V O T O

No ponto relativo à legitimidade cumpre ressaltar que “em regra, a CEF (credor fiduciário) não pode ser responsabilizada pelas dívidas condominiais referentes ao período de posse do devedor fiduciante, contudo, havendo retomada do bem anteriormente alienado, mediante consolidação da propriedade no registro de imóveis, passa a responder pelas dívidas condominiais em atraso, ainda que contemporâneos ao período em que ostentava posição de possuidor indireto, sem prejuízo de eventual direito de regresso”, com fundamento no art. 23, § 2º, e art. 27, § 8º, todos da Lei n. 9.514/1997.

Cumpre rememorar que o débito condominial é de natureza propter rem, portanto, indissociável do bem imóvel, possuindo caráter ambulatório, desta feita, a obrigação de pagamento alcança os novos titulares do imóvel.

Conforme pontuado em sentença, “(...) conforme documentos juntados aos autos, IDs 333004406, 333004410 e 333004412, consta que a consolidação do imóvel operou-se na data de 08/03/21, pelo que não lhe compete arcar com os débitos referentes às taxas condominiais do período de 10/02/13 a 10/12//17.”

Havendo retomada do bem pelo credor fiduciário, sendo inarredável a responsabilidade pela dívida condominial, inclusive aquelas originadas em data anterior à consolidação da propriedade.

A propósito do assunto:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COBRANÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. RETOMADA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. GARANTIA. PAGAMENTO. DÍVIDA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA. POSSIBILIDADE. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. DEFICIÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO. ALINHAMENTO. ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL. SÚMULAS N° 284/STF E N° 568/STJ. INCIDÊNCIA. DECISÃO AGRAVADA. MANUTENÇÃO INTEGRAL.

1. Não comporta conhecimento o recurso especial quando a parte recorrente não demonstra a violação do dispositivo de lei federal invocado, inviabilizando a compreensão da controvérsia posta nos autos. Incidência da Súmula nº 284/STF.

2. A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida condominial, de molde que o proprietário do imóvel pode ter esse bem penhorado, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento.

3. É assente a compreensão de que a retomada do imóvel pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 1.707.505/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DAS DESPESAS. RESPONSABILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Não há ofensa aos arts. 458, II, e 535, I e II, do CPC de 1973 quando o tribunal de origem decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente.

2. A dívida de condomínio é uma obrigação de natureza propter rem, sendo, pois, o imóvel gerador das despesas a própria garantia ao pagamento da dívida.

3. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, podendo essa responsabilidade recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, ou sobre ambos.

4. Em regra, o promitente comprador do imóvel é responsável pelos débitos de condomínio contemporâneos à sua posse. Entretanto, tendo sido constatada a retomada do domínio do imóvel pelo promitente vendedor, este responde pelas despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso.

5. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024.)

Ressaltar que eventuais obrigações pactuadas exclusivamente entre a CEF e o devedor fiduciante não tem condão de interferir na titularidade do imóvel e derrogar sua responsabilidade.

Desse modo, a sentença extintiva não merece subsistir.

Firmada a legitimidade e responsabilidade da CEF, passo ao exame causa, considerando que a matéria é unicamente de direito, toda a documentação pertinente e necessária foi juntada aos autos havendo integração dos réus com apresentação de contestação, portanto, atendido o contraditório.

De plano sinalizou que há evidente prejudicial de mérito.

Conforme Tema 949/STJ, é quinquenal a prescrição para a pretensão de cobrança das obrigações condominiais e, considerando o tempo decorrido entre o inadimplemento (período de 10/02/2013 a 10/12//2017) e o ajuizamento da ação em 11/09/2023, é evidente que a cobrança está prescrita.

Diante do exposto, dou provimento ao recurso da parte autora para assentar a legitimidade da CEF e, em julgamento de mérito, reconhecer a prescrição da exigibilidade do débito condominial objeto dos autos.

Sem condenação em custas e honorários, visto que somente o recorrente integralmente vencido poderá ser condenado no ônus sucumbencial, nos termos do art. 55, caput, da Lei 9.099/1995 e orientação do Enunciado n. 57/FONAJEF e Enunciado n. 15 do II Encontro dos Juizados Especiais Federais e Turmas Recursais da 3ª Região.

É o voto.