V O T O

Versa o recurso sobre a apresentação de documentos necessários para a quitação de imóvel

Anoto que que nenhuma das partes trouxe aos autos qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado quando da apreciação do pedido de antecipação de tutela, nos termos da decisão lavrada por esta Relatora, que passo a transcrever:

“Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão que indeferiu a suspensão de medidas destinadas à alienação do imóvel objeto da ação principal em hasta pública, bem como indeferiu o pedido para que a CEF apresentasse o contrato de mútulo 8.0296.5811.192-4, comprovante de pagamento realizados até o momento, saldo devedor, bem como fornecesse os meios para que os autores pagassem o saldo residual.

Informam os agravantes que adquiriram imóvel objeto de hipoteca decorrente de mútuo perante o Sistema Financeiro Habitacional através de contrato de gaveta. A CEF não foi notificada acerca da cessão do contrato de mútuo.

Afirmam que passaram por dificuldades financeiras que os impediram de pagar as duas últimas parcelas do financiamento.

Ao procurarem a CEF, não tiveram acesso aos boletos para pagamento, visto que não constavam como mutuários originários. Procuraram o cedente para que este viabilizasse a obtenção dos boletos, mas, descobriram que ele havia falecido.

Afirmam que o imóvel está sendo executado em função de dívidas da construtora.

Pugnam pela concessão da tutela recursal.

É o relatório. Decido.

A concessão da tutela recursal depende da presença do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme previsão contida no artigo 995, parágrafo único do Código de Processo Civil.

A decisão agravada foi assim proferida:

“Trata-se de ação pelo procedimento comum, com pedido de tutela provisória de urgência, na qual requer a parte autora que seja determinada à CEF que forneça imediatamente “os documentos de contrato de parcelamento do imóvel, controle de todas as parcelas pagas, valor residual corrigido, no período improrrogável de 15 dias” e à EMGEA que não envie o imóvel para hasta pública enquanto em trâmite o presente processo. 

Narram os autores que, em 16/07/2007, adquiriram o imóvel localizado à Rua Sempre Vivas, n° 593 Lote n° 30 da quadra AA, Bairro São Sebastião, Hortolândia-SP, CEP 13184-000, matriculado sob nº 63.053, do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Sumaré/SP, por meio de “contrato de gaveta” firmado com o então possuidor do imóvel, Sr. João Gonçalves de Oliveira.  

Alegam que restariam apenas duas parcelas do financiamento a serem pagas, mas que não foi possível realizar o pagamento em razão do falecimento do titular do contrato de financiamento. 

Sustentam que estaria em trâmite perante esta Vara Federal a Execução de Título Extrajudicial 0013452-13.1999.4.03.6105, que se trataria de execução promovida pela CEF, cujos créditos teriam sido cedidos à EMGEA. Arguem que o imóvel dos autores estaria listado dentre aqueles que foram penhorados nos referidos autos e serão levados à leilão. Apontam que a posse sobre o imóvel seria legítima, uma vez que teriam adquirido o bem de boa-fé, de forma onerosa e com plena intenção do cumprimento das obrigações, inclusive assumindo o pagamento da dívida. 

A inicial foi instruída com procuração e documentos. 

Requerem os benefícios da justiça gratuita. 

É o relatório. Decido. 

Defiro a assistência judiciária gratuita, tendo em vista a documentação apresentada pela parte autora (ID 354717576, ID 354721252, ID 354721256 e ID 354721257). 

Reconheço a prevenção em relação ao processo nº 0013452-13.1999.4.03.6105, em curso perante esta Vara Federal, por se tratar de execução hipotecária cujo imóvel descrito na inicial, matriculado sob nº 63.053, do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Sumaré/SP, encontra-se penhorado (ID 354721259 e ID 354721263).

Para a concessão da tutela provisória de urgência devem concorrer os dois pressupostos legais inscritos no art. 300 do Código de Processo Civil, quais sejam a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 

Em análise perfunctória que ora cabe, não vislumbro a presença dos requisitos ensejadores à concessão da tutela de urgência.

Em relação ao pedido de que o imóvel não seja encaminhado a leilão, conquanto as argumentações da parte autora, não há informação de designação da hasta pública ou tentativa de alienação do imóvel pelos réus. Pelo contrário, a EMGEA estaria efetuando tratativas de acordo na esfera administrativa com ocupantes dos imóveis, então penhorados, a fim de resolver a questão. Demais disso, os autores estariam na posse do imóvel.

Do mesmo modo, quanto ao requerimento de apresentação de documentos pela CEF, em sede cautelar, não há como acolher o seu pedido. Isso porque, não consta dos autos a recusa da CEF em fornecer a aludida documentação, sequer que tenha sido formulado esse tipo de solicitação perante a instituição financeira. Note-se, ademais, que também não há evidência de que a venda do imóvel tenha sido comunicada ao agente financiador.

Nesse sentido, em relação à pretensão de se discutir aspectos referentes ao financiamento imobiliário, há de se destacar que, nos termos do precedente vinculante firmado no REsp 1150429/CE (Tema 522), o Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese: "No caso de cessão de direitos sobre imóveis financiado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pleo FCVS como para aqueles sem a cobertura do mencionado Fundo".

No caso, o denominado "contrato de gaveta" foi firmado em 2007 (Id 354721260) e, ainda que não se pretenda discutir propriamente a revisão das condições ajustadas, a parte autora pretende discutir aspectos referentes ao contrato de financiamento, com base em cessão de direitos que não contou com a anuência da instituição financeira.

Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela provisória formulado.

Citem-se e intimem-se”.  

Tem razão o juízo recorrido quando afirma que os autores, ora agravante, não têm legitimidade para propor ação revisional. Porém, o que se observa é que não busca revisar o contrato de financiamento, mas, simplesmente, quitá-lo.

A situação dos autos é muito peculiar, visto que:

1. Se o mutuário originário faleceu, é preciso verificar se não há possibilidade de acionamento do seguro;

2. A execução promovida nos autos da ação 0013452-13.1999.4.03.6105, pela EMGEA, encontraria óbice na Súmula STJ n. 308:  a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel;

3. Por fim, segundo narrado,  restam apenas duas parcelas do financiamento a serem pagas, dando margem, teoricamente, à aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial.

Assim, não vejo óbice a que a CEF apresente os documentos pleiteados pelos agravantes, até mesmo para que se viabilize eventual conciliação entre as partes no futuro.

Assim, entendo presente a plausibilidade do direito invocado. O perigo da demora reside na impossibilidade de se viabilizar solução consensual para o caso até que esta Turma proferida decisão colegiada.

Quanto ao pedido de suspensão da execução movida pela EMGEA, de fato, não há notícia imediata de possível alienação do bem a justificar a concessão da tutela. Tal pedido poderá ser ratificado no futuro, caso se modifique a situação jurídica do bem.

Isto posto, defiro parcialmente a tutela recursal, para suspender em parte a decisão agravada e determinar que a CEF seja intimada para apresentação dos documentos pleiteados pela parte autora.

Encaminhe-se cópia desta decisão ao juízo recorrido.

Dê vista à parte agravada, nos termos do artigo 1.019, II, do Código de Processo Civil.

Tendo em vista a apreciação do pedido de liminar, proceda a secretaria à retificação da autuação, certificando nos autos.

Intime-se. Cumpra-se.”

Confirma-se a motivação exposta na decisão inicial, pelos fundamentos com suficiência expostos possibilitando-se o acolhimento parcial da pretensão recursal.

Por estes fundamentos, dou parcial provimento ao recurso, nos termos supra.

É o voto.