RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº 5003126-57.2024.4.03.6322

RELATOR: 16º Juiz Federal da 6ª TR SP

RECORRENTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Advogado do(a) RECORRENTE: DIEGO MARTIGNONI - RS65244-A

RECORRIDO: PARQUE ACANTO

Advogado do(a) RECORRIDO: SALVADOR SPINELLI NETO - SP250548-A

OUTROS PARTICIPANTES:

V O T O

Inicialmente, conheço do recurso inominado e o recebo como recurso contra sentença, entendida como ato que colocou fim às discussões sobre o tema de fundo na execução de origem (Súmula nº 20, da TRU 3ª Região).

No caso, em que pese o entendimento do juízo de origem, existe previsão expressa à oposição dos embargos à execução no âmbito dos Juizados Especiais Federais, conforme previsto no art. 53, da Lei nº 9.099/95, c/c art. 1º, da Lei nº 10.259/2001.

A defesa típica do executado deve ser processada nos próprios autos da execução e é passível de análise mediante sentença (Enunciado FONAJE nº 143:  “a decisão que põe fim aos embargos à execução de título judicial ou extrajudicial é sentença, contra a qual cabe apenas recurso inominado”).

Desse modo, a decisão recorrida fica equiparada a uma sentença de embargos à execução, dado que a atividade de conhecimento em fase de execução é precipuamente realizada nessa decisão, contra a qual é cabível a interposição do recurso inominado, como ocorreu na espécie.

Vale destacar que é corriqueiro na jurisdição das Turmas Recursais o conhecimento de recurso inominado em face de decisão interlocutória, que acolhe ou rejeita impugnação ao cumprimento de sentença ou que tenham caráter terminativo (TRF 3ª Região, 5ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, 0002707-03.2020.4.03.6310, Rel. Juiz Federal Omar Chamon, julgado em 17/03/2025, DJEN DATA: 21/03/2025).

Ademais, o recurso é tempestivo e interposto por parte legítima, que efetuou o recolhimento do preparo.

Sobre a alegação de ilegitimidade passiva da CEF, a preliminar confunde-se com o mérito e com ele será analisada.

Ausentes outras questões preliminares, passo ao exame do mérito recursal.

A decisão recorrida assim decidiu a controvérsia:

“A Caixa apresentou embargos à execução que, a rigor, deveriam ter sido autuados em apartado. Porém, como as questões suscitadas pelo banco dizem respeito à legitimidade para o feito e já há resposta pela credora, recebo a manifestação como exceção de pré-executividade. Assim, reconsidero a decisão anterior para processar a irresignação da Caixa nestes autos, como exceção de pré-executividade.

A exceção de pré-executividade é incidente adequado para análise de questões relativas aos pressupostos processuais, condições da ação e vícios objetivos do título, referentes à certeza, liquidez e exigibilidade, desde que não demandem produção de provas. Em suma, aplica-se exclusivamente às matérias que poderiam ser conhecidas de ofício pelo juiz e que não demandam dilação probatória (súmula 393 do STJ). 

No caso dos autos, a Caixa sustenta a própria ilegitimidade, questão que pode ser conhecida de ofício, de modo que a exceção é cognoscível.

Porém, no conteúdo o banco não tem razão no que alega. O apartamento que deu origem aos débitos executados foi financiado pela Caixa, por meio de contrato com garantia de alienação fiduciária. Como o devedor fiduciário não honrou o pagamento das prestações, a Caixa consolidou a propriedade em seu nome, passando a ser a proprietária do imóvel para todos os efeitos. 

Um dos desdobramentos da consolidação da propriedade é a assunção das dívidas condominiais em aberto, uma vez que essas obrigações acompanham o imóvel, recaindo a responsabilidade pelo pagamento sobre quem detém a propriedade. Enfim, como bem colocado na resposta à exceção de pré-executividade, o débito exigido é obrigação propter rem.

Ainda a propósito do tema, cabe registrar que o art. 27, § 8º da Lei 9.514/1997 não exime o credor fiduciário do pagamento  das contribuições condominiais anteriores à consolidação da propriedade. Na verdade, esse dispositivo apenas possibilita ao credor fiduciário se ressarcir pelos débitos arcados diretamente, uma vez que, vale repetir, a obrigação é propter rem. 

No mais, os documentos que acompanham a inicial comprovam a existência da dívida e sua evolução.

Por conseguinte, rejeito a exceção de pré-executividade.

Manifestem-se as partes sobre o prosseguimento. 

Nada sendo requerido, converta-se o depósito em pagamento, efetuando a transferência para conta indicada pela exequente.”

Com o devido respeito ao entendimento do juízo de origem, entendo que a decisão deve ser reformada em parte.

O imóvel cujas despesas condominiais estão sendo executadas foi financiado com pacto de alienação fiduciária em favor da CEF, nos termos da Lei nº 9.514/97, tendo havido a consolidação da propriedade em favor da instituição no dia 06/02/2024 (ID 320503154).

No que toca à sistemática da responsabilização do proprietário do imóvel, por obrigações propter rem, ou seja, que aderem ao direito real de propriedade e dele decorrem, como é o caso das despesas condominiais, importa destacar que o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, até a data em que  houver a consolidação da propriedade e o fiduciário vier a ser imitido na posse.

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.

§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

No presente caso, houve a consolidação da propriedade pela CEF em 06/02/2024, nos termos do art. 26, § 7º, da Lei nº. 9.514/1997 (ID 320503154), o que a torna responsável somente por parte das cotas condominiais vencidas e apontadas na inicial, já que possui a propriedade plena do imóvel.

Em outras palavras, a CEF somente tem responsabilidade pelos débitos condominiais surgidos a partir de 06/02/2024 e pelos que surgirem enquanto durar o pleno exercício do direito de propriedade sobre o imóvel.

Como consequência, a recorrente é parte ilegítima para responder pelos débitos anteriores à consolidação da propriedade, que permanecem de responsabilidade do devedor fiduciante, cabendo à parte autora adotar as providências que reputar cabíveis para a defesa de seu interesse.

Nesse sentido, conferir o entendimento da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial.

2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.

3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.).

4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.)

E também do Tribunal Regional Federal da 3ª Região e das Turmas Recursais da Seção Judiciária de São Paulo:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ILEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. EXISTÊNCIA DE DÉBITOS POSTERIORES.

- As taxas condominiais constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham o bem imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem. Entretanto, nos casos de alienação fiduciária, há expressa disposição legal no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento de tais encargos cabe ao devedor fiduciante, até o momento da imissão na posse do credor fiduciário. Entendimento do art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 e art. 1.368-B do CC.

- Ao apreciar a questão em debate, o C. STJ decidiu que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das taxas condominiais do imóvel oferecido em garantia fiduciária surge apenas a partir da consolidação da propriedade, ocasião em que ocorre sua imissão na posse direta do bem, nos termos do art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 e do art. 1.368-B do CC, no que vem sendo acompanhado por esta E. Corte. Precedentes.

- A documentação indica que o bem era objeto de contrato de alienação fiduciária, sendo que a consolidação da propriedade em nome da CEF ocorreu em 28/11/2023.

- A regra geral é a de que o arrendatário/fiduciante responde pelas despesas condominiais (art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97 e art. 1.368-B do CC) até que o arrendante/fiduciário seja imitido na posse (após a consolidação da propriedade). Nessa linha, as despesas condominiais anteriores à consolidação da propriedade, ou seja, anteriores a 28/11/2023, são de responsabilidade do devedor fiduciante e não podem ser imputadas à CEF, a qual é parte passiva ilegítima para responder pelas mesmas.

- Entretanto, cumpre anotar que houve pedido, na peça inicial, de condenação da CEF ao pagamento das despesas condominiais de novembro de 2019 a maio de 2024, ou seja, relativas a período posterior à data da consolidação da propriedade, o que não foi objeto de impugnação específica pela ré, tornando-se, portanto, incontroversos (art. 374, III, do CPC). Nessa linha, a sentença condenou a CEF ao pagamento das referidas despesas até maio de 2024, bem como daquelas vencidas e não pagas no curso da ação (esta últimas mediante posterior comprovação em sede de cumprimento de sentença).

- Apelação da CEF provida.

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002033-37.2024.4.03.6103, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 16/05/2025, DJEN DATA: 22/05/2025)

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH) E PROCESSUAL CIVIL. CEF. TAXA DE CONDOMÍNIO E DEMAIS DESPESAS DE IMÓVEL. COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. NATUREZA PROPTER REM. PRINCÍPIO LEX SPECIALIS DEROGAT GENERALI. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR DIRETO. LEI 9.514/97, ARTIGO 27, §8º E CÓDIGO CIVIL, ARTIGO 1368-B. EXTINÇÃO DO PROCESSO COM JULGAMENTO DO MÉRITO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. REFORMA PARCIAL PARA DETERMINAR O TERMO INICIAL DA RESPONSABILIDADE DA RÉ A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM SEU NOME. RECURSO DA CEF PARCIALMENTE PROVIDO.       

(TRF 3ª Região, 3ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - 5015133-68.2024.4.03.6100, Rel. Juiz Federal DAVID ROCHA LIMA DE MAGALHAES E SILVA, julgado em 22/05/2025, DJEN DATA: 29/05/2025)

Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso da ré, para reformar em parte a decisão recorrida e reconhecer a ilegitimidade passiva da CEF para responder pelos débitos anteriores à consolidação da propriedade da unidade imobiliária, ocorrida em 06/02/2024, permanecendo, entretanto, responsável pelo adimplemento dos débitos surgidos e que surgirem a partir da consolidação da propriedade, enquanto durar o pleno exercício do direito de propriedade sobre o imóvel.

Tendo em vista a existência de disposição específica na Lei nº. 9.099/95, não se aplicam subsidiariamente as disposições contidas no art. 85 da Lei nº 13.105/2015, razão pela qual não é cabível a imposição de honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95.

É como voto.