V O T O

O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR: 

Há duas questões em discussão: (i) definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pelo atraso na entrega do imóvel financiado no âmbito do PMCMV; (ii) estabelecer se é possível alterar a base de cálculo dos lucros cessantes e o termo final de sua atualização, conforme pleito do autor.

Conforme se extrai dos autos, FÁBIO SIQUEIRA DE AZEVEDO ajuizou demanda em face da Caixa Econômica Federal – CEF e da construtora Conviva Empreendimentos Imobiliários Ltda., buscando a reparação por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de unidade habitacional integrante do empreendimento Residencial Conviva Barueri. O imóvel em questão foi objeto de contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção, com fiança, alienação fiduciária em garantia e demais obrigações, celebrado entre a parte autora e as corrés, no âmbito do Programa Carta de Crédito FGTS e do Programa Minha Casa, Minha Vida (ID 33512559).

Legitimidade passiva da CEF  

A respeito da ilegitimidade passiva alegada, cumpre consignar que a empresa pública pode atuar de duas formas distintas nos contratos habitacionais. A primeira delas não difere das demais instituições financeiras públicas e privadas quando concedem financiamentos de imóveis, agindo, portanto, como mero agente financeiro. 

Situação diversa ocorre quando a CEF desempenha papel de agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Nesse caso, conforme entendimento pacificado do C. STJ, a instituição financeira deve respondersolidariamente pela demora na conclusão da obra e prejuízos a ela relacionados.  

Nesse sentido: 

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO. ENTREGA IMÓVEL. CEF. RESPONSABILIDADE. SOLIDARIEDADE.

1. A Caixa Econômica Federal parte legítima para responder solidariamente com a incorporadora pelos danos causados ao consumidor pelo atraso na entrega do imóvel quando também tiver participado na qualidade de agente executor e operador de políticas federais para a promoção de moradia para consumidores de baixa renda.

2. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.466.311/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 17/10/2024.)

Da análise do contrato firmado entre a parte autora e as corrés Conviva e CEF, observa-se que, embora haja previsão expressa de que o acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação das parcelas, competiria à CEF, sem que se configure sua responsabilidade técnica pela edificação (Cláusula Terceira, §3º – ID 335125559 – p. 6), não se pode concluir que a atuação da empresa pública tenha se limitado à de mero agente financeiro.

Com efeito, a Cláusula Nona (ID 335125559, p. 12) prevê a possibilidade de ingerência da CEF na substituição da construtora, nas hipóteses nela elencadas. Ademais, a Cláusula Décima Nona estabelece a contratação, pela construtora e em benefício da CEF, de Seguro Garantia Construtor, com vigência até a conclusão da obra, abrangendo, entre outras finalidades, a indenização por danos físicos ao imóvel, a responsabilidade civil do construtor e a cobertura de riscos de engenharia (ID 335125559, p. 15).

Essas disposições evidenciam a participação direta da instituição financeira na conclusão da obra, revelando seu efetivo poder de fiscalização e extrapolando, assim, a função de simples financiadora para a de verdadeira executora na implementação da política pública habitacional.

No mesmo sentido, transcrevo posicionamento desta E. Turma: 

APELAÇÃO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PMCMV. SFH. RESCISÃO CONTRATUAL. CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMOTORA DE POLÍTICAS PÚBLICAS. DEVER DE FISCALIZAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 

1. O C. Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento segundo o qual a questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por atraso na entrega do imóvel ou vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH: a) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas; e b) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (REsp 1102539/PE, Quarta Turma, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Rel. para Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, j. 09/08/2011, DJe 06/02/2012). 

2. No caso, a atuação da CEF não se restringiu às atividades típicas de mero agente financeiro em sentido estrito, mas, sim, como agente executor de política pública habitacional federal, pois consta expressamente do contrato de financiamento a obrigação e o interesse da CEF em fiscalizar o andamento da obra. 

3. A jurisprudência tem admitido a legitimidade passiva e a responsabilidade civil solidária da CEF com o construtor do imóvel. Precedentes. 

4. Destarte, entendo estar presente a legitimidade e responsabilidade do banco apelado, o que enseja a rescisão do contrato de financiamento e a devolução dos valores conforme determinado na sentença recorrida. Precedentes da Primeira Turma desta Corte. 

5. Apelação desprovida, com majoração da verba honorária.  

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000140-36.2020.4.03.6140, Rel. Desembargador Federal JOSE FRANCISCO DA SILVA NETO, julgado em 11/09/2024, DJEN DATA: 16/09/2024) 

SFH. COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV - ENTIDADES. RECURSOS DO FUNDO DE DESENVOLVIMENTO SOCIAL - FDS. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DO IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. AGENTE GESTOR DE POLÍTICAS PÚBLICAS PARA A PROMOÇÃO DE MORADIA À POPULAÇÃO DE BAIXA RENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. APELAÇÃO PROVIDA. 

1. Com referência à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na construção e entrega de imóvel vinculado a empreendimento financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1ª) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, pelo descumprimento contratual, nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2ª) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável, apenas, pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro. 

(...) 

4. Apelação provida. Sentença anulada.  

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001037-85.2023.4.03.6002, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 23/10/2024, DJEN DATA: 28/10/2024) 

Assim, presentes os requisitos para a responsabilização solidária da CEF, cabe tecer considerações a respeito da existência ou não de mora contratual na hipótese em comento.

O contrato sob análise foi celebrado entre as partes em 09/12/2011. No quadro informativo do referido instrumento, consta o prazo de 19 meses para construção, o que se mostra em consonância com as disposições da Cláusula Quarta (ID 335125559, p. 6), in verbis:

CLÁUSULA QUARTA — PRAZO DE CONSTRUÇÃO — O prazo para o término da construção será de 19 meses, não podendo ultrapassar o estatuído nos atos normativos do CCFGTS, do SFH e da CEF, sob pena de a CEF considerar vencida a dívida.

Parágrafo Único — Findo o prazo fixado para o término da construção, ainda que não concluída a obra, os recursos remanescentes permanecerão indisponíveis, dando-se início ao vencimento das prestações de amortização, no dia que corresponder ao da assinatura do contrato, sob pena de vencimento antecipado da dívida.

De outra parte, em contrato que precedeu e fundamentou a celebração do instrumento em referência, a parte autora, em 01/10/2011, celebrou com a corré Conviva instrumento particular de compromisso de venda e compra de fração ideal de terreno e aquisição de futura unidade autônoma, com financiamento, no qual restou fixado o prazo de 24 meses após a contratação do financiamento para conclusão das obras, restando, ainda, estabelecido o prazo de tolerância de 180 dias, ressalvadas as hipóteses de caso fortuito ou força maior previstos em lei, conforme se extrai das disposições da Cláusula Décima Terceira (ID 335125556 – p. 9).

Dentro desse contexto, com a assinatura do contrato em 12/2011 e prazo de conclusão estabelecido para 19 meses da assinatura, acrescido do limite de tolerância em 180 (cento e oitenta) dias, previsto na Lei 4.591/1964, constata-se que a obra deveria, no máximo, estar finalizada em 01/2014. No entanto, conforme consta dos autos, o ajuizamento da ação ocorreu em 13/10/2014, podendo-se extrair, do conjunto probatório, ausência de notícias quanto à entrega do imóvel. Inexistindo a demonstração concreta de caso fortuito ou força maior, é incontroverso o atraso, conforme reconhecido pela própria apelante.

Da incidência do Código de Defesa do Consumidor - CDC 

Por oportuno, destaca-se que é de consumo a relação jurídica estabelecida entre as partes litigantes, estando, portanto, sujeita às normas e proteções previstas no Código de Defesa do Consumidor. Este entendimento é assente na jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça (STJ) conforme demonstram os seguintes julgados: 

CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E FALIMENTAR. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RECONHECIMENTO DE INEFICÁCIA DA HIPOTECA. CONSUMIDORES ADQUIRENTES DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS DA ENCOL. LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO. EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE A INCORPORADORA E OS ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. INEFICÁCIA DA HIPOTECA DADA AO AGENTE FINANCEIRO PELO INCORPORADOR. ADQUIRENTES DE BOA-FÉ DOS EMPREENDIMENTOS. SÚMULA Nº 308 DO STJ. COMPETÊNCIA DO JUÍZO FALIMENTAR PARA PROCESSAR E JULGAR A AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL 1. Inaplicabilidade do NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2. A jurisprudência dominante desta eg. Corte Superior já proclamou que o Ministério Público está legitimado a promover ação civil pública para a defesa de direitos individuais homogêneos disponíveis, quando constatada a relevância social objetiva do bem jurídico tutelado, bem como para ajuizar ação civil pública em que se postula a nulidade de cláusula contratual que autoriza a constituição de hipoteca por dívida de terceiro (ENCOL), mesmo após a conclusão da obra ou a integralização do preço pelo promitente comprador (REsp nº 334.929/DF). Precedentes. 3.O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do STJ. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83 do STJ. 4. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula nº 308 do STJ). 5. O Juízo universal é o competente para julgar as causas que envolvam interesses e bens da empresa falida, em detrimento do Juizo da situação do imóvel. Precedentes. 6. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1261198/GO, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 01/09/2017) 

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ. 1.O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 120.905/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/05/2014, DJe 13/05/2014) 

Estabelecida a aplicabilidade do CDC para a hipótese, cumpre ressaltar que, de acordo com a legislação consumerista, as empresas que formam a cadeia de fornecimento respondem de forma solidária pela reparação dos danoscausados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviço, nos termos estipulados pelo artigo 14 do CDC, in verbis: 

art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. 

Colaciono, no mesmo sentido, a jurisprudência do C. STJ: 

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO PORDANOSMATERIAIS E MORAIS, LUCROS CESSANTES E REPETIÇÃO DO INDÉBITO. PROCEDÊNCIA PARCIAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE OS INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO.INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 

1.O entendimento desta Corte Superior é de que os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. 

2. No caso, a revisão da conclusão do acórdão recorrido, no sentido de que a corretora, ora recorrente, atuou como parceira comercial, não prescindiria da interpretação de cláusulas contratuais, bem como do reexame de provas, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 deste Tribunal. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1243517/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018) 

A análise detida dos autos demonstra ser patente que a construtora não logrou êxito em concluir a obra dentro do prazo. Do mesmo modo, verifica-se o inadimplemento da CEF em suas obrigações contratuais, já que lhe competia, de forma inequívoca, o dever de fiscalizar o andamento, para viabilizar a liberação dos recursos financeiros necessários à execução da obra.  

Da reparação dos danos 

Dada a natureza do empreendimento e a relação de consumo triangular configurada, acrescida da notória disparidade técnica e econômica entre a instituição financeira e a parte autora no tocante à exigência de cumprimento da obrigação pela construtora, resta configurada a responsabilidade solidária da CEF. 

Por tais razões, a sentença de primeiro grau condenou solidariamente a CEF e a Construtora Conviva Empreendimentos Imobiliários LTDA a: 

a) obrigação de pagar indenização (lucros cessantes) consistente no montante mensal de 0,5% do valor atualizado do imóvel, com correção desde a assinatura (09/12/2011), a incidir mensalmente desde o atraso verificado (10/06/2014 – dia seguinte ao término do prazo apontado pela parte autora) até a data da entrega das chaves do imóvel; e

b) obrigação de indenizar a parte autora por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), devidamente atualizado desde a data de publicação desta sentença (Súmula 362 do STJ). 

A indenização deve atuar como uma forma de compensação ao lesado, visando à mitigação de suas aflições diante da impossibilidade de restituição exata ao status quo ante. Em verdade, busca-se um equilíbrio que iniba a reincidência de práticas lesivas à moral e que considere as condições econômicas das partes envolvidas. 

O montante compensatório, portanto, deve ajustar-se a esses parâmetros, sendo passível de revisão caso se revele irrisório ou excessivo. 

Com a constatação de atraso que ultrapassou os limites do tolerável e, uma vez caracterizada a responsabilidade solidária da CEF, impõe-se a manutenção da sentença que determinou a condenação das corrés ao pagamento de indenização por danos materiais

Quanto à insurgência recursal da parte autora, no tocante à base de cálculo dos lucros cessantes, observa-se, pela análise do pedido inicial, que a parte autora requer a condenação solidária das requeridas à indenização pelos lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, conforme cláusula 3.1, no período entre 10/06/2014 até a efetiva entrega das chaves.

A sentença, adstrita aos termos do pedido inicial e acolhendo integralmente o pedido autoral, adotou como base de cálculo da indenização por lucros cessantes justamente o valor atualizado do imóvel, fixando-a em 0,5% ao mês, com correção desde a assinatura do contrato e incidência desde o atraso verificado (10/06/2014) até a entrega das chaves do imóvel, qual seja, termo final que também se mostra em conformidade com o quanto requerido na inicial.

Assim, encontra-se fora dos limites do pedido inicial, configurando-se indevida inovação recursal os pedidos formulados pela autora apelante para que se altere a base de cálculo dos lucros cessantes (a fim de fixá-lo com base em valor locatício de imóvel assemelhado), além da pretensão de alteração do termo final de atualização da base de cálculo da indenização (a fim de alterá-la para a data da liquidação), razão porque não conheço dessa parte do recurso.  

Ainda que assim não fosse, cabe registrar que os parâmetros adotados pela sentença estão em conformidade com o entendimento firmado no âmbito desta Turma, à luz do qual é possível extrair que a indenização por lucros cessantes no valor equivalente ao aluguel de um imóvel similar, praticado pelo mercado, corresponde a 0,5% ao mês do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, até a efetiva entrega do bem.

Elucidam esse entendimento os seguintes julgados:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. SFH. CONTRATO DE MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DO IMÓVEL. MORA CONTRATUAL. COMPRADOR. PREJUÍZO PRESUMIDO. DEVER DE INDENIZAR. DANOS MATERIAIS. VALOR IDÊNTICO AO ALUGUEL MENSAL DE IMÓVEL ASSEMELHADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Consoante a tese firmada no Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça, haurido sob a sistemática dos recursos repetitivos, restando evidenciado o atraso injustificado na conclusão e entrega da obra, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o prejuízo do comprador é presumido e justifica o pagamento de indenização desde a data fixada no contrato, a qual será acrescida apenas do prazo de tolerância, a ser calculada na forma de aluguel mensal de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
2. Segundo o entendimento jurisprudencial assente nas Turmas da Primeira Seção, a indenização por lucros cessantes é devida no valor equivalente ao aluguel de um imóvel similar, praticado pelo mercado, correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, até a efetiva entrega do bem.
3. No caso, a mora contratual resta configurada a partir de abril de 2024, constando, dos autos, a informação de as obras estarem paralisadas e de que a construtora responsável pelo empreendimento faliu em 14/11/2023, gerando o reconhecimento do direito à indenização por danos emergentes a título de aluguel mensal, no valor de R$ 700,00, até a efetiva entrega do bem.
4. Agravo de instrumento parcialmente provido.                                    

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5002062-29.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 12/08/2025, DJEN DATA: 15/08/2025) (grifos acrescidos)

  
Direito civil e consumidor. Apelação cível. Ação de indenização por danos materiais e morais. Programa Minha Casa Minha Vida. Legitimidade passiva da CEF. Atraso na entrega do imóvel. Responsabilidade solidária. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que reconheceu sua legitimidade passiva e responsabilidade solidária, juntamente com a construtora e incorporadora, por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária nos contratos firmados no âmbito do PMCMV, em razão de sua atuação como agente executor de política habitacional; e (ii) saber se é devida a indenização por lucros cessantes e danos morais em virtude do atraso na entrega da unidade habitacional.
III. Razões de decidir
3. Constatada a atuação da CEF como agente executor de política pública habitacional, e não apenas como mero agente financeiro, em contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com recursos do FGTS celebrado no âmbito do PMCMV.
4. A cláusula contratual que prevê a possibilidade de substituição da construtora pela CEF, bem como o acompanhamento da execução da obra, evidencia sua corresponsabilidade pelo inadimplemento.
5. A jurisprudência do STJ admite a responsabilidade solidária da CEF nas hipóteses em que não atuou apenas como agente financeiro, mas como participante da política pública de habitação.
6. Atraso superior ao prazo previsto no contrato para entrega da obra, sem justificativa plausível, autoriza a condenação por lucros cessantes (conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 996 dos repetitivos) e danos morais (precedentes desta Corte e de outro  Tribunal Regional Federal).
7. Fixação de indenização por lucros cessantes a título de pagamento de aluguéis correspondente a 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, devidos à partir da data contratual limite para conclusão da obra até a efetiva entrega do imóvel, bem como dano moral de R$ 10.000,00, reputado proporcional e razoável diante dos transtornos enfrentados.
8. Incidência do art. 85, § 11, do CPC para majoração dos honorários advocatícios em razão da rejeição do recurso.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responde solidariamente nos contratos firmados no âmbito do PMCMV, quando atua como agente executor da política habitacional. 2. O atraso na entrega de imóvel adquirido no âmbito do PMCMV enseja a condenação por lucros cessantes e danos morais, ainda que a CEF não seja a construtora do empreendimento.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CC, arts. 186, 927, parágrafo único; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.102.539/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 09.08.2011, DJe 06.02.2012; STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 22.05.2018; STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 25.09.2019.                      (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5006050-71.2019.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 25/06/2025, DJEN DATA: 30/06/2025) (grifos acrescidos)

De outra parte, a análise dos autos demonstra que, ao contrário do alegado pela CEF, o dano sofrido desborda sobremaneira o conceito de “mero aborrecimento”, porquanto adia planos e frustra expectativas, sobretudo ao se considerar o longo atraso constatado.

Aliás, a jurisprudência é pacífica ao reconhecer que o dano moral decorrente do abalo causado pela impossibilidade de usufruir de imóvel adquirido configura-se como dano in re ipsa, prescindindo de prova específica do prejuízo, pois este é presumido e deriva diretamente do próprio fato. Vejamos: 

APELAÇÃO. CIVIL. RAZÕES PARCIALMENTE DISSOCIADAS. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA. RESPONSABILIDADE DA CEF. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS. APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDA E, NA PARTE CONHECIDA, IMPROVIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. 

(...) 

VII - Não suficiente, era sua obrigação atestar eventual necessidade de prorrogar o prazo por força maior ou caso fortuito, além de mobilizar o seguro contratado em tempo hábil para não gerar danos ao adquirentes. Não há que se falar, portanto, que a responsabilidade solidária não se presume na hipótese em comento. Neste diapasão, não merece reforma a sentença que aplicou a multa prevista em contrato. 

VIII - No tocante aos danos morais, considerando a natureza do bem discutido nos autos e sua centralidade na vida dos adquirentes, é certo que o atraso na conclusão da obra gera impactos não apenas em seu patrimônio, mas também gera danos morais que não representam mero dissabor cotidiano. Considerando a frustração de seus planos pessoais e, em especial, a demora da CEF em oferecer resposta satisfatória para a conduta da construtora, o dano moral é presumido e foi fixado em valor que não se revela irrisório ou exorbitante. (grifos nossos) 

IX - Apelação parcialmente conhecida e, na parte conhecida, improvida. Honorários advocatícios majorados. 

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5027129-73.2018.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 10/03/2023, DJEN DATA: 15/03/2023) 

CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO. EMPREITADA. RESPONSABILIDADE CIVIL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA OBRA. RESOLUÇÃO. RESTAURAÇÃO DO STATUS QUO ANTE. DANOS MATERIAIS CONFIGURADOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. APELAÇÃO IMPROVIDA. 

1. Com o ajuizamento da ação, pretende a parte Autora a rescisão dos contratos firmados com as corrés com a consequente restauração do status quo ante, além da condenação à indenização por danos materiais e danos morais, sob o fundamento de atraso na conclusão e entrega da obra para além do estabelecido em contrato. 

2. O pleito exposto na inicial sugeria a incidência do art. 395, parágrafo único do CC, segundo o qual se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la e exigir a satisfação das perdas e danos, bem como o teor do art. 475 do CC, que prevê que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Vislumbra-se, ainda, a incidência do teor do art. 389 do CC ao prever que, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. E também o art. 624 do CC, ao determinar que, suspensa a execução da empreitada sem justa causa, responde o empreiteiro por perdas e danos. 

3. No âmbito da legislação consumerista, o art. 3° do CDC trata como fornecedor a pessoa física ou jurídica que desenvolve atividade de construção. A CEF, enquanto pessoa jurídica pública nacional que presta serviços de natureza bancária, financeira e de crédito mediante remuneração no mercado de consumo, enquadra-se no conceito de fornecedora do art. 3º, caput e § 2º do CDC. A jurisprudência dos egrégios Supremo Tribunal Federal (ADI 2591) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 297) é pacífica na conclusão de que o Código de Defesa do Consumidor aplica-se aos contratos de mútuo bancário. 

4. Na hipótese de uma relação de consumo triangular em que o adquirente e mutuário compra o imóvel do vendedor ou construtor, mas sua obrigação principal tem como credora uma instituição financeira, ao se constatar a configuração de conduta lesiva da construtora que justifique a resolução do contrato, não há dúvidas de que os atos em questão podem repercutir no patrimônio da instituição financeira independentemente de culpa. Com efeito, nestas condições, a instituição financeira não poderá exigir o cumprimento da obrigação do contrato de mútuo nos termos estritamente avençados, o que não impede que a instituição financeira possa realizar a denunciação da lide, ou ainda exercer o correspondente regresso ou pleito de reparação civil junto ao construtor ou vendedor. A ausência de culpa direta, todavia, não serve de óbice à pretensão do consumidor. 

5. No caso dos autos, é incontroverso que as obras não foram concluídas tempestivamente. Não houve a comprovação de caso fortuito ou força maior a justificar qualquer prorrogação, enquanto não há notícia de que a CEF tenha reconhecido tempestivamente a configuração de sinistro que justificaria a mobilização de outra construtora para terminar os serviços contratados. 

6. É patente a responsabilidade das corrés. A construtora não logrou concluir a obra no prazo avençado, não havendo qualquer razoabilidade no argumento de que haveria responsabilidade exclusiva da seguradora para mitigar os danos causados pelo seu próprio inadimplemento. 

7. Quanto à CEF, resta inequívoca a sua obrigação contratual de fiscalizar a obra para fins de liberar os recursos necessários a construção. Considerando a natureza do empreendimento, a relação de consumo triangular configurada, bem como a evidente disparidade entre a capacidade técnica e econômica entre a CEF e parte Autora para exigir da construtora o cumprimento da obrigação, a responsabilidade da CEF resta configurada. Não suficiente, era sua obrigação mobilizar a cláusula que prevê substituição da construtora na hipótese não conclusão da obra em tempo hábil para não gerar maiores danos ao adquirentes. 

8. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial pelo rito do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas enfatizou, entre outras teses, que na hipótese de atraso na conclusão da obra em financiamentos para construção de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o dano material é presumido (STJ, REsp 1729593/SP). 

9. No tocante aos danos morais, considerando a natureza do bem discutido nos autos e sua centralidade na vida dos adquirentes, é certo que o atraso na conclusão da obra gera impactos não apenas em seu patrimônio, mas também gera danos morais que não representam mero dissabor cotidiano. Considerando a frustração de seus planos pessoais e, em especial, a demora da CEF em oferecer resposta satisfatória para a conduta da construtora, o dano moral é presumido. Desta feita, não há razão para reformar a sentença nesse tópico. 

10. Apelação improvida.  

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0010757-51.2015.4.03.6000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 25/11/2022, DJEN DATA: 29/11/2022) 

Consolidada a reparação pecuniária dos danos morais, subsiste, todavia, a inegável dificuldade de atribuí-la um valor.

No ponto, a CEF aduz a desproporcionalidade na quantificação do dano moral.

A jurisprudência concede os parâmetros necessários à correta fixação, a fim de que seja arbitrada segundo o critério da razoabilidade e do não enriquecimento despropositado, com a valoração do interesse jurídico ofendido e, num segundo momento, individualizando-o de acordo com as peculiaridades do caso concreto (REsp 1473393/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/10/2016, DJe 23/11/2016). 

Neste esteio, a compensação por danos morais deve atender ao critério de proporcionalidade, levados em consideração a intensidade do sentimento negativo causado e as condições econômicas da vítima e do responsável, distanciando-se de valores exorbitantes ou insignificantes, para que tenha o condão de desestimular a conduta ou omissão danosa e reparar o prejuízo suportado, concomitantemente. 

Assim, à luz dos elementos mencionados e das particularidades do caso em exame, entendo que a condenação a título de danos morais no valor total de R$ 10.000,00 (dez mil reais) atende aos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência, bem como aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Tal quantia revela-se equânime, justa e adequada para indenizar satisfatoriamente os autores, sem causar penúrias a parte contrária.  

Nesse sentido, é o entendimento desta E. Turma em casos similares: 

 
SFH. COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL, COM FIANÇA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES. PROGRAMA IMÓVEL DA PLANTA. RECURSOS SBPE. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DO IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. ATUAÇÃO NA FISCALIZAÇÃO DAS OBRAS E NA GESTÃO DOS RECURSOS. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. MORA CONTRATUAL. COMPRADOR. PREJUÍZO PRESUMIDO. DEVER DE INDENIZAR. DANOS MATERIAIS. VALOR IDÊNTICO AO ALUGUEL MENSAL DE IMÓVEL ASSEMELHADO. JUROS DE OBRA. REPETIÇÃO DE FORMA SIMPLES. DANOS MORAIS. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. APELO AUTORAL NÃO CONHECIDO. RECURSO DA CEF PARCIALMENTE PROVIDO. 
(...) 
15. Esta Primeira Turma tem adotado o entendimento segundo o qual, na hipótese de cumulação de pedidos de proveito material e moral, o valor da indenização a título de danos morais deve ser fixado sem excesso, adequando-se aos parâmetros consolidados pela jurisprudência, que, em casos análogos à espécie, o vem estimando no valor total de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 
16. Apelação da parte autora não conhecida. Matéria preliminar rejeitada. Recurso da CEF parcialmente provido.  

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000203-32.2018.4.03.6140, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 21/11/2024, DJEN DATA: 26/11/2024) 

 
APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA COM A CONSTRUTORA. DANO MORAL. REDUZIDO OVALOR FIXADO NA SENTENÇA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PROVIDO EM PARTE. 
1.O C. Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento segundo o qual a questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por atraso na entrega do imóvel ou vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH: a) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas; e b) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (REsp 1102539/PE, Quarta Turma, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Rel. para Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, j. 09/08/2011, DJe 06/02/2012). 
2. No caso, a atuação da CEF não se restringiu às atividades típicas de mero agente financeiro em sentido estrito, mas, sim, como agente executor de política pública habitacional federal, pois consta expressamente do contrato de financiamento a obrigação e o interesse da CEF em fiscalizar o andamento da obra. 
3. A jurisprudência tem admitido a legitimidade passiva e a responsabilidade civil solidária da CEF com o construtor do imóvel. Precedentes. 
4. Mantidaa sentença em que sereconheceque é solidária a responsabilidade civil entre o banco apelado e acorréquanto ao descumprimento do prazo de entrega do imóvel, bem como a condenação solidária destes ao pagamento das indenizações fixadas. 
5. De acordo com o com o entendimento jurisprudencial, o magistrado deve fixar a indenização por danos morais de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade e atender ao caráter dúplice de punição do agente e compensatório em relação à vítima da lesão, evitando enriquecimento ilícito, sem ser inexpressiva, motivo pelo qual deve ser reduzido para o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser dividido entre as requeridas. Precedente da 1ª Turma. 
6.Apelação parcialmente provida. 

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000767-96.2022.4.03.6131, Rel. Desembargador Federal RONALDO JOSE DA SILVA, julgado em 21/11/2024, DJEN DATA: 25/11/2024) 

À vista de tais fundamentos, não prosperam as insurgências recursais formuladas pela CEF e pela parte autora, impondo-se a manutenção da sentença recorrida, em sua integralidade.

Considerando a fixação de honorários advocatícios na Origem, de responsabilidade da CEF, em razão do desprovimento do apelo por ela interposto, majoro em 2% os honorários advocatícios fixados na sentença, em observância ao disposto no art. 85, § 11 do CP

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação interpostas pela CEF e NÃO CONHEÇO do recurso da parte autora no que tange a alteração da base de cálculo dos lucros cessantes, bem como com relação à pretensão de alteração do termo final de atualização da base de cálculo da indenização e na parte em que conhecido, NEGO PROVIMENTO, com majoração da verba honorária de responsabilidade da CEF, nos termos da fundamentação.

É como voto.