V O T O

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Inicialmente, afasto a matéria preliminar de deserção, alegada em contrarrazões pela parte apelada.

De fato, o art. 12 do Decreto-Lei nº 509/1969 conferiu à Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos (ECT) as mesmas prerrogativas processuais da Fazenda Pública, inclusive a isenção de custas (nesse sentido, STJ, REsp n. 1.519.718/PE, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, julgado em 11/9/2018, DJe de 25/9/2018). Não há que se falar, portanto, em aplicação da pena de deserção, mesmo diante do não recolhimento do preparo recursal pela apelante.

Passo ao exame da apelação.

Como se sabe, os entes da Administração Pública, tanto da Administração direta quanto da indireta, além dos contratos tipicamente administrativos, também podem celebrar contratos de direito privado. Embora a administração pública frequentemente atue em contratos administrativos regidos por normas de direito público, ela também pode se envolver em relações contratuais que seguem as regras do direito privado. Ao celebrar contratos no âmbito do direito privado, a Administração Pública atua em igualdade de condições com a outra parte contratante, sem as prerrogativas inerentes ao regime jurídico de direito público. Citem-se, como exemplos, os contratos de compra e venda, locação, doação, comodato e seguros, dentre outros.

Nessa linha, os contratos de locação firmados pela Administração Pública devem observar o disposto no art. 37, XXI, da CF, regulamentado pela Lei nº 8.666/1993 (vigente à época da contratação). Ocorre, entretanto, que o poder de império da Administração, ou mesmo a primazia do interesse o público sob o privado foi sensivelmente mitigada pela previsão do art. 62, § 3º, I da Lei 8.666/1993 segundo a qual, nos contratos de locação em que o Poder Público é locatário, a relação jurídica em questão rege-se, predominantemente, por normas de direito privado.

Por esses motivos aplicam-se os dispositivos da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), aos contratos de locação firmados pela Administração Pública, notadamente quando um de seus entes figurar como locatário em relação jurídica firmada com locador pessoa física. 

No caso dos autos, o objetivo da demanda é obter a desocupação do imóvel comercial localizado em Bom Jesus dos Perdões/SP, bem como o pagamento dos alugueres e encargos locatícios em atraso. Afirma a parte autora que celebrou contrato de locação com a ré em 10 de agosto de 2015, com início em 01/12/2015 e término em 01/12/2020, atualmente prorrogado por prazo indeterminado. O valor atual do aluguel é de R$ 6.277,83, reajustado pelo IGPM. Alega também que a ré deixou de quitar os alugueis vencidos entre 20/01/2021 e 20/07/2021, acumulando dívida de R$ 46.044,73, já incluídas multas, juros, honorários e descontos legais.

O artigo 56, caput, da Lei nº 8.245/1991 estabelece que, independentemente de notificação ou aviso, o contrato de locação por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado. O parágrafo único do mesmo dispositivo assenta, porém, que, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador ao término do prazo, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. Nessa linha:

Lei 8.245/1991:

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Por sua vez, a parte autora comprovou que firmou contrato de locação com a ré e que a vigência do pacto expirou em 01/12/2020. A ocupação do imóvel, no entanto, seguiu, sem oposição do locador, de sorte que houve prorrogação automática da locação, por prazo indeterminado, nas mesmas condições contratualmente estabelecidas, inclusive quanto ao reajuste do aluguel pelo IGPM. O autor demonstrou, ainda, que a ré deixou de adimplir integralmente os alugueis a partir de janeiro de 2021, realizando depósitos parciais e com base em valores unilateralmente fixados, distantes do que fora pactuado, ou seja, há nos autos documentação comprovando que a ECT realizou pagamentos sem observar, com rigor, a previsão dos reajustes contratados.

Por outro lado, a proteção do interesse público prevista pela Lei 8.666/93 não implica na possibilidade de que o ente público possa alegar a própria torpeza, nem respalda as condutas ilícitas da administração quando esta atua infringindo normas contratuais livremente pactuadas, em prejuízo da outra parte contratante. Apesar da presença de determinadas prerrogativas, a Administração Pública não poderá se eximir de suas obrigações contratuais, sob alegação do interesse público que deve resguardar. Assim, caso não honre os aluguéis previstos em contrato, não poderá usar o interesse público como desculpa para evitar o despejo, visto que a proteção do interesse público não retira da Administração o dever de observar os direitos e deveres previstos na legislação de regência. A ausência de formalização da renovação após o término do contrato não justifica o enriquecimento ilícito da ECT que não desocupou o imóvel, não ajuizou ação renovatória (art. 71 da Lei nº 8.245/1991), nem demonstrou boa-fé em manter os termos que regeram a relação contratual durante sua vigência original. Nessa linha, julgado desta Corte Regional:

E M E N T A
APELAÇÃO EM AÇÃO DE DESPEJO. ADMINISTRATIVO. CIVIL. LOCAÇÃO. ECT. CONTRATO ADMINISTRATIVO REGIDO PELO DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO IMPROVIDA.
I - Os contratos de locação firmados pela Administração Pública devem observar o disposto no art. 37, XXI, da CF, regulamentado pela Lei nº 8.666/93. A lei em questão dispensa a licitação na hipótese de locação de imóvel destinado ao atendimento das finalidades precípuas da administração, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia, nos termos de seu artigo 24, X.
II - A Lei 8.666/93 veda a assinatura de contrato com prazo indeterminado de vigência, exigindo que toda prorrogação seja justificada por escrito e previamente autorizada pela autoridade competente para celebrar o contrato, conforme redação de seu artigo 57, §§ 3º e 4º.
III - O artigo 54 da Lei 8.666/93 estabelece que os contratos administrativos regulam-se nos termos daquele diploma legal, o mesmo dispositivo prevê ainda aplicação de preceitos de direito público, bem como, supletivamente, os princípios da teoria geral dos contratos e as disposições de direito privado.
IV - O art. 58, V da Lei 8.666/93 chega a prever que o regime jurídico dos contratos administrativos instituído pela Lei 8.666/93 confere à Administração a prerrogativa de ocupar provisoriamente bens imóveis nos casos de serviços essenciais na hipótese de rescisão do contrato administrativo.
V - Por outro lado, a relativizar sensivelmente o poder de império da administração, ou mesmo a primazia do interesse o público sob o privado nos contratos administrativos, é de se destacar a previsão do artigo 62, § 3º, I da Lei 8.666/93 segundo a qual, nos contratos de locação em que o Poder Público é locatário, a relação jurídica em questão rege-se, predominantemente, por normas de direito privado.
VI - Por esses motivos aplicam-se os dispositivos da Lei nº 8.245/91, Lei do Inquilinato, aos contratos de locação firmados pela Administração Pública, notadamente quando um de seus entes figurar como locatário em relação jurídica firmada com locador pessoa física.
VII - O artigo 56, caput da Lei do Inquilinato estabelece que, independentemente de notificação ou aviso, o contrato de locação por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado. O parágrafo único do mesmo dispositivo assenta que, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador ao término do prazo, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
VIII - No caso dos autos, o contrato foi assinado entre Silvio Cristoni e a Empresa de Correios e Telégrafos em 01/06/2008 (ID 63021651, 3 de 15), pelo prazo de 5 (cinco) anos, com vigência até 01/06/2013, conforme sua Cláusula Terceira. O aluguel mensal foi contratado pelo montante de R$ 6.945,40, com reajuste anual pelo IPCA/IBGE, conforme sua Cláusula Quarta. Cumpre destacar, ainda, as seguintes condições contratadas pelas partes: Cláusula 6.2.1 que prevê a obrigação de pagamento do aluguel no dia 20 do mês; Cláusula 6.2.4 que estipula multa por atraso no pagamento do aluguel em 2% pro rata die; Cláusula 7.2 segundo a qual, após o término do contrato, não havendo renovação, a ECT terá 90 (noventa) dias para desocupar o imóvel, cabendo-lhe, entretanto, nesse período, pagar o aluguel pactuado, de conformidade com as condições de pagamento ajustadas no presente contrato.
IX - Há nos autos farta documentação comprovando que a ECT realizou pagamentos com atraso e sem observar, com rigor, a previsão dos reajustes anuais contratados. Não suficiente, após o término do contrato, tampouco observou o teor da Cláusula 7.2 que obriga a ECT a realizar pagamentos dentro das condições contratadas no prazo adicional de 90 (noventa) dias.
X - A cláusula em questão limita drasticamente a possibilidade de incidência do art. 58, V da Lei 8.666/93 que, ademais, faz menção a hipóteses em que há faltas contratuais pelo contratado ou rescisão do contrato, o que não se verifica no caso em tela. A mesma Cláusula 7.2 reforça a incidência do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, notadamente ao se considerar que a renovação do contrato era a intenção inicial das partes, frustrada pela dificuldade da apelante em dar andamento à renovação com os herdeiros do locador.
XI - A proteção do interesse público prevista pela Lei 8.666/93 não implica na possibilidade de que o ente público possa alegar a própria torpeza, nem respalda as condutas ilícitas da administração quando esta atua infringindo normas contratuais de sua própria redação, já que a maior parte dos contratos administrativos são tipicamente contratos de adesão. A ausência de formalização da renovação após o término do contrato não justifica o enriquecimento ilícito da ECT que não desocupou o imóvel, não pretendeu revisar os valores contratados, nem demonstrou boa-fé em manter os termos que regeram a relação contratual durante sua vigência regular. A gestão negligente verificada sob várias óticas no caso dos autos atenta contra o princípio da eficiência e da moralidade administrativa, não sendo possível admitir-se que entes públicos possam se utilizar de patrimônio particular ao seu bel prazer, em prejuízo do particular, não podendo justificar o enriquecimento sem causa.
XII - Apelação improvida. Honorários advocatícios majorados para 11% do valor da condenação, considerando o teor do art. 85, § 11 do CPC.                                    

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000970-81.2018.4.03.6104, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 15/04/2021, DJEN DATA: 19/04/2021)

Conclui-se, portanto, que a ocupação, sem justa causa para o inadimplemento, caracteriza a ocorrência de mora e a quebra do contrato, justificando a rescisão do contrato de locação (art. 9º, III, da Lei nº 8.245/1991), o despejo por falta de pagamento e a condenação da ré ao pagamento das diferenças de alugueis inadimplidas, conforme valores contratuais pactuados.

Em relação ao prazo para desocupação do imóvel, tenho que a sentença também não merece reparos, na medida em que bem aplicou o disposto no art. 63 da Lei do Inquilinato, assim redigido:

Art. 63.  Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 1º O prazo será de quinze dias se:

 a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9^o ou no § 2^o do art. 46. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.

Realmente, como ao tempo da prolação da sentença impugnada este feito já tramitava havia quase quatro anos, encontra incidência o quanto prevê o art. 63, § 1º, "a", acima reproduzido (prazo de 15 dias para desocupação), pois houve tempo mais do que suficiente para a ECT se planejar e tomar as providências necessárias à própria desocupação e à obtenção de novo local para a prestação do serviço postal.

A invocação, pela ECT, das prerrogativas próprias da Fazenda Pública, ademais, não justifica a aplicação, por analogia, do § 3º  do art. 63 da Lei nº 8.245/1991 (prazo de 1 ano ou de seis meses para desocupação), visto que agência dos Correios não é hospital, repartição pública, unidade sanitária, asilo, estabelecimento de saúde ou de ensino. Tratando-se, outrossim, de norma que prevê exceção à regra geral estabelecida no caput do dispositivo, não pode sofrer extensão de sua aplicação por meio de analogia. Ademais, a analogia, como método de integração de lacunas na lei (art. 4º da LINDB), só pode ser aplicada quando não houver norma específica para o caso concreto, o que não é a situação destes autos, na medida em que há regra específica aplicável quanto ao prazo a ser observado para o despejo da ré, qual seja, o art. 63, § 1º, "a", da Lei do Inquilinato.  

Saliento, por fim, que a presente decisão não representa ofensa ao direito de ação (art. 5º, XXXV, da CF), nem ao art. 932, V, "a", do CPC, mesmo porque não é o caso de decisão monocrática do relator.

Ante o exposto, REJEITO a matéria preliminar de deserção e NEGO PROVIMENTO à apelação, ficando PREJUDICADO o pleito de atribuição de efeito suspensivo ao recurso (art. 1.012, §§ 3º e 4º, do CPC).

Em vista trabalho adicional desenvolvido na fase recursal e considerando o conteúdo da controvérsia, com fundamento no art. 85, §11, do CPC, a verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição deve ser majorada em 10%, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2ª seção, DJe de 19/10/2017), bem como a orientação contida no Tema Repetitivo nº 1.059/STJ.

É o voto.