O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Trata-se de agravo de instrumento interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em face de r. decisão proferida em sede de Ação Ordinária movida por LUCAS MARQUES DISPOSITO.

Sustenta a parte-agravante, em síntese, não haver necessidade de concessão da tutela ora recorrida, tendo em vista a possibilidade de aquisição do bem via direito de preferência. Afirma que a mera alteração de renda não pode gerar a revisão do contrato. Assevera a impossibilidade do deferimento do pedido de suspensão da consolidação da propriedade, tendo em vista a validade do procedimento adotado. Pugnou, assim, pela concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao cabo, por seu provimento.

Proferiu-se r. decisão que indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso (ID 337321793).

Não foi apresentada contraminuta.

É o relatório.

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): No presente caso, nenhuma das partes trouxe qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado na r. decisão que indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso (ID 337321793).

Dentro de tal contexto, passo a transcrever os fundamentos do r. provimento judicial mencionado:

"(...) Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado 'pacta sunt servanda'), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

Conforme o art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante.

Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 27, §§ 4º e 5º da Lei nº 9.514/1997).

Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante.

A exemplo do procedimento de execução extrajudicial da dívida hipotecária previsto no Decreto-Lei nº 70/1966, resta pacificado na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região:

'CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida' (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020).

Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014).

Todavia, a Lei nº 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos:

'Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca'.

Da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de 'procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca', encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966.

Ao mesmo tempo, essa Lei nº 13.465/2017 introduziu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão):

'Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos'.

Em meu entendimento, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação seria possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade.

Todavia, reconheço que a orientação deste E. TRF da 3ª Região firmou-se em sentido diverso (ao qual me curvo em favor da unificação do direito e da pacificação dos litígios), definindo o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao credor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial) como marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017.

Vale dizer, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciante foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. Nesse sentido, os seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região: 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 14/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2019; 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020.

No caso dos autos, a decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

'Vistos.

Trata-se de ação na qual a parte autora aduz que celebrou com a CEF, em 25/07/2019, CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MUTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, FIANÇA E OUTRAS OBRIGAÇÕES - PROGRAMA MINHA CASA. MINHA VIDA - PMCMV - RECURSOS DO FGTS - COM UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS DA CONTA VINCULADA DO FGTS DO (S) DEVEDOR (ES), sob nº 855554001542, pelo valor de R$ 143.000,00 (cento e quarenta e três mil reais), sendo pago o valor de R$ 29.457,55 (vinte e nove mil, quatrocentos e cinquenta e sete reais e cinquenta e cinco centavos) com recursos próprios, a título de FGTS o valor de R$ 739,10 (setecentos trinta nove reais e dez centavos), e mais o desconto concedido da conta vinculada de FGTS de R$ 17.445,00 (dezessete mil, quatrocentos e quarenta e cinco mil reais) e sendo que restou para ser financiado o valor de R$ 95.358,35 (noventa e cinco mil, trezentos e cinquenta e oito reais e trinta e cinco centavos), a ser pago em 360 (trezentos e sessenta) meses com parcelas mensais e consecutivas, com juros nominais a.a.: 5,0000%; Juros taxa efetiva ao a.a.: 5,1163%, com início para pagamento da primeira parcela no valor de R$ 533,31 em 25/08/2019 e assim sucessivamente a cada 30 dias, sendo a mesma garantida pela constituição de alienação fiduciária do imóvel objeto da matricula n. 186.445, do 2º Cartório de Registro de Imóveis desta cidade.

Aduz que, em razão de dificuldades financeiras, deixou de adimplir algumas parcelas e entrou em imediata negociação com a CEF, tendo recebido mensagem de empregado da CEF, por meio do 'whatsapp', datada de 09/05/2025, de que as parcelas em atraso, no período de 10/2024 a 03/2025, seriam de R$ 4.992,53, e que deveria aguardar o boleto para pagamento. Aduz, todavia, que a má-fé da requerida, pois, no mesmo dia 09/05/2025, requereu a consolidação da propriedade e não enviou o boleto para pagamento. Informa que o valor das parcelas é de R$ 680,00 e ofereceu o depósito dos valores em atraso.

Ao final, requer seja cancelada a consolidação da propriedade, com a retomada do contrato. Apresentou documentos.

Antes da apreciação da liminar, foi deferido o prazo pelo Juízo, e o autor efetuou o depósito da quantia de R$ 6.000,00.

A CEF ingressou nos autos sem mesmo ser citada e apresentou contestação na qual aduziu a improcedência. Trouxe documentos.

Foi proferida decisão que designou audiência de conciliação, tendo a mesma sido realizada pelo sistema Teans, com redesignação a pedido do advogado da CEF, para o dia 23/07/2025, às 15 horas, a fim de que trouxesse aos autos os valores atualizados das parcelas, bem como aqueles referentes ao ITBI e despesas cartorárias, de forma a apresentar à parte autora a possibilidade conciliação mediante levantamento do depósito realizado nos autos e parcelamentos das diferenças apuradas em favor da CEF.

Em 22/07/2025, a CEF requereu o cancelamento da audiência com o argumento de que não conciliaria.

Vieram os autos conclusos.

Fundamento e decido.

Presentes os requisitos para a antecipação da tutela requerida.

A princípio, não haveria a presença da verossimilhança das alegações para a concessão da tutela pretendida.

Conforme se constata, o contrato efetuado entre as partes se deu sob a égide da Lei 9.514/97, que dispôs sobre o Sistema Financeiro Imobiliário, sendo o imóvel em questão dado em garantia em forma de alienação fiduciária. Assim, em caso de inadimplemento, consolida-se a propriedade em favor da credora fiduciária, após as devidas notificações e o pagamento do ITBI pela Caixa Econômica Federal.

A partir da consolidação, a CEF pode vender o imóvel, pois extinto o contrato de financiamento. Ademais, anoto há qualquer inconstitucionalidade da Lei 9.514/97, em razão da violação à ampla defesa e ao contraditório, exclusivamente por executar a dívida nos moldes do DL 70/66, sobre o qual o posicionamento do STF é pacífico. Neste sentido, a jurisprudência:

'ADMINISTRATIVO. SFH. CEF. MÚTUO HABITACIONAL. PROVA PERICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. PES. SALDO DEVEDOR. TR. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. AMORTIZAÇÃO NEGATIVA. JUROS IMPAGOS. SUCUMBÊNCIA. 1. A matéria relativa a contratos habitacionais com regramento em legislação especial, não reclama produção de prova pericial. 2. O contrato foi celebrado na vigência do O art. 1º da Medida Provisória 1671, de 24.6.98 (atual MP 2197-43, de 24.8.01), pelo que não é juridicamente relevante o pedido de utilização do plano de equivalência salarial. O STF entende que a execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei 70/66 é constitucional, assim como a consolidação da propriedade em alienação fiduciária de coisa móvel (HC 81319, pleno, julgado em 24.4.02). Com igual razão, é constitucional a consolidação da propriedade na forma do art. 26 da Lei 9.514/97. O autor também deixou de depositar ou pagar os valores incontroversos, na forma do art. 50, §1º, da Lei 10931/04. Na ausência de depósito, não pode ser deferida a antecipação de tutela, conforme tem entendido o TRF da 4ª Região (TRF4, AG 2005.04.01.057826-0, Terceira Turma, Relator Vânia Hack de Almeida, publicado em 07/06/2006) e nem discriminou ou depositou os valores controversos, na forma do §2º do referido artigo. 3. O reajustamento do contrato foi pactuado segundo o Sistema de Amortização Constante - SAC. O SAC caracteriza-se por prestações decrescentes, compostas de parcela de juros e de amortização, sendo que estas últimas são sempre iguais e vão reduzindo constantemente o saldo devedor, sobre o qual são calculados os juros. No SAC o mutuário pagará menos juros que no Sistema Francês. Não cabem reparos à sentença. 4. Prejudicado o pedido no que diz com pedido de aplicação da equivalência salarial aos encargos mensais. 'SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL. SALDO DEVEDOR. ATUALIZAÇÃO. I - O Plano de Equivalência Salarial não constitui índice de correção monetária, mas regra para cálculo das prestações a serem pagas pelo mutuário, tendo em conta o seu salário. II - A atualização do saldo devedor dos contratos, mesmo regidos pelo Plano de Equivalência Salarial, segue as regras de atualização próprias do Sistema Financeiro de Habitação. III - Recurso especial conhecido, mas desprovido'. (REsp 495019/DF; RECURSO ESPECIAL 2003/0009364-6, 2ª Seção, Relator Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, Relator p/ Acórdão Ministro ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO, DJ 06.06.2005, p. 177) 5. Não conhecido o pedido de afastamento da TR. Presente o comparativo entre indexadores econômicos de inflação, se constata que a TR teve a menor evolução. Nesse passo, o pedido conspira contra os interesses do apelante. 6. No julgamento do REsp 788.406 - SC, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, o STJ posicionou-se contrariamente ao depósito em conta apartada de juros que deixarem de ser pagos: 'Sistema Financeiro da Habitação. (...) Sistema de amortização. Precedentes da Corte. 1.(...) 2. O sistema de amortização previsto na legislação de regência não acolhe a possibilidade da criação de outro que preveja apropriação dos juros em conta apartada, quando insuficientes os encargos mensais, atualizada de acordo com o contrato, sendo as parcelas de amortização, quando não pagas, incorporadas ao saldo devedor. 3. Recurso especial conhecido e provido, em parte'. 7. No tocante ao pedido pelo reconhecimento da ilegalidade de cobrança de taxas de risco e de administração, tendo presente as informações dos autos, no sentido de que o autor não pagou nenhuma prestação do empréstimo, e a total improcedência da ação revisional, não há como rediscutir eventuais encargos acessórios. Prejudicado o pedido. 8. Mantenho integralmente a sentença' (TRF4, AC 2006.71.08.008978-7, Terceira Turma, Relator Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz, D.E. 03/10/2007).

'PROCEDIMENTO PREVISTO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO. PERDA DO IMÓVEL Os autores firmaram contrato de mútuo habitacional com a CEF sob a égide da Lei 9.514/97 - Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), em março/2006, não estando sujeito às normas específicas do SFH. O art. 39, I, desta lei, ademais, explicita que 'às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei... não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH'. O não pagamento de três prestações seguidas autoriza a constituição em mora mediante intimação via Registro de Imóveis. Não purgada a mora, constitui-se a propriedade automaticamente em nome do fiduciante, que poderá ou não levar o imóvel a leilão. Constitucionalidade da sistemática, que prevê aplicação do procedimento do DEL 70/66, recepcionado pela CRFB/88. Pelo SACRE, define-se uma cota de amortização mensal, com juros decrescentes. Este valor é fixo pelo prazo de 12 meses, ao final do qual será feito recálculo, atualizando o valor da parcela com base no novo saldo devedor e no prazo restante. Ou seja, os valores são pré-estabelecidos, estagnados durante um ano, são modificados periodicamente com base na dívida existente e no prazo para o término do contrato. O sistema de amortização não contém capitalização de juros (anatocismo). Nesse sistema não há acréscimo de juros ao saldo devedor, mas a atribuição às prestações e ao próprio saldo do mesmo índice de atualização, restando íntegras as parcelas de amortização e de juros que compõem as prestações' (AC 200871080047789, MARIA LÚCIA LUZ LEIRIA, TRF4 - TERCEIRA TURMA, 03/03/2010).

Não há nos autos elementos que possam levar à conclusão de que não houve a notificação da parte autora da consolidação da propriedade, pois tal procedimento é previsto em lei, presumindo-se que a ré cumpriu a determinação legal antes de recolher o valor do ITBI. Inclusive, tal fato é anotado na matrícula do imóvel, gozando de presunção de legitimidade.

Por outro lado, verifico que os documentos que instruem a inicial indicam que, no dia 09/05/2025 o autor ainda se encontra em negociações administrativas com a CEF, ao passo que a certidão da serventia cartorária aponta que até o dia 08/05/2025 deveria ser apresentada a guia de recolhimento do ITBI para que o procedimento de consolidação fosse finalizado.

Há, assim, indicativo de comportamento dúbia da CEF, na medida em que entra em contato com o mutuário e se dispõe a receber os valores em atraso, ao passo que, ao mesmo tempo, recolhe o ITBI para finalizar o procedimento, violando, no mínimo, o dever de boa-fé na prestação de informações.

O prejuízo é manifesto ao autor, em especial, quando depositou em Juízo valores superiores às parcelas vencidas atualizadas.

Ademais, tal comportamento violador da boa-fé continua a se manifestar nos autos, pois, na primeira audiência de conciliação realizada pelo Juízo, a CEF se fez presente apenas por patrono, sem indicação de preposto, o qual mostrou a possibilidade de apresentação dos valores em atraso e demais despesas para análise de possível retomada, saindo intimado e dispondo-se a apresentar as referidas informações na audiência redesignada, já ciente do depósito.

Todavia, em total desrespeito à parte autora e ao próprio Juízo, um dia antes da nova audiência, apresenta petição padrão na qual requer o cancelamento e informa a impossibilidade de conciliação. Além disso, a apresentação de contestação antes de qualquer intimação sobre atos processuais ou a citação denota interesse excessivo nos autos, tudo a confirmar os indícios da inicial de violação ao dever de informação e boa-fé objetiva.

Neste sentido, tendo em vista que a consolidação ocorreu durante tratativas concretas de negociação, para as quais o autor dispunha de numerário para purgar a mora, caberá à CEF assumir os ônus de seu comportamento, devendo arcar com as despesas cartorárias e tributos recolhidos, preservando-se o direito constitucional à moradia.

O contrato deverá ser imediatamente retomado, com a imputação do depósito em pagamento das parcelas vencidas, com o respectivo cancelamento da consolidação efetuada.

O risco na demora é manifesto, pois as parcelas continuam a vencer, ao passo que a medida se mostra reversível em caso de improcedência, ao final.

Decido.

Ante o exposto, DEFIRO A LIMINAR para cancelar a consolidação a propriedade e determinar à CEF que reative imediatamente o contrato, com a imputação dos valores depositados nos autos em pagamento das parcelas vencidas, com a imediata retomada do envio ao autor dos boletos das parcelas vincendas.

Os valores relativos às despesas cartorárias e tributos recolhidos ficam a cargo da própria requerida.

Comunique-se o Cartório de Imóveis para cancelamento da consolidação efetuada e objeto desta ação.

Fixo o prazo de 10 dias para o cumprimento das determinações pela CEF, com comprovação nos autos, sob pena de multa de R$ 1.000,00 por dia de atraso, até o limite de 30 dias, sem prejuízo do aumento pelo dobro em caso de manutenção do descumprimento e adoção de outras medidas no âmbito civil, criminal, administrativo e de improbidade, com comunicação ao MPF.

A CEF poderá se apropriar dos valores depositados nos autos até o limite do débito das parcelas vencidas do financiamento e encargos de mora, independentemente de alvará, com a respectiva prestação de contas.

Sem prejuízo, vistas à parte autora sobre a contestação e documentos.

Intimem-se. Oficie-se. Cumpra-se.'.

Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 09/05/2025 (id. 365195673 dos autos originários).

Consta, na averbação de consolidação da propriedade, que o devedor fiduciário foi devidamente intimado para purgar a mora, quedando-se inerte.

Frise-se que a certidão feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário.

Contudo, o que se verifica, do exame das provas produzidas nos autos, é que a parte autora/agravada, incontinente, buscou a instituição financeira para realizar o pagamento e depósitos das prestações em atraso. Essa conduta da parte recorrida, por sua vez, demonstra indubitavelmente sua boa-fé sob o aspecto objetivo (arts. 113 e 422 do CC e art. 4º, III, do CDC), visto que se comporta de maneira correta, proba, leal, honesta e ética em relação à outra contratante (CEF).

Como se sabe, o princípio da boa-fé objetiva exige, em todas as fases da contratação, até mesmo na fase pós-contratual, a conduta leal, séria e ética dos contratantes, os quais devem observar os deveres laterais de conduta, a fim de manter a confiança e as expectativas legítimas que decorrem do negócio jurídico por elas celebrado. Nessa linha, até mesmo como forma de assegurar a realização das expectativas das partes no desenvolvimento da relação contratual, o princípio em tela limita o exercício dos direitos das partes do negócio jurídico, sempre que o comportamento de uma delas (no caso, a CEF), embora aparentemente de acordo com a lei, acabe por frustrar uma expectativa legítima da outra contratante (no caso, a continuidade da avença e a manutenção da sua moradia).

Embora haja a possibilidade do valor depositado em juízo (R$ 6.000,00) não ser suficiente para a completa purgação da mora, entendo pela viabilidade de realização de cálculos (a fim de verificar se o valor se encontra de acordo com o previsto no art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514/1997), sendo oportunizada à parte autora/agravada eventual complementação.

Nesse contexto, tenho que o teor da decisão agravada (cancelamento da consolidação, imputação dos valores depositados nos autos em pagamento das parcelas vencidas e a imediata retomada do envio ao autor dos boletos das parcelas vincendas) atende, na espécie dos autos, à necessidade de harmonização dos interesses dos participantes da relação de consumo, valendo lembrar que o CDC se aplica às operações bancárias, inclusive as de mútuo ou de abertura de crédito, pois estas não deixam de ser relações de consumo (Súmula nº 297 do C. STJ). Essa harmonização dos interesses, por sua vez, revela a adequada ponderação dos valores em jogo no caso concreto, assegurando-se, de um lado, o direito social à moradia da parte autora (art. 6º da CF/1988) e, do outro, o recebimento dos valores monetários devidos à CEF no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, de forte conotação social. A harmonização dos interesses do consumidor e do fornecedor de serviços bancários, ademais, é a medida que se revela mais adequada à preservação da função social do contrato no âmbito do SFH, qual seja, propiciar moradia digna às camadas populacionais mais necessitadas, função social esta que pode ser frustrada diante da grande probabilidade de que o imóvel, uma vez levado à leilão, venha a ser adquirido por terceiro que não se preencha os requisitos do Programa Minha Casa Minha Vida.

Tenha-se presente, ainda, que por força de lei, o consumidor é considerado a parte vulnerável na relação de consumo (art. 4º, I, do CDC) e que a defesa do consumidor deve ter como princípio a harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo (art. 4º, III, do CDC, acima reproduzido). Outrossim, o CDC dispõe que um dos direitos básicos do consumidor é a efetiva prevenção de danos patrimoniais e morais (art. 6º, VI, do CDC), sendo certo que a defesa do consumidor é um dos princípios que regem a ordem econômica, nos termos do art. 170, V, da CF/1988.

Assim, à vista das considerações acima, concluo, em caráter absolutamente excepcional, diante das peculiaridades do caso concreto, que o devedor-fiduciante, embora tenha proposto a ação judicial em primeira instância em 18/07/2022, depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), tem direito à purgação da mora, dando-se continuidade à relação contratual, não fazendo sentido, especialmente diante depósito judicial efetuado nos autos, remeter o mutuário ao mero exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, tal como prevê o art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, medida esta, aliás, que talvez nem seja vantajosa economicamente para a CEF, tendo em vista a possibilidade de deságio na aquisição do bem.

Posto isso, INDEFIRO o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso. (...)".

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo de instrumento interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF.

É o voto.