VOTO-EMENTA

CÍVEL. DANO MATERIAL E MORAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE AUTORA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

1. Pedido de indenização por danos morais e materiais.

2. Conforme consignado na sentença: 

“(...)

1. Mérito

1.1 Encargos contratuais – taxa de evolução da obra

Para melhor delinear o contorno dos fundamentos fáticos postos em juízo, imprescindível discorrer acerca das alegações da parte autora.

A parte autora relatou que celebrou contrato de compra e venda de terreno e mútuo, alienação fiduciária em garantia no Sistema Financeiro de Habitação com recursos da conta vinculada ao FGTS. Expôs que, após a fase de obra, foi necessário regularizar o “habite-se”, o qual depende de documento a ser fornecido pela respectiva prefeitura, todavia, diante do contexto de pandemia, a sede do ente municipal estava com restrições, funcionários reduzidos e sem atendimentos, razão pela qual foi necessário aguardar 7 (sete) meses até a expedição do documento. Portanto, a fase de construção, que originalmente teria duração entre 20/09/2019 e 20/04/2020, estendeu-se até 20/10/2020, razão pela qual, durante este período sobressalente, não houve amortização do seu débito contratual.  

Compulsando os documentos acostados aos autos, verifica-se que, em 23/08/2019, a parte autora celebrou com a CEF contrato de compra e venda de terreno e mútuo, alienação fiduciária em garantia no Sistema Financeiro de Habitação com recursos da conta vinculada ao FGTS (id. 270373602).

Há uma pluralidade de relações contratuais complexas que envolvem a aquisição da propriedade do bem imóvel –vendedor (EUROTERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA) e comprador (parte autora) – e o financiamento do imóvel em fase de construção – Caixa Econômica Federal (agente financeiro e credora fiduciária), parte autora (devedor fiduciante).

O financiamento bancário é utilizado para a execução e conclusão da obra, na qual se insere a unidade habitacional objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado entre o promitente comprador e a empresa construtora. Após a conclusão da fase de construção e desde que inexistente inadimplência contratual, as chaves do imóvel são entregues ao promitente comprador.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de não haver qualquer ilegalidade na cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel (da chamada “taxa de construção” ou “juros no pé”), nos casos de incorporação imobiliária.

O entendimento, em suma, é de que a cobrança em questão tem natureza compensatória, de remunerar os valores que a instituição financeira disponibiliza ao mutuário, favorecendo o próprio adquirente da unidade habitacional em construção, já que o direcionamento das parcelas à construtora visa precipuamente assegurar o regular andamento do empreendimento.

Confira-se:

“Juros no pé

Um assunto que já gerou muita divergência de entendimento entre os membros das Turmas de direito privado do STJ é a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel – os chamados “juros no pé”.

Em setembro de 2010, a Quarta Turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso especial interposto pela Queiroz Galvão Empreendimentos, por considerar que, “em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel, porquanto, nesse período, não há capital da construtora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido” (REsp 670.117).

Em junho de 2012, esse entendimento foi alterado pela Segunda Seção no julgamento dos embargos de divergência (EREsp 670.117) interpostos pela mesma empresa. Nas razões do recurso, a construtora alegou que havia decisão da Terceira Turma em sentido contrário: “Não é abusiva a cláusula do contrato de compra e venda de imóvel que considera acréscimo no valor das prestações, desde a data da celebração, como condição para o pagamento parcelado” (REsp 379.941).

O Ministro Antonio Carlos Ferreira, que proferiu o voto vencedor na Segunda Seção, citou vários precedentes do Tribunal que concluíram pela legalidade de cláusulas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que previam a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves.

Ele explicou que, em regra, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção deve ser feito à vista. Contudo, o incorporador pode oferecer certo prazo ao cliente para o pagamento, por meio do parcelamento do valor total, que pode se estender além do tempo previsto para o término da obra. Para ele, isso representa um favorecimento financeiro ao comprador.

“Em tal hipótese, em decorrência dessa convergência de interesses, o incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento”, disse (...)” “Consumidores buscam a Justiça para defender seus direitos na compra de imóveis”. Notícia publicada no “site” do Superior Tribunal de Justiça em 19/05/2013, disponível em http://www.stj.gov.br)

No mesmo sentido do que restou decidido, os julgados das Cortes Regionais Federais (destaquei):

“ADMINISTRATIVO. MÚTUO BANCÁRIO. FINANCIAMENTO DE APARTAMENTO EM CONSTRUÇÃO. PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE. 1. Em se tratando de financiamento do programa "Minha Casa, Minha Vida", destinado à construção de imóvel, ainda que a cobrança dos encargos mensais, por força do contrato, somente venha a ter início após o "habite-se", é legítima a incidência de juros sobre as parcelas liberadas pelo agente financeiro durante a fase de construção, ou seja, antes mesmo da entrega das chaves. 2. Os denominados "juros no pé" são de caráter compensatório e legitimamente cobrados pela instituição financeira antes da entrega do imóvel em construção, não se afigurando abusivos ou ilegítimos, porquanto sua cobrança é relativa à remuneração devida à instituição financeira a partir do momento em que os recursos ingressaram na sua esfera de disponibilidade do mutuário, viabilizando a construção do imóvel, nos termos contratados. 3. No caso, não se considera, portanto, excessiva, a cláusula contratual que prevê tal cobrança de juros anterior às chaves, até porque ela confere maior transparência à relação contratual e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (CDC, art. 6º, III), abrindo possibilidade de correção de eventuais abusos. 4. Apelação improvida.” (AC 00034255020124058500, Desembargador Federal Marcelo Navarro, TRF5 - Terceira Turma, DJE - Data::23/07/2013 - Página::146.)

“Civil. Financiamento de imóvel. Contrato de promessa de compra e venda firmado com construtora. Apelação a atacar sentença que julgou improcedente pedido de revisão contratual cumulada com repetição de indébito, para fins de declaração da ilegalidade da cobrança de juros compensatórios nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, antes da entrega das chaves ao promitente comprador. 1. A jurisprudência tem considerado legítima a cobrança de juros compensatórios, denominados "juros no pé", em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, antes da entrega das chaves ao promitente comprador [EREsp 670.117-PB, rel. originário min. Sidnei Beneti, rel. para acórdão min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 13 de junho de 2012; AgRg no REsp 579.160/DF, min. Maria Isabel Gallotti, DJe de 25 de outubro de 2012; AC 549.065/SE, des. Edilson Nobre, DJe 08 de novembro de 2012]. 2. Caso em que o apelante celebrou, primeiramente, contrato de promessa de compra e venda com a construtora, cujo negócio jurídico consistiu em R$ 92.500,00 (noventa e dois mil e quinhentos reais), com prazo de pagamento estipulado sob as formas de sinal, parcelas mensais, semestrais e habite-se, reajustadas pelo INCC até o habite-se, e a partir do habite-se, reajustados por juros de 1,2% ao mês e IGP-M. 3. Os juros compensatórios encontram seu campo de incidência somente no primeiro contrato firmado entre o apelante e a construtora, não havendo lugar para se falar em cobrança de "juros no pé" embutidos no preço do bem na vigência de contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal [Recursos FGTS - Programa Minha casa, Minha vida], haja vista que os juros decorrentes desse contrato não constituem os chamados "juros no pé", e sim juros normais, incidentes sobre uma operação de mútuo, englobando também vários encargos decorrentes da negociação, com inclusão de juros, atualização monetária das parcelas, taxa incidente sobre o saldo devedor, prêmio de seguro e taxa de administração e, apesar de assinado durante a vigência do primeiro, apresenta objetivo e prazo próprios. 4. Manutenção da sentença que entendeu não ser abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária. 5. Apelação não provida.” (AC 00033268020124058500, Desembargador Federal Vladimir Carvalho, TRF5 - Segunda Turma, DJE - Data::13/06/2013 - Página::309.)

“ADMINISTRATIVO. CEF. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA ANTES DO HABITE-SE. "JUROS NO PÉ". LEGALIDADE 1. Apelação interposta em face de sentença que julgou procedente o pedido de exclusão da cobrança dos juros compensatórios da relação contratual referente ao período da construção do imóvel - antes da entrega das chaves, condenando Caixa Econômica Federal - CEF, e a União Engenharia e Construções Ltda a abater ou devolver os valores pagos indevidamente pelo Autor. 2. Apelação da CEF requerendo, em síntese, a reforma da sentença recorrida, ao argumento de que deve ser respeitado o principio do "Pacta Sunt Servanda". 3. Esta Terceira Turma, em recente julgado, manifestou-se no sentido de que os juros compensatórios, conhecidos também como "juros de pé" não se afiguram abusivos ou ilegítimos. Não se considerando abusiva a cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves. Precedente. Apelação provida.” (AC 00020597320124058500, Desembargador Federal Geraldo Apoliano, TRF5 - Terceira Turma, DJE - Data::04/06/2013 - Página::159.)

Entretanto, na hipótese, embora seja devida a cobrança e o pagamento dos juros do mútuo contratado durante toda a fase de construção do empreendimento, necessário analisar se o atraso na entrega da obra, além do prazo pactuado entre as partes – agente financeiro, mutuário e interveniente construtora -, estende o período denominado de “fase de construção”, de modo que os encargos mensais não sejam amortizados no saldo devedor.

O contrato fixa o prazo para término da construção e legalização o imóvel em 20/04/2020, findo o qual, ainda que não concluída a obra, os recursos permanecerão indisponíveis, dando-se início ao vencimento das prestações de amortização, no dia que corresponder ao da assinatura do contrato. O agente financeiro somente entregará à construtora interveniente a totalidade das parcelas do financiamento para a construção do empreendimento caso reste comprovada, dentre outras condicionantes, a conclusão total da obra.

A Cláusula Sexta do contrato estabelece que o encargo mensal do mutuário, durante a fase de construção, é composto por juros e atualização monetária, tarifa de administração, prêmios de seguros, tarifas de reavaliação de bens recebidos em garantia devida a cada vistoria efetuada e tarifa de vistoria extraordinária para acompanhamento de obra, em caso de vistoria extra. E, após a fase de construção, inicia-se a fase de amortização, ocasião em que incidem amortização, juros, tarifas de administração e prêmios de seguros.

Os encargos são devidos durante o período de construção da obra, antes mesmo da entrega das chaves. A amortização do financiamento somente se dá após o término do cronograma de obras.

Infere-se do instrumento contratual em debate que os valores destinados à execução das obras são creditados e levantados conforme o andamento das mesmas e o cronograma físico-financeiro aprovado pela CEF, a ser efetuado por sua engenharia do início até a emissão do laudo final e da averbação do Habite-se, sob pena de bloqueio das parcelas a liberar, figurando como agente financiador e assumindo a responsabilidade pelo acompanhamento da construção.

Comprometeu-se a CEF, como financiadora da obra, de acordo com o contrato em debate, que o prazo estabelecido poderá ser prorrogado mediante autorização da CAIXA, respeitado o prazo máximo de construção estabelecido para a modalidade contratada e, findo o novo prazo sem conclusão da obra, a CAIXA ficará desobrigada de liberar as parcelas restantes e os DEVEDORES obrigados a concluí-las com recursos próprios nos 6 (seis) meses subsequentes à última parcela, bem como a apresentar toda documentação exigida no item 3.1.3 (id. 270373602)

Incumbe, ademais, à CEF disponibilizar os recursos, adotar providências, no caso de descumprimento do cronograma físico-financeiro da obra, e comunicar, previamente, ao mutuário eventuais fatos imprevisíveis que implicaram a prorrogação do prazo para conclusão.

Segundo a Cláusula 3.3 do aludido instrumento contratual (Num. 270373602 - Pág. 5), “Atrasada a obra o valor da parcela prevista poderá, a critério da CAIXA, ser creditado sob bloqueio em conta dos DEVEDORES aberta na CAIXA, de livre movimentação (OP 001) ou poupança (Op 013), até o cumprimento da etapa prevista, com base em parecer da Engenharia da CAIXA ou exigida a reformulação do cronograma para a adequação e reescalonamento das parcelas”

 Relevante salientar que a Caixa Econômica Federal - CEF participou da relação contratual entre a vendedora e a parte autora, sendo credora do direito real que recai sobre o imóvel em questão. A CEF, portanto, ao assumir o controle técnico da construção, responde por eventuais prejuízos decorrentes do atraso na finalização da obra.

No caso concreto, verifica-se que o contrato foi celebrado em 23/08/2019, sendo que o primeiro encargo mensal referente à fase de construção venceu em 20/09/2019 e os encargos da última prestação desta fase deveriam ter se encerrado em 20/04/2020, data em que haveria o início do período de amortização.

Conforme a planilha de evolução do financiamento acostada aos autos (id. 270373080 -p.6), a CEF registrou o término da obra em 30/10/2020, iniciando-se a fase de amortização. 

Percebe-se, a partir da leitura dos autos, que a parte autora pretende que a CEF seja responsabilizada, a título de danos morais e materiais, pela falta de expedição tempestiva do habite-se, o que resultou no prolongamento da fase de construção. A fim de subsidiar o direito que alega ter, a parte autora afirma que o contexto de Pandemia Covid 19 impediu a obtenção da sobredita documentação junto à Prefeitura Municipal.

Ocorre que os requerentes, quando da apresentação de sua petição inicial, não trouxeram aos autos elementos de prova capazes de demonstrar o descumprimento de qualquer obrigação contratual ou legal pela requerida. 

Não obstante, os requerentes também não trouxeram a esta instrução processual prova documental no sentido de que tentaram, junto à prefeitura, a obtenção do habite-se, alegando, de maneira genérica, que este não foi expedido diante do contexto de Pandemia Covid 19. 

Em sua resposta à contestação, os requerentes trouxeram aos autos e-mails, imagens de conversas no Whatsapp e decretos expedidos pela Prefeitura de Mogi Guaçu/SP, todavia, segundo convencimento deste magistrado, esta documentação não é capaz de demonstrar que houve, por parte da requerida, ato ilícito capaz de gerar sua responsabilização a título de danos morais ou materiais.

Em suma, convenço-me de que os requerentes pretendem atribuir à CEF a responsabilidade decorrente de uma suposta mora da Prefeitura de Mogi Guaçu/SP a fim de lhes permitir a obtenção do mencionado habite-se e início da fase de amortização de saldo devedor.

Nessa ordem de ideias, a parte autora não foi capaz de demonstrar a existência de fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, CPC).

Portanto, os pedidos não podem ser acolhidos.

III – DISPOSITIVO

Ante o exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial.

Neste grau de jurisdição, sem custas ou honorários advocatícios (art. 55 da Lei nº 9.099/1995 c/c art. 1.º da Lei nº 10.259/2001).

Mantidos os benefícios da justiça gratuita.

Havendo interposição de recurso, intime-se a parte contrária para contrarrazões no prazo legal e, após, com ou sem apresentação destas, remetam-se os autos à Turma Recursal, com as formalidades de praxe.

Caso contrário, ou confirmada esta sentença pela Turma Recursal, certifique-se o trânsito em julgado e, após as cautelas de praxe, remetam-se os autos ao arquivo, independentemente de nova deliberação ou intimação das partes.

Sentença registrada e publicada eletronicamente. Intimem-se.”

3. Recurso da parte autora: aduz que a recorrida tinha conhecimento de que as obras já haviam sido finalizadas, visto que possui o controle técnico da construção, e mesmo assim não adotou nenhuma medida preventiva, afim de minimizar o atraso na etapa de regularização dos documentos. Afirma que a pandemia do COVID-19 é fato extraordinário, que foi determinante para os prejuízos enfrentados pelos Recorrentes, juntamente com a conduta contrária a boa-fé da Recorrida. O atraso na entrega da documentação bancária não decorreu de conduta negligente ou omissiva dos recorrentes, mas sim de medidas restritivas impostas por autoridades sanitárias e pelo próprio funcionamento interno das instituições financeiras, que suspenderam ou restringiram severamente o atendimento ao público. Em razão disso, não pode ser imputado ao recorrente qualquer encargo decorrente de mora, já que não houve inadimplemento voluntário ou culposo, mas sim uma impossibilidade objetiva de cumprimento contratual,

devendo incidir a excludente legal de responsabilidade. Requer o provimento do presente recurso, com escopo de decretar-se a nulidade da r. sentença, determinando-se então que seja efetuada a reforma da r. sentença, para que haja o reconhecimento do pedido inicial e reconhecimento da pandemia da COVID-19 como fato extraordinário.

4. Outrossim, a despeito das alegações recursais, reputo que a sentença analisou corretamente todas as questões trazidas no recurso inominado, de forma fundamentada, não tendo a parte recorrente apresentado, em sede recursal, elementos que justifiquem sua modificação. Com efeito, embora a pandemia da COVID-19 constitua fato público e notório, tal circunstância, por si só, não dispensa a parte autora do ônus de demonstrar o nexo causal entre as restrições administrativas e o alegado atraso imputável à instituição financeira, nos termos do art. 373, I, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu. Deveras, não há, nos autos, prova de conduta omissiva, mora contratual ou descumprimento de dever legal ou contratual por parte da CEF; tampouco de que tenha concorrido para eventual atraso na expedição do habite-se, providência afeta ao ente municipal. Ademais, a cobrança de juros e encargos durante a fase de construção encontra respaldo contratual e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não se caracterizando abusividade, violação à boa-fé objetiva ou enriquecimento sem causa na ausência de ilicitude imputável à instituição financeira.

5. Posto isso, não obstante a relevância das razões apresentadas pela parte recorrente, o fato é que todas as questões suscitadas foram corretamente apreciadas pelo Juízo de Origem, razão pela qual a r. sentença deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei nº 9.099/95. RECURSO DA PARTE AUTORA A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

6. Parte recorrente condenada ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa. Na hipótese de a parte autora ser beneficiária de assistência judiciária gratuita, o pagamento dos valores mencionados ficará suspenso nos termos do artigo 98, § 3º do CPC.