APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001921-38.2024.4.03.6113

RELATOR: Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI

APELANTE: FELIPE GUSTAVO VIEIRA MACHADO

Advogados do(a) APELANTE: CAROLINA PELHO JUNQUEIRA DE BARROS - SP453955-A, EMILLY OHARA PASSOS SANDES - SP507323-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Advogado do(a) APELADO: SIMONE HENRIQUES PARREIRA - ES9375-A

OUTROS PARTICIPANTES:

R E L A T Ó R I O

Tempestivo o recurso e preenchidos os demais requisitos de admissibilidade, passo ao exame da matéria devolvida a esta Corte.

O recurso interposto discute a validade de procedimento extrajudicial de execução de bem imóvel alienado fiduciariamente em favor da CEF.

Inicialmente, no que diz respeito ao valor da causa, pontuo que a parte autora não pretende a mera declaração de um direito. Na verdade, o pedido é específico no sentido de ser reconhecida a nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação do imóvel, fato que implicará a manutenção da posse do bem e eventual possibilidade de renegociação da dívida ou purgação da mora.

É evidente, pois, o conteúdo econômico do pedido, o qual deve corresponder ao valor do bem em relação ao qual se pretende a manutenção da posse. Neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO. MÚTUO HIPOTECÁRIO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. VALOR DA CAUSA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

I. Nas causas em que se visa a anular atos referentes ao processo de execução extrajudicial, o valor da causa deve corresponder ao bem objeto da expropriação.

II. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp n. 643.782/PR, relator Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 6/4/2010, DJe de 26/4/2010.)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL ADQUIRIDO MEDIANTE CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. ARREMATAÇÃO POSTERIOR. NULIDADE. VALOR DA CAUSA. PRETENSÃO ECONÔMICA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Este Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que, no caso de execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97, diante do vício da notificação para purgação da mora impõe-se a anulação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

2. Anulada a consolidação da propriedade, é nula também a arrematação posterior, na qual é adquirido bem irregularmente alienado pelo credor fiduciário, ante a existência de manifesto prejuízo.3

. A jurisprudência desta Corte Superior orienta que "o valor da causa deve equivaler, em princípio, ao conteúdo econômico a ser obtido na demanda, ainda que o provimento jurisdicional buscado tenha conteúdo meramente declaratório" (AgInt no REsp n. 1.698.699/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 6/2/2018, DJe de 23/2/2018).

4. Agravo interno a que se nega provimento.

 (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.998.722/TO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023.)

Sobre o mérito, observo que a consolidação da propriedade de imóvel alienado fiduciariamente em garantia é praticada na forma dos artigos 22 e seguintes da Lei n.º 9.514/97, que dispõem sobre a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelecendo que, no caso de inadimplemento da dívida e concluído o prazo para a purgação da mora, tendo sido intimados os mutuários por meio do Oficial de Registro de Imóveis, ocorrerá a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário.  

Não verifico qualquer irregularidade no referido procedimento, considerando que o autor, conforme informação constante nos autos n. 0001298-79.2012.4.03.6113, em que se discutia a validade da garantia fiduciária, foi devidamente intimado, por meio do Oficial do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Franca/SP, para que purgasse a mora dentro de 15 dias (ID 325840038, fls. 189/193).

O apelante alega, ainda, a necessidade de intimação também de Antonio Augusto Machado, genitor do autor e que “atuou como interveniente no ato de aquisição do imóvel financiando-o com recursos próprios via doação”. A alegação, porém, não possui fundamento, na medida em que Antonio não é coproprietário do bem (ID 325840046) e sequer figurou como parte no contrato no qual o imóvel foi dado em garantia (ID 325840032). O fato de ter doado ao autor numerário para aquisição do bem ou de ter atuado como assistente do requerente, que, à época da compra, era relativamente incapaz, é completamente irrelevante para o procedimento de execução extrajudicial do imóvel. Tal bem, além disso, foi dado em garantia quando o autor já detinha plena capacidade civil.

Acerca da alegação de ausência de notificação dos devedores da data de realização dos leilões, entendo que sua análise se torna prescindível diante da ciência inequívoca do apelante sobre a data do leilão, tendo em vista que a presente ação foi ajuizada em 21/08/2024, ou seja, antes do primeiro leilão, designado para 03/09/2024 (ID 325840033), tendo o autor, inclusive, requerido a sua suspensão na exordial. No mais, ainda que a notificação não tenha sido expedida para o endereço constante do contrato, sua simples juntada à petição inicial comprova que o autor a recebeu e que o ato cumpriu sua finalidade. Dessa forma, não se vislumbra qualquer prejuízo apto à anulação do procedimento, eis que não configurada a privação da parte do seu direito de preferência.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - LEI N. 10.188/2001 - INADIMPLEMENTO PELO ARRENDATÁRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.

1. É cabível o ajuizamento de ação de reintegração de posse pela instituição financeira quando houver o inadimplemento de parcelas previstas em contrato de arrendamento residencial, nos termos da Lei nº 10.188/2001. Precedentes.

1.1 O inadimplemento de parcelas em contrato de arrendamento residencial previsto na Lei nº 10.188/2001 autoriza a instituição financeira arrendante a ingressar com ação de reintegração de posse.

2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 2.188.341/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/6/2025, DJEN de 17/6/2025.)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS.

- São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor).

- Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do E.STJ e deste C.TRF da 3ª Região.

- Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes.

- Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. A certidão do imóvel colacionada nos autos de origem não indica a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira agravada. Contudo, foi juntada a notificação extrajudicial expedida pelo 1º Registro de Imóveis de Dourados/MS. Destarte, não se vislumbra irregularidade no procedimento adotado pela CEF, tendo em vista que o autor/agravante foi devidamente intimado para purgar a mora.

- Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório.

- Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief).

- Na hipótese dos autos, a parte agravante ajuizou a ação subjacente em 28/01/2025, antes dos leilões extrajudiciais. Já em sua inicial, o recorrente pede a anulação da praça designada para 12/02/2025, juntando a respectiva notificação. Restou demonstrado, portanto, que possuía ciência inequívoca de tal data. 

- Agravo de instrumento não provido.

 (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5002443-37.2025.4.03.0000, Rel. Juíza Federal SILVIA FIGUEIREDO MARQUES, julgado em 01/07/2025, Intimação via sistema DATA: 04/07/2025)

Da mesma forma, o equívoco no edital quanto ao valor da venda do bem no segundo leilão (ID 325840034, fl. 108, item 509) é mera irregularidade, incapaz gerar a anulação do procedimento, tratando-se de evidente erro de digitação no documento. O autor também não comprovou que o equívoco prejudicou de alguma forma o exercício de seu direito de preferência, de modo que não se justifica a pretendida anulação.

Diante do insucesso do recurso interposto, é de ser aplicada a regra da sucumbência recursal estabelecida no art. 85, § 11 do CPC, pelo que, ressalvados os limites indicados no referido dispositivo legal, majoro em 10% os honorários advocatícios fixados na sentença, acréscimo que se mostra adequado aos critérios legais estabelecidos no §2º do art. 85 do CPC, não se apresentando excessivo e desproporcional aos interesses da parte vencida e, por outro lado, deparando-se apto a remunerar o trabalho do advogado em proporção à complexidade do feito.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso, com majoração da verba honorária, nos termos supra.

É como voto.