O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator): 

Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por TENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A, contra r. decisão proferida pelo MM. Juízo da 19ª Vara Federal Cível de São Paulo/SP, nos autos do Procedimento Comum Cível  nº  5021454-22.2024.4.03.6100, que deferiu o pedido de tutela antecipada para determinar  "a suspensão de cobrança de parcelas do financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal, bem como do compromisso de compra e venda junto à Tenda Negócios Imobiliários S.A., assim como de quaisquer obrigações referentes ao contrato de compra e venda do presente feito" (sic).

A r. decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

"Vistos.

Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela provisória de urgência, por meio da qual a parte autora objetiva provimento jurisdicional para determinar que as rés se abstenham de efetuar qualquer cobrança referente à aquisição do apartamento nº 906, bloco 04, do empreendimento Lazuli Mod III, bem como de incluir o nome dos autores nos cadastros de proteção de crédito.

A parte autora informa ter celebrado, em 14/12/2020, compromisso de compra e venda junto à ré Tenda Negócios Imobiliários S.A., contrato nº 20121225154001, acertando o preço de R$ 218.710,00 para aquisição do imóvel em questão. Concomitantemente, foi firmado contrato de financiamento junto à ré Caixa Econômica Federal, contrato nº 8.7877.1207558-9.

 Aponta que, segundo contratado, o imóvel deveria ter sido entregue em 30/10/2023 ou, no máximo, até 27/04/2024, conforme prazo de tolerância de 180 dias, porém até o momento o imóvel não foi disponibilizado, tendo em vista que o imóvel foi reprovado em vistoria.

Sustenta que o atraso dá ensejo à rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora.

Ao final, pretende a rescisão do contrato, por culpa da ré Tenda Negócios Imobiliários S.A., diante do atraso da obra desde 27/04/2024, bem como a rescisão do contrato de financiamento com a ré Caixa Econômica Federal, com a condenação da ré Tenda Negócios Imobiliários a devolver aos autores a quantia de R$ 78.757,40, compreendendo despesas de condomínio, valores pagos à própria Tenda, valor do projeto arquitetônico, taxa de evolução de obra, valor transferido da conta de FGTS dos autores, bem como ao pagamento da multa contratual de 20% prevista na cláusula 9 do contrato.

É O RELATÓRIO. DECIDO.

Examinando o feito, especialmente as provas trazidas à colação, verifico a presença dos requisitos necessários à concessão da tutela requerida.

Consoante se infere dos fatos narrados na inicial, objetiva a parte autora obter a suspensão de cobrança de parcelas do compromisso de compra e venda junto à Tenda Negócios Imobiliários S.A. e do financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal, bem como de quaisquer obrigações referentes ao contrato de compra e venda anexado aos autos, em razão do atraso na entrega do imóvel.

Conforme informa a inicial, a obra tinha prazo de conclusão até 30/10/2023 ou, no máximo, até 27/04/2024.

A conclusão da obra, em princípio, está relacionada à obtenção de "Habite-se" junto à prefeitura, conforme dispõe o contrato firmado com a construtora (ID 335214660).

No caso, é possível depreender que as obras civis já foram concluídas e que o condomínio já foi instalado, tendo em vista as cobranças de condomínio desde novembro de 2023 (ID 335214666), a indicar, portanto, já ter havido expedição do habite-se dentro do prazo previsto no contrato.

Não houve até o momento, entretanto, a efetiva entrega do imóvel, tendo em vista que, em vistoria, os compradores solicitaram a correção de avarias e que, até o momento, não teriam sido convocados para nova vistoria de entrega.

Assim, nesta primeira aproximação, compartilho do entendimento jurisprudencial de que ambas as rés são responsáveis pelo atraso e defeitos de construção, motivo pelo qual a autora, parte hipossuficiente, tem o direito ao desfazimento da contratação e não deve continuar arcando com as prestações vincendas. Neste sentido:

CIVIL. APELAÇÃO. FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. COMPRA E VENDA. MÚTUO. EMPREITADA. ATRASO NA OBRA. INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTAURAÇÃO DO STATUS QUO ANTE. DANOS MATERIAIS PRESUMIDOS. DANOS MORAIS. APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIIMENTO. 1. Com o ajuizamento da ação, pretende a parte Autora a rescisão dos contratos firmados com as corrés com a consequente restauração do status quo ante, além da condenação à indenização por danos materiais e danos morais, sob o fundamento de atraso na conclusão e entrega da obra para além do estabelecido em contrato. 2. O pleito exposto na inicial sugere a incidência do art. 395, parágrafo único do CC, segundo o qual se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la e exigir a satisfação das perdas e danos, bem como o teor do art. 475 do CC, que prevê que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 3. Vislumbra-se, ainda, a incidência do teor do art. 389 do CC ao prever que, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. E também o art. 624 do CC, ao determinar que, suspensa a execução da empreitada sem justa causa, responde o empreiteiro por perdas e danos. 4. No âmbito da legislação consumerista, o art. 3° do CDC trata como fornecedor a pessoa física ou jurídica que desenvolve atividade de construção. A CEF, enquanto pessoa jurídica pública nacional que presta serviços de natureza bancária, financeira e de crédito mediante remuneração no mercado de consumo, enquadra-se no conceito de fornecedora do art. 3º, caput e § 2º do CDC. A jurisprudência dos egrégios Supremo Tribunal Federal (ADI 2591) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 297) é pacífica na conclusão de que o Código de Defesa do Consumidor aplica-se aos contratos de mútuo bancário. 5. Na hipótese de uma relação de consumo triangular em que o adquirente e mutuário compra o imóvel do vendedor ou construtor, mas sua obrigação principal tem como credora uma instituição financeira, ao se constatar a configuração de conduta lesiva da construtora que justifique a resolução do contrato, não há dúvidas de que os atos em questão podem repercutir no patrimônio da instituição financeira independentemente de culpa. 6. Com efeito, nestas condições, a instituição financeira não poderá exigir o cumprimento da obrigação do contrato de mútuo nos termos estritamente avençados, o que não impede que a instituição financeira possa exercer o correspondente regresso ou pleito de reparação civil junto ao construtor ou vendedor. A ausência de culpa, todavia, não serve de óbice à pretensão do consumidor. 7.No caso dos autos, em 17/05/2016 a parte Autora firmou com ALCANCE CONSTRUTORA LTDA "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano com Confissão de Dívida" com a previsão de entrega do imóvel em até 36 meses após a assinatura do contrato. 8. Em 14/12/2016, as partes firmaram "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo Para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações - Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV - Recursos do FGTS - Com Utilização do FGTS do(s) Comprador(es), com prazo de construção, consoante o item B.8.2, de 25 (vinte e cinco) meses, prorrogável uma única vem, em até 6 (seis) meses, uma vez restado comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do contrato, conforme a Quinta Cláusula contratual. 9. O contrato contém, ainda, a previsão de substituição da construtora, entre outras hipóteses, quando ocorrer infração pela construtora de qualquer disposição do contrato e quando não concluída a obra dentro do prazo contratual (Cláusula Vigésima Nona). 10. Qualquer que seja o prazo considerado, as obras não foram concluídas tempestivamente, já que não haviam sido concluídas até a data do ajuizamento da presente ação, em julho de 2020. Não houve a comprovação de caso fortuito ou força maior a justificar qualquer prorrogação. 11. É patente o inadimplemento das fornecedoras. A construtora não logrou concluir a obra no prazo avençado. Quanto à CEF, resta inequívoca a sua obrigação contratual de fiscalizar a obra para fins de liberar os recursos necessários a construção. Considerando a natureza do empreendimento, a relação de consumo triangular configurada, bem como a evidente disparidade entre a capacidade técnica e econômica entre a CEF e parte Autora para exigir da construtora o cumprimento da obrigação, a responsabilidade da CEF resta configurada. 12. Não suficiente, era sua obrigação atestar eventual necessidade de prorrogar o prazo por força maior ou caso fortuito, além de mobilizar o seguro contratado em tempo hábil para não gerar danos ao adquirentes. Não há que se falar, portanto, que a responsabilidade solidária não se presume na hipótese em comento. 13. Ressalte-se, ainda, que o contrato é vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida, sendo possível discutir se a atuação da CEF não poderia, inclusive, ser caracterizada como promotora de políticas públicas na área da habitação, o que só faria aumentar sua responsabilidade. 14. No âmbito do dos contratos de compra e venda de imóvel, o STJ editou a Súmula 543 que prevê o dever de imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo comprador em caso de resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor ou construtor. 15. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial pelo rito do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas enfatizou, entre outras teses, que na hipótese de atraso na conclusão da obra em financiamentos para construção de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o dano material é presumido. 16. No que se refere aos danos morais, considerando a natureza do bem discutido nos autos e sua centralidade na vida dos adquirentes, é certo que o atraso na conclusão da obra gera impactos não apenas em seu patrimônio, mas também gera danos morais que não representam mero dissabor cotidiano. Considerando a frustração de seus planos pessoais e, em especial, a demora da CEF em oferecer resposta satisfatória para a conduta da construtora, o dano moral é presumido e foi fixado em montante que não representa valor irrisório ou exorbitante, R$ 10.000,00 (dez mil reais). 17. Apelação a que se nega provimento.

(APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 5001510-52.2020.4.03.6107 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, ..RELATORC:, TRF3 - 1ª Turma, DJEN DATA: 09/02/2022 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.)

APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL.  SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. VÍCIOS REDIBITÓRIOS/OCULTOS. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES PAGAS. POSSIBILIDADE. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DANOS MORAIS. REPSONSABIIDADE SOLIDÁRIA DA CEF. GESTORA DE POLÍTICAS PÚBLICAS. APELO PROVIDO.  1. A questão debatida nos autos diz respeito com a contratação pelos autores, de financiamento com a CEF no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, para aquisição do réu de imóvel que, apresentou vícios construtivos que dificultam seu uso e habitabilidade, ensejando a propositura da ação para desfazimento do negócio e ressarcimento pelos danos suportados. 2. A CEF é legitima para o pedido de rescisão do contrato particular de compra e venda de imóvel residencial quitado, mútuo e alienação fiduciária em garantia firmado, e restituição dos valores pagos pelos autores, em decorrência da comprovação de vício redibitório no imóvel. 3. Ao pretender a rescisão do contrato de compra e venda com financiamento da CEF no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, em razão de vícios de construção, buscam os autores, em verdade, a resolução/redibição do contrato de compra e venda, em decorrência da aparição de vício oculto que atinge o próprio objeto do contrato (imóvel), tornando-o impróprio ao uso a que é destinado (vício redibitório). 4 A situação dos autos se amolda perfeitamente à previsão do artigo 441 do Código Civil. O contrato de compra e venda, como sabido, é comutativo, dado que é um pacto oneroso e bilateral (o vendedor deve transferir a propriedade da coisa vendida e o comprador pagar o preço). Também há vícios na coisa, que reduziram o custo e que eram desconhecidos pelos compradores ora apelados, na data da avença. E, conforme acima exposto, os defeitos no imóvel foram suficientemente demonstrados nos autos. 5. Precedentes.  6. É inequívoco o direito à rescisão do contrato de compra e venda do imóvel se estende ao financiamento contraído perante a CEF, na medida em que não há, de fato, qualquer lógica que autorize a conclusão de que a parte autora deva continuar pagando prestações por um imóvel viciado, sendo que a própria lei lhe garante o direito à redibição/rescisão, com cabal recomposição do status quo ante. 7. A consequência da rescisão do contrato pela constatação de vícios redibitórios é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato. 8. Condenação das rés à restituição dos valores pagos em decorrência do compromisso de compra e venda, bem como de todas as prestações mensais (inclusive acessórios: juros, prêmios de seguro) que foram pagas pelos autores, por força do contrato de financiamento. 9. O caso dos autos, em que os autores adquiriram imóvel dos apelados e foram surpreendidos tanto pelo atraso injustificado da obra, como pela constatação de vícios estruturais, revela situação que ultrapassa os limites de um mero aborrecimento, ensejando o dano moral passível de recomposição. 11. Demonstrada a ocorrência do dano, e presentes os requisitos ensejadores à configuração da responsabilidade da construtora Ré, a fixação de indenização é medida que se impõe. 12. Considerando as circunstâncias específicas do caso concreto, em especial o considerável grau de culpa dos réus e o padrão econômico do imóvel, o montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), se revela razoável e suficiente para a compensação do dano no caso dos autos, sem importar no indevido enriquecimento dos requerentes. 13. A aquisição do imóvel se deu no âmbito do Programa "Minha Casa, Minha Vida", funcionando a Caixa Econômica Federal, como agente operador do programa e, portanto, co-responsável pela entrega dos imóveis em adequadas condições de moraria e habitação. 14. Aplica-se ao caso, portanto, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder nos casos em que não atua apenas como agente financeiro, "por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda (...)" (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018). 15. Legítima a pretensão dos autores em face da CEF, inclusive para responder solidariamente pelos danos morais suportados. 16. Recurso de apelação a que se dá provimento, a fim de reformar a sentença e decretar a rescisão de ambos os negócios jurídicos celebrados (tanto a promessa de compra e venda como a efetiva compra e venda com o financiamento adjeto), com a consequente condenação dos réus à restituição de todos os valores desembolsados, bem como para condenar a Caixa Econômica Federal a pagar a indenização a título de danos morais, que majoro para o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), solidariamente ao réu Ricardo Gomes Garcia.

(APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 5003668-70.2017.4.03.6112 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, ..RELATORC:, TRF3 - 1ª Turma, DJEN DATA: 02/02/2022 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.)

Posto isto, presentes os pressupostos legais, DEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA para determinar a suspensão de cobrança de parcelas do financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal, bem como do compromisso de compra e venda junto à Tenda Negócios Imobiliários S.A., assim como de quaisquer obrigações referentes ao contrato de compra e venda do presente feito.

Defiro os benefícios da gratuidade aos autores.

Citem-se os réus para apresentarem contestação no prazo legal.

Publique-se. Intimem-se."

"(ID 338782744, dos autos de origem)

A agravante sustenta, em síntese, que: (i) os agravados firmaram   Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e outros pactos em que prometeram adquirir a unidade nº 2107, Torre 01, do Empreendimento denominado "Viva Sapopemba", o qual foi sub-rogado pelo Contrato de Compra e Venda com Alienação Fiduciária celebrado com a  Caixa Econômica Federal (CEF) - que tem caráter de escritura pública -, pelo qual  financiaram parte do valor do imóvel; (ii)  a pretensão dos Agravados decorreu exclusivamente do financiamento feito com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, sendo única e exclusivamente desta a responsabilidade de rescindir o Contrato e/ou de cobrar as parcelas do referido Contrato de Financiamento; (iii)  a CEF repassou o valor financiado à TENDA e foi
consolidada a transferência da propriedade resolúvel do imóvel à CEF; (iv) consoante  os termos do Contrato de Alienação Fiduciária, não é parte legítima para intervir no Contrato de Financiamento; (v) a alienação à CEF, já foi efetivada, com a transferência da propriedade do bem; e (vi) a rescisão do contrato,  a devolução dos valores e a suspensão da cobrança das parcelas vincendas  cabem exclusivamente à CEF. Busca a concessão de efeito suspensivo à decisão recorrida. (ID 304607134)

O agravado apresentou contraminuta (ID 307146228).

O pedido de concessão de efeito suspensivo foi indeferido (ID 324236723). 

A parte agravante interpôs agravo interno contra a decisão de indeferimento da tutela recursal (ID 329278448).

Por fim, vieram os autos à conclusão.  

É o relatório.