Destaco, de imediato, que, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, compete ao autor a prova dos fatos constitutivos de seu direito. No presente caso, os embargantes/apelantes não se desincumbiram de demonstrar, de forma robusta e documental, a efetiva posse ou a aquisição da propriedade do imóvel objeto da constrição judicial decretada nos autos da ação de improbidade administrativa nº 2007.61.05.010566-4, proposta pelo Ministério Público Federal.

Com efeito, a documentação trazida aos autos, notadamente a escritura pública de compra e venda lavrada em 15 de dezembro de 1989, revela-se insuficiente para caracterizar a transferência da propriedade do bem. Em que pese a existência formal do referido instrumento público, inexiste prova do efetivo registro da avença na matrícula nº 24.198 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Pedreira/SP, o que compromete o reconhecimento da aquisição do direito real.

Consoante dispõe o art. 1.227 do Código Civil, a transferência da propriedade imóvel somente se perfectibiliza com o registro do título translativo no respectivo cartório imobiliário. Enquanto não efetivado esse ato registral, subsiste apenas direito pessoal do comprador em face do alienante, sem eficácia perante terceiros, inclusive no que tange à oposição de embargos de terceiro com fundamento em alegada titularidade dominial.

Além disso, o conjunto probatório demonstra, com clareza, que Roberto César Scian, irmão da embargante Rebeca Cinthia, continuou a exercer atos inequívocos de domínio sobre o imóvel por muitos anos após a data do suposto negócio jurídico. Especificamente, em 26 de abril de 2002, Roberto outorgou o bem em garantia hipotecária a instituição financeira, mediante Cédula Rural Pignoratícia, evidenciando que, mesmo mais de doze anos após a lavratura da escritura, ele ainda se comportava como legítimo proprietário.

A hipoteca sobre o imóvel vigorou até 20 de maio de 2003, sendo seu cancelamento registrado apenas em 10 de março de 2005. Note-se, ademais, que somente em 11 de julho de 2008, portanto, após a averbação da indisponibilidade determinada judicialmente (datada de 30 de junho de 2006), é que os embargantes requereram o registro da escritura de 1989. Tal conduta, omissiva por quase duas décadas, enfraquece a tese de boa-fé e revela falta de diligência na formalização da propriedade.

Saliento, ainda, que não foram apresentados comprovantes de pagamento, recibos, documentos fiscais, registros contábeis ou qualquer outro elemento que demonstre a incorporação efetiva do bem ao patrimônio dos apelantes. A ausência desses elementos compromete a demonstração da posse legítima e da propriedade do imóvel, pressupostos essenciais à admissibilidade e ao êxito dos embargos de terceiro, nos termos do art. 674, § 1º, do Código de Processo Civil.

Embora a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admita, por meio da Súmula 84, a oposição de embargos de terceiro por compromissário comprador não detentor de registro, tal entendimento condiciona-se à comprovação da posse de boa-fé. No presente caso, porém, a posse sequer foi demonstrada, tampouco a boa-fé é presumível, diante das evidências de domínio exercido de forma continuada pelo alienante/apelado, inclusive perante terceiros e instituições financeiras.

Destaca-se também o risco de prejuízo à efetividade da tutela jurisdicional e à recomposição do erário, uma vez que a indisponibilidade do bem foi decretada nos autos de ação civil pública por improbidade administrativa já transitada em julgado, e atualmente em fase de liquidação de sentença. Eventual cancelamento da indisponibilidade inviabilizaria o cumprimento da condenação imposta ao réu Roberto César Scian, responsável por atos fraudulentos lesivos à Administração Pública.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação.