VOTO

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Na modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida.

Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.

Os procedimentos de consolidação e posterior alienação do imóvel estão expressamente previstos na Lei nº 9.514/97, in verbis:

 

"Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

(...)

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

(...)

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

(...)

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio."

(...)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais."

 

Registre-se que, para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ser considerada válida, deve-se observar o procedimento especificado na referida norma, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º, que estabelece devam os mutuários ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias.

A respeito da purgação da mora, prevê a Lei nº 9.514/97, ainda, em seu art. 39, a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, às operações de financiamento imobiliário.

Segundo o art. 34 do referido Decreto-Lei, é lícito purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, desde que, no valor, estejam compreendidos, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade, in verbis:

 

"Art. 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acôrdo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos:

I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário;

II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação."

 

Aludido entendimento restou acolhido pelo Superior Tribunal de Justiça em relação aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel firmados sob a égide da Lei nº 9.514/97, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66:

 

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA CUMULADA COM ANULATÓRIA DE ATO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE. DECRETO-LEI Nº 70/1966. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei nº 9.514/1997, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/1997.

3. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997.

4. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. A purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.

5. Rever as conclusões do acórdão recorrido de que a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial não foi comprovada e que houve a purgação da mora antes do auto de arrematação demandaria o reexame de matéria fática e a interpretação de cláusula contratual, procedimentos vedados pelas Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.

(Terceira Turma, AgInt no AREsp 1286812/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018, grifos nossos).

 

Na mesma trilha, o entendimento desta Primeira Turma:

 

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTERESSE EM PURGAR A MORA. POSSIBILIDADE. ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADES. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL.

I. O pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional.

II. A possibilidade de purgar a mora não pode servir de fundamento para que o devedor, conscientemente, postergue o adimplemento da dívida, de maneira que exorbite à razoabilidade.

III. Para purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, é necessário que a agravante proceda ao depósito dos valores relativos às parcelas vencidas e vincendas do financiamento, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a realização do último leilão, data da arrematação, na forma do art. 34, do DL 70/66, desde que cumpridas todas as suas exigências, dispositivo aplicável por analogia, conforme autorizado no inc. II, do art. 39 da Lei 9.514.

IV. Agravo de instrumento a que se dá parcial provimento."

(AI 5002307-79.2021.4.03.0000, Rel. Des. Federal Valdeci dos Santos, julgado em 28/05/2021, DJEN de 01/06/2021).

 

Não obstante, observa-se que a Lei nº 13.465/2017 restringiu a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, "exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca", não mais se aplicando aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário, o qual estabelece a garantia fiduciária, e não a hipotecária.

Igualmente, os procedimentos de cobrança, purgação da mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), passaram a obedecer a nova disciplina legal, a partir da vigência da Lei nº 13.465, em 12/07/2017, que inseriu o artigo 26-A e o § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97, in verbis:

 

"Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo.

§ 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei.

§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da datado registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos."

 

Quanto a essa disciplina, esta Primeira Turma vinha adotando o entendimento de que, com as alterações trazidas pela Lei n. 13.465, de 11/7/2017, à Lei n. 9.514/97, somente nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa poderia o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei nº 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal.

Nas hipóteses em que a propriedade se consolidasse em nome do agente fiduciário após a publicação da Lei nº 13.465/2017, descabia a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, mas, apenas, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

Contudo, aderindo à fundamentação lançada no julgamento do Agravo de Instrumento n. 5014383-67.2023.4.03.0000, de relatoria do Desembargador Federal Nelton dos Santos, adoto a posição de que a inovação legislativa não se aplica aos contratos anteriormente firmados, in verbis:

 

"Ocorre que, sob o prisma CONSTITUCIONAL, há fundadas razões para sustentar a tese contrária, entendimento que ora passo a justificar. 

Com efeito, o artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal estabelece que "a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada".

In casu, o contrato configura ato jurídico perfeito, porquanto aperfeiçoado na vigência da Lei n. 9.514/1997 e antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o que se deu em 12 de julho de 2017.

Ora, o direito de purgar a mora é de natureza substancial ou material, possuindo justamente tal natureza as regras que o consagram. Uma vez purgada a mora, desaparece o débito e mantém-se o vínculo contratual. Fosse uma norma relativa ao procedimento, ou seja, atinente às regras do rito tendente à consolidação da propriedade ou à alienação do imóvel, aí, sim, teria procedência o entendimento que dá pela aplicabilidade da lei nova, na perspectiva, por todos conhecida, de que as regras de processo aplicam-se imediatamente, alcançando os feitos em curso.

Frise-se, porém, que não é essa a hipótese de que se cuida, pois a purgação da mora produz efeitos na relação jurídica de direito material.

Nesse sentido, a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é firme no sentido de que, por respeito à segurança jurídica, a lei nova não alcança os contratos celebrados anteriormente. Veja-se:

(...)

Tornando ao caso dos autos, não se pode tomar como ato jurídico perfeito a consolidação da propriedade, isoladamente, em detrimento do contrato. A consolidação da propriedade é apenas um dos efeitos que podem resultar do contrato. A proteção da segurança jurídica é maior, abrange o ato negocial por inteiro.

Deveras, ao firmarem um contrato, as partes fazem-no à luz do direito então vigente, analisando todas as possibilidades e avaliando os pontos favoráveis e desfavoráveis. Dentre eles se situa, claramente, o direito à purgação da mora como forma de manter o vínculo contratual.

Assim, se, quando da celebração do contrato, o ordenamento vigente assegurava ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, não é possível ou mesmo razoável que, posteriormente, uma lei nova incida e reduza-lhe o tempo para o exercício daquele direito; e assim o é porque, em cenário jurídico diverso - e, no caso, também adverso -, talvez a parte ora agravada nem mesmo firmasse o contrato.

Acrescente-se que, a prevalecer o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, corre-se o risco de, em alguns casos, suprimir-se por completo o direito à purgação da mora. Sim, pois segundo aquela C. 3ª Turma, se a consolidação da propriedade ocorrer já na vigência da lei nova, restará ao devedor fiduciário apenas a possibilidade de exercer o direito de preferência, ou seja, pode ocorrer que o prazo para a purgação da mora, que se estenderia até a data da assinatura do auto de arrematação, esgote-se antes mesmo da consolidação - por força do § 1º do artigo 26 da Lei n. 9.514/1997 - e, talvez, até mesmo antes da entrada em vigor da nova lei, em claro e indevido caráter retroativo.

Para evitar-se a irretroatividade da lei, a única solução aceitável dentro do espectro constitucional, data venia, é a de aplicar-se a lei vigente ao tempo da celebração do contrato, de sorte que, se tal fato deu-se antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o devedor fiduciário tem direito a purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação; e se tal direito foi-lhe negado, há de ser-lhe assegurado pelo Poder Judiciário."

 

É preciso determinar, previamente, quais as regras legais que vinculam as partes contratantes e que servirão para a interpretação das cláusulas do contrato.

De fato, as relações jurídicas decorrentes desses contratos, livremente pactuadas e observada a autonomia da vontade das partes, devem ser compreendidas à luz da segurança jurídica, de maneira a conferir estabilidade aos direitos de todos os envolvidos, presumindo-se o conhecimento das partes quanto às regras às quais se vincularam.

Assim, em atenção ao princípio da segurança jurídica e em respeito ao ato jurídico perfeito, entendo que não é o registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel o marco temporal para a aplicação das novas regras implantadas pela Lei nº 13.465/17 mas, sim, a data em que firmado o contrato de alienação fiduciária.

Por fim, saliente-se que, conforme entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal, no julgamento da Repercussão Geral reconhecida no Recurso Extraordinário 627.106, "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66" (Tema 249).

Ademais, resta pacificada na jurisprudência a constitucionalidade do procedimento da alienação fiduciária de coisa imóvel estabelecido na Lei nº 9.514/97.

Nesse sentido, destaco os seguintes julgados desta Primeira Turma:

 

"DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. RETIDÃO DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. ABUSO DE DIREITO. APELO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é pacífica sobre a constitucionalidade do procedimento adotado pela Caixa Econômica Federal na forma do Decreto-Lei n.º 70/66, não ferindo qualquer direito ou garantia fundamental do devedor, uma vez que além de prever uma fase de controle judicial antes da perda da posse do imóvel pelo devedor, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento da venda do imóvel seja reprimida pelos meios processuais próprios.

2. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente, conforme entendimento consolidado por esta Eg. Corte.

3. O vencimento antecipado da dívida e a consequente consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, nos termos do acordado na cláusula trigésima do contrato de financiamento, nada mais são que consectários da impontualidade e inadimplência no pagamento das prestações.

4. A alienação fiduciária compreende espécie de propriedade resolúvel, em que, inadimplida a obrigação a que se refere, consolida-se em favor do credor fiduciário. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira mutuante ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados para purgarem a mora no prazo de quinze dias, o que ocorreu na espécie.

5. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

6. É certo que a inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017.

7. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.2017).

8. No caso dos autos, inexiste prova firme e segura de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais.

9. Ausentes quaisquer outros elementos que possam efetivamente elidir a validade da referida notificação, bem como, a legalidade do procedimento extrajudicial, a manutenção da consolidação da propriedade em favor da EMGEA é medida que se impõe.

10. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de admitir a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia ao credor fiduciário, desde que ocorra até a assinatura do auto de arrematação.

11. Contudo, na hipótese, a presente ação foi ajuizada em 17 de agosto de 2018, quase um ano e meio após a arrematação do imóvel pela EMGEA, registrada na matrícula do imóvel em 05 de abril de 2017, e alguns meses antes da venda do imóvel à terceiro de boa-fé, formalizada em 16 de novembro de 2018, conforme demonstra a Proposta de Compra e Venda acostada aos autos.

12. Não se vislumbra mais a possibilidade de retomada do contrato, para a purgação da mora pelas apelantes nos termos da Lei nº 9.514/97, sob pena de configuração de abuso de direito por parte do mutuário.

13. Recurso de apelação a que se nega provimento."

(ApCiv 5020686-09.2018.4.03.6100, Rel. Des. Federal Wilson Zauhy, julgado em 01/12/2020, e - DJF3 Judicial 1 de 10/12/2020, grifos nossos)

 

"CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa.

3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF.

5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório.

8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor.

9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

10. Apelação não provida."

(ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Federal Helio Nogueira, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 de 14/04/2020)

 

Caso dos autos.

 

Em 30/11/2017, o autor celebrou com a CEF o contrato nº 878770233515-4, para "Compra e Venda de Terreno e Mútuo para construção de unidade habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e outras obrigações - Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) - recursos do FGTS com utilização de recursos da conta vinculada do de devedor", tendo por objeto a futura unidade autônoma nº 404, bloco 04, do empreendimento Condomínio Residencial Parque Livorno, situado na Rua Antônio Darossi, nº 56, Parque Livorno, em Limeira/SP (ID 322846155).

O valor total financiado pela CEF foi de R$ 155.936,00, a ser amortizado no prazo de 360 meses.

Em 08/05/2018, a alienação fiduciária foi averbada na matrícula do imóvel (ID 322846147).

Na hipótese em apreço, o contrato de alienação fiduciária foi firmado posteriormente à vigência da Lei nº 13.465/2017. Portanto, não existe mais possibilidade de purga da mora após a averbação da consolidação da propriedade, restando assegurado, à parte autora, somente o exercício do direito de preferência, consoante dispõe o art. 27, parágrafo 2º-B da Lei nº 9.514/97.

Não há controvérsia acerca da inadimplência do mutuário. Em sua petição inicial, o requerente afirmou que "teve problemas financeiros" e ficou em mora com a requerida (ID 322846145, p. 2).

Quanto à intimação para a purga da mora, o próprio autor, na réplica, apresentou cópia da certidão das diligências realizadas pelo escrevente autorizado do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Limeira, nos endereços do contrato (Rua Wilfredo Teyzner nº 580, bloco F, apto 22, e Rua Antônio Darossi, nº 56, Parque Livorno, ambos em Limeira/SP), a fim de que comparecesse à serventia, para efetuar o pagamento do débito em atraso, na qual consta a sua recusa em recebê-la, "alegando que mudou-se do endereço constante na Rua Wilfredo Tetzner, nº 580, apart. 22, bloco F, há mais de 5 anos" (ID 322846147 e 322846155 e 322846167, p. 1):

 

"Certifico e dou fé haver deixado de entregar a Carta/Notificação registrada e digitalizada sob número acima, pelo seguinte motivo.

Certifico, que em diligência realizada no dia 04 de janeiro de 2.024, às 15h, não localizei nenhum morador, assim sendo, deixei o aviso de comparecimento a esta Serventia.

Certifico ainda, que em diligência ao endereço indicado na notificação, protocolada sob n. 53.255 (Rua Antônio Darossi, n. 56, apart. 404, bloco 04), no dia 05 de janeiro de 2.024, às 16h05, fui atendido pelo notificado, Diego Almeida, no qual recusou-se a receber a presente notificação, alegando que mudou-se do endereço constante na Rua Wilfredo Tetzner n 580, apart, 22, bloco F, há mais de 5 anos.

Sendo assim, fica prejudicado o cumprimento da presente notificação.

Marcelo A.M.Gadelha - Escrevente Autorizado"

 

Não há que se falar, na espécie, em nulidade do procedimento extrajudicial de execução da garantia fiduciária, em decorrência de falta de notificação pessoal do autor para a purga da mora do contrato de financiamento habitacional.

Com efeito, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, obedecendo aos ditames legais, compareceu ao endereço do imóvel e expressamente certificou a recusa do proponente em receber a notificação extrajudicial.

Não tem o condão de infirmar a regular constituição em mora a sua recusa em recebê-la, máxime pelo dever de observância da boa-fé contratual, a obstar que seja beneficiado por sua conduta em esquivar-se do cumprimento das obrigações assumidas.

Merecem transcrição os fundamentos postos no julgado a respeito, os quais também adoto como razão de decidir:

 

"A esses fundamentos acrescento que o autor impugna a ausência de notificação e não a ausência de cientificação pessoal.

Não há previsão na Lei nº 9.514/1997 de que essa notificação tenha que ser recebida pessoalmente pelo devedor, sendo suficiente que tenha sido enviada ao endereço dele. Nesse sentido, inclusive, é a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do tema repetitivo nº 1.132:

Tema 1.132

Tese: Em ação de busca e apreensão fundada em contratos garantidos com alienação fiduciária (art. 2º, § 2º, do Decreto-Lei n. 911/1969), para a comprovação da mora, é suficiente o envio de notificação extrajudicial ao devedor no endereço indicado no instrumento contratual, dispensando-se a prova do recebimento, quer seja pelo próprio destinatário, quer por terceiros.

Trata-se de precedente de observância obrigatória (artigo 927, III, do Código de Processo Civil), em relação ao qual não foi alegada distinção (distinguishing) ou superação (overruling) pelo autor.

Além disso, na matrícula do imóvel consta que foi enviada notificação ao requerente para purgar a mora (ID 338243158, fl. 2). O próprio autor, na réplica, apresentou cópia da certidão de notificação enviada ao seu endereço, na qual o funcionário do cartório certificara que foi até o local duas vezes: no dia 04/01/2024, às 15 horas, não encontrou ninguém, tendo então deixado aviso de comparecimento à sede do cartório; no dia 05/01/2024, às 16:05 horas, foi atendido pelo próprio autor, que se recusou a assinar o aviso de recebimento (ID 344298927).

A conduta do requerente de negar veementemente a notificação na inicial e na réplica, juntando com esta cópia de certidão que aponta que ele se recusou a recebê-la, denota violação da boa-fé objetiva pela prática de ato contraditório (venire contra factum proprium), configurando ainda litigância de má-fé pela alteração da verdade dos fatos (artigo 80, II, do Código de Processo Civil)."

 

Em 29/05/2024, averbou-se a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, conforme segue abaixo:

 

"Av.2-96674-CONSOLIDACAQ-Conforme requerimento datado de 17 de maio de 2.024, nos termos do art. 26, § 7 da Lei n. 9.514/97, fica consolidada a propriedade do imóvel objeto desta matrícula, em nome da credora fiduciária, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF., NIRE sob n. 53.5.0000038-1, já qualificada, tendo em vista que foi procedida a Intimação do devedor/fiduciante DIEGO ALMEIDA, e transcorreu o prazo previsto no art. 26, § 1º da Lei n. 9.514/97, sem que houvesse a purgação da mora. A presente averbação é feita à vista da prova do pagamento pela credora, do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI. Valor da consolidação de R$ 174.102,31. Foi emitida a DOI, conforme IN/RFB/1239/12. Fica cancelada a alienação fiduciária, objeto do R.11-89.891, transportado para esta matricula sob AV.1, em virtude da presente consolidação da propriedade para a credora. Limeira, 29 de maio de 2.024. A escrevente (Luana Pinheiro de Paula).-"

 

Nesse contexto, não verifico a alegada irregularidade a tornar inválida a consolidação da propriedade imobiliária efetivada pela instituição financeira credora, averbada na matrícula do imóvel objeto desta lide, documento que goza de fé pública e não foi infirmado pelos documentos e alegações trazidas pelo apelante.

Nota-se, além disso, ter o autor obtido plena ciência das datas dos leilões designados para 14/10/2024 e 17/10/2024, tanto que ajuizou esta demanda em 10/09/2024, instruída com cópia do respectivo edital (ID 322846146), postulando, inclusive, em sede de tutela, a suspensão das hastas públicas.

Enfim, a exigência de intimação do devedor para os leilões tem por objetivo propiciar a admitida purga da mora até a arrematação ou, na atual redação da lei, para o exercício do direito de preferência.

Verifica-se, assim, que o proponente teve acesso a todas as informações necessárias -- e em tempo hábil -- para exercer o seu direito de preferência, ou, de outra parte, poderia imediatamente ter tomado alguma providência para salvaguardar seus interesses.

Esse é o entendimento que tem prevalecido no âmbito das Turmas que compõem a Primeira Seção deste Tribunal:

 

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PRELIMINAR. SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. REGULARIDADE DA NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CERTIDÃO DO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DOS LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS DEVEDORES. AJUIZAMENTO ANTERIOR À DATA DA HASTA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. VALIDADE DO LEILÃO E DA ARREMATAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

1. Pretende a apelante a anulação ou a reforma da sentença que declarou a nulidade do leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes, ante a ausência de prova da intimação dos mutuários daquele ato.

2. O juiz não está vinculado aos fundamentos jurídicos invocados na petição inicial, cabendo-lhe analisar os fatos e pedidos deduzidos no caso concreto e aplicar-lhes a solução pertinente à luz do ordenamento jurídico. Precedentes do STJ.

3. A alienação fiduciária de imóvel constitui espécie de propriedade resolúvel, que se consolida em favor do credor fiduciário se inadimplida a obrigação por ela garantida. O procedimento de execução previsto pela Lei n. 9.514/1997 não se reveste de ilegalidade ou inconstitucionalidade, contudo, para que a consolidação da propriedade ocorra de forma válida, a credora deve observar o procedimento especificado pela referida lei.

4. Com efeito, nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei 9.514/1997, o devedor deve ser previamente notificado para purgar a mora no prazo de quinze dias, o que se verificou na espécie.

5. A certidão lavrada pelo Oficial de Registro de Imóveis goza de fé pública, e, portanto, de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no caso. Precedente desta Corte.

6. Quanto ao leilão promovido após a consolidação da propriedade do imóvel, antes mesmo da inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei 9.514/1997, pela Lei 13.465/2017, o entendimento do STJ já era firmado no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp n. 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJ 22.03.2017).

7. Embora não haja prova da intimação pessoal nos autos, é certo que os autores ajuizaram a presente ação antes da data designada para a realização da primeira hasta, evidenciando sua ciência inequívoca das datas marcadas.

8. Ao conhecer do edital do leilão, os devedores tiveram acesso a todas as informações necessárias ao exercício do seu direito à purgação da mora. Nesse caso, não se verifica qualquer prejuízo às garantias do contraditório e da ampla defesa. Precedentes.

9. Portanto, deve ser reformada a sentença que anulou o leilão, vez que a ausência de intimação na espécie não acarretou prejuízo aos mutuários. Nesse caso, são plenamente válidas a hasta e a arrematação por terceiros, cujo excedente, aliás, foi devolvido aos devedores nos termos do art. 27, § 4º, da Lei n. 9.514/1997.

10. Apelação provida."

(TRF3, Primeira Turma, AC 0011406-07.2015.4.03.6100, Relator Desembargador Federal Wilson Zauhy, j. 10/3/2022, DJEN 17/3/2022, grifos nossos)"

 

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. INDEFERIMENTO DO PEDIDO LIMINAR. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO.

1. Da análise dos documentos trazidos aos autos originários, denota-se que os fundamentos externados na decisão que deu origem ao presente recurso, revestem-se de plausibilidade jurídica, quais sejam: (i) a concessão da tutela está sujeita à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo; (ii) a inexistência de prejuízo pela falta de intimação acerca do leilão nos termos da Lei nº 9.514/97,considerando que a requerente teve ciência da sua realização e houve tempo hábil ao exercício de seu eventual direito de purgação da mora ou de preferência;(iii) a questão demanda, ao menos a instauração do contraditório, possibilitando ao julgador um maior conhecimento dos fatos.

2. Agravo de instrumento desprovido.

(TRF3, Segunda Turma, AI 5007894-48.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal Cotrim Guimarães, j. 13/7/2022, DJEN 18/7/2022)

 

Mantida a sentença proferida, majoro os honorários em 1% do valor correspondente à sucumbência anteriormente fixada, nos termos do §11 do art. 85, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade (art. 98, §3º, do CPC).

Diante do exposto, nego provimento à apelação.

É o meu voto.

HERBERT DE BRUYN

Desembargador Federal

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (PMCMV/FGTS). EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PARA PURGA DA MORA. RECUSA DO DEVEDOR. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. CONTRATO POSTERIOR À LEI Nº 13.465/2017. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À PURGAÇÃO APÓS AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. VALIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação do autor contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação da execução extrajudicial do contrato de financiamento habitacional nº 878770233515-4 e, subsidiariamente, de perdas e danos.

2. Alegação de ausência de intimação pessoal para purga da mora e das datas dos leilões designados para 14/10/2024 e 17/10/2024. Pedido de suspensão das hastas e de informação sobre parcelas em aberto. Sentença de improcedência com honorários fixados em 10% sobre o valor da causa, sob AJG.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A controvérsia envolve: (i) a validade da constituição em mora e da consolidação da propriedade fiduciária; e (ii) a necessidade de intimação dos leilões diante da ciência inequívoca do devedor e do regime legal aplicável após a Lei nº 13.465/2017.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A Lei nº 9.514/1997 disciplina a alienação fiduciária imobiliária e exige intimação do fiduciante para purgar a mora em quinze dias (art. 26, §§ 1º e 3º).
5. Após a consolidação, o leilão deve observar as comunicações previstas no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, inclusive o § 2º-A.
6. A aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966 foi restringida pela Lei nº 13.465/2017 aos créditos hipotecários, tendo sido introduzidos o art. 26-A e o § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, com direito de preferência após a consolidação.
7. O contrato foi firmado em 30/11/2017, após a vigência da Lei nº 13.465/2017. Não há direito de purgar a mora após a averbação da consolidação da propriedade. Resta apenas o direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.
8. A prova dos autos demonstra a intimação do devedor para purga da mora nos endereços contratuais, com recusa de recebimento certificada pelo oficial registrador. A recusa não invalida a constituição em mora.
9. A consolidação da propriedade foi averbada em 29/05/2024, nos termos do art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/1997.
10. O autor teve ciência inequívoca dos leilões, pois ajuizou a ação em 10/09/2024 com cópia do edital. Houve tempo hábil para o exercício do direito de preferência.
11. O Supremo Tribunal Federal reconhece a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial do Decreto-Lei nº 70/1966 (Tema 249) e a jurisprudência desta Corte admite a validade do rito da Lei nº 9.514/1997, observadas as notificações legais.
12. Mantida a improcedência. Majoração dos honorários em 1% sobre a verba anteriormente fixada, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade (art. 98, § 3º, do CPC).

IV. DISPOSITIVO E TESE
13. Recurso desprovido. Mantida a sentença. Honorários majorados em 1% sobre o percentual anteriormente arbitrado, observada a suspensão da exigibilidade.

Tese de julgamento: "1. Em contratos de alienação fiduciária imobiliária firmados após a Lei nº 13.465/2017, não há direito à purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade, subsistindo o direito de preferência do devedor nos termos do § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997. 2. A recusa do devedor em receber a notificação para purga da mora não invalida a constituição em mora, uma vez comprovados o envio ao endereço contratual e a certificação pelo oficial registrador. 3. A ciência inequívoca do edital de leilão em tempo hábil para o exercício do direito de preferência afastam a nulidade do ato por ausência de intimação pessoal do devedor."

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Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5º, XXXVI; Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 23, 26, § 1º, § 3º e § 7º; art. 26-A; art. 27, caput, § 1º, § 2º, § 2º-A e § 2º-B; art. 39; Decreto-Lei nº 70/1966, art. 34; CPC, art. 85, § 11; CPC, art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE 627.106 (Tema 249/RG); STJ, AgInt no AREsp 1.286.812/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 10/12/2018, DJe 14/12/2018; TRF3, AI 5002307-79.2021.4.03.0000, Primeira Turma, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, j. 28/05/2021, DJEN 01/06/2021; TRF3, ApCiv 5020686-09.2018.4.03.6100, Primeira Turma, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy, j. 01/12/2020, DJF3 10/12/2020; TRF3, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Primeira Turma, Rel. Des. Fed. Helio Nogueira, j. 03/04/2020, DJF3 14/04/2020; TRF3, AC 0011406-07.2015.4.03.6100, Primeira Turma, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy, j. 10/03/2022, DJEN 17/03/2022; TRF3, AI 5007894-48.2022.4.03.0000, Segunda Turma, Rel. Des. Fed. Cotrim Guimarães, j. 13/07/2022, DJEN 18/07/2022; TRF3, AI 5014383-67.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Nelton dos Santos.

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ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

HERBERT DE BRUYN

Desembargador Federal