A EXMA. SRA. DESEMBARGADORA FEDERAL RENATA LOTUFO (Relatora):

Trata-se de agravo interno interposto por HELEN ROZENDO DE SOUZA contra a r. decisão monocrática que, em sede de Agravo de Instrumento, manteve o indeferimento da tutela de urgência voltada à suspensão das parcelas de contrato de promessa de compra e venda e contrato de financiamento habitacional, bem como da vedação de cobranças e negativação (ID 338158294).

Em suas razões, a agravante sustenta equívoco na aplicação do Tema 1.095/STJ, apontando inexistência de registro de alienação fiduciária e obra inconclusa, o que afastaria a incidência da Lei 9.514/1997. Afirma ser consumidora (Súmula 297/STJ), com renda inferior a dois salários-mínimos, e demonstra incapacidade financeira superveniente. Defende a probabilidade do direito, com base na ausência de registro fiduciário, e o perigo de dano, em razão da iminente negativação. Ao final, requer a concessão da tutela e o provimento do agravo interno (ID 339648970).

Foram apresentadas contrarrazões (IDs 340156862 e 341073803).

É o relatório. 

 É possível interpor agravo interno contra decisão monocrática do relator, sendo esta submetida ao órgão colegiado competente, conforme disposto no artigo 1.021 do Código de Processo Civil.

No entanto, o agravante não apresentou argumentos capazes de desconstituir os fundamentos que sustentaram a decisão que negou provimento ao recurso.

Desse modo, transcrevo os fundamentos da referida decisão:

"Nos termos do art. 932, inciso II do Código de Processo Civil, ao Relator Por estarem presentes os requisitos estabelecidos na Súmula/STJ n.º 568 e nos limites defluentes da interpretação sistemática das normas fundamentais do processo civil (artigos 1º ao 12) e artigo 932, todos do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), passo a decidir monocraticamente.

O julgamento monocrático atende aos princípios da celeridade processual e da observância aos precedentes judiciais, ambos contemplados na novel legislação processual civil, e tal qual no modelo antigo, é passível de controle por meio de agravo interno (artigo 1.021 do CPC/2015), cumprindo o princípio da colegialidade.

Vejamos.

Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado Contrato de Promessa de Compra e Venda com a MRV, no valor de R$ 196.000,00 (ID 414659192).

Para tanto, observa-se que a parte autora celebrou "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo Para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações -- Programa Minha Casa, Minha Vida - Recursos FGTS - Programa Casa Paulista - apoio ao crédito habitacional" com a Caixa Econômica Federal, financiando, em 420 meses, o valor de R$ 130.765,36 (IDs - 414660863 e 414660877 dos autos originários).

Pois bem, a parte autora na inicial sustenta não conseguir pagar as parcelas mensais do contrato de financiamento imobiliário devido ao agravamento de sua situação econômica. Em que pese o alegado, dificuldades financeiras não é motivo legal capaz de justificar o inadimplemento das obrigações livremente pactuadas ou determinar a rescisão do pacto, uma vez que para ocorrer alteração das cláusulas contratuais é necessário haver manifestação voluntária e bilateral das partes ou incidir uma das hipóteses legais que autorizam a revisão do contrato.

Salienta-se que a parte autora afirma possuir direito em rescindir os contratos firmados, porém não justifica tal fato em uma suposta irregularidade praticada pelos réus, apenas expõe não ter mais desejo em continuar na compra do imóvel, em decorrência das dificuldades financeiras que passou a enfrentar. 

Nesse sentido, ressalto que o C. STJ, no Tema 1.095, passou a entender que "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 

Ficou firmado, portanto, na referida tese fixada, o afastamento das regras do CDC para os contratos de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, na hipótese de inadimplência. Outrossim, ficou delimitado no voto que "a tese não abarca situações em que ausentes os três requisitos: registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária, inadimplemento do devedor fiduciário e adequada constituição em mora".

A despeito de não fixada a tese para as hipóteses em que a parte autora está adimplente e pleiteia a rescisão do contrato, filio-me ao entendimento esposado no REsp n. 1.867.209/SP de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no qual compreende o inadimplemento referido na Lei nº 9.514/97 como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário. Dessa forma, o pedido de resolução do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, por desinteresse da parte autora em continuar pagando as prestações, em virtude de dificuldades financeiras ou ausência de planejamento financeiro, embora não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura a quebra antecipada do contrato, decorrendo a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. 

Nesse sentido vem julgando o C. STJ: 

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) GARANTIDA MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE CULPA DO VENDEDOR. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. 
1. Controvérsia acerca do direito do comprador de imóvel (lote), adquirido mediante compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, pedir a resolução do contrato com devolução dos valores pagos, não por fato imputável à vendedora, mas, em face da insuportabilidade das prestações a que se obrigou. 
2. A efetividade da alienação fiduciária de bens imóveis decorre da contundência dimanada da propriedade resolúvel em benefício do credor com a possibilidade de realização extrajudicial do seu crédito. 
3. O inadimplemento, referido pelas disposições dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, não pode ser interpretado restritivamente à mera não realização do pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), devendo ser entendido, também, como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário. 
4. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. 
5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 
(REsp n. 1.867.209/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020.) 

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO DA MATÉRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. MODIFICAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL. APLICABILIDADE AOS RECURSOS PENDENTES DE JULGAMENTO. REQUERIMENTO DA PARTE AGRAVADA DE APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO § 4º DO ART. 1.021 DO CPC/2015. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 
1. Ocorre prequestionamento implícito quando, a despeito da menção expressa aos dispositivos legais apontados como violados, o Tribunal de origem emite juízo de valor acerca de questão jurídica deduzida no recurso especial. 
2. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia, por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato. 
3. O novo posicionamento do Tribunal a respeito de determinada matéria jurídica aplica-se aos recursos pendentes de julgamento, ainda que interpostos antes do julgamento que modificou a jurisprudência, por caracterizar apenas interpretação da norma. 
Precedentes. 
4. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do CPC/2015 não é automática, porquanto a condenação do agravante ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o que, contudo, não se verifica na hipótese examinada. 
5. Agravo interno a que se nega provimento. 
(AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 1.430.878/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 23/2/2022.) 

RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INICIATIVA DO DEVEDOR. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMÓVEL. VENDA EM LEILÃO. ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997. APLICAÇÃO. 
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 
2. A controvérsia resume-se a definir (i) a possibilidade de o adquirente de imóvel requerer a resolução do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia devido à impossibilidade de pagamento das prestações, com a consequente devolução dos valores pagos, e (i) a incidência dos art. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. 
3. Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora, conferindo-lhe o direito de purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação. Precedente. 
4. A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a posterior venda do imóvel em leilão pressupõem o inadimplemento do devedor fiduciante. 
5. O inadimplemento, para fins de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997, não se restringe à ausência de pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), abrangendo também o comportamento contrário à continuidade da avença, sem a ocorrência de fato (culpa) imputável ao credor. 
6. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente configura inadimplemento antecipado do negócio, ensejando a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997. 
7. A devolução das quantias pagas pelo devedor fiduciante observará a disposições previstas nos §§ 4º e 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, salvo se frustrada a venda do imóvel, hipótese na qual inexistirá obrigação de restituir valores. 
8. Recurso especial provido. 
(REsp n. 1.792.003/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 21/6/2021.) 

Nesse sentido, observe-se: 

"APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. 

- Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). - Enquanto o negócio jurídico celebrado com o vendedor diz respeito efetivamente à compra e venda do imóvel, o negócio jurídico firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do mesmo. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor ao vendedor. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - Não há notícia nos autos de que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre as partes, sendo que a rescisão pretendida tem por único motivo a alteração da situação financeira da parte autora, que veio a impossibilitar o pagamento das prestações. - Entretanto, como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. - Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas. - A Portaria nº 488/2017, do Ministério das Cidades, trata da hipótese de distrato por solicitação dos beneficiários de unidades habitacionais do Programa Minha Casa Minha Vida financiadas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, o que não é o caso do contrato objeto da demanda. - Apelação não provida.
(APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 5005334-96.2018.4.03.6104 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, TRF3 - 2ª Turma, DJEN DATA: 21/03/2022 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.)"

Dessa forma, impõe-se reconhecer que à parte autora compete o adimplemento integral das obrigações assumidas no contrato, não havendo fundamento jurídico para se cogitar de sua rescisão, uma vez que as rés não incorreram em qualquer conduta irregular apta a justificar a extinção do pacto validamente celebrado pelas partes. 

Consequentemente, mostra-se necessária a preservação da exigibilidade das parcelas vincendas, sob pena de se esvaziar a força obrigatória do contrato, princípio basilar consagrado no artigo 421 do Código Civil. Ademais, o eventual inadimplemento da parte autora legitima a inscrição de seu nome nos cadastros restritivos de crédito, medida que encontra respaldo na jurisprudência consolidada dos Tribunais pátrios, segundo a qual o credor tem o direito de adotar providências tendentes à proteção de seu crédito quando a mora decorre de obrigação regularmente pactuada e não adimplida. Nesse sentido:  

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL. INSCRIÇÃO NO CADASTRO DE INADIMPLENTES. POSSIBILIDADE.  

- A Segunda Seção do C. STJ, no julgamento do REsp 1061530/RS, estabeleceu o Tema Repetitivo 31, firmando a seguinte tese: "A abstenção da inscrição/manutenção em cadastro de inadimplentes, requerida em antecipação de tutela e/ou medida cautelar, somente será deferida se, cumulativamente: i) a ação for fundada em questionamento integral ou parcial do débito;'ii) houver demonstração de que a cobrança indevida se funda na aparência do bom direito e em jurisprudência consolidada do STF ou STJ; iii) houver depósito da parcela incontroversa ou for prestada a caução fixada conforme o prudente arbítrio do juiz. A inscrição/manutenção do nome do devedor em cadastro de inadimplentes decidida na sentença ou no acórdão observará o que for decidido no mérito do processo. Caracterizada a mora, correta a inscrição/manutenção.

- A simples discussão do débito não é suficiente para impedir a inscrição do devedor nos cadastros de proteção ao crédito. 

- No caso dos autos, considerando os termos do Tema 31 do C. STJ e a ausência de garantia do débito, não se vislumbra impedimento para a inscrição da recorrida nos cadastros restritivos à concessão de crédito. 

- Recurso provido. Agravo interno prejudicado.                                                                             

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5035034-23.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 03/09/2025, DJEN DATA: 12/09/2025) 

Desta feita, neste momento processual, considero que não há nos autos elementos suficientes para conceder o pleito da parte agravante. 

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo instrumento.

Comunique-se o juízo de origem.

Publique-se. Intime-se.

Decorrido o prazo legal, arquivem-se os autos, observadas as cautelas de estilo."

Ausentes quaisquer motivos para a alteração do julgado, considero que a r. decisão monocrática deve ser integralmente mantida, eis que fundamentada em dispositivos legais e na jurisprudência pertinente, devidamente conectados ao caso concreto em questão.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno.

É como voto.