Cuida-se de recurso interposto da sentença prolatada nos autos em epígrafe que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a parte ré ao pagamento de indenização por danos materiais, no valor de R$ 29.933,19 (atualizado para novembro de 2024, data da vistoria).

A CEF sustenta, em preliminar, sua ilegitimidade passiva e requer a denunciação à lide da HAUS CONSTRUTORA LTDA – CNPJ 07010476000152, bem como de seus responsáveis técnicos, tratando-se de litisconsórcio passivo necessário. Discorre sobre a ausência de vícios construtivos e aduz que a sentença é ultra petita, por ter extrapolado o pedido inicial de ressarcimento por danos materiais na quantia de R$ 5.350,28.

É o breve relatório.

Não verifico nos autos nenhuma nulidade processual notadamente no que pertine à produção de provas e observância do pleno contraditório e da ampla defesa.

Quanto às preliminares e ao mérito, não vejo razões para afastar a decisão do juízo de origem, devendo a r. sentença ser mantida por seus próprios fundamentos, dos quais destaco os seguintes:

- Legitimidade da Caixa Econômica Federal

A CEF sustenta a sua ilegitimidade passiva ad causam, sob o fundamento de que ela não é responsável pela construção do imóvel em discussão, em consequência, não é responsável pelos vícios de construção no bem. 

Razão não assiste à CEF, consoante passo a fundamentar.

De acordo com o art. 2º, § 8º, da Lei nº 10.188/2001, e art. 9º da Lei nº 11.977/2009, a CEF, nos contratos de aquisição de imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida, atua como financiadora da obra, bem como gestora operacional e financeira dos recursos que lhe são dirigidos para tal empreendimento, oriundos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). 

Diante disso, o STJ tem reconhecido a legitimidade passiva da CEF nas ações judiciais em que se pleiteia a condenação por vícios de construção de imóveis objeto do Programa Minha Casa Minha Vida, quando se verifica que a CEF atua como agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, com o uso de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR:  

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE FAZER CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. MORADIA POPULAR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. AGENTE DE POLÍTICA FEDERAL DE PROMOÇÃO À MORADIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVANTE. PRECEDENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO. 

1. "A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda" (REsp 1.163.228/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, DJe de 31/10/2012). 

2. No caso, deve ser rejeitada a defendida ilegitimidade passiva, na medida em que o eg. Tribunal a quo expressamente assentou que a ora agravante atuou como "(...) integrante de políticas federais voltadas à promoção de moradia para pessoas de baixa renda, eis que, nesse caso, atua não apenas como mero agente financeiro, mas como executor/gestor de programas governamentais". 

3. Agravo interno desprovido. 

(AgInt no REsp 1536218/AL, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019, DJe 14/10/2019 – grifo nosso) 

No mesmo sentido, é o posicionamento adotado no TRF3ª:                

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA CEF. ATUAÇÃO COMO AGENTE EXECUTOR DE POLÍTICAS PÚBLICAS FEDERAIS PARA PROMOÇÃO DE MORADIA PARA PESSOAS DE BAIXA RENDA. APELAÇÃO PROVIDA. 

1. O C. Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido a responsabilidade da CEF por vícios de construção de imóveis objeto do Programa Minha Casa, Minha Vida nos casos em que atua como agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, o que não se reconhece quando atua tão somente como agente financeiro, vale dizer, quando é responsável pela liberação de recursos financeiros para a aquisição do imóvel. Precedentes daquela e desta Corte. 

2. Os contratos em debate foram celebrados segundo as regras do Programa Minha Casa Minha Vida e, ainda, utilizaram recursos do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, revelando que a demandada atuou como agente executora de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, daí exsurgindo a legitimidade passiva ad causam da CEF para o feito. 

(...) 

5. Apelação provida para reconhecer a legitimidade passiva ad causam da CEF e determinar o retorno dos autos ao Juízo de Origem para regular processamento do feito. 

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000844-95.2019.4.03.6136, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 24/06/2021, DJEN DATA: 01/07/2021 – grifo nosso) 

No caso dos autos, o Termo de recebimento de imóvel – PAR e PMCMV, (ID 98076079, pp. 46-47), demonstra que o contrato realizado entre as partes foi celebrado segundo as regras do Programa Minha Casa Minha Vida e, ainda, que utilizaram recursos do FAR, revelando que a CEF atuou como agente executora de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda. 

Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da CEF para o feito.  

[...]

- Litisconsórcio passivo necessário

Não se trata de hipótese de litisconsórcio passivo necessário, porque a responsabilidade solidária dos fornecedores, instituída, pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 18), é conducente à formação de litisconsórcio passivo facultativo, já que "o credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum" (Código Civil. art. 275).

[...]

No caso dos autos, o Termo de recebimento de imóvel – PAR e PMCMV (ID 98076079, pp. 46-47) demonstra que a parte autora adquiriu da CEF imóvel localizado no Parque Residencial da Lealdade, em São José do Rio Preto/SP.

Ademais, o Termo de recebimento de imóvel – PAR e PMCMV demonstra que o contrato realizado entre as partes foi celebrado segundo as regras do Programa Minha Casa Minha Vida e, ainda, que utilizaram recursos do FAR, revelando que a CEF atuou como agente executora de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda. 

Nesse sentido, verifica-se que o contrato de financiamento habitacional firmado pela parte autora com a CEF (ID 98076079, pp. 46-47) está inserido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, cuja legislação de regência é a Lei n° 11.977/2009 e alterações, bem como do FAR – Fundo de Arrendamento Residencial, o qual é representado pela CEF.

De acordo com o art. 2º, § 8º, da Lei nº 10.188/2001, e art. 9º da Lei nº 11.977/2009, a CEF, nos contratos de aquisição de imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida, atua como financiadora da obra, bem como gestora operacional e financeira dos recursos que lhe são dirigidos para tal empreendimento, oriundos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). 

A CEF, como agente executor do FAR, possui responsabilidade quanto à reparação de vício construtivo a ser indenizado aos mutuários de referido programa, uma vez que o art. 6º-A, inciso III, da  Lei nº 11.977/2009, garante cobertura aos beneficiários em face de danos físicos no imóvel, independentemente de contribuição do beneficiário:

Art. 6o-A.  As operações realizadas com recursos advindos da integralização de cotas no FAR e recursos transferidos ao FDS, conforme previsto no inciso II do caput do art. 2o, são limitadas a famílias com renda mensal de até R$ 1.395,00 (mil trezentos e noventa e cinco reais), e condicionadas a:               (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 2012)

(...)

III - cobertura de danos físicos ao imóvel, sem cobrança de contribuição do beneficiário.        (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Assim sendo, a partir dos danos apontados na petição inicial, a perícia realizada por engenheiro indicado por este juízo detectou pontuais vícios de construção (não derivados de falta de conservação), cuja responsabilidade deve ser atribuída à CEF, como agente executor do FAR, nos termos do artigo 6º-A, inciso III, da Lei nº 11.977/2009, o qual garante cobertura aos beneficiários em face de danos físicos no imóvel, independentemente de contribuição do beneficiário.

Como relação jurídica entre a parte autora e a CEF é de consumo, a responsabilidade é objetiva, ou seja, necessário que seja demonstrada a ocorrência conduta (comissiva ou omissiva), nexo causal e dano (material e moral), não havendo que se demonstrar a ocorrência de culpa.

No caso em tela, diante da alegada existência de vício construtivo a ser indenizado aos mutuários de referido programa, necessária se faz verificar, mediante a perícia realizada na área de engenharia, se ficou constatada a existência de tais vícios, bem como sua origem.

Com base no laudo pericial (ID 349446921), que aponta detalhadamente as irregularidades encontradas no imóvel, conclui-se pela ocorrência de danos decorrentes de vício de construção, consoante as respostas dadas aos seguintes quesitos:

4. O imóvel vistoriado apresenta algum defeito estrutural, conforme parecer técnico que acompanha a petição inicial? Qual exatamente? Qual a extensão do defeito: sobre parcela ou sobre a integralidade do imóvel? 

RESPOSTA: Durante a vistoria, não observamos, visualmente, recalque nas fundações, menos ainda recalques diferenciais, nem defeito estrutural.

5. Quais as prováveis causas do defeito: de construção (falha de projeto ou de execução) ou de uso/conservação (conforme Manual do Proprietário)? 

RESPOSTA: Durante a vistoria, não observamos, visualmente, recalque nas fundações, menos ainda recalques diferenciais, nem defeito estrutural.
O imóvel analisado apresenta algumas anomalias, de prováveis origens endógenas, ou seja, entregues com vícios ocultos, que com o passar do tempo, funcionalidade e desempenho da edificação começaram a surgir, podendo estabilizar ou progredir.

6. Qual a gravidade do defeito (qual o nível de comprometimento) na estrutura do imóvel? Há risco concreto de desmoronamento? 

RESPOSTA: Durante a vistoria, não observamos, visualmente, recalque nas fundações, menos ainda recalques diferenciais, nem defeito estrutural.

7. Quais as medidas ou procedimentos necessários à adequada reparação do defeito identificado? Há necessidade de desocupação completa do imóvel? Qual o prazo estimado à realização dos reparos? 

RESPOSTA: Para o descolamento / desplacamento dos pisos cerâmicos e revestimentos de paredes devem ser realizados a substituição total, seguindo as recomendações técnicas da ABNT NBR 13754:2017, ABNT NBR 13756:2017,
ABNT NBR 7200:2013 e ABNT NBR 10834:2017.
Após todo o reparo do imóvel deve ser realizado a pintura total das paredes e lajes.
Devido ao grau de reparo e correção do imóvel, entende-se que a desocupação seja a melhor opção para que os trabalhos ocorram sem nenhum incomodo ou imprevistos.
O prazo estimado à realização dos reparos poderá ser de aproximadamente 30 (trinta) dias.
8. Houve a realização de alguma alteração permanente (acessão, supressão, benfeitorias ) no imóvel após a sua construção? Quais? Quem etc. as mandou executar? Essas alterações podem ter ocasionado o defeito apurado? 

RESPOSTA: Durante a vistoria foi constatado que houve uma benfeitoria de cobertura da área de serviço, realizada pela proprietária. Esta benfeitoria não ocasionou os defeitos apurados neste laudo.

Disse, ainda, o perito: "o imóvel analisado apresenta algumas anomalias, de prováveis
origens endógenas, ou seja, entregues com vícios ocultos, que com o passar do tempo, funcionalidade e desempenho da edificação começaram a surgir, podendo estabilizar ou progredir. Anomalias identificadas: Descolamento de pisos cerâmicos e revestimentos de paredes." (quesito 01 do autor).

No laudo pericial, o Sr. Perito, ainda, especificou detalhadamente os valores de mão de obra e material apenas para conserto dos danos decorrentes de vícios de construção, excluindo eventuais danos derivados de mau uso ou falta de conservação/manutenção de responsabilidade da parte autora, alcançando a soma de R$ 9.933,19 (atualizado para novembro de 2024, data da vistoria).

Cabe consignar que o laudo pericial atende aos requisitos legais do art. 473 do Código de Processo Civil, indicando em detalhes técnicos como alcançou suas conclusões.

É cediço que o juiz, destinatário da prova, pode indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias. Em outros termos, cabe ao juiz verificar a necessidade de realização de outras provas ou complementação da prova realizada.

Não depreendo do laudo pericial equívocos, omissões ou contradições objetivamente detectáveis, não bastando documentos formados unilateralmente para retirar a sua credibilidade.

Por todas essas razões, e considerando a matéria suficientemente esclarecida no laudo já confeccionado, reputo suficientes os elementos contidos no estudo para solução do caso em análise.

Ademais, não prosperam as alegações da CEF de que ela não possui qualquer responsabilidade pelos problemas apresentados no imóvel, uma vez que não existe solidariedade entre este banco público federal e a empresa construtora do empreendimento, razão pela qual a recuperação de eventuais vícios ocultos decorrentes de má execução de obra incumbe ao responsável técnico e à construtora. Isto porque a CEF, no presente  caso, é responsável pelos danos decorrentes dos vícios construtivos, na medida em que, agiu também como agente executor e fiscalizador da obra e não somente como agente financeiro do imóvel, no Programa MCMV.

Conforme consta no Termo de recebimento de imóvel – PAR e PMCMV, o contrato realizado entre as partes foi celebrado segundo as regras do Programa Minha Casa Minha Vida e, ainda, que utilizaram recursos do FAR, revelando que a CEF atuou como financiadora da obra, bem como gestora operacional e financeira dos recursos que lhe são dirigidos para tal empreendimento, oriundos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de acordo com o art. 2º, § 8º, da Lei nº 10.188/2001, e art. 9º da Lei nº 11.977/2009:

Art. 2o  Para a operacionalização do Programa instituído nesta Lei, é a CEF autorizada a criar um fundo financeiro privado com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao Programa.     (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120)

(...)

§ 8o  Cabe à CEF a gestão do fundo a que se refere o caput e a proposição de seu regulamento para a aprovação da assembleia de cotistas.      (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120)

***

Art. 9o  A gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU de que trata o inciso I do art. 2o desta Lei será efetuada pela Caixa Econômica Federal - CEF. (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

Parágrafo único.  Os Ministros de Estado das Cidades e da Fazenda fixarão, em ato conjunto, a remuneração da Caixa Econômica Federal pelas atividades exercidas no âmbito do PNHU.  

Pelo constante no laudo pericial, constata-se a conduta ilícita da parte ré a ensejar responsabilidade civil, uma vez que as normas técnicas necessárias para a construção do imóvel deixaram de ser observadas, ocasionando os vícios constatados pela prova pericial.

Portanto, resta devidamente comprovada a existência de vício construtivo e de execução da obra, devendo a parte autora ser indenizada pelos danos materiais, no montante descrito no laudo pericial.

Dos danos morais.

A parte autora, ainda, pleiteia a condenação da CEF ao pagamento de danos morais, em razão dos vícios e problemas enfrentados em relação aos vícios construtivos.

Razão não assiste à parte autora, consoante se passa a fundamentar.

No que tange ao dano moral, trata-se de lesão a direitos da personalidade (arts. 11 a 21 do Código Civil). A proteção a esta espécie de dano encontra matriz constitucional:

Artigo 5º, X, CF - são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;

Por dano moral entende-se toda agressão apta a ferir a integridade psíquica ou a personalidade moral de outrem. A noção em comento não pode ser confundida com mero dissabor, aborrecimento, mágoa ou irritação.

Inicialmente, cabe consignar que a ocorrência de danos materiais no imóvel, no caso decorrentes de vícios construtivos,  não pressupõe a existência de danos morais, sendo necessária a demonstração de ocorrência de dissabor além do razoável.

No caso em tela, consoante consta no laudo pericial, os vícios construtivos encontrados no imóvel não são de elevada monta, demandando reparos de simples execução, não havendo risco à estrutura, segurança e habitabilidade do imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendido que o dano moral para as hipóteses de vícios construtivos deve ser comprovado, extraordinário, a suplantar o mero dissabor:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. Consoante a jurisprudência desta Corte, "o dano moral, na ocorrência de vícios de construção, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade dos proprietários do imóvel" (AgInt no AREsp 1.288.145/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 16/11/2018).

2. No caso, a fundamentação para a condenação em danos morais teve como justificativa somente a existência de vícios de construção no imóvel, sem motivação adicional, a justificar a angústia ou abalo psicológico configuradores de dano moral.

3. Deve, pois, o presente recurso especial ser provido, ante a ausência de referência a circunstância especial que extrapole o mero aborrecimento decorrente do atraso na entrega do imóvel.

4. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial, a fim de afastar a condenação por danos morais.

(AgInt no REsp n. 1.955.291/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/2/2022, DJe de 2/3/2022.-grifou-se)

Além disso, embora o Termo de Recebimento do imóvel tenha sido subscrito em março de 2014, a parte autora somente realizou pedido administrativo para a reparação dos danos em 21/01/2019 (ID 98076079, p. 11). Esse intervalo faz pressupor que os vícios construtivos no imóvel não estariam gerando na parte autora interferência intensa no estado psicológico da pessoa, constrangimento ou vexame, ou mesmo abalo à honra objetiva.

Portando, é de se julgar improcedente o pedido de condenação da CEF ao pagamento de danos morais.     

Desse modo, da análise do conjunto probatório, não encontro motivo para afastar as conclusões do perito ou os fundamentos da sentença no ponto que reconheceu o dever de indenizar.

Apesar disso, quanto à alegação de que a sentença é ultra petita, ao fixar os danos materiais em valor superior ao pleiteado pela parte autora na inicial, tenho que merece prosperar a insurgência da CEF.

Isso porque embora a decisão recorrida tenha fixado a indenização desta espécie em R$ 29.933,19 (atualizado para novembro de 2024, data da vistoria), conforme orçamento contido no laudo pericial, a parte autora, em sua petição inicial, requereu de forma expressa indenização por danos materiais, na quantia de R$ 5.350,28.

Desta forma, forçoso concluir que assiste razão à CEF em sua alegação, vez que o valor apurado pela perícia judicial extrapola o quantum apurado pela parte autora, de forma que o valor dos danos materiais deve ser limitado ao valor pleiteado, a saber, R$ 5.350,28.

Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso da parte ré, nos termos da fundamentação supra.

Sem condenação em honorários, tendo em vista que o artigo 55, da Lei nº 9.099/95 somente fixa tal condenação caso o recurso seja improvido.

Transitada em julgado a presente decisão, dê-se baixa do feito ao juízo de origem.

É o voto.