V O T O

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator):

Da legitimidade passiva ad causam da CEF

Com referência à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na construção e entrega de imóvel vinculado a empreendimento financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1ª) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, pelo descumprimento contratual, nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2ª) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável, apenas, pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro.

Nesse sentido, destaco o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS. AFRONTA AO ART. 535 DO CPC/73. VÍCIO NÃO INDICADO. SÚMULA Nº 284/STF. TESES REFERENTES À MULTA CONTRATUAL E JUROS, COMISSÃO DE CORRETAGEM, RESSARCIMENTO DOS ALUGUEIS E DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS Nº 211/STJ E Nº 282/STF. PROGRAMA HABITACIONAL MINHA CASA MINHA VIDA. CEF. NATUREZA DAS ATIVIDADES. AGENTE FINANCEIRO. SEM LEGITIMIDADE PASSIVA. SÚMULA Nº 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. A alegação de afronta ao art. 535 do CPC/73 sem indicar em que consistiria o vício, consubstancia deficiência bastante a inviabilizar a abertura da instância especial, atraindo a incidência da Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal.

2. A ausência de prequestionamento, mesmo implícito, impede a análise da matéria na via especial. Súmulas nº 211/STJ e nº 282/STF.

3. A Caixa Econômica Federal somente possui legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro. Súmula nº 83/STJ.

4. Agravo interno não provido.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. em 30/08/2018, DJe de 04/09/2018)

Ressalto, adicionalmente, que, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para que se configure a responsabilidade da CEF por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis, e, por consequência, a sua legitimidade para compor lides a esse respeito, é necessário que a instituição financeira tenha atuado seja na construção do imóvel, seja na elaboração do projeto, sua execução ou fiscalização das obras do empreendimento, ou, ainda, que o contrato esteja relacionado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), com recursos advindos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

In casu, os autores celebraram com a AUC - Arquitetura, Urbanismo e Construção Ltda., em 29/02/2012, "Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade(s) autônoma(s) em construção no Condomínio Residencial Orval" constituída pelo apartamento nº 32, torre "E", e uma vaga de garagem. Na cláusula 9ª, obrigaram-se "a obter, por sua conta e risco, o financiamento para pagamento da parcela prevista no quadro resumo para pagamento com recursos financiados pela Caixa Econômica Federal - CEF, através do Programa Crédito Associativo" (ID 270216368).

Em 04/01/2013, foi firmado o contrato n. 855552504880 com a CEF, para “compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações - Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU - Imóvel na Planta Associativo - Minha Casa Minha Vida - MCMV - Recursos FGTS – com utilização de recursos da conta vinculada do FGTS dos compradores" (ID 270216375).

Das cláusulas deste último instrumento contratual, é nítida a atuação da CEF tanto na fiscalização das obras do empreendimento, como na gestão dos recursos. Coube à CEF, dentre outras atribuições: condicionar a liberação dos recursos ao andamento das obras, no percentual atestado no Relatório de Acompanhamento do Empreendimento - RAE, conforme o cronograma físico-financeiro aprovado por essa instituição (cláusula 5ª); o acompanhamento da execução das obras, a ser efetuado por sua equipe de engenharia, para fins de liberação de parcelas (parágrafo 7º da cláusula 5ª), e a entrega da última parcela para construção do empreendimento condicionada à verificação da conclusão total da obra e de que nela foram investidas todas as parcelas anteriormente entregues (parágrafo décimo primeiro da cláusula 5ª).

Além disso, a CEF figura como garante da escorreita consecução da obra de engenharia, na medida em que obriga a contratação, pela construtora, de Apólice de Seguro Garantia Executante Construtor, Apólice de Seguro de Riscos de Engenharia e Apólice Responsabilidade Civil do Construtor. O primeiro, a vigorar "até a conclusão do empreendimento, garante a substituição da construtora, a retomada, finalização das obras e legalização do empreendimento". Os dois últimos, a serem mantidos durante todo o prazo de construção.

Dessa forma, a CEF é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda.

Nesse sentido, os seguintes julgados desta Primeira Turma:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. MÚTUO HABITACIONAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. AGENTE FINANCEIRO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. APELO PROVIDO.

1. No caso em questão, foram firmados dois contratos: o primeiro com a Construtora e Incorporadora, consistente no 'Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade autônoma condominial'; e o segundo, firmado com a CEF, consistente no 'Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo Para Construção de Unidade Habitacional Com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e outras Obrigações - Apoio À Produção De Habitações e Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV - Recurso FGTS'.

2. A CEF não se limitou a atuar como mero agente financeiro, na medida em que também operou como agente executor de política federal de promoção de moradia popular e fiscalizador do andamento da obra, razão pela qual deve integrar o polo passivo da demanda.

3. Consta no instrumento contratual firmado com a CEF, que a construção do empreendimento 'Condomínio Residencial Quinta das Figueiras', do qual faz parte a unidade imobiliária adquirida pelo Apelante, recebeu subsídios do Governo Federal por intermédio do Programa "Minha Casa, Minha Vida", funcionando a Caixa Econômica Federal, na qualidade de gestora do FGTS, como agente operador do programa e, portanto, co-responsável pela conclusão das obras de construção da casa própria que financia, posto que fiscalizadas permanentemente pela Instituição Financeira, havendo inclusive acerto contratual que vincula a liberação do capital ao andamento do cronograma físico-financeiro.

4. Assim, se a CEF foi a financiadora da construção de todo o empreendimento imobiliário, com recursos do FGTS, deve também se responsabilizar pelo cumprimento do prazo de entrega da obra.

5. Aplica-se na hipótese, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que possui legitimidade passiva a Caixa Econômica Federal para responder, nos casos em que não atua apenas como agente financeiro, "por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda (...)" (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018).

6. Uma vez caracterizada a legitimidade passiva da CEF na relação jurídica dos autos, na medida em que eventual rescisão do contrato de compra e venda do imóvel poderá repercutir no contrato de financiamento do imóvel objeto da lide, deve ser reconhecida a competência da Justiça Federal para julgar e processar o feito, nos termos do artigo 109, inciso I da Constituição Federal.

7. Apelação a que se dá provimento, a fim de anular a sentença guerreada, e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para o devido processamento.”

(ApCiv 0006991-44.2016.4.03.6100, Rel. Des. Federal Wilson Zauhy, j. em 07/02/2020, e - DJF3 Jud. 1 de 12/02/2020, grifos nossos)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO EM ENTREGA DE OBRA. INDENIZAÇÃO MENSAL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AGENTE EXECUTOR DE POLÍTICAS FEDERAIS DE HABITAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

No processo originário, os requerentes alegam que na data de 28/04/2015 firmaram contrato de compra e venda de terreno com ENGECORP, mútuo de construção de apartamento, vaga de garagem e cessão de fração ideal da terra e constituição de garantia mediante alienação fiduciária de imóvel (contrato nº 8.5555.3284143), com previsão de 24 meses para entrega da obra, cujo termo findou-se em 29/04/2017, admitida uma prorrogação de até 180 dias úteis por ocorrência de caso fortuito, força maior ou fatos estranhos à vendedora, entretanto inocorreu a respectiva tradição.

Compulsando o feito, se afere que o contrato carreado foi elaborado pela própria CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, pelo qual se verifica revestir-se do poder de fiscalização da obra, além de agente executor de políticas federais para promoção de moradia de baixa renda, o que impõe inclusive responsabilidade por eventuais vícios de construção. Neste sentido, precedentes do STJ e da 1ª Turma desta Corte Regional.

Frise-se que as partes celebraram com a instituição bancária aquisição de terreno e construção imobiliária, com o mútuo acordado e alienação fiduciária em garantia no âmbito do Programa de Apoio à Produção de Habitações e Programa Carta de Crédito do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS, no Sistema Financeiro de Habitação - SFH.

A indenização por danos materiais arbitrada não se consubstancia em lucros cessantes, mas sim danos emergentes, já que, uma vez frustrada a possibilidade do pleno exercício dos poderes de que dispõe o proprietário do bem, este precisou mobilizar sua renda e patrimônio para viver em outro imóvel, sendo certo que ninguém desfruta de habitação sem custos, quer seja às suas próprias custas ou de terceiros, como na hipótese de residência com outros familiares. In casu, fixada com moderação pelo Juízo de origem.

Agravo de instrumento a que se nega provimento."

(AI 5008873-49.2018.4.03.0000, Rel. Juíza Federal Convocada Denise Avelar, julgado em 22/04/2020, e - DJF3 Jud. 1 de 27/04/2020, grifos nossos)

Quanto ao mérito, pretende a parte autora a condenação das corrés à indenização por danos materiais e morais, em razão do atraso na conclusão e entrega da obra para além do prazo contratual.

Do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90)

Verifico que a relação jurídica contratual em discussão sujeita-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), consoante entendimento pacífico do Supremo Tribunal Federal (ADI nº 2591, Tribunal Pleno, Rel. Min. Carlos Velloso, j. 7/6/06, DJ 29/9/06, Rel. para acórdão Min. Eros Grau) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 297).

Disciplina o artigo 6º, incisos VI e VII, do Código de Defesa do Consumidor:

“Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

(...)

VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos;

VII - o acesso aos órgãos judiciários e administrativos com vistas à prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteção Jurídica, administrativa e técnica aos necessitados;”

O artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor preceitua, inclusive, que o fornecedor de serviços responde objetivamente pelos danos causados ao consumidor decorrentes de defeitos na prestação do serviço (teoria do risco do empreendimento). Sendo objetiva a responsabilidade, não se perquire a existência ou não de culpa na prestação do serviço, mas apenas do nexo de causalidade entre a conduta e o dano sofrido nas relações consumeristas.

No que se refere à inversão do ônus da prova, prevê o artigo 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, ser possível “quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências”.

Sob outro prisma, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, as rés devem solidariamente responder pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.

É pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça quanto à responsabilidade solidária entre a construtora e o agente financeiro para responder pelo atraso na conclusão da obra e entrega do imóvel, quando este atua na qualidade de agente executor e operador de políticas federais para a promoção de moradia para consumidores de baixa renda, como ocorre na espécie:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DE MÚTUO. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. REEXAME DE DANOS MORAIS. MATÉRIA DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. ATRASO NA CONSTRUÇÃO E ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE A CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. 2. No presente caso, a Caixa Econômica Federal tem legitimidade passiva para responder solidariamente com a incorporadora, nas causas em que se pleiteia a indenização por atraso na entrega do imóvel quanto também tiver participado na qualidade de agente executor e operador de políticas federais para a promoção de moradia para consumidores de baixa renda. Precedentes. 3. A alegação de omissão quanto à análise dos argumentos dos diversos tipos de contratos e modalidades de financiamento do PMCMV - PNHUV, que alegadamente levaria ao reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam da CAIXA, e que configurariam a violação ao art. 535 do CPC de 1973 não foi abordada nas razões do apelo especial, nem tão pouco nos embargos declaratórios, acarretando, no ponto, verdadeira inovação recursal, o que obsta o conhecimento desta matéria quando suscitada apenas em sede de agravo interno. 4. Agravo interno não provido.”

(Quarta Turma, AIREsp 1606103/RN 2016.01.53327-5, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, j. em 21/11/2019, DJE de 27/11/2019)

No mesmo sentido, a jurisprudência de ambas as Turmas da Primeira Seção desta Corte:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO. CONHECIMENTO EM PARTE. RAZÕES DISSOCIADAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE CEF E CONSTRUTORA. DANOS MORAIS. SUCUMBÊNCIA.

1. Preliminarmente, observa-se que a sentença condenou a CEF a pagar solidariamente indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, sendo impertinentes e dissociadas as razões recursais, que extrapolam o limite da sucumbência, ao veicular discussão de que os mutuários são solidariamente responsáveis pela dívida junto à CEF e de que são indevidas devolução de valores pagos durante construção ou indenização de danos materiais.

2. Verificado atraso na entrega da obra vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, em que a atuação da CEF não foi a de mero agente financeiro, mas de ente executor de política federal de promoção de moradia popular e fiscalizador da execução da obra, inclusive com controle técnico, financeiro e operacional sobre o curso da construção, a empresa pública federal é parte legítima para responder por danos suportados em razão do evento lesivo materializado.

3. É firme a jurisprudência da Corte Superior e desta Turma no sentido de que é solidária a responsabilidade da CEF, como agente de promoção do programa de moradia popular, quanto à inexecução e danos causados pela construtora, na entrega de obras, por atraso no cronograma ou falha nas especificações técnicas contratadas, respondendo, pois, pelos danos morais apurados.

4. Pela sucumbência recursal, a apelante deve suportar condenação adicional, nos termos do artigo 85, § 11, CPC, no equivalente a 5% do valor da causa atualizado, a ser acrescida à sucumbência fixada pela sentença pelo decaimento na instância de origem.

5.Apelação conhecida em parte e, nesta extensão, desprovida.”

(Primeira Turma, ApCiv 0011690-15.2015.4.03.6100, Rel. Des. Federal Carlos Muta, j. em 25/10/2023, DJEN de 30/10/2023, grifos nossos)

“CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE CEF E CONSTRUTORA. ATUAÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA COMO AGENTE PROMOTOR DE POLÍTICA PÚBLICA HABITACIONAL. DANOS MORAIS E  MATERIAIS DEVIDOS. APELAÇÃO DESPROVIDA.

1. A relação jurídica estabelecida entre as partes litigantes se caracteriza como de consumo, sendo regulamentada, portanto, pelo Código de Defesa do Consumidor. Estabelecida a aplicabilidade do CDC para a hipótese tratada nestes autos, cumpre ressaltar que, de acordo com a legislação consumerista, as empresas que formam a cadeia de fornecimento respondem de forma solidária pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviço, nos termos estipulados pelo artigo 14 do CDC.

2. Por conseguinte, insta consignar que, contrariamente ao aduzido em razões de apelação, a CEF possui responsabilidade solidária no que concerne aos problemas de atraso na entrega do imóvel em questão. Isso porque, in casu, a instituição financeira não se limitou a atuar como agente financeiro; ao contrário, operou como agente executor de política pública federal de promoção de moradia popular e fiscalizador do andamento da obra, razão pela qual, além de ser parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, também é responsável solidariamente pelos vícios de construção e/ou atraso na entrega do imóvel.

3. Observo, da análise do instrumento contratual citado, que a construção do empreendimento do qual faz parte a unidade imobiliária adquirida pela autora, recebeu subsídios do Governo Federal por intermédio do Programa Minha Casa Minha Vida, funcionando a Caixa Econômica Federal como agente operador do programa, atuando com controle técnico, financeiro e operacional sobre o andamento da construção do empreendimento.

4. Assim, demonstrado está, de modo claro e inequívoco, o papel central da CEF na consecução do empreendimento e do cronograma de obras, não havendo como afastar sua responsabilidade pelos danos advindos de vícios de construção ou de atraso no desenvolvimento da construção.

5. Desse modo, caracterizado o atraso na entrega do imóvel, respondem solidariamente todos os que tenham intervindo de alguma forma na relação de consumo, e participado, direta ou indiretamente, para ocorrência do inadimplemento contratual, independentemente de culpa, nos termos do art. 14 e 18 do Código de Defesa do Consumidor.

6. Inequívoca, portanto, a responsabilidade solidária da CEF pelas consequências advindas do atraso na entrega do imóvel adquirido pela parte autora.

7. Pugna a corré CEF pela exclusão, ou, subsidiariamente, pela redução da indenização por danos morais - arbitrada pela magistrada sentenciante em R$ 10.000,00 (dez mil reais) - sob o argumento de que, a uma, não cometeu qualquer ato ilícito que justifique a condenação e, a duas, o montante arbitrado é excessivo. Não merece guarida a argumentação expendida, ressaltando-se que a responsabilidade solidária da CEF pelo atraso na entrega do imóvel já está devidamente fundamentada.

8. Especificamente quanto ao dano moral, anoto que o artigo 5º, inciso X da Constituição Federal garante, expressamente, a todos que sofram violação do direito à imagem, à intimidade, à vida privada e à honra, a indenização por danos morais. Dano moral, de acordo com a melhor doutrina e com o entendimento sedimentado nas cortes superiores, é a lesão a direito da personalidade. Em outros termos: corresponde a toda violação ao patrimônio imaterial da pessoa no âmbito das suas relações de direito privado.

9. Não se confunde, no entanto, e nem poderia, sob pena de banalização do instituto, com acontecimentos cotidianos que, apesar de incomodarem, não têm aptidão para atingir, de forma efetiva, direitos da personalidade. Tais acontecimentos têm sido tratados, com acerto, pela jurisprudência, como "meros aborrecimentos", inafastáveis na sociedade contemporânea, devendo ser suportados por seus integrantes, ou punidos administrativamente, para que o instituto do dano moral não perca seu real sentido, sua verdadeira função: compensar o lesado pela violação a direitos de personalidade.

10. A despeito de conhecer a tese do C. STJ no sentido de que o mero descumprimento contratual de atraso na entrega de obra não gera, em regra, danos morais, entendo que, no presente caso, os elementos dos autos evidenciam que a não entrega do imóvel dentro do prazo estipulado maculou a esfera extrapatrimonial de direitos da autora. Forçoso reconhecer que, no caso dos autos, o imóvel tinha previsão de entrega, considerado o prazo de tolerância, para janeiro de 2015 e, até o presente momento, inexiste nos autos notícia de que as chaves tenham sido entregues à autora. Não há como se desvencilhar da repercussão causada à adquirente pelo atraso substancial na entrega de imóvel, pois adia planos, frustra expectativas, e impõe à compradora transtornos que ultrapassam, e muito, a esfera do mero aborrecimento.

11. Consequentemente, diante do longo lapso temporal decorrido desde a data prevista para a conclusão das obras e entrega do imóvel, entendo razoável o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) arbitrado pela magistrada em primeiro grau a título de indenização por danos morais, valor que não se mostra excessivo ante as circunstâncias do caso concreto, estando de acordo com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

12. Não assiste razão ao recorrente quanto à alegação de “... improcedentes o pedido de repetição de indébito, pois como o contrato foi cumprido regularmente pela Ré, não existe excedente a favor da parte autora. Conseqüentemente não há crédito a favor daquela. Sendo assim, descabe a repetição”. Compulsando os autos, observa-se ocorrência de atraso no cumprimento da obrigação, cabendo restituição dos valores pagos pela parte autora.

13. Apelação desprovida. Honorários majorados.”

(Primeira Turma, ApCiv 5000357-84.2017.4.03.6140, Rel. Juiz Federal Conv. Renato Becho, j. em 30/03/2023, intimação via sistema em 13/04/2023, grifos nossos)

“APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA COM A CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. MULTA MORATÓRIA. RECURSO PROVIDO.

1. A atuação da CEF não se restringiu às atividades típicas de mero agente financeiro em sentido estrito, mas, sim, como agente executor de política pública habitacional federal, pois consta expressamente do contrato de financiamento a obrigação e o interesse da CEF em fiscalizar o andamento da obra, como se infere do item 4.4 da cláusula quarta e cláusula quinta do contrato.

2. A jurisprudência tem admitido a legitimidade passiva e a responsabilidade civil solidária da CEF com o construtor do imóvel. Precedentes.

3. Reconhecida que é solidária a responsabilidade civil entre o banco apelado e as corrés quanto ao descumprimento do prazo de entrega do imóvel, bem como a condenação solidária destes ao pagamento das indenizações fixadas.

4. No caso, entendo ser devida a indenização por lucros cessantes, que ora fixo no importe de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso até a efetiva entrega do imóvel. Em vista da responsabilidade solidária da CEF, da construtora e da incorporadora, é forçoso concluir que elas deverão arcar com aludida indenização.

5. Acolhido o pedido dos autores de arbitramento da multa moratória, pois havendo previsão contratual de multa tão somente em face do inadimplemento do adquirente, é cabível a inversão da cláusula penal em favor dos apelantes, sendo a multa moratória devida em seu favor pelo período do atraso da entrega do imóvel, no percentual de 2% sobre o valor do contrato, a título de atraso na entrega da obra, contado a partir do prazo original estabelecido (23.12.2018). 

6. Excluídos os honorários de sucumbência em favor dos patronos da CEF, uma vez reconhecida a responsabilidade solidária da empresa pública com os demais Apelados, inclusive no tocante à condenação ao pagamento das custas processuais e da verba honorária fixada em face das corrés.

7. Apelação da parte autora provida.”

(Segunda Turma, ApCiv 5003386-67.2019.4.03.6110, Rel. Des. Federal Luiz Paulo Cotrim Guimaraes, j. em 15/12/2022, DJEN de 19/12/2022, grifos nossos)

Assim, cumpre aferir, de acordo com os elementos dos autos, se houve atraso injustificável na entrega da obra e se ocorreram danos patrimonial e extrapatrimonial indenizáveis.

Do prazo para entrega do imóvel

A sentença de primeiro grau reconheceu o atraso na entrega da unidade habitacional dos autores, a partir de 28/01/2015, incluso o período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sendo este fato incontroverso nesta sede recursal. 

Esta ação foi ajuizada em 16/03/2017 e, segundo informação dos demandantes, a unidade habitacional foi entregue em 23/04/2025 (ID 322785985), configurando-se, assim, hipótese de mora contratual.

A mora contratual não se deve à culpa dos adquirentes do imóvel, mas exclusivamente à construtora, tecnicamente responsável pelo empreendimento, e à fiscalização deficitária da instituição financeira, aptas a amparar o dever de indenizar, ex vi do art. 389 do Código Civil:

“Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.

Configura-se, assim, a mora contratual das requeridas, a partir de 29/01/2015, dia imediatamente subsequente ao último dia do prazo para a entrega da obra, respondendo, solidariamente, de acordo com a legislação consumerista, todos que tenham intervindo na relação de consumo e participado, de forma direta ou indireta, para a ocorrência do dano, independentemente de culpa, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único e 14, do Código de Defesa do Consumidor.

Dos danos materiais

A responsabilidade civil, da qual resulta o dever de indenizar, tem cláusula geral no art. 927 do Código Civil:

"Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem."

Nos termos do art. 186 do referido Codex, "Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito".

Consoante a tese firmada no Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça, haurido sob a sistemática dos recursos repetitivos, restando evidenciado o atraso injustificado na conclusão e entrega da obra, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o prejuízo do comprador é presumido e justifica o pagamento de indenização desde a data fixada no contrato, a qual será acrescida apenas do prazo de tolerância, a ser calculada na forma de aluguel mensal de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.”

(Segunda Seção, REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019).

O voto condutor do referido aresto consignou, expressamente, que "o não recebimento da unidade na data aprazada, portanto, já considerado o prazo de tolerância, caracteriza prejuízo decorrente do ilícito negocial, na medida em que o fato de não ter o adquirente sido imitido na posse já evidencia e expõe o dano a ser reparado, independentemente da comprovação de ter ele efetuado gasto com a locação de imóvel para residir".

À luz de julgado precedente, salientou, ainda, que “A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido(REsp n. 644.984/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJ de 5/9/2005)".

Anote-se ser essa a posição preponderante, em casos de tal jaez:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. CULPA CONFIGURADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. SÚMULA Nº 568/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Trata-se, na origem, de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda motivada pelo atraso na entrega do imóvel. 3. O tribunal local, a partir da análise dos termos contratuais e das provas constantes dos autos, cuja revisão esbarra nos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ, concluiu pela culpa da empresa no atraso na entrega da obra, determinando a restituição dos valores de IPTU pagos antes da posse e fruição do bem e condenando a ré ao pagamento de lucros cessantes. 4. O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes. 5. Agravo interno não provido."

(STJ, Terceira Turma, AgInt no REsp 1.830.583/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 09/03/2020, DJe de 13/03/2020, grifos nossos)

"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. COMPROVAÇÃO DE GASTOS DESPENDIDOS PARA MORADIA. DANOS EMERGENTES. CONCESSÃO. LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO.

1. O dano material decorrente do atraso na entrega de imóvel residencial pode ser classificado como dano emergente ou lucros cessantes, sendo ambos as duas faces da mesma moeda. O dano, seja em qual dessas rubricas for classificado, será o mesmo: a privação da fruição do imóvel.

2. A concessão de indenização pelos danos emergentes decorrentes da demora na entrega do imóvel, com o pagamento dos gastos de moradia despendidos pelo autor no período da mora, exclui a possibilidade de percepção de lucros cessantes pelo mesmo fato, pois o bem estaria lhe servindo de moradia.

3. Agravo interno a que se nega provimento."

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AgRg no AREsp 795.125/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. em 12/11/2018, DJe de 19/11/2018)

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. DANO MORAL. MAJORAÇÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N.º 7/STJ. LUCROS CESSANTES. FIXAÇÃO EM ALUGUÉIS. CABIMENTO. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. DEFICIENTE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N.º 284/STF. QUITAÇÃO OUTORGADA. REVISÃO DO JULGADO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N.º 7/STJ. OCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N.º 7/STJ. 1. O valor fixado a título de indenização por danos morais baseia-se nas peculiaridades da causa. Assim, afasta-se a incidência do Enunciado n.º 7/STJ, somente quando irrisório ou exorbitante, o que não ocorreu na hipótese dos autos.

2. Incide o Enunciado n.º 284/STF, por deficiência na fundamentação, quando o recorrente não apresenta, com clareza e objetividade, quais razões amparam a insurgência, limitando-se a tecer alegações genéricas.

3. O atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda acarreta, além do dano emergente, a condenação da promitente vendedora ao pagamento de lucros cessantes, a título de aluguéis, que deixariam de pagar ou que poderia o imóvel ter rendido.

4. Muito embora o entendimento de que o simples descumprimento contratual não provoca danos morais indenizáveis, tem-se que, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, o STJ tem entendido que as circunstâncias do caso concreto podem configurar lesão extrapatrimonial.

6. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.

7. Agravo Interno desprovido".

(STJ, Terceira Turma, AgInt no REsp 1.651.964/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. em 15/3/2018, DJe de 27/03/2018, grifos nossos)

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO. LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. EXCLUSÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. O entendimento desta Corte firmou-se no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes.

3. Inviável acolher a pretensão recursal para rever as conclusões firmadas pelas instâncias ordinárias a partir das provas dos autos, haja vista a incidência da Súmula nº 7/STJ.

4. Agravo interno não provido."

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1.146.916/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 23/11/2017, DJe de 4/12/2017, grifos nossos)

Na mesma trilha, o entendimento desta Turma julgadora:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO EM ENTREGA DE OBRA. INDENIZAÇÃO MENSAL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AGENTE EXECUTOR DE POLÍTICAS FEDERAIS DE HABITAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1. O instrumento que consubstancia o negócio jurídico denomina-se Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia e outras Obrigações - Programa Minha Casa Minha Vida - Recursos do FGTS, emitido pela própria CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, com duração de 180 (cento e oitenta) meses, prorrogável apenas quando restar comprovado caso fortuito ou força maior, conforme Parágrafo Primeiro do Capítulo XIII. Marco inicial em 28/04/15 e final assinalado para 14/07/17. Portanto, reveste-se da natureza de escritura pública. Figura como Vendedora a ENGECORP INCORPORAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA., constando ainda como Construtora, Fiadora e Entidade Organizadora.

2. Afere-se à fl. 92 Nota de Esclarecimento, datada de 09/10/17, emitida pela recorrente, em que subscreve que as prorrogações eram permitidas até 28/04/17 e que a construtora atuou até maio, executando 85% (oitenta e cinco por cento) da obra, abandonando-a sob escusa de dificuldades financeiras. Informa que todos os procedimentos para retomada foram tomados.

3. Cotejando as cláusulas do pacto e a documentação acostada, se verifica seu poder de fiscalização da obra, além de agente executor de políticas federais para promoção de moradia de baixa renda, o que impõe inclusive responsabilidade por eventuais vícios de construção. Precedentes STJ e TRF3.

4. Frise-se que as partes celebraram com a instituição bancária aquisição de terreno e construção imobiliária, com o mútuo acordado e alienação fiduciária em garantia no âmbito do Programa de Apoio à Produção de Habitações e Programa Carta de Crédito do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS, no Sistema Financeiro de Habitação - SFH.

5. Impende sublinhar que a indenização por danos materiais arbitrada não se consubstancia em lucros cessantes, mas sim danos emergentes, já que, uma vez frustrada a possibilidade do pleno exercício dos poderes de que dispõe o proprietário do bem, este precisou mobilizar sua renda e patrimônio para viver em outro imóvel, sendo certo que ninguém desfruta de habitação sem custos, quer seja às suas próprias custas ou de terceiros, como na hipótese de residência com outros familiares. In casu, fixada com moderação pelo Juízo de Origem.

6. Agravo de instrumento a que se nega provimento."

(AI 5023080-82.2020.4.03.0000, Rel. Des. Federal Valdeci dos Santos, j. em 03/12/2020, e - DJF3 Jud. 1 de 09/12/2020)

Segundo o entendimento jurisprudencial assente nas Turmas da Primeira Seção, a indenização por lucros cessantes é devida no valor equivalente ao aluguel de um imóvel similar, praticado pelo mercado, correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, até a efetiva entrega do bem.

A propósito:

"CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CEF NO ACOMPANHAMENTO E FISCALIZAÇÃO DA OBRA. JUROS DE OBRA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. DANOS MORAIS EXISTENTES. PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE ALUGUEL. MULTA DE 2% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL EM VIRTUDE DO ATRASO. INVERSÃO. TEMA 971 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CABIMENTO. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. Tendo o MM Juízo de primeiro grau verificado a desnecessidade da realização da prova oral, não há como reformar, nesse ponto, a decisão de piso, posto que a ele cabe indeferir as provas inúteis à análise da demanda, nos termos do art. 370 do CPC.

2. As partes celebraram, em 23 de abril de 2010, Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações, Programa Imóvel na Planta - Sistema Financeiro da Habitação, para aquisição de casa própria por parte da autora (fls. 27/61 do processo físico).

3. No caso dos autos, a atuação da CEF não se restringiu às atividades típicas de mero agente financeiro em sentido estrito, pois consta expressamente do contrato de financiamento a obrigação e o interesse da CEF em fiscalizar o andamento da obra. Nesse cenário, a CEF responde solidariamente com a construtora e incorporadora perante o atraso na entrega do imóvel.

4. A Caixa Econômica Federal tem o dever de indenizar a parte em razão da responsabilidade civil objetiva própria das instituições financeiras, em face da submissão aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento pacífico da jurisprudência pátria, inclusive sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça: "Súmula 297. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras".

5. Os encargos mensais devidos a partir do mês subsequente à contratação, durante a fase de construção, estão previstos na Cláusula Sétima (ID 107268702 - pág. 43). De fácil entendimento, referida cláusula permite ao contratante devedor constatar como se dará a incidência de encargos mensais sobre o financiamento.

6. A Cláusula Quarta estabelece que o prazo para término da construção será de 12 (doze) meses (ID 107268702 - pág. 40). Esse prazo deve ser compreendido para fins do financiamento, o que vem a ser corroborado pela redação da aludida cláusula, ao estabelecer o início da amortização: "Findo o prazo fixado para término da construção, ainda que não concluída a obra, os recursos remanescentes permanecerão indisponíveis, dando-se início ao vencimento das prestações de retorno no dia que corresponder ao da assinatura do contrato.".

7. "In casu", o contrato de mútuo foi assinado em 23 de abril de 2010. Assim, a CEF deve proceder ao recálculo das prestações vencidas a partir de 23/05/2011, contemplando, a partir de então, juros e amortização, na forma a ser apurada pelos critérios previstos nas Cláusulas Décima Primeira e seguintes do contrato.

8. Como bem assinalado na sentença ao concluir que: “Os autores tiveram frustrada, ou, pelo menos, retardada por longo período, a realização do sonho da casa própria. Adquiriram um imóvel de uma autarquia federal, a ser edificado por uma construtora de renome no mercado, com financiamento da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, o que lhes deu a esperada convicção de que o imóvel ia ser edificado conforme acordado contratualmente, no prazo estipulado.”.

9. Observo que a existência dos danos morais está demonstrada nos presentes autos, sendo indene de dúvidas que são decorrentes do sofrimento e aflição pela longa espera na conclusão e entrega de imóvel que possuía garantia da empresa pública para ser entregue em doze meses a partir da assinatura do contrato.

10. De acordo com o com o entendimento jurisprudencial, o magistrado deve fixar a indenização por danos morais de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade e atender ao caráter dúplice de punição do agente e compensatório em relação à vítima da lesão, evitando enriquecimento ilícito, sem ser inexpressiva, motivo pelo qual deve ser mantido o valor fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser dividido entre as requeridas.

11. Conforme precedente do C. STJ, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 996): “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” e “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.

12. Desta forma, é devida a indenização por lucros cessantes, fixada no importe de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso até a efetiva entrega do imóvel, conforme determinado na sentença. Em vista da responsabilidade solidária da CEF, da CFIae e da construtora/incorporadora, é forçoso concluir que elas deverão arcar com aludida indenização.

13. No que diz respeito ao arbitramento de multa, o assunto estava pendente de análise junto ao Superior Tribunal de Justiça - Tema Repetitivo 971 e, em 22/05/2019, foram julgados os Recursos Especiais 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, tendo sido firmada a seguinte tese: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do devedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”.

14. Assim, havendo previsão contratual de multa tão somente em face do inadimplemento dos adquirentes, é cabível a inversão da cláusula penal em favor dos autores, sendo a multa moratória devida em seu favor pelo período do atraso da entrega do imóvel, no percentual de 2% sobre o valor do contrato, a título de atraso na entrega da obra.

15. Apelações não providas, com majoração honorária."

(Segunda Turma, ApCiv 0002925-51.2012.4.03.6103, Rel. Des. Federal Cotrim Guimaraes, j. em 05/09/2023, DJEN de 13/09/2023, grifos nossos)

"DIREITO DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. MÚTUO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS COMPROVADOS. CABIMENTO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

1. A instituição financeira não se limitou a atuar como agente financeiro no "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção com Obrigação, Fiança e Hipoteca - Financiamento de Imóveis na Planta e/ou em Construção - Recursos FGTS", mas operou como agente executor de política federal de promoção de moradia popular e fiscalizador do andamento da obra, razão pela qual deve integrar o polo passivo da demanda.

2. Segundo pode ser observado do instrumento contratual, a construção do empreendimento Residencial Atlântico Norte, do qual faz parte a unidade imobiliária adquirida pelos apelantes, recebeu subsídios do Governo Federal por intermédio do Programa "Minha Casa, Minha Vida", funcionando a Caixa Econômica Federal como agente operador do programa, atuando com controle técnico, financeiro e operacional sobre o andamento da construção do empreendimento.

3. Aplica-se o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que possui legitimidade passiva a Caixa Econômica Federal para responder, nos casos em que não atua apenas como agente financeiro, "por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda (...)" (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018).

4. Entre as partes litigantes emerge uma inegável relação de consumo, regulamentada nos precisos termos que reza o Código de Defesa do Consumidor. As empresas que formam a cadeia de fornecimento respondem de forma objetiva, ou seja, independentemente da existência da culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviço, nos termos estipulados no artigo 14 do CDC. Precedente.

5. Nesta avença, em que manifestamente impede-se a livre discussão das cláusulas contratuais, redigidas de forma antecipada e unilateral pela instituição financeira, constava nova previsão unilateralmente estabelecida para a conclusão da obra, conforme os prazos e etapas previstos no cronograma físico-financeiro aprovados pela Caixa Econômica Federal.

6. Conhecida a vulnerabilidade do consumidor, ressalta a abusividade da previsão de novo prazo de entrega do empreendimento, forma com que as rés buscam se valer com o exclusivo fim de eximir os fornecedores da responsabilidade pela inobservância do primeiro pacto, estipulando cláusula que pesa apenas sobre o consumidor.

7. A cláusula que prevê prazo significativamente superior àquele estabelecido no primeiro contrato gera vantagem somente à construtora, à empresa organizadora e ao agente financeiro, quebra o equilíbrio contratual e enfraquece ainda mais a posição desvalida do consumidor, violando princípios fundamentais da relação de consumo, bem como os artigos 39, inciso V, e 51, IV do CDC, razão pela qual deve ser desconsiderada.

8. Se novo limite para a entrega da obra precisou ser pactuado, isso não se deve à culpa dos adquirentes do imóvel, mas exclusivamente à mora das empresas, tecnicamente responsáveis pelo empreendimento, que deixaram de entregar o imóvel no dia contratualmente estipulado. Em outras palavras, os apelantes não podem ser prejudicados pela privação injusta do uso do bem por descumprimento contratual imputável exclusivamente às demandadas.

9. Configurado o atraso na entrega do imóvel, é de ser julgado procedente o pedido reparatório pelas perdas patrimoniais e extrapatrimoniais, de forma a responder solidariamente todos os que tenham intervindo de alguma forma na relação de consumo, e participado, direta ou indiretamente, para ocorrência do dano, independentemente de culpa, nos termos do art. 14 e 18 do Código de Defesa do Consumidor.

10. É pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que o simples descumprimento contratual de entrega de unidade imobiliária no prazo pactuado gera direito ao comprador de indenização pelos lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo. Nesse sentido, recentes precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

11. A responsabilidade pelos lucros cessantes é devida no valor equivalente ao aluguel de um imóvel similar praticado pelo mercado, correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês do valor atualizado do imóvel, desde a data em que findo o prazo de tolerância estipulado no contrato até a efetiva entrega do bem.

12. A despeito de conhecer a tese fixada pela Corte Superior, no sentido de que o mero descumprimento contratual de atraso na entrega de obra não gera danos morais, é de se entender, no presente caso, que os elementos dos autos evidenciam mais do que mero dissabor causados aos apelantes.

13. E nem se menciona o puído argumento do "sonho da casa própria", porém, não há como se desvencilhar da repercussão causada aos adquirentes pelo atraso substancial na entrega de imóvel, pois adia planos, frustra expectativas, e impõe aos compradores transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento.

14. Portanto, de rigor o pagamento de indenização a título de danos morais fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

15. Inversão do ônus da sucumbência.

16. Apelação provida parcialmente."

(Primeira Turma, Ap 0003575-29.2012.4.03.6126, Rel. Des.  Federal Hélio Nogueira, j. em 30/10/2018, e-DJF3 Jud. 1 de 09/11/2018, grifos nossos)

Ademais, a proposição assentada no Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça deverá ser compatibilizada, naquilo que for aplicável, com as teses consolidadas pela Segunda Seção daquela Corte, no julgamento dos Temas 970 e 971, igualmente sob o rito dos recursos repetitivos:

Tema 970: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".

(Segunda Seção, REsp n. 1.635.428/SC e 1.498.484/DF, Rel Min. Luis Felipe Salomão, j. em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019)

Tema 971: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial".

(Segunda Seção, REsp 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019.)

Averbe-se, outrossim, que descabe a cumulação de indenização por danos materiais consistentes no pagamento de aluguel de imóvel, com a rescisão do contrato de financiamento e restituição das prestações. Nesse sentido:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. CIVIL. FINANCIAMENTO PARA COMPRA E VENDA E CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. MÚTUO. EMPREITADA. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. OBRA CONCLUÍDA COM ATRASO FORA DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. APELAÇÕES IMPROVIDAS. EMBARGOS ACOLHIDOS EM PARTE.

I - Não há qualquer obscuridade da decisão no tocante à rescisão de todos os contratos discutidos nos autos que foram firmados entre a parte Autora e as corrés. Da mesma forma, é corolário lógico da rescisão a reconstituição do status quo ante, é dizer, o imóvel deixa de ser propriedade da parte Autora. Eventual divergência entre as corrés no tocante à relação firmada entre as mesmas deverá ser objeto de ação judicial própria, considerando a ausência de reconvenção ou denunciação da lide nos presentes autos.

II - No tocante à indenização por danos materiais e danos morais, assiste parcial razão à embargante. É certo que a jurisprudência do STJ vem adotando o entendimento segundo o qual, na hipótese de atraso na obra, presume-se a configuração de danos materiais consistentes nas despesas da parte Autora com aluguel de imóvel. Há que se considerar, no entanto, que o entendimento em questão aplica-se à hipótese em que parte Autora reivindica perdas e danos sem abrir mão do imóvel, é dizer, pretende o ressarcimento dos valores que não teria despendido caso a obra fosse concluída no prazo contratado.

III - No caso dos autos, porém, com a resolução do contrato sem retenções, as prestações pagas nos meses em que a obra encontrava-se atrasada serão restituídas à parte Autora, razão pela qual a condenação ao pagamento de aluguéis representaria bis in idem. O entendimento em questão não se aplica aos danos morais.

IV - Embargos de declaração acolhidos tão somente para afastar a condenação por danos materiais representados pelos aluguéis mensais despendidos pela parte Autora no período de atraso da obra.”

(TRF-3ª Região, Primeira Turma, ApCiv 5001185-40.2016.4.03.6100, Rel. Des. Federal Valdeci dos Santos, j. em 23/11/2021, DJEN de 26/11/2021).

No caso, a sentença proferida condenou as rés "a solidariamente pagar o correspondente a 0,5% do valor do imóvel (R$ 160.000,00) a título de indenização pelos lucros cessantes, devidamente atualizado nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal, por mês de atraso a incidir entre a data prevista para a conclusão do empreendimento (28/1/2015) até a efetiva entrega da obra", como indicado no sobredito paradigma do Superior Tribunal de Justiça.

Dos juros de obra

A tese firmada no Tema 996, cujo aresto transcrevi, reconheceu a ilicitude da cobrança de "juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância".

Explicita o relator do leading case acima citado, Ministro Marco Aurélio Bellizze:

"Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo, é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro.

Durante esse período, o valor a ser financiado permanece congelado, e até que a obra seja concluída o promissário comprador pagará tão somente encargos que contemplam os juros, atualização monetária, seguro de vida e de danos ao imóvel e, se for o caso, taxa de administração. Após a entrega do bem, inicia-se efetivamente a fase de abatimento da dívida.

(...)

Todavia, havendo atraso na entrega do empreendimento, afigura-se descabido imputar ao adquirente o ônus de arcar com juros de evolução da obra no período de mora da ré até a efetiva entrega das chaves, uma vez que não se pode penalizar o mutuário com referida incidência, considerando não ter sido ele quem deu causa ao atraso.

Desse modo, ultrapassado o prazo para a conclusão das unidades, não podem ser cobrados do adquirente encargos contratados para incidir no período de construção, entre eles, os juros de obra. Isso porque o beneficiário não pode ser responsabilizado pela remuneração do capital empregado na obra quando houver atraso por culpa imputável apenas à promitente vendedora. A cobrança de quaisquer acréscimos ou juros nesse contexto fere a essência de vários princípios norteadores do Código Civil, bem como do Código de Defesa do Consumidor, como a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.

Entendimento diverso teria o efeito de postergar, de maneira injustificada, o pagamento de valores que são próprios da fase de construção da obra, em seu período regular. Contudo, impõe-se considerar que, superado o período de entrega das chaves, o comprador passa a ter a legítima expectativa de destinar recursos à amortização do saldo do seu débito. O que se frustraria, sem que, para tanto, tenha o consumidor concorrido.

Deve-se ter como norte, nessas circunstâncias, o princípio de que quem dá causa ao inadimplemento do contrato não pode se beneficiar da situação, sob pena de o atraso da obra poder representar a possibilidade de vantagem financeira indevida em detrimento do adquirente do imóvel, o que seria de todo inadmissível."

No tocante aos encargos mensais do adquirente do imóvel, incidentes sobre o financiamento, o contrato n. 855552504880 distingue a existência de duas fases, quais sejam, uma de construção, e outra, de amortização do financiamento, subsequente ao término da obra:

"CLÁUSULA SEXTA - ENCARGOS - COMPOSIÇÃO, FORMA E LOCAL DE PAGAMENTO - Serão devidos os seguintes encargos:

(...)

Parágrafo Terceiro - Durante o prazo de construção e na fase de levantamento parcelado dos recursos, o(s) DEVEDOR(ES) / FIDUCIANTE(S) pagará(ão) à CAIXA, mensalmente, no mês subseqüente à contratação, no mesmo dia correspondente ao da assinatura deste contrato os seguintes encargos, na forma definida pela CAIXA ou mediante débito em conta:

a) Juros à taxa prevista na letra "C" deste instrumento;

b) Atualização monetária apurada na forma prevista na CLÁUSULA OITAVA;

c) Taxa de Administração, se for devida, no valor estabelecido na Letra "C" deste instrumento;

d) Comissão Pecuniária FGHAB no valor estabelecido na Letra "C10" deste instrumento, conforme disposto na CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA.

Parágrafo Quarto - O pagamento dos encargos devidos durante o prazo de construção será realizado na data de seu vencimento, independentemente de qualquer aviso ou notificação, mediante débito em conta corrente, titulada na CAIXA pelo(s) débito este que fica desde já autorizado.

(...)

Parágrafo Nono - Findo o prazo de construção e legalização do empreendimento previsto na letra "C" deste instrumento o observado o disposto no caput da CLÁUSULA TERCEIRA, o(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) pagará(ão) à CAIXA, mensalmente, no mesmo dia correspondente ao da assinatura deste contrato ou no dia indicado na Letra "C8" deste instrumento, os seguintes encargos:

a) Prestação de Amortização e Juros (A+J) obtida à taxa e no prazo previstos nos campos "7" e "6" da Letra "C" deste instrumento aplicados sobre o saldo devedor atualizado na forma da CLÁUSULA OITAVA;

b) Comissão Pecuniária FGHAB, conforme disposto na CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA;

c) Taxa de Administração, se for devida, conforme disposto na CLÁUSULA OITAVA."

No caso, o prazo para entrega da unidade habitacional dos autores deu-se em 28/01/2015.

No entanto, verifica-se da planilha de evolução do financiamento que, em 08/06/2017, ainda não havia sido implantada a fase de amortização do financiamento (ID 270216691), mostrando-se, assim, indevida a cobrança de juros de obra, no período de mora contratual.

Nota-se, todavia, que foram adimplidas pelos autores, durante a fase de construção, somente as parcelas vencidas até 04/11/2016, identificadas com o código "TP 310 – PAGTO NORMAL DE PRESTAÇÃO".

A partir de 04/12/2016, os encargos identificados pelo código TP 922 foram liquidados pela construtora, na condição de fiadora do mutuário durante a fase de construção, consoante estabelecido nas cláusulas 14ª e 39ª do contrato de financiamento habitacional n. 855552504880 (ID 270216375):

“CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA - GARANTIA FIDEJUSSÓRIA - Além da garantia fiduciária, a INTERVENIENTE CONSTRUTORA qualificada na Letra "A" deste instrumento, comparece neste ato como FIADORA e principal pagadora de todas as obrigações assumidas pelo(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S), renunciando expressamente aos benefícios previstos nos artigos 827, 835, 838 e 839 do Código Civil.

Parágrafo Único - A garantia fidejussória prevalecerá durante o prazo de construção e legalização do empreendimento, previsto na Letra "C" deste instrumento e observado o disposto no caput da CLÁUSULA TERCEIRA deste contrato, momento em que deixará, a INTERVENIENTE CONSTRUTORA e FIADORA, de responder pelas obrigações do(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S).

(...)

CLÁUSULA TRIGÉSIMA NONA DECLARAÇÕES DA INTERVENIENTE CONSTRUTORA e FIADORA:

(...)

Parágrafo Quarto - Na qualidade de FIADORA do financiamento concedido ao(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S), declara que:

a) assume, como principal pagadora, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos mensais devidos pelo(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S), respondendo solidariamente pela totalidade da dívida com os seus acréscimos, até a averbação da construção e a efetiva entrega do imóvel ao(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S), renunciando expressamente aos benefícios previstos nos Artigos 827, 835, 838 e 839 do Código Civil.”

Destarte, deverão ser restituídos apenas os valores comprovadamente pagos pela autora, a título de juros de obra, nos moldes determinados na sentença.

Nesse sentido, a jurisprudência desta Primeira Turma:

"DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE DA CEF. JUROS DE OBRA NA MORA. DANO MATERIAL E MORAL. REQUISITOS.

1. Verificado atraso na entrega da obra vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, em que a atuação da CEF não foi a de mero agente financeiro, mas de ente executor de política federal de promoção de moradia popular e fiscalizador da execução da obra, inclusive com controle técnico, financeiro e operacional sobre o curso da construção, a empresa pública federal é parte legítima para responder por danos suportados em razão do evento lesivo materializado.

2. Sobre o dano material em caso de atraso na entrega de imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida, é assente o entendimento da Corte Superior no sentido de que o prejuízo do comprador é presumido, ensejando dever de indenização, a título de lucros cessantes, equivalente a aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até efetiva entrega do imóvel ao adquirente (Tema 996/STJ). O mesmo evento não pode, porém, gerar cumulação de indenização por dano material por lucros cessantes com multa penal moratória (Tema 970/STJ).

3. Quanto aos juros de obra, consolidou o Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que é ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância, pelo que de rigor o ressarcimento de tais valores, indevidamente cobrados no período da mora, devendo, porém, a restituição ocorrer de forma simples, com reforma da sentença neste ponto, posto que não comprovada a má-fé da apelante, para fins de incidência do parágrafo único do artigo 42, CDC.

4. Sobre a indenização por danos morais, a jurisprudência é firme no sentido de mero inadimplemento contratual não gera, por si, dano moral indenizável, porém considerável atraso na entrega da obra enseja discussão de lesão imaterial, sendo esta a hipótese dos autos. O valor da reparação a tal título deve atender critérios de proporcionalidade, razoabilidade e evitar o enriquecimento sem causa, em avaliação concreta do grau de responsabilidade, condições das partes, efeitos da conduta, entre outros juízes valorativos. 

5. Pela sucumbência recursal, a apelante deve suportar condenação adicional, nos termos do artigo 85, § 11, CPC, no equivalente a 5% do valor da causa atualizado, a ser acrescida à sucumbência fixada pela sentença pelo decaimento na instância de origem.

6. Apelação desprovida."

(ApCiv 5001516-75.2020.4.03.6134, Rel. Des. Federal Carlos Muta, j. em 08/06/2023, DJEN de 15/06/2023, grifos nossos)

"DIREITO CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. JUROS NA FASE DE CONSTRUÇÃO. LEGALIDADE DA COBRANÇA NO PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. DEVOLUÇÃO DOS VALORES COBRADOS APÓS ESSE PERÍODO. APELAÇÃO DA CEF PARCIALMENTE PROVIDA. 1. A Cláusula Sétima do contrato de mútuo estabelece quais os encargos mensais devidos tanto pelo devedor quanto pela incorporadora/construtora.

2. A cobrança de juros na fase de construção está prevista expressamente no contrato firmado. Tendo sido livremente pactuada, tal cobrança deve ser cumprida. Princípio pacta sunt servanda.

3. No período anterior à entrega das chaves do imóvel, a cobrança é considerada legal de maneira uníssona pelos Tribunais. Precedentes do STJ e desta E. Corte Regional.

4. Em que pese a legalidade da cláusula que prevê o pagamento de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel, a Cláusula Quarta do contrato de mútuo estabelece que o prazo para término da construção seria de 15 (quinze) meses, cuja contagem tem início a partir da assinatura do contrato, que ocorreu em 29 de novembro de 2010.

5. Desse modo, para fins do financiamento, o contrato expressamente prevê que a incidência dos encargos sobre a construção limitar-se-á a quinze prestações, não se podendo tolerar, portanto, o descumprimento da referida cláusula pela instituição financeira.

6. Assim, se o contrato foi assinado em 29/11/2010, e contados os quinze meses nele previstos para a conclusão da obra, o período em que poderia haver cobrança dos juros incidentes na fase de construção encerrou-se em 29/02/2012.

7. De acordo com os documentos acostados aos autos, bem como nos termos da declaração feita pela própria MRV em sede de contestação, o 'Habite-se' foi efetivamente expedido com atraso, e a obra foi concluída em abril de 2013.

8. Portanto, deve haver devolução dos valores pagos pelo autor a título de juros relativos à fase de construção, relativamente ao período de março de 2012 - mês subsequente àquele previsto em contrato para o término da obra - até abril de 2013, data da entrega efetiva do imóvel.

9. Considerando que o recurso da CEF foi interposto sob a égide do CPC/1973, deixo de aplicar o artigo 85 do Novo Código de Processo Civil, porquanto as partes não podem ser surpreendidas com a imposição de condenação não prevista no momento em que recorreram, sob pena de afronta ao princípio da segurança jurídica. Enunciado Administrativo nº 7, elaborado pelo Superior Tribunal de Justiça.

10. Apelação da CEF parcialmente provida."

(ApCiv 0008627-41.2013.4.03.6103, Rel. Des. Federal Hélio Nogueira, j. em 07/05/2019, e-DJF3 Jud. 1 de 17/05/2019)

Da indenização por danos morais

Segundo ensinamento de Yussef Said Cahali in Dano Moral, 2ª edição, Editora Revista dos Tribunais, p. 21, considera-se dano moral:

"Tudo aquilo que molesta gravemente a alma humana, ferindo-lhe gravemente os valores fundamentais inerentes à sua personalidade ou reconhecidos pela sociedade em que está integrado, qualifica-se, em linha de princípio, como dano moral; não há como enumerá-los exaustivamente, evidenciando-se na dor, na angústia, no sofrimento, na tristeza pela ausência de um ente querido falecido; no desprestígio, na desconsideração social, no descrédito, à reputação, na humilhação pública, no devassamento da privacidade; no desequilíbrio da normalidade psíquica, nos traumatismos emocionais, na depressão ou no desgaste psicológico, nas situações de constrangimento moral."

Em complemento, assevera Cleyton Reis em sua obra Avaliação do Dano Moral, 4ª edição, Editora Forense, p. 15:

"É inquestionável que os padecimentos de natureza moral, como, por exemplo, a dor, a angústia, a aflição física ou espiritual, a humilhação, e de forma ampla, os padecimentos resultantes em situações análogas, constituem evento de natureza danosa, ou seja, danos extrapatrimoniais.

Todavia, esse estado de espírito não autoriza a compensação dos danos morais, se não ficar demonstrado que os fatos foram conseqüência da privação de um bem jurídico, em que a vítima tinha um interesse juridicamente tutelado."

A indenização por danos morais visa compensar os prejuízos ao interesse extrapatrimonial sofridos pelo ofendido, que não são, por sua natureza, ressarcíveis, e não se confundem com os danos patrimoniais, estes sim, suscetíveis de recomposição ou, se impossível, de indenização pecuniária.

No que se refere à indenização por danos morais, em casos dessa ordem, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem entendido que “O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial” (Segunda Seção, AgInt nos EAREsp n. 676.952/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 03/10/2023, DJe de 5/10/2023; Terceira Turma, AgInt no AREsp 2.158.472/MG, Rel. Min.  Nancy Andrighi, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022, e Terceira Turma, AgInt no AREsp 2.059.944/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 28/11/2022, DJe de 13/12/2022).

No caso sob análise, verificados os documentos acostados aos autos, sobressaem presentes as premissas expostas pelos autores e, consequentemente, os danos morais alegados, a saber:

" Neste ponto é importante esclarecer que os Autores não foram a única vítima da atitude da Ré, sendo que a AUC atualmente possui contra si mais de 60 (sessenta) processos, conforme demonstra a certidão de distribuição anexa (doc. 18).

A demora na entrega do imóvel, desmotivadamente, refletiu na esfera íntima dos Autores que aguardaram ansiosamente a entrega do bem, a qual já vinha pagando ao longo de vários meses para enfim poder se casar e ter sua casa. Foi frustrante para o mesmo se deparar com a injustificável protelação da Ré, fato esse que provocou nos Autores a humilhação de ter que residir de favor na casa da sogra, abrindo mão de ter sua casa como planejado.

Os Autores ainda passou pela frustração de ter os moveis que comprovou para sua nova residência, encaixotados e guardados em um canto de sua casa alugada, tendo que se contentar com moveis provisórios, pois a casa da sogra não comporta os moveis por eles escolhidos para o apartamento que compraram

Nesse compasso, não se trata de mero aborrecimento; algo do cotidiano do cidadão comum, vai muito além, pois o direito dos Autores está baseado na não fruição no imóvel, ou seja, reside justamente na indisponibilidade do bem no período em que os Autores deixaram de exercer o seu direito de propriedade." (ID 270216348, p. 13/14)

Com efeito, tem-se, como prazo final para entrega do imóvel dos autores, o dia 28/01/2015. Segundo informado pelos vindicantes, a entrega das chaves da unidade habitacional ocorreu somente em 23/04/2025, vale dizer, quase dez anos depois.

O tempo decorrido nesse interregno, foi relevante, sendo apto a determinar abalos morais acima de meros aborrecimentos, mormente porque relacionado ao direito social básico de moradia.

Este caso, portanto, mostra particularidades que tornam devida a indenização por danos morais.

É indispensável, contudo, que exista uma mínima correlação entre o valor pedido a título de danos morais e os fatos trazidos a Juízo.

Nesse sentido, esta Primeira Turma tem adotado o entendimento segundo o qual, na hipótese de cumulação de pedidos de proveito material e moral, o valor da indenização a título de danos morais deve ser fixado sem excesso, adequando-se aos parâmetros consolidados pela jurisprudência, que, em casos análogos à espécie, o vem estimando em R$ 10.000,00, com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade:

"APELAÇÃO. PMCMV. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. CONCESSÃO DOS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NA QUALIDADE DE GESTORA DE POLÍTICAS PÚBLICA. RESILIÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DAS CONTRATADAS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO MUTUÁRIO. DANO MORAL CONFIGURADO. APELO NÃO PROVIDO.

1. A documentação consignada aos autos se mostra suficiente à comprovação da hipossuficiência necessária à concessão dos benefícios pretendidos.

2. O § 2º do art. 99, do CPC/15 é claro ao consignar que o magistrado poderá indeferir o pedido “se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade.

3. Ao enfrentar o tema, o C. STJ tem entendido que a presunção de pobreza é relativa, sendo possível o indeferimento do pedido de assistência judiciária caso verifique a existência de elementos que invalidem a hipossuficiência declarada.

4. Vale ressaltar, ainda, que o Apelado é efetivamente beneficiário do Programa Minha Casa Minha Vida, destinada à população de baixa renda, uma vez atendidas as exigências previstas tanto na Lei 11.977/2009, como no Decreto-Lei n.º 7.499/2011 que regulamentam o programa habitacional.

5. No que diz respeito à legitimidade da Embargante, a jurisprudência do próprio C. STJ firmou orientação assim sintetizada: a) Nas hipóteses em que a CAIXA atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, isto é, não financia a construção do imóvel e nem participa dessa fase do empreendimento, não ostenta legitimidade para responder pelos vícios de construção na obra financiada, tendo em vista que a sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato; b) em se tratando de créditos imobiliários cedidos à CAIXA, essa empresa pública também não pode ser responsabilizada por eventuais vícios de construção nos imóveis, seja porque não financiou sua construção, seja porque não financiou originariamente a aquisição das unidades habitacionais. Precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça e desta Corte.

6. No caso em análise, contudo, denota-se que a CEF, na qualidade de agente financeiro, também financiou a construção do imóvel, atuando com controle técnico, financeiro e operacional sobre o andamento da construção do empreendimento, como se depreende das cláusulas do contrato.

7. Constata-se, ainda, que a construção do empreendimento, recebeu subsídios do Governo Federal por intermédio do Programa "Minha Casa, Minha Vida", funcionando a Caixa Econômica Federal, na qualidade de gestora do FGTS, como agente operador do programa e, portanto, co-responsável pela conclusão das obras de construção da casa própria que financia, posto que fiscalizadas permanentemente pela Instituição Financeira, havendo inclusive acerto contratual que vincula a liberação do capital ao andamento do cronograma físico-financeiro.

8. Aplica-se ao caso, portanto, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder nos casos em que não atua apenas como agente financeiro, "por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda (...)" (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018).

9. O descumprimento injustificado do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda para a entrega da unidade imobiliária negociada, caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para o comprador, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato.

10. A consequência da rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato. Vale dizer: a restituição das parcelas pagas, na sua integralidade.

11. Precedentes.

12. A restituição das parcelas pagas pelos promitentes adquirentes e o pedido de indenização a título de danos morais, em decorrência da mora das requeridas e pelo interregno que foram privados do uso do imóvel, consistem em pretensões de natureza distintas, cuja legitimidade já foi pacificada pela jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça.  

13. O caso dos autos, em que o autor adquiriu imóvel na planta para sua própria moradia, efetuou o pagamento das parcelas do financiamento e não pode fazer uso do mesmo, em razão do atraso na entrega de obra objeto de financiamento habitacional, revela situação que ultrapassa os limites de um mero aborrecimento, ensejando o dano moral passível de recomposição.

14. Demonstrada a ocorrência do dano, e presentes os requisitos ensejadores à configuração da responsabilidade da apelada, a fixação de indenização é medida que se impõe.

15. Considerando as circunstâncias específicas do caso concreto, em especial a elevada extensão do dano moral, uma vez que a aquisição de imóvel para moradia é fato de alta relevância no contexto socioeconômico do autor, bem como o considerável grau de culpa da CEF, que, além de atrasar a entrega completa e satisfatória do imóvel, pouco fez para solucionar o ocorrido, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), se revela razoável e suficiente à reparação do dano moral no caso dos autos, sem importar no enriquecimento indevido da parte.

16. Desprovido o recurso interposto pela CEF, e havendo a condenação da parte vencida em primeira instância, restam presentes os requisitos necessários a ensejar a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência, para o percentual de 17% (dezessete por cento), sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, § 11, do CPC/15.

17. Recurso de apelação a que se nega provimento."

(ApCiv 5007510-25.2021.4.03.6110, Rel. Des. Federal Wilson Zauhy Filho, j. em 17/02/2023, DJEN de 23/02/2023, grifos nossos)

"CIVIL. APELAÇÃO. FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. COMPRA E VENDA. MÚTUO. EMPREITADA. ATRASO NA OBRA. INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTAURAÇÃO DO STATUS QUO ANTE. DANOS MATERIAIS PRESUMIDOS. DANOS MORAIS. APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIIMENTO.

1. Com o ajuizamento da ação, pretende a parte Autora a rescisão dos contratos firmados com as corrés com a consequente restauração do status quo ante, além da condenação à indenização por danos materiais e danos morais, sob o fundamento de atraso na conclusão e entrega da obra para além do estabelecido em contrato.

2. O pleito exposto na inicial sugere a incidência do art. 395, parágrafo único do CC, segundo o qual se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la e exigir a satisfação das perdas e danos, bem como o teor do art. 475 do CC, que prevê que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

3. Vislumbra-se, ainda, a incidência do teor do art. 389 do CC ao prever que, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. E também o art. 624 do CC, ao determinar que, suspensa a execução da empreitada sem justa causa, responde o empreiteiro por perdas e danos.

4. No âmbito da legislação consumerista, o art. 3° do CDC trata como fornecedor a pessoa física ou jurídica que desenvolve atividade de construção. A CEF, enquanto pessoa jurídica pública nacional que presta serviços de natureza bancária, financeira e de crédito mediante remuneração no mercado de consumo, enquadra-se no conceito de fornecedora do art. 3º, caput e § 2º do CDC. A jurisprudência dos egrégios Supremo Tribunal Federal (ADI 2591) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 297) é pacífica na conclusão de que o Código de Defesa do Consumidor aplica-se aos contratos de mútuo bancário.

5. Na hipótese de uma relação de consumo triangular em que o adquirente e mutuário compra o imóvel do vendedor ou construtor, mas sua obrigação principal tem como credora uma instituição financeira, ao se constatar a configuração de conduta lesiva da construtora que justifique a resolução do contrato, não há dúvidas de que os atos em questão podem repercutir no patrimônio da instituição financeira independentemente de culpa.

6. Com efeito, nestas condições, a instituição financeira não poderá exigir o cumprimento da obrigação do contrato de mútuo nos termos estritamente avençados, o que não impede que a instituição financeira possa exercer o correspondente regresso ou pleito de reparação civil junto ao construtor ou vendedor. A ausência de culpa, todavia, não serve de óbice à pretensão do consumidor. 7.No caso dos autos, em 17/05/2016 a parte Autora firmou com ALCANCE CONSTRUTORA LTDA "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano com Confissão de Dívida" com a previsão de entrega do imóvel em até 36 meses após a assinatura do contrato.

8. Em 14/12/2016, as partes firmaram "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo Para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações - Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV - Recursos do FGTS - Com Utilização do FGTS do(s) Comprador(es), com prazo de construção, consoante o item B.8.2, de 25 (vinte e cinco) meses, prorrogável uma única vem, em até 6 (seis) meses, uma vez restado comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do contrato, conforme a Quinta Cláusula contratual.

9. O contrato contém, ainda, a previsão de substituição da construtora, entre outras hipóteses, quando ocorrer infração pela construtora de qualquer disposição do contrato e quando não concluída a obra dentro do prazo contratual (Cláusula Vigésima Nona).

10. Qualquer que seja o prazo considerado, as obras não foram concluídas tempestivamente, já que não haviam sido concluídas até a data do ajuizamento da presente ação, em julho de 2020. Não houve a comprovação de caso fortuito ou força maior a justificar qualquer prorrogação.

11. É patente o inadimplemento das fornecedoras. A construtora não logrou concluir a obra no prazo avençado. Quanto à CEF, resta inequívoca a sua obrigação contratual de fiscalizar a obra para fins de liberar os recursos necessários a construção. Considerando a natureza do empreendimento, a relação de consumo triangular configurada, bem como a evidente disparidade entre a capacidade técnica e econômica entre a CEF e parte Autora para exigir da construtora o cumprimento da obrigação, a responsabilidade da CEF resta configurada.

12. Não suficiente, era sua obrigação atestar eventual necessidade de prorrogar o prazo por força maior ou caso fortuito, além de mobilizar o seguro contratado em tempo hábil para não gerar danos ao adquirentes. Não há que se falar, portanto, que a responsabilidade solidária não se presume na hipótese em comento.

13. Ressalte-se, ainda, que o contrato é vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida, sendo possível discutir se a atuação da CEF não poderia, inclusive, ser caracterizada como promotora de políticas públicas na área da habitação, o que só faria aumentar sua responsabilidade.

14. No âmbito do dos contratos de compra e venda de imóvel, o STJ editou a Súmula 543 que prevê o dever de imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo comprador em caso de resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor ou construtor.

15. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial pelo rito do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas enfatizou, entre outras teses, que na hipótese de atraso na conclusão da obra em financiamentos para construção de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o dano material é presumido.

16. No que se refere aos danos morais, considerando a natureza do bem discutido nos autos e sua centralidade na vida dos adquirentes, é certo que o atraso na conclusão da obra gera impactos não apenas em seu patrimônio, mas também gera danos morais que não representam mero dissabor cotidiano. Considerando a frustração de seus planos pessoais e, em especial, a demora da CEF em oferecer resposta satisfatória para a conduta da construtora, o dano moral é presumido e foi fixado em montante que não representa valor irrisório ou exorbitante, R$ 10.000,00 (dez mil reais).

17. Apelação a que se nega provimento."

(ApCiv 5001510-52.2020.4.03.6107, Rel. Des. Federal Valdeci dos Santos, j. em 04/02/2022, DJEN de 09/02/2022, grifos nossos)

Dessa forma, para compensar a parte autora dos prejuízos emocionais sofridos, entendo adequado fixar a indenização por danos morais, a ser suportada solidariamente pelas rés, no montante total de R$ 10.000,00.

Ante do exposto, rejeito a matéria preliminar e, no mérito, dou parcial provimento à apelação, para fixar a indenização por danos morais no importe total de R$ 10.000,00, nos termos da fundamentação.

É o meu voto.

Herbert de Bruyn

Desembargador Federal Relator