Trata-se de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos pela parte autora em face de acórdão que afastou a sentença terminativa, mas reconheceu a existência de prejudicial de mérito (prescrição), obstando a cobrança de débito condominial. 

É o relatório. 

Conheço dos embargos declaratórios, dado que cumpridos seus requisitos de admissibilidade. 

Nos termos do art. 48 da Lei n. 9.099/1995, aplicada subsidiariamente ao rito dos Juizados Especiais Federais, a teor do art. 1º da Lei n. 10.259/2001, “caberão embargos de declaração contra sentença ou acórdão nos casos previstos no Código de Processo Civil”. O Código de Processo Civil, por sua vez, em seu art. 1.022 dispõe que “cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I – esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III - corrigir erro material”.  

Portanto, só é admissível essa espécie recursal quando destinada a corrigir, especificamente, um desses vícios do ato decisório, e não para que se adeque a decisão ao entendimento da parte embargante, nem para o acolhimento de pretensões que refletem mero inconformismo, e menos ainda para rediscussão de matéria já resolvida. 

Caso concreto. Parte embargante alega error in judicando e incorreção em relação à interrupção da prescrição. 

Após detida análise dos autos, observou-se que o feito foi ajuizado inicialmente na Justiça Estadual (autos n. 1001368-37.2018.8.26.0506), em 19/01/2018, com posterior declinação da competência para Justiça Federal, considerando que houve retomada da propriedade do imóvel pela CEF. 

Portanto, a pretensão de cobrança do débito condominial (período de 02/2013 a 12//2017) não foi fulminada pela prescrição, considerando a interrupção por força do art. 240, § 1º do CPC. 

Desse modo, a prejudicial de mérito invocada no acordão id 338291542 deve ser afastada.

No ponto relativo à legitimidade cumpre ressaltar que “em regra, a CEF (credor fiduciário) não pode ser responsabilizada pelas dívidas condominiais referentes ao período de posse do devedor fiduciante, contudo, havendo retomada do bem anteriormente alienado, mediante consolidação da propriedade no registro de imóveis, passa a responder pelas dívidas condominiais em atraso, ainda que contemporâneos ao período em que ostentava posição de possuidor indireto, sem prejuízo de eventual direito de regresso”, com fundamento no art. 23, § 2º, e art. 27, § 8º, todos da Lei n. 9.514/1997. 

Conforme pontuado em sentença, “(...) conforme documentos juntados aos autos, IDs 333004406, 333004410 e 333004412, consta que a consolidação do imóvel operou-se na data de 08/03/21, pelo que não lhe compete arcar com os débitos referentes às taxas condominiais do período de 10/02/13 a 10/12//17.” 

Havendo retomada do bem pelo credor fiduciário, sendo inarredável a responsabilidade pela dívida condominial, inclusive aquelas originadas em data anterior à consolidação da propriedade. 

A propósito do assunto: 

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COBRANÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. RETOMADA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. GARANTIA. PAGAMENTO. DÍVIDA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA. POSSIBILIDADE. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. DEFICIÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO. ALINHAMENTO. ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL. SÚMULAS N° 284/STF E N° 568/STJ. INCIDÊNCIA. DECISÃO AGRAVADA. MANUTENÇÃO INTEGRAL. 

1. Não comporta conhecimento o recurso especial quando a parte recorrente não demonstra a violação do dispositivo de lei federal invocado, inviabilizando a compreensão da controvérsia posta nos autos. Incidência da Súmula nº 284/STF. 

2. A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida condominial, de molde que o proprietário do imóvel pode ter esse bem penhorado, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento. 

3. É assente a compreensão de que a retomada do imóvel pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso. 

4. Agravo interno não provido. 

(AgInt no REsp n. 1.707.505/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024.) 

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DAS DESPESAS. RESPONSABILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 

1. Não há ofensa aos arts. 458, II, e 535, I e II, do CPC de 1973 quando o tribunal de origem decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente. 

2. A dívida de condomínio é uma obrigação de natureza propter rem, sendo, pois, o imóvel gerador das despesas a própria garantia ao pagamento da dívida. 

3. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, podendo essa responsabilidade recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, ou sobre ambos. 

4. Em regra, o promitente comprador do imóvel é responsável pelos débitos de condomínio contemporâneos à sua posse. Entretanto, tendo sido constatada a retomada do domínio do imóvel pelo promitente vendedor, este responde pelas despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso. 

5. Agravo interno desprovido. 

(AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024.) 

Ressaltar que eventuais obrigações pactuadas exclusivamente entre a CEF e o devedor fiduciante não tem condão de interferir na titularidade do imóvel e derrogar sua responsabilidade. 

Desse modo, a sentença extintiva não merece subsistir. 

Firmada a legitimidade e responsabilidade da CEF, passo ao exame causa, considerando que a matéria é unicamente de direito, toda a documentação pertinente e necessária foi juntada aos autos havendo integração dos réus com apresentação de contestação, portanto, atendido o contraditório. 

Nos termos do art. 397 do Código Civil, o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. 

Os débitos condominiais, notadamente, a cota condominial quando inadimplida, traduz dívida positiva (prevista em convenção do condomínio), líquida (valor determinado em assembleia geral ordinária) e com termo certo (data de pagamento previamente ajustada, inclusive quanto a incidência dos encargos da mora pelo impontualidade na quitação). 

Assim sendo, a mora se configura automaticamente quando vencido o prazo para o pagamento, sendo, portanto, “ex re”. À guisa do exposto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que “a mora ex re independe de interpelação, porquanto decorre do próprio inadimplemento de obrigação positiva e líquida” (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.680.514/MT, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022). 

Consoante decidido no REsp nº 2.048.856 (STJ, 3ª Turma, Rel. Min, Nancy Andrighi, julgado em 23/05/2023, “na execução extrajudicial de taxas condominiais (art. 784, inciso X, do CPC), são documentos aptos a comprovar o crédito condominial a cópia da convenção de condomínio e/ou da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias somados aos demais documentos demonstrativos da inadimplência, sendo desnecessário/dispensando-se que seja apresentado "orçamento anual, votado e aprovado em assembleia geral ordinária", bem como que a "convenção condominial seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis". 

Na espécie, a parte autora apresentou documentação suficiente ao conhecimento da lide, demonstrando a titularidade atual do imóvel pela CEF, que deve responder pelo débito condominial. 

Trata-se de imóvel adquirido no âmbito do PAR (Programa de Arrendamento Residencial - Lei nº 10.188/2001), não se confunde com financiamento com alienação fiduciária, portanto, o arrendatário não detém direito real sobre o imóvel, mas apenas a opção de compra ao final do contrato, por sua vez, o fundo arrendador ostenta a condição de proprietário, consoante leitura dos art. 6º e 9º da Lei nº 10.188/2001. 

Por se tratar de arrendamento, descabe aplicar o disposto no art. 23, § 2º, da Lei nº 9.514/1997, que impõe ao devedor fiduciante a obrigação no pagamento das taxas condominiais. Noutro giro, eventuais obrigações pactuadas exclusivamente entre a CEF e o arrendatário não tem condão de interferir na titularidade do imóvel e derrogar a responsabilidade da parte ré. 

Diante do exposto, acolho os embargos de declaração, atribuindo-lhes efeitos infringentes, para anular a sentença terminativa do feito e, em julgamento de mérito, dar provimento ao recurso inominado interposto pela parte autora para julgar procedente a pretensão autoral, condenando a CEF ao pagamento do débito condominial do período de período de 02/2013 a 12//2017, referente ao imóvel de matrícula n. 148.391 (apartamento 04, torre 01, bloco A, Condomínio Itajubá) situado na Rua Itajubá, n. 1865, Ribeirão Preto/SP. 

Consectários legais na forma do Manual de Cálculo da Justiça Federal. 

É o voto.