03/2023)                   

A ré alega, igualmente, que a parte autora carece de interesse de agir uma vez que não demonstrou ter procurado a CEF, por meio do canal previsto contratualmente denominado Programa de Olho na Qualidade para reclamar dos problemas narrados no processo. Todavia, o contrato de financiamento habitacional, por meio do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, NÃO contém previsão acerca da necessidade de prévia comunicação à instituição financeira para solução administrativa, na hipótese de vícios construtivos constatados após a ocupação do imóvel.

Nesse trilhar:

APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. INTERESSE DE AGIR. DESNECESSIDADE DE PRÉVIO REQUERIMENTO ADMINISTRATIVO. RECURSO PROVIDO. 1. Caracteriza-se o interesse de agir, figurado no art. 3º, CPC, por uma necessidade de recorrer ao Judiciário, para a obtenção do resultado pretendido, independentemente da legitimidade ou legalidade da pretensão, numa relação de necessidade e adequação, por ser primordial a provocação da tutela jurisdicional apta a produzir a correção da lesão arguida na inicial. 2.  In casu, a parte apelante ajuizou a presente ação objetivando a indenização por danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos existentes no imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV. 3. Em razão da garantia da inafastabilidade da jurisdição, prevista no artigo 5º, XXXV, da Constituição Federal, o acesso ao Judiciário para pleitear a indenização por danos decorrentes de vícios de construção não pode ser obstado somente porque a parte autora não buscou a priori obter, na esfera administrativa, tal ressarcimento. 4. O requerimento administrativo, embora necessário, pode ser suprido por qualquer comunicação sobre os vícios construtivos, ou seja, prescinde de rigor formal, bem como pela eventual oposição da parte contrária do pedido indenizatório. Precedentes do C. STJ. 5. No caso dos autos verifica-se que a parte apelante notificou a CEF extrajudicialmente (ID 134520317 - pg. 13/14), suprindo tal requisito formal. Descabe, portanto, a alegação de inexistência de reclamação formal administrativa por meio do programa "DE OLHO NA QUALIDADE". 6. Apelação provida. Sentença anulada. (APELAÇÃO CÍVEL SIGLA_CLASSE: ApCiv 5002390-81.2019.4.03.6106 PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, RELATORC:, TRF3 - 2ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 20/10/2020 .FONTE_PUBLICACAO1: FONTE_PUBLICACAO2: .FONTE_PUBLICACAO3:.)

MÉRITO

Consoante asseverado, a atuação da CEF limita-se à realização de políticas públicas habitacionais implementadas pelo Governo Federal, razão pela qual não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Nessa trilha:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. INDENIZAÇÃO POR DANOS ADVINDOS DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. INAPLICABILIDADE DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA: NÃO CABIMENTO. DENUNCIAÇÃO DA LIDE À CONSTRUTORA: POSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. O Programa Minha Casa Minha Vida é regrado pela Lei nº 11.977/2009 que, em seu artigo 9º, expressamente confere à CEF a gestão dos recursos destinados ao Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU, subprograma integrante daquele. Desse modo, trata-se de um programa de Governo destinado a ampliar o acesso das populações mais carentes à moradia.

2. Não há como se aplicar aos contratos firmados no âmbito do PMCMV as normas do Código de Defesa do Consumidor, em analogia ao entendimento jurisprudencial firmado em sede de julgamentos repetitivos, que afasta a incidência de referidas normas aos contratos vinculados ao FIES - Financiamento Estudantil, por tratar-se de programa de Governo. Precedente.

3. As relações jurídicas advindas dos contratos firmados entre o condomínio agravante, a CEF e a construtora não se qualificam como relações de consumo, a elas não se aplicando as normas do Código de Defesa do Consumidor.

4. A denunciação da lide, na figura do inciso II do artigo 125 do Código de Processo Civil de 2015, restringe-se às ações em que se discute a obrigação legal ou contratual do denunciado em garantir o resultado da demanda, indenizando o garantido em caso de derrota.

5. No caso dos autos, a CEF e a construtora estão estreitamente vinculadas pelo contrato para execução de obras e serviços necessários à conclusão do empreendimento no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. A CEF é gestora dos recursos do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR e, como tal, responde, no caso em exame, pelo repasse das verbas do FAR para a execução, pela construtora, da política pública relativa ao Programa Minha Casa Minha Vida. Já a construtora, nos termos do contrato, é responsável pela execução das obras e serviços necessários à conclusão do empreendimento. Desse modo, cabível a denunciação da lide à construtora.

6. Agravo de instrumento não provido.

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5014799-40.2020.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 22/09/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 28/09/2020)

ADMINISTRATIVO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO. desvio de finalidade. RESCISÃO CONTRATUAL. ESBULHO. O Programa de Arrendamento Residencial possui um regime jurídico próprio, sendo descabida a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso, uma vez que não se trata de relação de consumo, mas sim de programa governamental para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, com recursos públicos. .Transferido indevidamente para terceiro o imóvel objeto do arrendamento, correta a rescisão contratual, pois há previsão contratual expressa a respeito. Sendo injusta a posse exercida pelos réus, resta caracterizado o esbulho e justifica-se a medida de reintegração de posse pleiteada.

(TRF4, AC 5014439-16.2014.4.04.7202, TERCEIRA TURMA, Relator RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, juntado aos autos em 02/05/2017)

A autora firmou com a CEF “Instrumento Particular de Venda e Compra do Imóvel, com Parcelamento e Alienação Fiduciária em Garantia no Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV – RECURSO FAR".

Relata que, após ter passado a habitar o imóvel, identificou que a unidade apresentava danos físicos progressivos que comprometem sua habitabilidade, conforto e segurança, tais como deficiência nas instalações hidráulicas, rachaduras e trincas nos pisos e revestimentos, umidade, falhas de impermeabilização, deterioração do reboco e pintura, infiltrações diversas, etc.

Anexou à inicial parecer técnico firmado por engenheiros, a fim de corroborar os danos alhures mencionados.

Nesse contexto, para adequada análise da existência e extensão dos defeitos de construção, foi realizada PERÍCIA TÉCNICA SIMPLIFICADA (PTS), a qual, consoante se infere do laudo acostado no id. 298716775, constatou a existência de vício construtivo em relação ao revestimento cerâmico.

A análise das patologias assim está descrita no laudo:

“(...) Revestimento cerâmico
ANÁLISE E COMENTÁRIO – Figuras 4 a 7 abaixo (Capítulo 8). Observamos situação de avaria nas peças cerâmicas de revestimento tanto de piso quanto de parede.
Sobre o revestimento cerâmico de piso: Observamos que por todo o apartamento o revestimento apresenta som cavo (‘de oco’) ao pisar, algumas peças apresentam início de processo de descolamento do substrato.
Sobre o revestimento cerâmico de parede: Observamos que na cozinha de forma
generalizada as peças estão se soltando.
Verificamos que as peças cerâmicas estão se soltando por completo sem trazerem consigo a argamassa que as aderia na alvenaria, assim demonstrando inconformidade com a NBR 13753 – Revestimento de piso interno ou externo com placas cerâmicas e com utilização de argamassa colante e seus procedimentos, tais como:
a) espalhar e pentear a argamassa colante no contrapiso e no tardoz das placas cerâmicas;
b) aplicar cada placa cerâmica ligeiramente fora de posição, de modo a cruzar os cordões do tardoz e do contrapiso e em seguida pressioná-la, arrastando-a até a sua posição final;
c) atingida a posição final, aplicar vibrações manuais de grande frequência, transmitidas pelas pontas dos dedos, procurando obter a maior acomodação possível, que pode ser constatada quando a argamassa colante fluir nas bordas da placa cerâmica.
Ainda há outras peças no apartamento que apresentam som cavo, fissuras e/ou quebras, o que não deveria ocorrer mesmo após oito anos de uso e que podem eventualmente indicar início de processo de desplacamento quando considerado:
- O histórico da fabricação de peças cerâmicas na época no país (por volta de 2012 a
2015);
- A eventual falta de conformidade com requisitos de Norma – o que não pode ser
verificado sem testes mais complexos e de alto custo;
- E principalmente o baixo grau de manutenção que sofrem estas unidades em geral – a grande maioria dos imóveis visitados que apresentam algum tipo de problema com o desgaste do rejunte sete anos após sua instalação, não o repõe nem o refazem. Neste cenário em conjunto, alguma dessas causas supracitadas pode terminar por impulsionar o efeito que é potencializado por outra em um círculo vicioso no sentido de dano do revestimento cerâmico e de sua função de acabamento.
Temos que considerar ainda as condições de garantia dadas no Manual do Proprietário
baseadas em procedimentos constantes de manutenção presentes no próprio Manual
segundo ABNT NBR 5674_1999 (e ainda conforme norma ABNT NBR 15.575_2013 ainda que de vigência ulterior ao Residencial Jardim das Estâncias que possui Alvará de Construção em 2012) que apresenta o seguinte conceito de VUP:
“período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado, a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nesta Norma, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o atendimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção (a VUP não pode ser confundida com o tempo de vida útil, durabilidade, e prazo de garantia legal ou contratual).
NOTA: A VUP é uma estimativa teórica do tempo que compõe o tempo de vida útil. O
tempo de VU pode ou não ser atingido em função da eficiência e registro das
manutenções, de alterações no entorno da obra, fatores climáticos, etc.”
O cenário observado, apesar das disposições normativas, denota situação que não deveria ocorrer, e por não haver sinais de má conservação e pela maneira em que incide este tipo de manifestação no Residencial Jardim das Estâncias, classificamos este item como vício construtivo(...)”

A colocação de contramarcos nas esquadrias das residências afetas ao Programa Minha Casa Minha Vida, embora seja boa prática construtiva, não é obrigatória para o referido tipo de empreendimento, motivo pelo qual os problemas decorrentes de sua ausência (infiltrações, fissuras, etc) não podem ser imputados à CEF.

Em que pese a impugnação quanto ao laudo, acolho as conclusões acima expostas, dado que o perito possui o conhecimento técnico necessário à avaliação das questões. A reparação pretendida, como se vê, deve restringir-se aos vícios decorrentes de falhas construtivas, com exclusão, assim, daqueles relacionados ao uso e desgaste natural, falta de manutenção, conservação ou mau uso do bem.

Portanto, resta comprovada a existência dos danos materiais sofridos no imóvel alienado à parte autora por conta de vícios construtivos e estabelecido o nexo de causalidade entre tais danos e a construção do imóvel, devendo a Ré responder pelos prejuízos causados.

Sobre o valor da indenização, foi mencionado pelo perito no laudo já mencionado:

“Com relação ao orçamento trazido pela autora e demonstrado no Parecer Técnico para correção das anomalias apresentadas na inicial, podemos considerar que, pelo fato de ter tomado como base o Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – SINAPI – tal levantamento é base correta de custo que poderá ser utilizada observada sua base temporal no caso de deferimento de qualquer pago.”

Assim, a parte autora deve ser indenizada em quantia suficiente para restaurar seu imóvel, conforme o orçamento em questão (ID 298716775, fl. 9).

Quanto aos eventuais vícios relatados no campo “observações adicionais”, cuidam-se de acréscimos relatados pela própria autora durante a perícia, não integrantes da petição inicial e do laudo técnico que a acompanham e, assim, não podem ser analisados pelo juízo, sob pena de violação do princípio da congruência (art.492 do CPC).

Quanto aos danos morais, registro a jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça no sentido de que “o aborrecimento, sem consequências graves, por ser inerente à vida em sociedade - notadamente para quem escolheu viver em grandes centros urbanos -, é insuficiente à caracterização do abalo, tendo em vista que este depende da constatação, por meio de exame objetivo e prudente arbítrio do magistrado, da real lesão à personalidade daquele que se diz ofendido. Como leciona a melhor doutrina, só se deve reputar como dano moral a dor, o vexame, o sofrimento ou mesmo a humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, chegando a causar-lhe aflição, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Precedentes. (AgRg no REsp 1269246/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/05/2014, DJe 27/05/2014) (grifei).

Para sua configuração, necessário demonstrar ter havido conduta ilícita - de regra -, dano e nexo causal.

Quanto a este tópico, recentemente a Turma Nacional de Uniformização, em análise ao mesmo tema, fixou a tese de que "O dano moral decorrente de vícios de construção que não obstam a habitabilidade do imóvel não pode ser presumido (in re ipsa), devendo ser comprovadas circunstâncias que no caso concreto ultrapassam o mero dissabor da vida cotidiana por causarem dor, vexame e constrangimento, cuja gravidade acarreta abalo emocional, malferindo direitos da personalidade".

Colaciono a ementa do julgado:

PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO DE INTERPRETAÇÃO DE LEI FEDERAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO QUE NÃO AFETAM A HABITABILIADE DO IMÓVEL. DANO MORAL. INCABÍVEL SEU RECONHECIMENTO POR MERA PRESUNÇÃO. 1. O Pedido de Uniformização revela divergência entre Turmas Recursais de diferentes Regiões, bem como em face da orientação jurisprudencial dominante do Col. STJ na interpretação de direito material acerca da possibilidade de ser configurado o dano moral in re ipsa quando constatados vícios de construção. 2. Tese fixada: O dano moral decorrente de vícios de construção que não obstam a habitabilidade do imóvel não pode ser presumido (in re ipsa), devendo ser comprovadas circunstâncias que no caso concreto ultrapassam o mero dissabor da vida cotidiana por causarem dor, vexame e constrangimento, cuja gravidade acarreta abalo emocional, malferindo direitos da personalidade. 3. Pedido de uniformização conhecido e provido. (TNU, PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO DE INTERPRETAÇÃO DE LEI Nº 5004907-76.2018.4.04.7202/SC, TURMA NACIONAL DE UNIFORMIZAÇÃO, Juiz Federal NEIAN MILHOMEM CRUZ, JUNTADO AOS AUTOS EM 11/11/2022)

Destaco outro recente precedente da TNU no mesmo sentido:

ADMINISTRATIVO. PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO NACIONAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL INSERIDO NO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. AUSENCIA DE NECESSIDADE DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PARA REPARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DE DANOS MORAIS IN RE IPSA. EXIGÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS DANOS MORAIS. PRECEDENTES DO STJ E DESTA TNU. RETORNO DOS AUTOS PARA ADEQUAÇÃO. Os danos morais decorrentes de vícios de construção que sequer demandaram a necessidade de desocupação do imóvel para reparação não se presumem, sendo necessária a devida comprovação de sua ocorrência mediante a demonstração de grave violação aos valores fundamentais inerentes aos direitos da personalidade. Pedido de Uniformização Provido. Retorno dos autos para Adequação do julgado. (TNU, PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO DE INTERPRETAÇÃO DE LEI Nº 5006082-71.2019.4.04.7105, TURMA NACIONAL DE UNIFORMIZAÇÃO, Juíza Federal LILIAN OLIVEIRA DA COSTA TOURINHO, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 09/10/2022).

No caso dos autos, os únicos vícios construtivos constatados em perícia foram quanto ao revestimento cerâmico. Conforme é possível observar pela descrição das anomalias e pelas fotos anexadas ao laudo, tais vícios não são expressivos e não prejudicam a habitabilidade do imóvel, tampouco comprometem sua estrutura e solidez. É na verdade, de baixa complexidade e expressividade.

Dessa forma, pelas razões aduzidas, o pleito não comporta indenização por danos morais.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I do CPC, resolvo o mérito, para julgar parcialmente procedente o pedido e condenar a ré à reparação dos danos materiais, no valor de R$ 5.715,72, nos termos da fundamentação, com juros de mora desde a data da citação (art. 405 do CC) e correção monetária a fluir da data de juntada do laudo técnico (PTS), observando-se os índices fixados pelo Manual de Cálculos do Conselho da Justiça Federal”.

DECISÃO: O recurso não merece provimento.

VÍCIOS CONSTRUTIVOS DO MCMV:

Legitimidade da CEF:

A CEF é parte legítima para responder por vícios construtivos no contrato relacionado ao Programa MCMV. Neste caso, atua a CEF não apenas como agente financeiro, mas como verdadeira gestora de políticas públicas, com participação na execução do projeto, contratação da construtora, evolução da obra e subsídios para aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), o que atrai sua pertinência subjetiva para responder pelos vícios construtivos, conforme orientação pacífica do E. STJ (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018; AgInt nos EDcl no REsp 1.907.783/PE, Ministro Antônio Carlos Ferreira, 4T, DJe 13/08/2021; AgInt no AREsp 1.791.276/PE, Ministro Raul Araújo, 4T, DJe 30/06/2021; AgInt no AREsp 1.494.052/MT, Ministro Marco Aurélio Bellizze, 3T, DJe 06/04/2021).

Inexistência de litisconsórcio passivo necessário:

Conforme já sedimentado pela jurisprudência, não há que se falar litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e a construtora no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, especialmente quando o contrato foi firmado diretamente por meio da CEF. Confira-se:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. SENTENÇA DE EXTINÇÃO POR FALTA DE INCLUSÃO DE LITISCONSORTE NECESSÁRIO NO PÓLO PASSIVO. CONSTRUTORA DO IMÓVEL QUE É LITISCONSORTE FACULTATIVA, OPÇÃO DA AUTORA PELO SEU INGRESSO NO PÓLO PASSIVO DA DEMANDA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO ANULADA. RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO. (TRF 3ª Região, 15ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - 5002264-97.2022.4.03.6341, Rel. JUIZ FEDERAL FABIO IVENS DE PAULI, julgado em 26/03/2025, Intimação via sistema DATA: 28/03/2025)

Prazo prescricional:

Quanto à prescrição, o prazo aplicável é o decenal, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, nos termos do AgInt no AREsp n. 1.897.767/CE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022. Assim, afasta-se a tese de prescrição suscitada pela ré.

Do Programa Minha Casa Minha Vida:

A Lei n° 11.977/09 instituiu o Programa Minha Casa Minha Vida objetivando reduzir o déficit habitacional e fomentar a economia, mediante a geração de emprego e renda. Para consecução dos objetivos do referido programa governamental, a CEF foi designada como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, mediante aplicação dos recursos do FAR - Fundo de Arrendamento Residencial, na compra de terrenos e na construção de edifícios.

O FAR foi criado pela Lei 10.188/2001, tendo a CEF como arrendadora no programa do Governo Federal para habitação popular, com opção de compra do imóvel, ao final do contrato. Os recursos no FAR são aportados pela União, por meio da integralização de cotas (art. 2º, II da Lei nº 11.977/09), operacionalizada por transferências realizadas pelo Ministério do Desenvolvimento Regional.

A CEF, na qualidade de gestora do FAR adquire o terreno e celebra o contrato de prestação de serviços com a construtora e acompanha a execução da obra e cumprimento do cronograma físicofinanceiro para fins de liberação dos pagamentos à construtora. Concluída a obra, a CEF é também a responsável pela celebração dos contratos de compra e venda das unidades habitacionais aos beneficiários do programa.

Em conclusão, o caso comporta a responsabilização da CEF, tanto no que se refere aos serviços prestados quanto aos materiais empregados. Nesse lastro, aliás, eventual disposição contratual no sentido de transferir a responsabilidade para a construtora não produz efeitos em relação ao adquirente/arrendatário do imóvel, cabendo, se for o caso e na hipótese de condenação decorrente de vícios de construção, a discussão da questão em ação autônoma própria movida pela CEF diretamente contra a empresa contratada para a execução da obra.

Controverte-se, in casu, acerca dos vícios e defeitos, de natureza construtiva, constatados após a ocupação de imóvel, bem como acerca dos danos deles decorrentes.

Por vícios de construção se entende aqueles defeitos oriundos da execução da obra, que venham a ornar o bem impróprio para uso ou que lhe diminuam o seu valor, afetando a segurança dos moradores.

Na esteira do quanto fundamentado pelo eg. Superior Tribunal de Justiça, nos acórdãos dos Temas 960 e 996 do STJ, nos contratos de aquisição de imóveis pelo Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, não se estabelece uma relação de consumo entre o beneficiário e a construtora/incorporadora.

Isso porque a operação mais se assemelha a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de compra e venda de imóvel, podendo o valor do benefício alcançar até 90% do total da operação, para um financiamento de até 10 (dez) anos, com prestações mensais que variam entre R$ 80,00 (oitenta reais) e R$ 270,00 (duzentos e setenta reais), conforme a renda bruta familiar, sem incidência de juros, formação de saldo devedor ou contratação de seguro, diversamente do que ocorre em um típico financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação - SFH, ou para as demais faixas de renda.

Na referida Faixa 1, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um fundo público (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR ou Fundo de Desenvolvimento Social - FDS), e esse fundo assume a condição de alienante do imóvel. Por sua vez, a seleção dos beneficiários é realizada pelo Poder Público, mediante cadastro das famílias pelas prefeituras ou por entidades organizadoras previamente habilitadas pelo Executivo federal, sendo os imóveis destinados aos interessados por meio de sorteio, após a realização do processo de seleção. Não há, portanto, propriamente produto, nos termos do art. 2º, da Lei nº 8.078/90.

Aplicável, portanto, o regime do Código Civil de vícios redibitórios, exigindo alguns pressupostos para o reconhecimento do direito postulado: contrato comutativo e vícios ocultos, os quais tornam a coisa imprópria para o uso ou que lhe diminuam o valor (art. 441 do CC). Sendo assim, em existindo os alegados vícios de construção, há o direito do demandante de buscar a reparação do dano causado.

Importa observar, nesse viés, que os moradores fazem jus aos reparos ou à indenização apenas se os problemas forem originados da má qualidade do material utilizado na obra ou pelo emprego de técnicas inadequadas de construção. Não há direito à reparação pelos vícios causados por má conservação do imóvel ou pelo desgaste comum decorrente do uso.

Assim, é razoável que possam ser considerados indenizáveis os danos e consertos realizados, por exemplo, nas infiltrações originadas da má impermeabilização, nas instalações elétricas ocultas, nas instalações hidrossanitárias e outros, mas desde que sejam decorrentes de vícios de construção, ou seja, do uso de materiais indevidos ou de deficiente instalação.

DANO MATERIAL:

No presente caso, foi realizada perícia judicial por perito de confiança do Juízo, que fez minuciosa análise do imóvel, de acordo com as normas técnicas aplicáveis, constatando a existência de vícios construtivos:

Dessa forma, verifico que todas as alegações suscitadas em recurso já foram devidamente analisadas pela sentença, que deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos.

RESULTADO: RECURSO DA RÉ A QUE SE NEGA PROVIMENTO, a fim de manter a sentença recorrida pelos seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Condeno o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa. Na hipótese de a parte autora ser beneficiária de assistência judiciária gratuita, o pagamento dos valores mencionados ficará suspenso nos termos do artigo 98, § 3º do CPC.

Publique-se. Intimem-se.  

Com o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao primeiro grau.

É o voto.

São Paulo, data da assinatura eletrônica.  

FLÁVIA SERIZAWA E SILVA

Juíza Federal Relatora