O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Trata-se de ação ajuizada por Renata da Silva Morais em face da Caixa Econômica Federal - CEF, na qual pleiteia a declaração de nulidade da execução extrajudicial do contrato de financiamento habitacional nº 8444410540324 e, subsidiariamente, "seja a presente demanda revertida em perdas e danos, para que assim, a requerente possa receber os valores denominado SOBEJO da venda do aludido imóvel".

Aduz ter a propriedade do imóvel alienado fiduciariamente sido consolidada em nome da credora sem que ela fosse intimada pessoalmente para purgar a mora, bem como das datas dos leilões públicos designados.

Requer, também, a antecipação da tutela para "suspender os leilões marcados" e determinar, à CEF, que "informe o valor atual das parcelas em aberto já que até o momento DIFICULTA o acesso as informações".

A tutela de urgência foi indeferida (ID 330341185) e os benefícios da assistência judiciária gratuita, deferidos.

O pedido foi julgado improcedente, condenando-se a autora ao pagamento de honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Inconformada, apelou a proponente, pugnando pela reforma da sentença, "ANULANDO O ATO EXPROPRIATÓRIO, face da falta de tentativa de intimação pessoal para purgar a mora e do leilão do imóvel".

Com contrarrazões, subiram os autos a esta Corte.

É o relatório.

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Na modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida.

Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.

Os procedimentos de consolidação e posterior alienação do imóvel estão expressamente previstos na Lei nº 9.514/97, in verbis:

“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

(...)

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

(...)

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

(...)

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.”

(...)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais."

Registre-se que, para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ser considerada válida, deve-se observar o procedimento especificado na referida norma, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º, que estabelece devam os mutuários ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias.

A respeito da purgação da mora, prevê a Lei nº 9.514/97, ainda, em seu art. 39, a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, às operações de financiamento imobiliário.

Segundo o art. 34 do referido Decreto-Lei, é lícito purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, desde que, no valor, estejam compreendidos, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade, in verbis:

"Art. 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acôrdo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos:

I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário;

II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação."

Aludido entendimento restou acolhido pelo Superior Tribunal de Justiça em relação aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel firmados sob a égide da Lei nº 9.514/97, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA CUMULADA COM ANULATÓRIA DE ATO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE. DECRETO-LEI Nº 70/1966. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei nº 9.514/1997, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/1997.

3. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997.

4. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. A purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.

5. Rever as conclusões do acórdão recorrido de que a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial não foi comprovada e que houve a purgação da mora antes do auto de arrematação demandaria o reexame de matéria fática e a interpretação de cláusula contratual, procedimentos vedados pelas Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.

(Terceira Turma, AgInt no AREsp 1286812/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018, grifos nossos).

Na mesma trilha, o entendimento desta Primeira Turma:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTERESSE EM PURGAR A MORA. POSSIBILIDADE. ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADES. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL.

I. O pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional.

II. A possibilidade de purgar a mora não pode servir de fundamento para que o devedor, conscientemente, postergue o adimplemento da dívida, de maneira que exorbite à razoabilidade.

III. Para purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, é necessário que a agravante proceda ao depósito dos valores relativos às parcelas vencidas e vincendas do financiamento, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a realização do último leilão, data da arrematação, na forma do art. 34, do DL 70/66, desde que cumpridas todas as suas exigências, dispositivo aplicável por analogia, conforme autorizado no inc. II, do art. 39 da Lei 9.514.

IV. Agravo de instrumento a que se dá parcial provimento."

(AI 5002307-79.2021.4.03.0000, Rel. Des. Federal Valdeci dos Santos, julgado em 28/05/2021, DJEN de 01/06/2021).

Não obstante, observa-se que a Lei nº 13.465/2017 restringiu a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, não mais se aplicando aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário, o qual estabelece a garantia fiduciária, e não a hipotecária.

Igualmente, os procedimentos de cobrança, purgação da mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), passaram a obedecer a nova disciplina legal, a partir da vigência da Lei nº 13.465, em 12/07/2017, que inseriu o artigo 26-A e o § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97, in verbis:

"Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo.

§ 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei.

§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da datado registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos."

Saliente-se que o Superior Tribunal de Justiça, nos termos do Tema Repetitivo n. 1.288, julgado em 10/12/2025, no bojo do REsp 2126726 (Segunda Seção, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJEN de 17/12/2025), firmou a seguinte tese:

"a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997"

Conforme consignado pelo Relator no acórdão do REsp n. 2126726: "(...) Reconheceu-se, assim, a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a ocorrência da consolidação da propriedade e a data da purga da mora como elementos condicionantes. Caso já tenha ocorrido a purga da mora antes da vigência da lei, consideram-se atos jurídicos perfeitos, aplicando-se a legislação anterior. Porém, caso tenha ocorrido a consolidação da propriedade, mas a mora não tenha sido purgada antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, ainda que a contratação tenha ocorrido em data anterior a tal instrumento normativo, é o regime jurídico da lei nova que será o aplicado, cabendo ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência, nos termos do art. § 2° - B, da Lei n° 9.514/97. (...)" (grifos nossos).

Por fim, consoante entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal, no julgamento da Repercussão Geral reconhecida no Recurso Extraordinário 627.106, “É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66" (Tema 249).

Ademais, resta pacificada na jurisprudência a constitucionalidade do procedimento da alienação fiduciária de coisa imóvel estabelecido na Lei nº 9.514/97.

Nesse sentido, destaco os seguintes julgados desta Primeira Turma:

"DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. RETIDÃO DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. ABUSO DE DIREITO. APELO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é pacífica sobre a constitucionalidade do procedimento adotado pela Caixa Econômica Federal na forma do Decreto-Lei n.º 70/66, não ferindo qualquer direito ou garantia fundamental do devedor, uma vez que além de prever uma fase de controle judicial antes da perda da posse do imóvel pelo devedor, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento da venda do imóvel seja reprimida pelos meios processuais próprios.

2. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente, conforme entendimento consolidado por esta Eg. Corte.

3. O vencimento antecipado da dívida e a consequente consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, nos termos do acordado na cláusula trigésima do contrato de financiamento, nada mais são que consectários da impontualidade e inadimplência no pagamento das prestações.

4. A alienação fiduciária compreende espécie de propriedade resolúvel, em que, inadimplida a obrigação a que se refere, consolida-se em favor do credor fiduciário. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira mutuante ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados para purgarem a mora no prazo de quinze dias, o que ocorreu na espécie.

5. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

6. É certo que a inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017.

7. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.2017).

8. No caso dos autos, inexiste prova firme e segura de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais.

9. Ausentes quaisquer outros elementos que possam efetivamente elidir a validade da referida notificação, bem como, a legalidade do procedimento extrajudicial, a manutenção da consolidação da propriedade em favor da EMGEA é medida que se impõe.

10. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de admitir a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia ao credor fiduciário, desde que ocorra até a assinatura do auto de arrematação.

11. Contudo, na hipótese, a presente ação foi ajuizada em 17 de agosto de 2018, quase um ano e meio após a arrematação do imóvel pela EMGEA, registrada na matrícula do imóvel em 05 de abril de 2017, e alguns meses antes da venda do imóvel à terceiro de boa-fé, formalizada em 16 de novembro de 2018, conforme demonstra a Proposta de Compra e Venda acostada aos autos.

12. Não se vislumbra mais a possibilidade de retomada do contrato, para a purgação da mora pelas apelantes nos termos da Lei nº 9.514/97, sob pena de configuração de abuso de direito por parte do mutuário.

13. Recurso de apelação a que se nega provimento."

(ApCiv 5020686-09.2018.4.03.6100, Rel. Des. Federal Wilson Zauhy, julgado em 01/12/2020, e - DJF3 Judicial 1 de 10/12/2020, grifos nossos)

"CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa.

3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF.

5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório.

8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor.

9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

10. Apelação não provida."

(ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Federal Helio Nogueira, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 de 14/04/2020)

Caso dos autos.

Em 06/11/2015, a autora celebrou com a Caixa Econômica Federal – CEF o contrato nº 8444410540324, para compra e venda de imóvel residencial, mútuo e alienação fiduciária em garantia, com recursos do FGTS, no âmbito do Programa Especial de Crédito Habitacional ao cotista do FGTS – Pró-Cotista e do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, com utilização do FGTS do comprador, tendo por objeto a casa nº 1, integrante do Residencial Villa Di Amalfi I, em Praia Grande/SP (ID 330341189).

O valor total financiado pela CEF foi de R$ 146.793,15, a ser amortizado no prazo de 360 meses.

Em 23/11/2015, a alienação fiduciária foi averbada na matrícula do imóvel (ID 330341190).

Não há controvérsia acerca da inadimplência da mutuária. Em sua petição inicial, a própria autor afirmou que “teve problemas financeiros que ficou em mora com a requerida” (ID 330340976, p. 2).

Em 26/12/2024, averbou-se a consolidação da propriedade em favor da CEF, conforme segue abaixo:

"AV.03/178,046 - Praia Grande, 26 de dezembro de 2.024.

Selo Digital n 1197683c3000000164709625A

Fica consolidada a propriedade do imóvel objeto da presente matrícula em nome da fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, já qualificada, tendo em vista que, a seu requerimento, firmado em Bauru/SP, aos 20 de maio de 2024, apresentado via online, protocolo INO1171302C, a fiduciante RENATA DA SILVA MORAIS, também já qualificada, foi intimada para satisfazer, no prazo de quinze dias, as prestações vencidas e as que vencessem até a data do pagamento, assim como os demais encargos, sem que tenha purgado a mora. O imposto sobre transmissão de bens imóveis -ITBI foi recolhido. Valor: RS 187.641.69. O Oficial Substituto: (Célio Tomaz de Jesus)"

Assim, não verifico a alegada irregularidade a tornar inválida a consolidação da propriedade imobiliária efetivada pela instituição financeira credora, averbada na matrícula do imóvel objeto desta lide, documento que goza de fé pública e não foi infirmado pelos documentos e alegações trazidas pelo apelante.

Não obstante a celebração do contrato de compra e venda, em alienação fiduciária, ter ocorrido antes da vigência da Lei n. 13.465/2017, aplica-se o Tema 1.288/STJ acima transcrito, razão pela qual não se verifica a possibilidade de purgação da mora e consequente retomada do contrato, restando à parte agravante apenas o direito de preferência durante os leilões extrajudiciais.

Quanto a esse aspecto, não há que se falar em nulidade, também, em relação aos leilões designados.

Com efeito, nota-se ter a demandante obtido plena ciência das datas do 1º e 2º leilões públicos, designados para os dias 12/03/2025 e 19/03/2025, respectivamente, tanto que ajuizou esta demanda em 25/02/2025, instruída com cópia do edital, postulando, inclusive, em sede de tutela, a suspensão das referidas hastas (ID 330340978).

Em 19/02/2025, já havia, até mesmo, outorgado a procuração ao causídico, “especialmente para representa-lhe na ação anulatória em face da empresa BANCO CAIXA ECONÔMICA FEDERAL” (ID 330340981).

Desse modo, a apelante teve acesso a todas as informações necessárias -- e em tempo hábil -- ao exercício do seu direito à purgação da mora, ou, de outra parte, poderia imediatamente ter tomado alguma providência para salvaguardar seus interesses.

Esse é o entendimento que tem prevalecido no âmbito das Turmas que compõem a Primeira Seção deste Tribunal:

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PRELIMINAR. SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. REGULARIDADE DA NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CERTIDÃO DO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DOS LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS DEVEDORES. AJUIZAMENTO ANTERIOR À DATA DA HASTA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. VALIDADE DO LEILÃO E DA ARREMATAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

1. Pretende a apelante a anulação ou a reforma da sentença que declarou a nulidade do leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes, ante a ausência de prova da intimação dos mutuários daquele ato.

2. O juiz não está vinculado aos fundamentos jurídicos invocados na petição inicial, cabendo-lhe analisar os fatos e pedidos deduzidos no caso concreto e aplicar-lhes a solução pertinente à luz do ordenamento jurídico. Precedentes do STJ.

3. A alienação fiduciária de imóvel constitui espécie de propriedade resolúvel, que se consolida em favor do credor fiduciário se inadimplida a obrigação por ela garantida. O procedimento de execução previsto pela Lei n. 9.514/1997 não se reveste de ilegalidade ou inconstitucionalidade, contudo, para que a consolidação da propriedade ocorra de forma válida, a credora deve observar o procedimento especificado pela referida lei.

4. Com efeito, nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei 9.514/1997, o devedor deve ser previamente notificado para purgar a mora no prazo de quinze dias, o que se verificou na espécie.

5. A certidão lavrada pelo Oficial de Registro de Imóveis goza de fé pública, e, portanto, de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no caso. Precedente desta Corte.

6. Quanto ao leilão promovido após a consolidação da propriedade do imóvel, antes mesmo da inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei 9.514/1997, pela Lei 13.465/2017, o entendimento do STJ já era firmado no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp n. 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJ 22.03.2017).

7. Embora não haja prova da intimação pessoal nos autos, é certo que os autores ajuizaram a presente ação antes da data designada para a realização da primeira hasta, evidenciando sua ciência inequívoca das datas marcadas.

8. Ao conhecer do edital do leilão, os devedores tiveram acesso a todas as informações necessárias ao exercício do seu direito à purgação da mora. Nesse caso, não se verifica qualquer prejuízo às garantias do contraditório e da ampla defesa. Precedentes.

9. Portanto, deve ser reformada a sentença que anulou o leilão, vez que a ausência de intimação na espécie não acarretou prejuízo aos mutuários. Nesse caso, são plenamente válidas a hasta e a arrematação por terceiros, cujo excedente, aliás, foi devolvido aos devedores nos termos do art. 27, § 4º, da Lei n. 9.514/1997.

10. Apelação provida."

(TRF3, Primeira Turma, AC 0011406-07.2015.4.03.6100, Relator Desembargador Federal Wilson Zauhy, j. 10/3/2022, DJEN 17/3/2022)”

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. INDEFERIMENTO DO PEDIDO LIMINAR. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO.

1. Da análise dos documentos trazidos aos autos originários, denota-se que os fundamentos externados na decisão que deu origem ao presente recurso, revestem-se de plausibilidade jurídica, quais sejam: (i) a concessão da tutela está sujeita à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo; (ii) a inexistência de prejuízo pela falta de intimação acerca do leilão nos termos da Lei nº 9.514/97,considerando que a requerente teve ciência da sua realização e houve tempo hábil ao exercício de seu eventual direito de purgação da mora ou de preferência;(iii) a questão demanda, ao menos a instauração do contraditório, possibilitando ao julgador um maior conhecimento dos fatos.

2. Agravo de instrumento desprovido.

(TRF3, Segunda Turma, AI 5007894-48.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal Cotrim Guimarães, j. 13/7/2022, DJEN 18/7/2022)

Dessa forma, deve ser mantida a improcedência dos pedidos formulados na inicial.

Mantida a sentença proferida, majoro os honorários em 1% do valor correspondente à sucumbência anteriormente fixada, nos termos do §11 do art. 85, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade (art. 98, §3º, do CPC).

Diante do exposto, nego provimento à apelação.

É o meu voto.

Herbert de Bruyn

Desembargador Federal Relator