Trata-se de apelação em Ação Ordinária, com pedido de liminar, ajuizada por FERNANDO SANTIAGO GUERRETTA DOS SANTOS em face do CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DA 2° REGIÃO (CRECI), objetivando anulação de processo administrativo sancionador (ID 286176351). 

Narra que o Conselho erroneamente concluiu pela sua atuação em intermediação imobiliária sem credenciamento como corretor de imóveis e, em razão do equívoco, lavrou auto de infração em seu desfavor. 

Em contestação, o Conselho afirma que o autor se inscreveu voluntariamente em seus quadros, na condição de estagiário, de forma que se submete ao regramento da Resolução COFECI 1.476/22. Ademais, sustenta que a parte não logrou êxito em comprovar que não exerceu intermediação imobiliária na hipótese que ensejou o auto de infração (ID 286176370). 

Sobreveio a r. sentença de improcedência dos pedidos, decidindo o r. Juízo que (...) a existência de normatividade a respeito do estágio profissional, com exigência de registro e identificação, permite concluir que o poder de fiscalização do conselho da categoria alcança tais inscritos (ID 286176589). 

Apelou o autor, argumentando que não pode uma Resolução se sobrepor à Lei 6530/78, eis que esta (...) não prevê a possibilidade de aplicação de multa aos não inscritos no CRECI na qualidade de corretores. Acrescenta que a empresa na qual era estagiário apenas comercializava imóveis próprios, de forma que igualmente inexigível registro no CRECI (ID 286176591). 

Com contrarrazões (ID 286176603), subiram os autos a esta e. Corte. 

É o relatório. 

A sentença merece reforma. 

De início, verifico que a controvérsia se limita à verificação de legalidade na autuação do Conselho, lavrada com fulcro no art. 1°, inciso I do Decreto Federal 81.871/78, in verbis: 

Art 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional somente será permitido: 

I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveís da jurisdição; ou (...) 

No caso vertente, a apelante é pessoa física, à época dos fatos cadastrada junto ao CRECI na condição de estagiário, nos termos da Resolução COFECI 1.476/2022. 

Convém observar que a Lei Maior dispõe sobre a liberdade de exercício das profissões, atendidas as qualificações previstas em lei, visando o atingimento dos princípios fundamentais da dignidade da pessoa humana e dos valores sociais do trabalho e da livre iniciativa. Trago à colação fragmentos da Constituição Federal:  

Art. 1º A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos:  

I - a soberania;  

II - a cidadania;  

III - a dignidade da pessoa humana;  

IV - os valores sociais do trabalho e da livre iniciativa;      

V - o pluralismo político.  

(...)

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:  

(...)  

XIII - é livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a lei estabelecer; (destaque nosso) 

Em razão disso, a regulamentação de uma profissão se revela adequada apenas em caráter de exceção, naqueles casos em que seu exercício possa causar danos à coletividade ou ao interesse público, devendo ocorrer mediante a edição de lei, após regular processo legislativo.   

Nesse cenário, quando no exercício da função fiscalizatória, a Administração Pública deve observar com primazia o princípio da legalidade estrita, abstendo-se de fazer exigências não previstas em lei.   

Sendo assim, ainda que os Conselhos Profissionais gozem de relativa autonomia no desempenho de suas funções administrativas, não estão autorizados a inovar o ordenamento jurídico criando obrigações que a lei não fez existir.   

No que se refere ao caso em apreço, a profissão de corretor de imóveis foi regulamentada pela Lei 6530/1978, que trouxe previsão expressa de sanções disciplinares, conforme colaciono a seguir: 

Art 21. Compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores de Imóveis e pessoas jurídicas as seguintes sanções disciplinares; 

I - advertência verbal; 

II - censura; 

III - multa; 

IV - suspensão da inscrição, até noventa dias; 

V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional. 

Por seu turno, o Decreto 81871/1978 elencou as infrações disciplinares nos seguintes termos: 

Art 38. Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis: 

I - transgredir normas de ética profissional; 

II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; 

III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos; 

IV - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; 

V - fazer anúncio ou impresso relativo a atividade profissional sem mencionar o número de inscrição; 

VI - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis; 

VII - violar o sigilo profissional; 

VIII - negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título; 

IX - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão; 

X - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime de contravenção; 

XI - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional; 

XII - promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros; 

XIII - recusar a apresentação de Carteira de Identidade Profissional, quando couber. 

Da atenta análise das disposições legais, verifico que se restringem a possibilitar a imposição de sanções a corretores de imóveis e pessoas jurídicas inscritas no Conselho. 

Em se tratando de limitação de direitos e aplicação de sanções, a interpretação deve ser restritiva, não se afigurando legítima a extensão da previsão punitiva, por ato administrativo infralegal, a pessoas que não se amoldam ao conceito de sujeito passivo previsto na lei formal. 

Nessa linha de intelecção, vem decidindo esta e. Corte: 

CONSTITUCIONAL. ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS (CRECI). EXERCÍCIO PROFISSIONAL POR TERCEIRO NÃO INSCRITO NOS QUADROS. CONTRAVENÇÃO PENAL. IMPOSIÇÃO DE MULTA. IMPOSSIBILIDADE. 

1. O livre exercício profissional é um direito fundamental assegurado pela Constituição da República em seu art. 5º, XIII, desde que atendidas às qualificações profissionais que a lei estabelecer. 

2. Trata-se de norma de eficácia contida, ou seja, possui aplicabilidade imediata, podendo, contudo, ter seu âmbito de atuação restringido por meio de lei que estabeleça quais os critérios que habilitam o profissional ao desempenho de determinada atividade, sendo competência privativa da União legislar sobre organização do sistema nacional de emprego e condições para o exercício de profissões (art. 22, XVI). 

3. Em relação aos Corretores de Imóveis, a regulamentação e a definição de direitos e deveres da categoria deram-se por meio da Lei n.º 6.530/78, que, muito embora atribua ao conselho em comento a fiscalização do exercício da profissão, não estabelece a possibilidade de imposição de multas em face de terceiros que não sejam Corretores de Imóveis ou pessoas jurídicas regularmente inscritas nos quadros da autarquia profissional. 

4. Restaria ao conselho denunciar a apelada às autoridades, em razão do exercício irregular da profissão, nos termos do art. 47, da Lei das Contravenções Penais (Decreto-Lei n.º 3.688/41), sendo incabível a imposição de multa. 

5. Apelação Improvida. 

(TRF 3ª Região, SEXTA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1879512 - 0007668-44.2011.4.03.6102, Rel. DESEMBARGADORA FEDERAL CONSUELO YOSHIDA, julgado em 07/11/2013, e-DJF3 Judicial 1 DATA:18/11/2013) 

CONSTITUCIONAL. ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. AUTUAÇÃO. MULTA. EXERCÍCIO PROFISSIONAL POR TERCEIRO NÃO INSCRITO NOS QUADROS. IMPOSSIBILIDADE DE AUTUAÇÃO. APELAÇÃO E REMESSA OFICIAL NÃO PROVIDAS. 

1-O art. 5º, caput, da Constituição Federal, dispõe sobre os direitos e garantias fundamentais da República Federativa do Brasil, e em seu inciso XIII, disciplina a liberdade para exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais estabelecidas na lei. Tratando-se de preceito constitucional de eficácia contida, o art. 5º, XIII, da Constituição de 1988, permite que a legislação ordinária federal fixe critérios razoáveis para o exercício da atividade profissional. 

2-Quanto à profissão de corretor de imóveis, a regulamentação legal foi feita pela Lei n.º 6.530/78, a qual dispõe: 

3-O Conselho Regional de Corretor de Imóveis tem como competência fiscalizar o exercício da profissão e autuar irregularidades. No entanto, o poder de polícia a ele conferido não lhe possibilita impor multas em face de terceiros que não sejam corretores de imóveis, como no caso concreto em que o autor foi autuado e condenado a pagar multa de 3 anuidades, por facilitar o exercício ilegal da profissão. 

4-No caso, o impetrante afirma que não exerce atividade de corretor de imóveis, devendo-se ressaltar que a Fiscalização compareceu ao seu escritório e verificou que o local apresentava a “fachada nada alusivo ao ramo imobiliário”. Portanto, incabível a aplicação da multa contra o impetrante.  

5-Apelação e remessa oficial não providas.    

(TRF 3ª Região, 3ª Turma, ApelRemNec - APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA - 5013427-21.2022.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal NERY DA COSTA JUNIOR, julgado em 08/10/2024, Intimação via sistema DATA: 09/10/2024) 

Por fim, não conheço do argumento referente à comercialização de imóveis próprios por tratar-se de inovação recursal. 

Em face do exposto, não conheço de parte da apelação e, na parte conhecida, dou provimento. Invertidos os ônus sucumbenciais fixados na r. sentença. 

É como voto.