O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator):

Trata-se de apelação cível interposta por SIMONE NERIS em face de sentença que julgou improcedente a ação anulatória por ela ajuizada contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na qual se objetiva a declaração de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais, com fundamento na Lei nº 9.514/1997.

A parte autora interpôs apelação (ID 340364339), reiterando os argumentos deduzidos na inicial, com destaque para a nulidade do procedimento por ausência de intimação pessoal e para a violação ao direito de ciência prévia das hastas públicas, o que teria impedido o exercício da purgação da mora até a véspera do segundo leilão.

A apelação teve o provimento negado por decisão monocrática (ID 341017005), que manteve integralmente a sentença de improcedência.

Contra essa decisão, a autora interpôs agravo interno (ID 342936148), alegando a necessidade de apreciação colegiada da matéria e insistindo na existência de nulidades insanáveis no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e nos leilões extrajudiciais, com risco concreto de perda do único imóvel residencial.

A parte agravada apresentou contrarrazões (ID 343199779), pugnando pela manutenção da decisão recorrida.

Vieram os autos conclusos.

É o relatório.

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator): 

Verifico que, no presente caso, nenhuma das partes trouxe à consideração deste Relator qualquer argumento apto a alterar o entendimento já manifestado anteriormente. 

Desse modo, transcrevo os fundamentos da referida decisão: 

(...) 

Decido.

Isto posto, o objeto do recurso consiste em verificar se houve ou não regularidade do procedimento de execução extrajudicial, especialmente quanto: (i) à intimação pessoal para purgar a mora; e (ii) à intimação quanto às datas dos leilões.

I - Constitucionalidade do procedimento

A constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é pacífica. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou a seguinte tese:

"É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal."

Portanto, não há violação ao devido processo legal, ao contraditório ou ao acesso à justiça.

I - Disciplina legal da purgação da mora e da consolidação

Dispõem os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023:

"Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

E o art. 27:

"Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias (...).

§ 2º-A Para os fins do disposto nos §§1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor (...) por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico.

§ 2º-B Após a averbação da consolidação (...) é assegurado ao fiduciante o direito de preferência (...)."

III - Intimação pessoal e jurisprudência do STJ

A jurisprudência do STJ exige intimação pessoal para purgar a mora e, conforme o período do procedimento, também para ciência do leilão.

Ainda importa mencionar que, excepcionalmente, mesmo ausente intimação pessoal do devedor, não se decretada a nulidade dos leilões expropriatórios caso reste demonstrado que possuía ciência inequívoca acerca das datas designadas para sua realização.

Nesse sentido, colaciono julgados do C. STJ:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATOS JURÍDICOS C/C PEDIDO DE CANCELAMENTO DE REGISTRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO APELO EXTREMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.

1. Conformidade do acórdão impugnado à jurisprudência desta Corte no sentido de que, para a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, somente admite-se a constituição em mora do devedor por edital quando esgotadas as possibilidades de intimação pessoal.

1.1. A revisão do aresto impugnado no sentido pretendido pela parte recorrente exigiria derruir a convicção formada nas instâncias ordinárias sobre a irregularidade da intimação por edital no caso concreto. Incidência da Súmula 7/STJ.

2. Agravo interno desprovido."

(Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 1281959 / MG, Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Marco Buzzi, Data do Julgamento: 25/06/2019, DJE data: 28/06/2019). - Grifos acrescidos.

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO DEALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora. Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital.

1.1. Registra-se, ainda, que a purgação da mora é possível mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial.

2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso.

3. Agravo interno improvido."

(Agravo Interno no Recurso Especial nº 1970116 / SP, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze, Data de Julgamento: 09/05/2022, DJE data: 11/05/2022) - Grifos acrescidos.

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária.

2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.

3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. Precedentes.

4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Precedentes.

5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido."

(Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 2276046 / RJ, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Data do Julgamento: 19/06/2023, DJE data: 22/06/2023) - Grifos acrescidos.

IV - Aplicação ao caso concreto

Da documentação juntada, observa-se que: (i) houve tentativas de intimação pessoal; (ii) após insucesso, ocorreu intimação por edital; e (iii) a ação judicial foi ajuizada antes das datas dos leilões, demonstrando ciência inequívoca.

Portanto, não há nulidade da intimação para purgar a mora e, tampouco nulidade quanto às datas dos leilões.

V - Quanto à avaliação do bem

Depreende-se que o valor previsto no contrato de financiamento imobiliário firmado entre as partes (R$ 380.000,00 - ID 340364244) não foi utilizado para fins de alienação do imóvel em leilão extrajudicial, posto que efetuado laudo de avaliação atualizado pela CEF (ID 340364248). Além disso, denota-se que o valor apurado em laudo particular juntado aos autos pelo recorrente destoa de modo significativo do valor original do bem.

Sendo assim, válida a avaliação efetuada pela instituição financeira, conforme precedentes jurisprudenciais desta Corte, in verbis:

"APELAÇÃO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. ART. 27, §2º-A DA LEI 9.514/97. RECURSO DESPROVIDO.

1. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público.

2. Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais.

3. Sendo assim, somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão.

4. In casu, não restou demonstrado quaisquer vícios na notificação pessoal dos apelantes para purgarem a mora, visto que os mesmos foram intimados pessoalmente por intermédio do Oficial do Cartório de Registros de Imóveis.

5. Outrossim, sabe-se, ainda, que a Lei nº 9.514/97 em seu § 3º do artigo 26, que não foi alterado pela Lei 13.465/2017, prevê expressamente que a intimação do fiduciante pode ser promovida pelo oficial do Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento.

6. Contudo, é pertinente ressalvar que apenas o depósito, acaso realizado no seu montante integral e atualizado da dívida vencida, teria o condão de suspender os procedimentos de execução extrajudicial do imóvel, não havendo que se rechaçar essa possibilidade, em atenção não só ao princípio da função social dos contratos, mas também para assegurar o direito social à moradia.

7. Observo, no entanto, que com a alteração legislativa trazida pela Lei nº 13.465/2017 de 11/07/2017 (em vigor na data de sua publicação), que modificou a redação do art. 39, II da Lei nº 9.514/97, a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do DL nº 70/66 se dará apenas aos procedimentos de execução garantidos por hipoteca.

8. Destarte, em se tratando de alienação fiduciária, como é o caso dos autos, em homenagem ao princípio tempus regit actum, considero plausível assegurar ao devedor a possibilidade de purgação da mora nos moldes da fundamentação acima, apenas aqueles que manifestaram sua vontade em purgar a mora até a data de vigência da nova lei, ou seja, aos executados que pleitearam a possibilidade de purgação da mora perante a instituição financeira ou perante o Judiciário até a data de 11/07/2017.

9. Importante destacar que a notificação para a realização do leilão extrajudicial continua sendo condição necessária para sua validade, não com base nos artigos 29 a 41 do DL 70/66, mas nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.

10. Nesse cenário, conclui-se que a notificação extrajudicial para a realização de leilão público do imóvel objeto dos autos preenche os requisitos legais do art. 27, §2º-A da Lei 9514/97, não havendo que se falar em vício.

11. O valor da garantia fiduciária previsto no contrato de financiamento constante na cláusula décima quarta foi de R$ 220.000,00, conforme assinalado no campo 4 da letra "D" do contrato (ID 253614350). Segundo Edital de Leilão Público nº 0021/2020, o lance inicial foi de R$ 237.586,17, tendo sido o imóvel avaliado à época em R$ 367.000,00 (id 253614352).

12. Além disso, de acordo com Laudo de Avaliação apresentado pela CEF, constou o valor mínimo do imóvel de R$ 352.661,42 e o máximo R$ 397.856,39 (ID 253614397), de modo que, como bem assinalado na sentença, o valor utilizado para fins de leilão encontra-se dentro da média de mercado da região.

13. Destarte, conjugando as informações obtidas nos autos com a norma que disciplina a matéria não vislumbro a ocorrência de preço vil, considerando que a oferta não representa montante inferior a de 50% do valor de avaliação.

14. Apelação desprovida."

(Apelação Cível nº 5004347-23.2020.4.03.6126, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal Luiz Paulo Cotrim Guimarães, Data de Julgamento: 05/05/2022, DJE data: 11/05/2022) - Grifos acrescidos.

"APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. SUBAVALIAÇÃO DO IMÓVEL NÃO COMPROVADA. INOBSERVÂNCIA DO PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL FIXADO NO ART. 27, DA LEI Nº. 9.514/1997. MERA IRREGULARIDADE. RECURSO IMPROVIDO.

- Na forma da Lei nº 9.514/1997, o contrato com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia possui regras e procedimento próprios. Vencida e não paga a dívida, e nem purgada a mora (no montante das prestações em atraso, com acréscimos) após a intimação regular do devedor-fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor-fiduciário, viabilizando o leilão do bem (pelo saldo integral do contrato remanescente, mais despesas previstas em lei), no qual o devedor-fiduciário terá apenas direito de preferência. O contrato entre devedor-fiduciante e credor-fiduciário será extinto após o leilão, com acerto de contas ou com quitação integral da dívida (art. 27, §§ 4º e 5º da Lei nº 9.514/1997).

- São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor).

- É assente na jurisprudência o entendimento no sentido de que o descumprimento do prazo de 30 dias, fixado pelo art. 27, caput, da Lei nº. 9.514/1997, para promoção do leilão para a alienação do imóvel, consiste em mera irregularidade.

- No caso dos autos, não merece prosperar a alegação de subavaliação do imóvel oferecido em garantia, notadamente em razão da realização de nova avaliação pela instituição financeira credora, contemporânea à realização do leilão, cujo resultado não pode ser infirmado a partir de meras alegações desprovidas de qualquer elemento técnico que as abone.

- Apelação não provida."

(Apelação Cível nº 5000333-69.2020.4.03.6134, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 25/11/2021, DJE data: 30/11/2021) - Grifos acrescidos.

Ademais, a mera apresentação de laudo particular não ilide o laudo apresentado pela CEF, notadamente diante da regularidade do procedimento de execução extrajudicial por ela empreendido.

VI - Devolução de valores

Importa esclarecer que, nos termos do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97, o devedor fiduciante apenas tem direito à devolução de valores excedentes caso o imóvel seja arrematado nos leilões extrajudiciais realizados pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. Uma vez ausente a comprovação de alienação do bem no caso em tela, nenhum valor é devido ao apelante.

VII - Cerceamento de defesa

Em que pese as alegações trazidas em sede recursal, o MM. Juiz sentenciante pode determinar as provas necessárias e suficientes ao deslinde do feito, sem que isto configure cerceamento de defesa, nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil. No caso em comento, o mérito da causa refere-se a questões meramente de direito, pois relacionado à interpretação e aplicação de cláusulas contratuais e dispositivos legais, sendo suficiente a análise da documentação juntada aos autos.

Portanto, a manutenção da r. sentença ora atacada é medida que se impõe.

Nesse sentido, colaciono precedente da C. 2ª Turma, a qual componho neste E. Tribunal:

"APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. REVISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO CDC. SISTEMA SAC.

- Não deve ser conhecido o apelo no que se refere aos pleitos de ilegalidade da comissão de permanência, de ausência de mora para fins de cobrança de encargos no período de normalidade contratual, de necessidade da manutenção da posse do "veículo" e de manutenção do contrato por conta de sua função social, tendo em vista que tais pretensões são estranhas aos autos e sequer foram deduzidas na inicial.

- A respeito da instrução probatória, cumpre salientar que cabe ao Magistrado, no uso do seu poder instrutório, deferir ou não, determinada prova, de acordo com a necessidade, para formação do seu convencimento, nos termos do art. 370 do CPC. Conforme sustentado pela parte autora, a prova pericial teria relevância para a demonstração de supostas cobranças excessivas contidas no contrato celebrado. Ocorre, entretanto, que a solução do caso concreto, ainda que envolva matéria de direito e de fato, pode ser enfrentada a partir da prova documental produzida, não demandando a realização de perícia, na justa medida em que a análise se pautará na perquirição da validade do contrato em face do arcabouço normativo pertinente. Escorreito, portanto, o proceder executado pelo magistrado monocrático, que aplicou a regra constante do art. 355, I, do CPC. Precedentes do C. STJ e desta E. Corte.

- Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes.

- O C. STJ já decidiu quanto à aplicabilidade do CDC nos contratos firmados no âmbito do SFH, desde que estes tenham sido celebrados posteriormente à sua entrada em vigor e não estejam vinculados ao FCVS. Entretanto, o CDC não pode ser aplicado indiscriminadamente para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato.

- A Lei nº 8.692/1993, em seu art. 25, estabeleceu, para os contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o limite de 12% (doze por cento) ao ano. O contrato celebrado entre as partes prevê taxa de juros efetiva dentro dos parâmetros legais, não exorbitante da média aplicada pelo mercado.

- É pacífica a possibilidade de utilização da Tabela Price, bem como dos Sistemas SAC ou SACRE, nos contratos de mútuo habitacional, visto que referidos métodos de amortização não provocam desequilíbrio econômico-financeiro, tampouco geram enriquecimento ilícito ou qualquer outra ilegalidade. Tais sistemas, que aplicam juros compostos (não necessariamente capitalizados), encontram previsão contratual e legal, sendo amplamente aceitos na jurisprudência pátria.

- O contrato prevê a utilização do Sistema de Amortização Constante - SAC, o qual faz com que as prestações sejam gradualmente reduzidas com o passar do tempo. Tal sistema não implica em capitalização de juros e consiste em um método em que as parcelas tendem a reduzir ou, no mínimo, a se manter estáveis, o que não causa prejuízo ao mutuário, havendo, inclusive, a redução do saldo devedor com o decréscimo de juros, os quais não são capitalizados.

- Só caberia a mitigação do princípio do pacta sunt servanda, com adoção da Teoria da Imprevisão, que autoriza a revisão das obrigações previstas em contrato, se demonstrado que as condições econômicas do momento da celebração se alteraram de tal maneira, em razão de algum acontecimento inevitável, que passaram a gerar para o mutuário extrema onerosidade e para o credor, por outro lado, excessiva vantagem, o que não é o caso dos autos.

- Recurso parcialmente conhecido. Na parte conhecida, apelação desprovida."

(Apelação Cível nº 5000900-24.2024.4.03.6114, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 15/04/2025, DJE data: 23/04/2025) - Grifos acrescidos.

Considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro 1% (um por cento) o percentual dos honorários advocatícios fixados na sentença, totalizando 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § § 2º e 11, do Código de Processo Civil. Ressalto, contudo, que sua exigibilidade deve permanecer suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.

Intime-se. Publique-se.

Ausentes quaisquer motivos para a alteração do julgado mencionado acima, que bem examinou a matéria, é de rigor a manutenção integral da r. decisão.  

Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno. 

É o voto.